Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
#1 28/05/2021 15h37
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
Bonjour,
je suis propriétaire d’un appartement mis en location et géré par une agence depuis de nombreuses années.
Il s’est avéré que les derniers locataires n’ont pas fourni de relevés fiables de leur consommation d’eau depuis 3,5 ans (les compteurs individuels sont dans l’appartement).
A leur départ, en septembre 2021, le relevé a été réalisé lors de l’état des lieux de sortie.
Dans l’intervalle, le syndic a appliqué des forfaits qui se sont révélés très sous-évalués.
Le différentiel par rapport aux charges payés par les locataires est important (environ 3.300€) et ils sont récalcitrants à payer, mais là n’est pas ma question (procédure en cours, je devrais prochainement faire appel à un huissier pour un commandement à payer avant de saisir la justice).
Pendant ce temps, j’échelonne auprès du syndic le paiement de la surconsommation passée.
Le relevé de consommation a été fourni au syndic, qui l’a pris tel quel dans son calcul, malgré mes explications, comme base annuelle pour le calcul des charges 2021; ce qui évidemment surévalue beaucoup le poste Eau dans les appels de fonds trimestriels (350€ au lieux de 100€ environ).
Du coup j’ai, une nouvelle fois, communiqué la situation au syndic en indiquant que j’appliquerai une évaluation réaliste dans mes paiements (je n’ai pas vocation à fournir 1.000€ de trésorerie indue au syndic).
Résultat: çà n’a pas loupé, je reçois une lettre de relance pour impayé du syndic qui n’a absolument pas pris en compte les éléments fournis
La situation sera régularisée en fin d’année, ça ne m’inquiète pas beaucoup, mais ça m’a amené à me poser une question : qui est responsable de la fourniture de relevés fiables de consommation (en particulier si le locataire est de mauvaise foi) ?
de ce que j’ai vu, i y a un "trou dans la raquette":
- le syndic s’en fiche, tant qu’il a des chiffres, et tant pis s’ils sont délirants.
En l’occurrence le syndic missionne une société pour les relevés, mais ça ne garantit pas grand chose s’ils n’ont pas accès physique aux compteurs
- l’agence de gestion se contente des relevés réalisés à l’entrée et la sortie des locataires.
- le propriétaire (moi) n’a pas beaucoup de possibilités, à part signaler et demander que les relevés soient faits.
- le locataire est l’acteur principal, mais que faire s’il est de mauvaise foi, ne communique pas ou communique des valeurs fantaisistes (comme ça a été le cas l’année dernière) ?
Mots-clés : charge, consommation, eau relevé, locataire
Hors ligne
#2 28/05/2021 16h18
- eureka38
- Membre (2017)
- Réputation : 15
Pour ma part je demande toujours une photo du compteur, ça évite les erreurs, volontaires ou non.
Hors ligne
#3 29/05/2021 01h15
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
C’est effectivement plus sûr. Je suppose que le syndic préfére sous-traiter la tâche des relevés (et prendre sa comm au passage) que de se charger elle-même de collecter les photos et saisir les relevés, ce qui est consommateur en temps et non rémunérateur..
Ce n’est pas non plus infaillible, dans une autre situation, la saisie avait été mal faite et aboutissait à une consommation ..négative !
Hors ligne
#4 29/05/2021 02h36
- Adrien
- Membre (2016)
- Réputation : 76
Mais diable, comment peut-on consommer 1000€ d’eau par an ?
Ça fait 500m3 à 2€ le m3…
Avez-vous une fuite ?
Hors ligne
#5 29/05/2021 07h37
- maxicool
- Membre (2013)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Portefeuille
Top 10 Actions/Bourse
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 50 Invest. Exotiques
Top 50 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI - Réputation : 1520
Hall of Fame
“ISTJ”
Adrien,
n’oubliez pas que le prix de l’eau n’est pas "uniquement" celui du m3…
L’abonnement, le traitement des eaux usées, les taxes (pollution, préservation) font tripler la note.
Mais 1000 €, c’est effectivement énorme !
Il y a forcément un souci quelque part.
Hors ligne
#6 29/05/2021 09h19
- Adrien
- Membre (2016)
- Réputation : 76
En effet, on est rendu à plus de 3€ par chez moi pour 120m3. Peut-être une zone où l’eau est plus chère et un grand nombre de personnes ?
En tout cas, ça mérite de se regarder il me semble.
Hors ligne
#7 29/05/2021 13h43
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
Adrien a écrit :
Ça fait 500m3 à 2€ le m3…
De tête, l’eau froide est facturée environ 4,70€/m3 et l’eau chaude 13,30€/m3.
Pour simplifier, je n’avais pas indiqué les relevés d’eau chaude, alors que les montants cités incluent l’eau chaude.
ça explique une grande partie de ce qui paraît anormal.
Par ailleurs, la conso des locataires était quand même importante et a évolué (à la hausse) dans le temps :
- quand l’eau (et le chauffage) sont inclus dans les charges, certains consomment sans retenue..jusqu’à la régularisation des charges, qui ici n’a pu se faire correctement jusqu’à la sortie des locataires, puisqu’ils ne transmettaient pas les relevés..
- je soupçonne qu’à la faveur de réorganisations familiales (séparation, remise en couple), il y a eu plusieurs enfants en plus dans l’appartement.
Pas de fuites, je vous rassure, tout a été vérifié au départ des locataires.
merci pour vos commentaires.
Hors ligne
#8 29/05/2021 20h20
- Trahcoh
- Membre (2014)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 444
L’eau chaude est vendue au prix du champagne en copropriété.
“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle
Hors ligne
#9 29/05/2021 20h53
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
Il n’est pas si facile de comparer les prix : dans les logements équipés d’un ballon d’eau chaude, il faut pouvoir séparer la consommation d’électricité (ou de gaz) utilisée pour l’eau chaude du reste (chauffage, éclairage, etc.).
C’est mon cas pour ma résidence principale avec une chaudière et un ballon à gaz, je ne sais pas dire ce que me coûte spécifiquement l’eau chaude..
Dans le cas de l’appartement cité, il y a une chaudière collective, dont les coûts de maintenance sont d’autant plus élevés qu’elle est ancienne et nécessite des réparations régulières.
Je connais le cas d’un autre appartement en RP dans la même situation, avec des coûts similaires.
Quelqu’un s’est déjà amusé à calculer le coût de sa production d’eau chaude en individuel ?
en électrique ce devrait être possible avec un compteur Linky et les modules de suivi de conso..
PS : si vous me trouvez du champagne à 15€ le m3 j’en achète tout de suite une citerne
Hors ligne
#10 29/05/2021 23h28
- gunday
- Membre (2011)
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 411
De souvenir et selon le bail, le propriétaire peux avoir un droit de visite annuel au logement.
Peut être organiser la visite annuelle et en profiter pour faire un point des compteurs.
Pour la consommation d’un chauffe électrique, y a des données un peu standard.
par exemple, ici est évoqué 53kWh/m3 à environ 60°C.
Soit entre 7 et 10€ selon le prix de l’électricité (et heure pleine ou creuse), et l’âge du chauffe eau.
Par contre le m3 d’eau froide me parait assez cher.
Hors ligne
#11 29/05/2021 23h45
- Trahcoh
- Membre (2014)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 20 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 444
Environ 30 euros d’eau et 30 euros d’électricité par mois pour 4 ou 5 personnes.
Si cela ne vous choque pas que vos locataires paient 100 euros d’eau chaude par mois, ça me va aussi. En même temps, il faut bien une majorité pour trouver que c’est le prix normal et payer. Si tout le monde trouvait comme moi qu’il n’en a pas pour son argent, ce serait vite la révolution.
Peut-être que les locataires n’ont pas apprécié de jouer les vaches à lait? 100 euros d’eau par mois, ça nécessite peut-être d’être indiqué avant la signature du bail?
“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle
Hors ligne
#12 30/05/2021 09h06
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
On trouve sur Observatoire des services d’eau et d’assainissement la répartition des prix par ville.
Il est vrai qu’il y a des disparités importantes, entre 3,6€/m3 à Paris et de 2,8€/m3 à plus de 8€/m3 dans l’est parisien..
Ici à environ 4,7€/m3, on est à peu près dans la moyenne des prix.
Trahcoh a écrit :
Si cela ne vous choque pas que vos locataires paient 100 euros d’eau chaude par mois
Je ne vois pas bien comment vous êtes arrivés à ce montant, mais ce n’est pas la question.
Les locataires paient ce qu’ils consomment.
Ces locataires ont consommé environ 100m3 d’EF/an et 80m3 d’EC/an. C’est très sensiblement plus que mes précédents locataires, mais qu’y puis-je ? je dois payer pour eux ?
Les charges sont prévues pour 80m3 d’EF/an et 50m3 d’EC/an, ce qui est largement suffisant pour un F3 depuis 20 ans que je loue cet appartement.
Le problème ici est que mes locataires ont surconsommé l’eau et ont (très probablement volontairement) omis de transmettre les relevés pendant 4 ans ou ont fourni des relevés faux.
Je ne vois pas bien en quoi ce serait eux les vaches à lait, pour l’instant c’est moi qui ait payé ce qu’ils ont consommé, je ne gagne pas 1 centime sur les charges et je vais probablement devoir encore dépenser des centaines d’euros d’huissier pour récupérer les montants dus..
Si vous, ça vous va, à moi non
Hors ligne
1 #13 30/05/2021 22h55
- bascarol
- Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 149
Bonsoir,
Deux solutions :
- Faire des travaux et mettre les compteurs a l’extérieure
ou
- Mettre des compteurs avec télérelève et prendre un petit logiciel de télérelève.
Comme cela plus de contestations possibles
N’oubliez pas que de toute façon ca va devenir obligatoire (depuis 25/10/2020 pour les nouvelles constructions, et 01/01/2027 pour tous) , alors …
Hors ligne
#14 31/05/2021 02h12
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
bascarol a écrit :
N’oubliez pas que de toute façon ca va devenir obligatoire (depuis 25/10/2020 pour les nouvelles constructions, et 01/01/2027 pour tous) , alors …
C’est une info intéressante, j’en parlerai au syndic pour savoir ce qui est dans les tuyaux (bon elle était facile, celle-là ).
Un petit détail, je suppose que vous faites référence à l’obligation d’informer sur les consommations d’énergie.
A priori, cela concerne la production de chauffage, de froid et d’eau chaude, pas d’eau froide, mais on peut espérer que ça sera pris en compte également lors de la mise en place des télérelevés.
Hors ligne
#15 10/09/2021 02h01
- Valerian
- Membre (2021)
- Réputation : 26
Je relance ce fil pour poser une question de procédure : selon vous, est-il utile ou indispensable de passer par un huisser pour émettre un commandement à payer au locataire concernant le solde de sortie non réglé (qui a été envoyé par l’agence avec le détail du décompte), avant de passer en commission de conciliation ?
Ou est-ce seulement indispensable lorsque l’appel passe en justice au tribunal de grande instance ?
Hors ligne
Discussions peut-être similaires à “comment s'assurer du relevé fiable de la consommation d'eau par les locataires ?”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
33 | 11 947 | 15/07/2020 07h30 par Lamazo | |
2 | 942 | 30/07/2020 13h54 par Canyonneur75 | |
3 | 3 298 | 24/02/2016 17h39 par Kool31 | |
37 | 21 315 | 06/08/2013 15h02 par Pruls | |
26 | 7 459 | 03/07/2015 10h09 par coyote | |
2 | 4 999 | 24/02/2019 11h17 par rlermi | |
29 | 6 327 | 17/10/2022 09h09 par perecastor |