PapaPalois : étude de cas immobilier (indivision ou SARL de famille)

PapaPalois · #1

Bonjour,

Nous allons signer notre compromis de vente dans une semaine mais nous ne savons toujours pas sous quel régime acheter et louer.
Je sais que le sujet a déjà été traité mais plus je lis plus cela devient confus…

Pour résumer: nous sommes pacsés, une enfant, déclaration de revenus commune.
Achat d’un appartement à 50/50 à crédit sur 20 ans dans le but de se constituer un patrimoine. Il sera loué en Lmnp au réel.
L’expert comptable nous conseille de créer une sarl des familles.
Le notaire nous dit que ce n’est pas nécessaire, d’y songer le jour où nous aurons 2, 3 biens. Et donc d’acheter en indivision.
Cette deuxième solution m’irait bien mais le comptable ne comprend pas comment et qui va déclarer les revenus. Enfin pas vraiment ça mais pour lui c’est plus complexe et il m’annonce que dans ce cas il y aura 2 comptabilités à faire et donc une double facturation !

Dans mon esprit les choses étaient claires et simples mais à une semaine du compromis je ne sais plus. Le notaire et le comptable doivent se contacter pour comprendre les arguments de son confrère et nous soumettre la meilleure option. Mais vu la galère pour les joindre j’ai peur qu’ils n’y arrivent pas à temps.
Es ce si complexe ?
Quelle est la solution la plus simple et la moins onéreuse ?
Lequel est incompétent ?
Pourquoi avoir rajouter une cuisine au cluedo ?
Pourquoi moi ?…

Bref merci par avance à ceux qui voudront bien m’éclairer même si pour certains c’est la 1ère question à se poser et que nous sommes en train de finaliser notre achat. Je pense que le reste des basiques est maîtrisé, lmnp, location, rendement, financement, vacance,…

Adishatz

Mots-clés : indivision, lmnp, sarl des familles

SamyInvest · #2

Vous êtes pacsé, vous formez donc un foyer fiscal unique

Que ce soit en société ou en nom propre je ne vois pas pourquoi vous auriez deux comptabilités à faire.

Votre bien sera loué en LMNP au réel donc catégorie BIC.

Il y a peut être quelque chose qui m’échappe

Michel · #3

Votre comptable est probablement incompétent. D’ailleurs pourquoi louer les services d’un comptable ?

PapaPalois · #4

Merci de votre réponse.
Il me parle de double comptabilité car nous sommes 2. Je lui ai bien dis que nous sommes pacsés, mais pour lui cela fait 2 déclarations (identiques j’imagine en plus).
Et nous voulions un expert comptable car apparemment la comptabilité sur du LMNP au réel est complexe et nous n’avons pas forcément les capacités ni l’envie de nous occuper de cette partie là.
Et il facture 50€/mois pour tout gérer, de la création du statut à la déclaration aux impôts en passant par la réalisation de la liasse fiscale.

Dans notre cas vous conseillez quoi du coup ? Achat en nom propre ? Du coup il nous faut 1 Siret par personne ou 1 seul mais dans ce cas il n’y aura qu’une personne qui apparaîtra. J’ai lu les 2 cas sur le net…

mafo · #5

Bonjour,

Pour ma part, et sous réserve dune étude plus approfondie, je dirais que votre comptable à raison.
Dans un pacs, chacun conserve son patrimoine, sauf disposition contraire. Il y a donc bien deux propriétaires dans votre cas.
Ensuite, chacun déclare sa quote part de revenus dans une déclaration d’imposition commune.

Mafo

HHub · #6

LMNP/LMP : l?indivision en location meublée | Je déclare mon meublé

Le couple et la location meublée

Lorsqu’un bien est acquis en indivision, il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET pour l’indivision et de faire une déclaration au nom de l’indivision (une liasse fiscale pour l’indivision).

Lorsqu’un bien est déclaré en indivision, le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié. Les indivisaires se partagent alors les charges et les recettes à hauteur de leur pourcentage de possession du bien.

Dans le cas d’un achat en commun par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune (deux personnes mariées ou pacsées par exemple), il est possible de créer l’activité en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant. Il suffit alors d’un numéro SIRET et d’une déclaration unique, avec le formulaire P0i au nom d’une des deux personnes du foyer.

lachignolecorse · #7

Changez de comptable. Il est cher et incompétent.

PapaPalois · #8

mafo a écrit :
Bonjour,

Pour ma part, et sous réserve dune étude plus approfondie, je dirais que votre comptable à raison.
Dans un pacs, chacun conserve son patrimoine, sauf disposition contraire. Il y a donc bien deux propriétaires dans votre cas.
Ensuite, chacun déclare sa quote part de revenus dans une déclaration d’imposition commune.

Mafo

De quels éléments supplémentaires avez vous besoin ?

Merci HHub, j’avais déjà lu ces liens mais il faudra que je les pose à l’écrit pour me les accaparer.

La question reste entière, achat en nom propre ou via SARL des familles ?

Merci à tous !

lachignolecorse · #9

PapaPalois a écrit :
La question reste entière, achat en nom propre ou via SARL des familles ?

Merci à tous !

Il me paraît difficile de vous répondre sur ce point car n’ayant pas respecté le formalisme de votre présentation et de votre projet, nous ne savons rien de vous.

Mais en gros, en nom propre, ce sera plus simple qu’une sarl, mais si vous voulez transmettre, vous voulez acheter d’autres bien, devenir gérant ou salarié de la sarl, la réponse peut-être très différente.

mafo · #10

PapaPalois a écrit :
mafo a écrit :
Bonjour,

Pour ma part, et sous réserve dune étude plus approfondie, je dirais que votre comptable à raison.
Dans un pacs, chacun conserve son patrimoine, sauf disposition contraire. Il y a donc bien deux propriétaires dans votre cas.
Ensuite, chacun déclare sa quote part de revenus dans une déclaration d’imposition commune.

Mafo
De quels éléments supplémentaires avez vous besoin ?

Merci HHub, j’avais déjà lu ces liens mais il faudra que je les pose à l’écrit pour me les accaparer.

La question reste entière, achat en nom propre ou via SARL des familles ?

Merci à tous !

Simplement savoir si votre contrat de pacs prévoit quelque chose de particulier en cas d’achat en commun.

Mafo

PapaPalois · #11

@ mafo:
Nous sommes en séparation de biens et nous venons de faire des testaments attestant qu’en cas de décès d’un de nous deux, l’autre aura l’usufruit des biens acquis pendant le pacs.

@ lachignole:
Je me suis aperçu après du modèle de présentation, en même temps je n’aurai pas renseigné l’ensemble des éléments demandés. Si je n’ai pas fessebook ce n’est pas pour donner tous les détails de ma vie ici, qui en plus n’intéresse personne

Pour détailler un peu plus:
Couple pacs en séparation de biens avec une enfant de 4.5ans.
Propriétaire d’une maison.
Souhaite faire un investissement locatif pour constituer un patrimoine.
Achat T1 bis 34m2 à 60000€.
1000€ de travaux. Sera loué 400+40€.
Charges copropriété 600€
TF: 481€
Revenus qui vont chuter à partir du 1er janvier car je serai au chomage avec le statut d’auto-entrepreneur.

Adishatz

lachignolecorse · #12

Cela confirme le choix du lmnp plutôt que la sarl, sous réserve de vos revenus respectifs.

PapaPalois · #13

Je ne comprends pas dans le sens où dans tous les cas nous ferons de la LMNP au réel.
La question est de savoir si pour cela il vaut mieux le faire en nom propre et donc en indivision ou si nous faisons une SARL des familles pour acheter et déclarer les revenus.

Concernant les revenus 34000€/an net d’impôts pour Mme et 31000€ pour moi jusqu’à fin décembre. Puis chômage pour moi car j’ai demandé une rupture conventionnelle. Donc 1500-1600 net par mois à partir de janvier….
Il paraît que je suis un peu impulsif…😁

lachignolecorse · #14

Je vous conseille de vous documenter en fiscalité et rencontrer des gens compétents. Je ne vois pas l’intérêt de la sarl de famille que veut vous vendre votre expert-comptable. Vous allez devoir gérer une structure avec un formalisme et un coût plus important qu’un lmnp classique.

Je vous conseille aussi de faire un calcul de rentabilité car cela ne me semble pas être un placement exceptionnel.

PapaPalois · #15

Nous sommes épaulés par un notaire et un expert comptable, qui doivent se contacter cette semaine pour discuter du meilleur statut.
Ce dont je me rend compte est qu’il n’y a pas de vérité absolue, il n’y a qu’à voir les divergences sur ce post pour comprendre.
Je pense que rien n’est blanc ni noir, il nous faudra trancher lorsque nous aurons tous les éléments.

Concernant la rentabilité, en effet ce n’est pas un placement exceptionnel, mais plutôt sécurisé.
Il s’agit de notre 1er bien en investissement locatif et nous ne voulions pas prendre de risques mais se constituer un patrimoine.

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