Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

InvestisseurHeureux · #126

Ce débat-là, franchement, c’est juste un truc pour faire vendre des bouquins ou faire du buzz pour des bloggeurs…

Une RP est évidemment un actif.

D’ailleurs, cela se démontrer très simplement :

Si je vous OFFRE un appartement en région parisienne, vous l’acceptez ou refusez ?

Vous l’acceptez, évidemment, parce qu’une RP est justement un actif.

Par contre, si je vous OFFRE de rembourser un crédit immobilier à ma place, vous l’acceptez ou refusez ?

Vous refusez évidemment, car un crédit est un passif [du point de vu de l’emprunteur].

Quelques bouquins ont joué sur deux ambiguïté : d’une part la RP ne génère pas de flux quand vous l’habitez et d’autre part il y a pendant de longues années un passif associé à l’actif.

Mais ça n’a pas grand sens.

-

Un débat bcp plus intéressant est plutôt voir dans quelle mesure avoir une maison influence ses choix de vie, en terme de mobilité professionnelle ou même de choix du compagnon (quand il reste des traites à payer pour la maison et que le couple n’est pas au mieux).

Hidalgo04 · #127

bon, je vois que j’ai lancé un sujet qui déchaîne les passions ;-)
Il y a hélas bien trop d’affect impliqué autour de ce sujet pour que les propriétaires de leur RP aient un regard réellement neutre et rationnel sur la question.

Bernard2K a parfaitement résumé le fond de ma pensé.
L’unique valeur d’une RP est le foncier de son emplacement.
Sinon, si pas de dépenses d’entretien couteuses, le bien se déprécie très vite.

En ce qui me concerne, je suis en phase d’accumulation afin de quitter le plus vite la rat race, et tout concentrer dans ma RP serait d’après mes calculs une mauvaise décision. J’ai mieux à faire avec mon capital que de l’immobiliser (fructifier au mieux au taux de l’inflation) dans ma RP pour le moment, étant donné le niveau des prix eu égard au niveau des loyers !

De la même manière qu’en entreprise on évalue un projet au moyen de la NPV (Net Present Value), j’ai appliqué cette méthode à Buy vs. Rent, et avec des hypothèses de croissance de l’immobilier à 1-2% vs. marchés financiers à 5-6%, j’ai mieux à faire de payer un loyer et épargner/investir le reste sur les marchés que de tout mettre sur ma RP pendant 10-15 ans. Au bout de 30 ans, le locataire a 400 à 600k€ de plus que le propriétaire. Or, si sur ces 30 prochaines années l’immobilier venait à perdre 20 ou 30%, ce serait une superbe call option pour entrer à prix bradé et gagner sur les deux tableaux !

Bernard2K a écrit :
roudoudou a écrit :
quel rapport avec une voiture qui est un bien se dévaluant dans le temps (rapidement) et un actif réél en dimension finie qui a une valeur (forte) d’utilité et qui s’apprécie sur longue periode ?
Mon intention n’était pas de faire une comparaison voiture/maison, mais de parler du mécanisme psychologique sous-jacent, comme je l’ai expliqué ensuite ; néanmoins, la comparaison voiture/maison n’est pas peut-être pas aberrante, et peut donner quelques réflexions intéressantes :

- voiture se dévaluant rapidement : qu’est-ce qui empêche de maintenir une voiture parfaitement à l’état du neuf ? On peut remplacer toutes les pièces au fur et à mesure qu’elles lâchent. Problème, le coût. Vous me direz "mais il y a aussi l’obsolescence". Là aussi, on pourrait très bien équiper un véhicule en seconde monte. Clim en seconde monte : possible. Régulateur de vitesse en seconde monte : possible. Evidemment, des technologies plus étroitement liées à la voiture sont plus difficiles à installer, type airbag, ESP, etc. Mais là aussi, la limite principale est le prix de ces installations.

- bon, mais pour la maison, y a-t-il un phénomène comparable ?
Prenons la référence : une maison moderne et neuve. Isolation RT2012, prises réseau, domotique, déco dans l’air du temps, etc.
Prenons maintenant deux villas "standard" construites fin des années 1960, dans ce qui était à l’époque un village, désormais la banlieue très cossue des rurbains attirés par la grande ville voisine mais qui veulent "avoir un jardin".
- l’une n’a été quasiment pas entretenue. Elle vaut combien ? A peine plus que le terrain constructible. Je connais des cas de ce type. Alentours de Toulouse ou de Lyon, je ne vais pas citer les communes mais j’ai des cas précis. La maison peut se vendre dans les 350 k€, le terrain constructible seul vaut déjà 300 k€. Les gens qui achètent refont souvent tout l’intérieur, en ne gardant que les murs, et encore : modification d’ouvertures, extension, etc. Ca coûte presque aussi cher que de construire à neuf, preuve qu’ils achètent surtout le terrain. On voit aussi des achats par des promoteurs, qui rasent la maison pour mieux valoriser le terrain : création d’un lotissement ou construction d’un petit immeuble. L’amortissement comptable pratiqué sur l’immobilier professionnel (LMNP ou LMP ou structure IS) n’est pas aberrant car l’immobilier s’use vraiment. La valeur ultime d’une construction non entretenue est zéro. Elle est tellement vieille qu’elle est devenue "économiquement irréparable" et qu’il vaut mieux raser ou ne garder que les murs. C’est le terrain qui vaut encore de l’argent, pas la maison.

- l’autre maison a été parfaitement entretenue au goût du jour. Pour être au top, il faut avoir complètement isolé la maison (pas d’isolation fin des années 60, même dans les murs !), changé la chaudière déjà deux fois, changé les fenêtres déjà deux fois (double vitrage milieu des années 70 car choc pétrolier ; nouveau changement entre 2000 et aujourd’hui car les vieux double vitrage étaient abîmés, pas du tout aux normes actuelles et d’apparence démodée), ajouté une clim sans doute, refait complètement l’intérieur y compris le sol (les carrelages fin des années 60 sont terriblement datés), créé et entretenu un jardin paysagé agréable à l’oeil du rurbain, posé une piscine, ajouté une véranda, changé le portail et la porte de garage pour des modèles avec télécommande, fait re-traiter la charpente, changer quelques tuiles, probablement refaire complètement le crépi de façade qui était fissuré ou décoloré, fait reprendre complètement l’assainissement individuel pour se connecter au collectif ou bien pour refaire un individuel compatible SPANC, rénové complètement l’installation électrique, etc. Certes, cette maison rutilante vaut 700 k€, mais quelle fortune y a été engloutie en entretien et améliorations ?

Donc, déjà, on voit que la valeur "qui s’apprécie sur une longue période" nécessite, pour s’apprécier, des travaux très conséquents pour l’entretien mais aussi pour améliorer afin de se tenir au goût du jour en termes de déco et de fonctionnalités. Et une bonne partie de cette "appréciation de valeur" est souvent liée au terrain lui-même, à l’emplacement ; la construction qui est dessus, si on pouvait analyser sa valeur indépendamment du terrain, ne vaut plus grand chose si elle n’a pas été entretenue ; et vaut cher si elle a été améliorée pour correspondre au goût et aux normes actuelles mais moyennant des dépenses très conséquentes.

Et enfin, concernant cette appréciation de valeur : certes, le marché immobilier a fortement augmenté dans le passé. Encore faudrait-il corriger de l’inflation. Mais, va-t-il continuer ? Peut-on dire aujourd’hui avec certitude : "j’investis dans ma RP car je suis certain que sa valeur va s’apprécier" ?.

Au total, l’appréciation de valeur est loin d’être garantie ; et ne se fait pas sans des travaux d’entretien et d’amélioration coûteux.

Dernière modification par Hidalgo04 (19/08/2017 15h15)

JayNom · #128

Hidalgo04 a écrit :
Il y a hélas bien trop d’affect impliqué autour de ce sujet pour que les propriétaires de leur RP aient un regard réellement neutre et rationnel sur la question.

Pas d’accord, pour ma part j’ai acheté ma RP, en ayant connaissance des courbes de friggitt, avec un avis mitigé sur l’évolution des prix de l’immobilier. J’ai fait un tableur afin de mettre à plat la meilleure solution entre acheter et louer et ma RP est rentrée dans les conditions où l’achat est favorable.

Tout dépend de chaque projet et situation mais pas la peine de dire que l’affect d’un propriétaire immobilier l’empêche de réfléchir sinon le débat n’a pas grand intérêt. L’évolution de la vie de Sissi par exemple montre bien qu’on peut tour à tour être propriétaire et locataire en fonction de sa situation.

Cordialement

Tanuky · #129

Il me semble évident que l’achat de sa RP est placée dans la colonne de ses Actifs. Si cette dernière est financée à crédit, il y a en parallèle une ligne dans les Passifs qui se réduit au fur et à mesure des remboursements du crédit.

C’est exactement pareil que lors de l’achat de bureaux par une entreprise. On retrouve bien le bureau dans les Actifs (qui réduit au fur et à mesure de l’amortissement) et le crédit immobilier dans les Passifs (qui se réduit au fur et à mesure de son remboursement).
L’amortissement (généralement sur 20 ans) dans le cadre d’une comptabilité d’entreprise correspond à "l’usure" théorique du bâtiment. Après 20 ans, le bâtiment n’apparaît plus dans les Actifs car complément amorti mais, en général, il a encore une grosse valeur sur le marché (parfois même > au prix d’achat initial…) C’est l’une des principales niches de survaleurs que l’on peut détecter dans des sociétés cotées (méthode des Daubasses notamment…) - en réintégrant la valeur réel de l’immobilier (vs ce qui reste dans les actifs pas encore amortis) aux fonds propres.

Bref, la RP est bien un Actif dans le patrimoine personnel associé éventuellement à un Passif correspondant au crédit restant à rembourser.

Il est vrai que cet Actif va générer des frais d’entretiens, des taxes, etc. Mais d’un autre côté, vous n’aurez plus de loyer à payer.

Pour faire simple, prenons le cas ou vous achetez votre RP Cash (vous avez donc dans vos Actifs votre RP qui se rajoute et la poche Cash diminuée du même montant + Frais de notaire…)
La rentabilité annuelle de cet Actif (RP) peut donc être calculée de la manière suivante :
[Somme des économies réalisées (Loyer annuel (hors charges) d’une RP équivalente) - Somme des dépenses (TF - Frais de notaire annualisés jusqu’à la revente - somme des travaux & entretiens annualisée jusqu’à la revente) + (PV ou MV annualisée sur le prix de revente)] / Prix Actif

Il faut donc comparer ce rendement à celui qui pourrait être réalisé sur un autre Actif (bourse, appartement en location (Impôts à rajouter..), etc.)

Dans le calcul précédent, on voit bien que la PV ou MV réalisée lors de revente de sa RP va fortement influencer le rendement global (comme en bourse, la PV ou MV réalisée est souvent + déterminante sur le rendement global que le dividende). Le marché étant en forte hausse depuis le début des années 2000, c’est la principale raison qui explique l’excellent rendement moyen des RP sur ces deux dernières décennies.
Attention au retour de bâton en cas de stabilisation des prix et/ou matérialisation de MV sur les 10/20 prochaines années…

Neo45 · #130

Je vais donc essayer de partir sur ce que vous souhaitez lancer IH.

Influence sur le choix de vie :
Personnellement être locataire ne peut pose aucun problème. Le propriétaire prends à sa charge les grosses réparations de notre logement, paye la taxe foncière, … Franchement je n’ai presque rien à débourser, et cela me convient au plus haut point.

Madame, elle, veut quelque chose à elle (à nous) et veut donc acheter. Bon, je n’étais pas très chaud, mais il est vrai que je me lancerais bien dans quelques "initiatives personnelles" qui ne peuvent être réalisées qu’en étant propriétaire d’une maison, et non locataire d’un appartement (type "Do It Yourself").
Un vrai challenge pour moi qui ne suis absolument pas manuel, mais je pense que je pourrais clairement gagner à ce niveau. Tant d’un point de vue personnel que d’un point de vue fierté. Pas pour "me la péter", mais pour pouvoir me dire "j’en suis capable".

Nous habitons un coin de campagne qui nous convient et duquel nous ne souhaitons pas partir. Je suis (quasiment) fonctionnaire, ma titularisation intervenant début septembre, et madame est assimilée fonctionnaire (agent contractuelle). Nous ne devrions donc pas bouger avant un bout de temps.
J’ai donc fait évoluer ma pensée, et avoir une maison avec jardin à la campagne en tant que RP ne me dérangerait franchement pas d’autant plus avec un (des ?) enfant(s).
Le seul bémol me concernant : la proximité avec la belle famille … mais bon, je passe par-dessus ce point et de toute façon c’est un autre débat.

De plus, avec un crédit qui, a priori (nous n’avons pas encore fait de vraie simulation) ne devrait pas être beaucoup plus élevé que notre loyer actuel, d’un point de vue financier cela ne devrait pas avoir un trop gros inpact sur notre niveau de vie.

Personnellement ce n’est donc pas la maison qui influencerait les choix de vie, mais plutôt l’inverse. Gagnant quelque peu en stabilité professionnelle, avec une famille et le projet de l’agrandir, dans un coin de campagne agréable, ce sont plutôt mes (nos) choix de vie qui influencent les fait de vouloir devenir propriétaire.
Dans mon cas la RP ne serait donc pas le point de départ de mes choix de vie, mais plutôt leur résultat.

doubletrouble · #131

Hidalgo04 a écrit :
Bernard2K a parfaitement résumé le fond de ma pensé.
L’unique valeur d’une RP est le foncier de son emplacement.
Sinon, si pas de dépenses d’entretien couteuses, le bien se déprécie très vite.

C’est à mon sens valable pour les constructions modernes bien souvent bâties à la va-vite avec des matériaux bon marché et souffrant souvent de problèmes structurels (le classique PER dans les combles), mais beaucoup moins pour de l’ancien acheté dans un état raisonnable. Après deux ou trois cents ans, les mauvaises constructions de l’époque ont eu le temps de disparaître.

Hidalgo04 · #132

Merci pour votre contribution super intéressante Tanuky !
Votre raisonnement me parait tout à fait pertinent.

On voit très vite dans les calculs l’importance du RATIO (prix d’achat/m2)/(loyer/m2) pour déterminer si le rendement de l’investissement en RP sera bon ou pas.
C’est justement là-dessus que je veux mettre le doigts.
Ce ratio me semble aujourd’hui anormalement élevé eu égard aux tendances historiques sur périodes longues.

C’est un peu comme quand on achète une entreprise et que l’on l’évalue en multiple de son chiffre d’affaire ou de sa rentabilité nette ou de son EBITDA / PER / CAPE Ratio…

A mon humble avis, dans la plupart des grandes métropoles françaises le multiple de valorisation des biens immobiliers d’habitations // au loyer (à sa valeur locative effective en cas d’investissement locatif ou induite en cas de RP) sont trop élevés pour être intéressants. Un peu comme ce fut le cas pour les .COM et Tech Cies dans les années 1999 et 2000 juste avant la crise.

rocambole · #133

Je ne sais pas comment vous arrivez à vos chiffres mais en louant mon 3p et son parking à Paris (pourtant acheté début 2016) j’arrive à couvrir ma mensualité d’emprunt + assurance + charges en étant au taquet des plafonds ALUR. La rentabilité sur prix d’achat fdn et travaux compris est de 3,6%. Point important, j’ai apporté 15% du prix en cash.

Tout le monde n’habite pas une grande métropole mais franchement dire que c’est un frein à la mobilité… je peux laisser demain mon appart et le louer en une semaine sans problème. Il suffit d’être à un emplacement de qualité et près d’un bassin d’emploi, c’est sur que dans la creuse c’est pas pareil…

Et pourtant je pense que les prix sont très élevés mais ce n’était pas un des seuls paramètres lors de mon achat, et d’une manière générale ce n’est pas le seul paramètre que prennent les gens en compte.

JayNom · #134

Neo45 a écrit :
Le seul bémol me concernant : la proximité avec la belle famille …

Vous m’avez fait bien rire

sissi · #135

La plupart d’entre vous vivent en France - donc situation prix de l’immo et fiscalité différents de la mienne.
A chacun de faire ses calculs et voir ou sont ses priorités.

Pendant 3 ans j’ai paye 1000 euros pour un appartement "minuscule" au Lux compare aux 2 biens que j’ai acheté - qui les 2 ne me coutent pas plus du meme 1000 euros entre intérêts (déductibles) et frais de base.
L’un a 85 m2 dans le meme immeuble de qualité ou nous étions locataires - pas de taxes foncières- - l’autre est une grande maison vue mer avec jardin, 3 garages… a pied de tout… taxes foncières 500/an

Pour nous c’est le meilleur des 2 mondes car totalement finance donc notre capital continue a travailler. Le bien au Lux est vendable apres 2 ans d’occupation soit fin 2018 sans impôts et comme nous l’avons achète de notre voisin en direct sous le prix marche ( il ne voulait pas promettre de date d’occupation donc rabais) - dans un coin ou l’ augmentation de prix est de 7 a 10% nous ne nous sentons pas du tout "coinces"… c’est un peu comme avoir des foncières en bourse - mais sans le downside des marches - avec une bonne P-V en vue non-taxable ( et les frais d’enregistrement = cadeau de GDL si on garde 2 ans)
Par contre la maison va falloir attendre 3 ou 4 ans - si on veut la revendre avec P-V… mais on l’adore pour l’hiver …

Ce fut un exercice de compta - et pour nous une réelle amélioration de qualité de vie - pour un meme 1000 euros de dépenses/mois

Probablement que c’est directement relie a notre phase de vie - ou on aime bouger mais savoir ou on atterrit - avec des stops découvertes sur les 2300 kms de chaque voyage!
Avoir des amis aux 2 endroits …
Encore qu’une 3eme destination est sous étude - mais location pour la 1ere année!

Alors pour les IH aventureux .. il y a moyen de faire si on est flexible sur le pays sans gruger le budget…haha!

Mais se balader comme IH peut être tout a fait charmant aussi … sans souci des réparation a avoir…ou de vols..

Hidalgo04 · #136

Si votre investissement locatif à Paris acheté en 2016 vous rapporte du 3,6% nets après charges et bien je vous félicite ! Bravo ! Je vous tire mon chapeau !
Vous êtes vraiment très fort car de mon coté je n’ai pas trouvé de biens dont le prix d’achat soit assez bas pour dégager un rendement net assez attractif après impôts (>3%).

Peut-être que votre rendement s’explique du fait que vous travaillez dans une profession liée à la justice et que vous avez eu accès à des biens saisis ou vendus aux enchères à prix bradé, ou que vous avez réalisé vous même les travaux à moindre frais, et/ou que vous faites du AirB&B ou de LMNP, ce qui demande une présence et du temps que je ne pourrais pas consacrer. Ce n’est pas mon cas.

Bien cordialement.
PS: avouez qu’une seule année d’historique c’est peu pour tirer des conclusion quant à la vacance locative, les frais…?

roudoudou a écrit :
Je ne sais pas comment vous arrivez à vos chiffres mais en louant mon 3p et son parking à Paris (pourtant acheté début 2016) j’arrive à couvrir ma mensualité d’emprunt + assurance + charges en étant au taquet des plafonds ALUR. La rentabilité sur prix d’achat fdn et travaux compris est de 3,6%. Point important, j’ai apporté 15% du prix en cash.

Tout le monde n’habite pas une grande métropole mais franchement dire que c’est un frein à la mobilité… je peux laisser demain mon appart et le louer en une semaine sans problème. Il suffit d’être à un emplacement de qualité et près d’un bassin d’emploi, c’est sur que dans la creuse c’est pas pareil…

Et pourtant je pense que les prix sont très élevés mais ce n’était pas un des seuls paramètres lors de mon achat, et d’une manière générale ce n’est pas le seul paramètre que prennent les gens en compte.

Bluegrass · #137

Dans le livre "Père riche, père pauvre" de R.Kiyosaki, le père riche voit la RP comme un passif car avec la somme immobilisée, non seulement il ne peut pas investir dans un actif qui lui rapportera un dividende ou une PV mais il y a également des frais inhérents à la propriété.
pere riche pere pauvre (pere-riche-pere-pauvre.pdf) - Fichier PDF

R.Kiyosaki a écrit :
L’un croyait: "Notre maison est notre investissement le plus important, notre plus grand actif." L’autre croyait: "Ma maison est un passif, et si votre maison est votre investissement le plus important, vous êtes en difficulté."

R.Kiyosaki a écrit :
Mon épouse et moi aimerions bien posséder une maison plus grande et plus voyante pour impressionner la galerie, mais nous savons que ce n’est pas un actif. C’est un passif car une propriété vient chercher de l’argent dans notre poche.

En gros, c’est une histoire de coût d’opportunité.

cricri77700 · #138

Je vais répondre avec quelques chiffres :

Dans mon cas , maison estimé à 250000 euros.
je vais prendre dans cette exemple une vente à 230000 euros pour être large.

Si je récupère cette somme, à 4% , cela me fait 9200 euros d’intérêt ( 4% entre immobilier/action me semble conservateur pour ma part )

Si je loue une maison identique à la mienne , j’en aurai pour 850/mois je vais même prendre 900 euros soit 10800 euros de loyer annuel + une économie de 2000 de TF ( chez moi c’est chère ) et l’entretien que j’estime à 100 euros par mois ( je pense être également dans une fourchette basse sur un calcul sur par exemple 20 ans ) soit 10800 euros - 2000-1200 = 7600 euros .

Je fais une économie de 1600e annuel.
Je place cette somme en intérêt composé à 4% sur 20 ans + les 230000 euros qui produise toujours 4% puisque j’utilise que les intérêts pour payer le loyer et qu’il me reste 1600 euros annuel en plus .
Le résultat est le suivant : 551603 euros dans 20 ans.

Je garde ma RP : 230000 euros.
je la revend dans 20 ans a 350000 euros ( bonne PV quand même ) je paye ma TF à 2000 euros par ans soit 40000 euros sur 20 ans.
Je paie également l’entretien à 25000 euros sur 20 ans ( je pense être réellement eb fourchette très basse )
Dans 20 ans j’aurai 350000 euros - 40000 - 25000 soit 285000 euros.

Dans mon cas , c’est du simple au double.
Oui, j’ai pas de crédit sur ma RP.
Mais l’argent dors inutilement dans un "actif" qui me coûte de l’argent.

Chacun doit faire ses calculs en fonction de son patrimoine , de ses objectifs ect…

Mes conclusions sont les suivantes :
Ne jamais acheté une RP cash sauf si on a beaucoup d’argent et que cela nimpacte pas votre train de vie quotidien ( achat plaisir )
Il faut acheter une RP à crédit si vous n’arrivez pas à mettre de l’argent de côté ( cela vous fera une épargne forcée ) ou si vous n’arrivez pas à placer votre argent correctement.

Je pense également qu’en France , la RP est vu comme une sécurité absolue mais quand on va contre les croyances populaires , on se rend compte qu’on vit beaucoup mieux.
Croyance populaire = 95% dans la rate race.

Personnellement , dans 10 à 15 ans quand j’aurai bien engrengé de l’argent , mis ma famille à l’abris , j’achèterai une RP cash + une belle voiture ect car j’aurai la rente nécessaire pour bien vivre.
Avant cela c’est important de bien réfléchir pour que la boule de neige grossisse le plus possible et le plus rapidement possible.
Une bonne gestion patrimoniale est plus efficace qu’un gros salaire et une absence de culture financière ( je ne vise personne car je suis personne pour juger mais j’ai développé par mon expérience ma façon de penser )

alex44 · #139

Cricri,
Sauf erreur de ma part, votre chiffre final de plus de 500k€ me semble incorrect (je suis sur la plage sans excel ) .
Car vous aurez bien à sortir 152k€ de loyer sur 20ans, que vous prenez dans les 4% d’intérêts de vos 230k€.
Il reste 1600€ d’après vos calculs entre interets et loyers.
Donc il vous faut prendre avec votre loyer payé 230k€ +1600 par an.
Au bout d’un an vous avez 231600 de placé et ainsi de suite.
Vous ne gagnez du composé que sur les 1600€ de surplus, le reste est consommé en loyers versé à votre bailleur.

Autre point (mais là je suis plutôt d’accord avec vous) 4% net en incluant des actions, c’est faisable certainement, mais voir avec quel TMI.

cricri77700 · #140

Alex44 , avec votre tableau Excel sur 20 ans vous arrivez à combien ?
Sur un simulateur internet, j’ai mis 230000 euros + 1600 euros annuel sur 20 ans pour arriver à ce résultat.
J’avais fais un calcul personnel plus approfondi j’étais arrivé idem du simple au double. ( mais avec 250000 euros et des frais d’entretien un peu plus réaliste )

Hidalgo04 · #141

+1
Merci pour cette référence à Kiyosaki Bluegrass !
D’un point de vue purement comptable, une RP entre évidemment dans la colonne des actifs/assets, toutefois, d’un point de vue plus investissement, ça se comporte comme un passif.

@Cricri, je suis arrivé à des conclusions très similaires aux votres ;-)

Bluegrass a écrit :
Dans le livre "Père riche, père pauvre" de R.Kiyosaki, le père riche voit la RP comme un passif car avec la somme immobilisée, non seulement il ne peut pas investir dans un actif qui lui rapportera un dividende ou une PV mais il y a également des frais inhérents à la propriété.
pere riche pere pauvre (pere-riche-pere-pauvre.pdf) - Fichier PDF

R.Kiyosaki a écrit :
L’un croyait: "Notre maison est notre investissement le plus important, notre plus grand actif." L’autre croyait: "Ma maison est un passif, et si votre maison est votre investissement le plus important, vous êtes en difficulté."
R.Kiyosaki a écrit :
Mon épouse et moi aimerions bien posséder une maison plus grande et plus voyante pour impressionner la galerie, mais nous savons que ce n’est pas un actif. C’est un passif car une propriété vient chercher de l’argent dans notre poche.
En gros, c’est une histoire de coût d’opportunité.

cricri77700 · #142

Si vous voulez des calculs juste , voici la discution ou tout à bien été détaillé : (4/4) Achat cash d’une résidence principale ou location d’un appartement ?

Pour mon précédant calcul , faut retenir l’idée général

alex44 · #143

Je suis avec un Iphone sur une plage de Corfou…
Mais votre RP ne produit que 1600€ sur 230k€ Donc 0,7% par an en augmentation de capital qui travaille, puisque vous depensez le reste pour votre loyer.

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 18h15)

toufou · #144

Cricri, vous nous habituez à des rendements de vos placements entre 15 et 20 % et pour les besoins de votre démonstration, vous prenez l’exemple d’un propriétaire qui vous louerai sa maison avec un rendement brut de 850 x 12 / 230000 = 4.4 % seulement.
On peut faire dire aux chiffres ce que l’on veut.
Néanmoins, je suis d’accord avec vous : il ne faut pas se précipiter pour être propriétaire de sa RP, ne serait-ce que pour des raisons de mobilité professionnelle.
C’est pour cette raison (et parce que je ne trouvais rien de valable à louer) que je n’ai fait construire ma RP qu’à l’âge de 40 ans.

DDtee · #145

cricri77700 a écrit :
Dans mon cas , maison estimé à 250000 euros.
…/…
Si je loue une maison identique à la mienne , j’en aurai pour 850/mois

Comment un fin investisseur immobilier comme vous, maîtrisant tout ce qu’il y a à maîtriser (connaissance du marché, négociation, travaux etc) a-t-il pu être amené à faire un si piètre investissement ?

cricri77700 · #146

@ddte souvenez vous quand je suis arrivé sur le forum ou j’étais persuadé que l’achat cash dans un investissement locatif est le plus rentable … c’est à ce moment là que j’ai acheté ma RP… cash du coup ..

Associé au croyance populaire , l’éducation que j’ai reçu , l’affect de madame … bref…

Le problème actuel c’est de le faire comprendre à mon entourage mais d’ici là fin de l’année c’est réglé je pense, je blinderai les PEA et PEA PME pour avoir une rente defiscalisé ( sauf PS ) qui sera là bienvenu en plus de mon immobilier.

Mais bon … mieux vaut tard que jamais, on évolue heureusement…

@ toufou , entre une maison et des petites surfaces , les rendements sont différents.

alex44 · #147

Je viens de lire votre autre post, que je connaissais déjà.
Je suis d’ailleur d’accord avec votre raisonnement globalement.

Juste le fait que 230k€ placé à 0,7% une fois le loyer payé (avec les 3,3% de rendement des 230k à 4%), ne fait pas +500k€ au bout de 20ans, même avec les interets composés.

Je viens de prendre aussi un simulateur sur internet.
230k€ avec apport de 1600€ an

À 0,7% (difference entre 4% de rendement, et le montant de votre loyer)
On arrive à peine à 300k€

La liberté c’est aussi de faire ce que l’on a envie chez soit( terrasse, aménagement,) mais là on est sur du plaisir, une peu comme avec les voitures ! Le vrai raisonnement d’investisseur serait de louer dans la pluspart des cas.

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 18h15)

toufou · #148

cricri77700 a écrit :
@ toufou , entre une maison et des petites surfaces , les rendements sont différents.

Donc vos locataires feraient mieux d’être propriétaires. :-)

alex44 · #149

Les miens aussi! Mais les locataires n’en ont pas tous la possibilité ou l’envie!
Un 40m2 pour vivre avec une petite famille ce n’est pas l’idéal

cricri77700 · #150

Alex44 , c’est ça , c’est compliqué de faire un TRI juste.
- à combien place ton son capital ?
- PV ou MV à la revente
- augmentation de la TF , des travaux d’entretien .
- augmentation du loyer.

J’ai essayé de faire plusieurs hypothèse.

Mes conclusions sont les suivantes d’un point de vu patrimoine :

-Ne jamais acheté une RP cash sauf si on a beaucoup d’argent et que cela nimpacte pas votre train de vie quotidien ( achat plaisir )
-Il faut acheter une RP à crédit si vous n’arrivez pas à mettre de l’argent de côté ( cela vous fera une épargne forcée ) ou si vous n’arrivez pas à placer votre argent correctement.
-Cela se défend d’acheter sa RP avec un crédit du moment que vous le revendez à la fin du prêt.

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Bernard2K a écrit :

roudoudou a écrit :

1 #128 19/08/2017 15h05

Hidalgo04 a écrit :

Hidalgo04 a écrit :

Neo45 a écrit :

roudoudou a écrit :

R.Kiyosaki a écrit :

R.Kiyosaki a écrit :

Bluegrass a écrit :

R.Kiyosaki a écrit :

R.Kiyosaki a écrit :

cricri77700 a écrit :

cricri77700 a écrit :

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