Fractionner son crédit immobilier en deux crédits de montants différents ?

Nikow · #1

Bonjour à tous,

Je suis actuellement entrain d’effectuer un rachat de crédit immo pour mon appart.

L’appartement est à l’heure actuelle ma RP. Il deviendra investissement locatif dans 3 ans environ. La rentabilité du bien sera insuffisante pour augmenter ma capacité d’emprunt lorsque l’appartement sera loué avec le montant emprunté pour le financer (Je ne veux pas mettre d’apport pour diverses raisons).

Ma question est donc la suivante :
_Peut-on fractionner son crédit immobilier au sein d’une banque (par exemple 100 000 sur 25 ans et 50 000 euros sur 25 ans sans IRA au lieu de 1x150 000 sur 25 ans) ? Avez vous déjà fait ce type de démarche ?

La raison est simple : je suis assez jeune et mes revenus augmentent assez rapidement. Je ne peux pas à l’heure actuelle faire 2 crédits (un court et un long) par rapport au taux d’endettement trop élevé qui ne passe pas auprès des banques qui ne veulent pas prendre en compte mes différents revenus.
Par contre, je sais que dans quelques années je pourrais solder aisément l’un des crédits et donc me retrouver avec un cash flow positif sur le bien locatif, avec une capacité d’endettement augmentée, en vue de financer un nouveau bien.

Exemple :
CAS 1 : 1 seul crédit de 150 000. Loyer supposé : 700 euros soit 8400 /an. Mensualité crédit 750 euros / an. Avec les charges TF/TH + assurance + frais copro =====} effort d’épargne de 150 euros par mois environ et baisse de la capacité d’emprunt.

CAS 2 : 1 crédit de 100 000 euros et 1 crédit de 50 000 euros. Crédit de 50 000 remboursé. La mensualité restante du crédit passe à 500 euros =====} recette de 50 euros par mois environ et augmentation de la capacité d’emprunt.

Qu’en pensez vous ?

Peut on pousser cette démarche en fractionnant encore plus pour augmenter au fur et à mesure ses revenus en faisant des remboursements anticipés sur les crédits ?

Mots-clés : capacité d'emprunt, crédit immobilier

GoodbyLenine · #2

Je ne comprend pas ce que vous gagneriez, par rapport à un seul crédit à 25 ans, avec une clause vous autorisant à faire un remboursement sans IRA (en limitant le "sans IRA", par exemple aux cas où ce n’est pas fait avec un autre emprunt, ou à un certain montant, ou après un certain nombre d’années). Par contre 2 emprunts risquent de générer plus de frais qu’un seul….

Nikow · #3

Merci pour votre réponse. Effectivement c’est ce que je pensais faire au départ. Cependant, face à une proposition d’une banque, il m’a été dit que le remboursement anticipé sur un crédit allait réduire la durée et non pas la mensualité.

Il m’a dit que la mensualité ne pouvait pas être abaissée sur le crédit. (Était ce la proposition de cette banque ou est ce général ? (crédit primo modulable caisse d’Ep. au passage).

Motus · #4

Bonjour,
Dans les crédits immo que j’ai souscrits, le remboursement anticipé laissait le choix : soit on réduit la durée, soit on réduit la mensualité.

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