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#1 26/06/2024 12h58

Membre (2024)
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL
Bonjour,
Nous envisageons d’investir dans un premier bien en LNMP au réel, nous avons trouvé un bien directement de particulier à particulier qui nous semble prometteur (c’est tout neuf et en cours en cours de négociations avec l’actuel propriétaire). Le bien est situé en plein centre (toutes les commodités sont accessibles à pied) dans une commune proche de Bordeaux et de chez nous je donnerais plus de détails quand nous serons plus avancés dans la négociation avec le propriétaire.
Ma femme est dans l’immobilier en service location, nous ne passerons donc pas par une agence pour gérer ce bien et les vacances locatives seront donc extrêmement limitées.

- Nous sommes salariés en CDI, 44 ans et 46 ans mariés sans enfants et propriétaire d’une RP avec encore 21 ans de crédit. Revenus net imposables 85K, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : nulle on débute
- Fiscales : nulle on débute
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je peux gérer tous les petits travaux de bricolages, peintures pose de parquet et cie mais pour la rénovation de l’appartement nous ferons probablement appel à un artisan avec qui ma femme travaille régulièrement pour gagner du temp
- Sociales : Oui, ma femme est commerciale dans l’immobilier.
- Temps disponible : Oui, nous organisons notre temps de travail a notre convenance.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : appartement résidentiel T1 bis
- Nombre de façades : 3
- Année de construction : 1997
- Étage : 1er étage sur 2, bonne luminosité (j’y reviendrais), très calme. 33m² + cave de 1.5 m² et un garage de 12.5m² et un balcon de 4m², sans ascenseur
- Déjà occupé : un locataire vient de signer son bail donc techniquement pour 3 ans mais c’est ma femme qui l’a installé et au vu du profil de la personne (récemment divorcé et ayant habité une très grande maison) nous ne pensons pas qu’elle restera longtemps.
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels ? Télé-relevés ou manuels ? à voir
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? à voir
- Concierge ? non
- Décoration : vieillotte nous prévoyons des travaux de rafraichissement et une transformation en T2
- Date de dernière rénovation des éléments suivants : En cours de prise d’information
* Toit
* Plomberie
* Ravalement de façade
* Interphone
* Ventilation (VMC, …)
* Fenêtres / Volets
LOCALISATION DU BIEN
- Département 33 gironde, ville : à compléter
- Centre-ville à moins de 5 moins à pied de la mairie et commerce
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ville très recherché proche de bordeaux
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : ~119 000 + ~10 000 de travaux chiffrés par un premier artisan
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
Actuellement à 610 € celui-ci est très faible par rapport a ce qui se pratique dans le secteur pour cette surface.
Le plan est de louer séparément le garage à 120 € (ma femme en a loué un semblable même emplacement a 150€. Et de louer l’appartement a 750 € après les travaux. Il y a des places pour se garer dans la rue donc ne pas proposer le garage ne baissera pas trop l’attractivité du bien.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 3 ans max) Ma femme ayant des contacts tous les jours de personnes recherchant un appartement par son travail
- Frais de gestion locative : 0 ma femme fait aussi de la gestion en parallèle donc nous pourrons nous en charger
- Travaux immédiats :
L’appartement a besoin d’une bonne mise à jour et nous prévoyons de le transformer en 2 pièces, un coin cuisine est à faire. Nous avons fait estimer ces travaux à 9000 euros par un premier artisan.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : en cours de prise d’informations : il y aurait un ascenseur à rénover dans un autre bâtiment de la copropriété mais nous ne savons pas encore si cela touche les propriétaires des autres bâtiments
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) l’appartement est classé D, peut être un changement du double vitrage sur la baie et la fenêtre car il n’est pas récent et permettrait probablement de gagner une lettre.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : en cours de prise d’informations auprès du syndic

- Taxe foncière hors TEOM : 750 € et 9.33/mois de TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ~7.8 € : mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : nous ne comptons pas en souscrire

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
10440/ (119000 +10000 + 2000) = 8% (j’ai passé toutes ces infos dans le calculateur de « horiz.io » et lui me trouve 8.7%)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance) -frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
(10440*(100-3)-0-94-200)/130800= 7.7%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 25 000
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit sans  assurance :  nous devons encore allez voir les banques mais je pense autour de 3.6%
- Durée du crédit : 15 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacances suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 5 000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : juste le LMNP en Réel

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue : aujourd’hui nue mais passage en LMNP au réel dès le changement de locataire

CASH FLOW
D’après « horiz.io » on serait sur un cash flow négatif de  : -262 par mois

Mots-clés : débutant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 26/06/2024 13h11

Membre (2023)
Réputation :   15  

J ’interromps ma lecture pour relever un élément très révélateur : votre épouse travaille au service location d’une agence, et vous faîtes vous même le lien entre la future gestion en direct de votre bien locatif et l’absence probable de vacances locatives.

C’est évident pour qui à eu à expérimenter la gestion en agence, mais ça en dit beaucoup sur la qualité de la gestion locative en agence, et de la part d’un insider qui plus est.

Il est d’ailleurs notable qu’un certain nombre de points concernant le bien restent "à voir", alors que votre épouse l’a en gestion et qu’elle devrait avoir accès facilement à ces éléments, ça laisse songeur pour 6-7% de commission sur les loyers…

Édit : en poursuivant la lecture on apprend que le loyer serait largement sous évalué pour le secteur alors que le bail est récent… Encore une preuve d’amateurisme. À la place de votre femme je ferais une petite prière pour que le propriétaire de l’appartement ne tombe pas sur votre post, je pense qu’il aurait à redire sur le service rendu par votre épouse et pourrait se demander si la dévalorisation du loyer n’a pas été faite sciemment pour faire baisser la valeur locative de l’appartement et donc son prix de vente… Un client procédurier aurait matière à aller demander quelques comptes à l’employeur de votre épouse sur ce possible conflit d’intérêt. Employeur qui pourrait lui même s’émouvoir d’un éventuel recel de candidats locataires qui se présenterait à son agence pour finir par visiter votre bien géré en direct…

Bref, un post à charge contre la profession comme on en voit rarement.

Dernière modification par DCAddict (26/06/2024 13h26)


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#3 26/06/2024 13h24

Membre (2024)
Réputation :   0  

il nous manque encore bcp d’information car nous avons appris le souhait de la propriétaire a vendre cet appartement il y a seulement 2 jours.

Petite correction ma femme a fait de la gestion et a des contacts mais dans l’agence elle s’occupe uniquement de la partie locative.

Le bail est récent pour ce nouveau locataire mais l’appartement lui est loué depuis plusieurs années et le propriétaire ne peut pas changer le loyer comme il le souhaite, de plus le loyer est sous évalué pour l’appartement après travaux. Mais sur le fond de votre message effectivement les agences touche beaucoup d’argent pour une suivi locative qui est loin d’être parfaite (d’où notre souhait de le faire nous mêmes)

Dernière modification par Murlock0769 (26/06/2024 13h26)

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#4 26/06/2024 13h32

Membre (2023)
Réputation :   15  

Merci pour ces précisions. Du coup votre espoir d’une libération rapide du bien pour réévaluer le loyer tombe comme un vœux pieux, le locataire à l’air de très bien s’accommoder de cette petite surface.


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#5 26/06/2024 13h41

Membre (2024)
Réputation :   0  

C’est effectivement le risque sur cette opération, si la personne souhaite rester la durée de son bail (trois ans) cela grèvera fortement la rentabilité. Nous misons sur le fait que les anciens locataires sont restés en moyenne une année

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#6 26/06/2024 13h45

Membre (2022)
Réputation :   26  

INTJ

Bonjour,

Je viens vous saluer en voisin.
Les loyers sont encadrés à la relocation pour beaucoup de commune proches de Bordeaux. En avez vous tenu compte ?

Concernant le prix
J’ignore ou se trouve votre bien mais certains biens dans des communes proches de Bordeaux Et rives gauche peuvent se trouver à ce tarif en sortie de défiscalisation.

Concernant votre Cash Flow
Avec une trésorerie si négative, vous risquez de vous enterrer et ce sera le dernier bien.

Mon avis : A mon sens notre région offre de meilleures opportunités.

Je reste disponible.
Bonne journée

Dernière modification par PascalD (26/06/2024 13h52)

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#7 26/06/2024 15h23

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Bonjour, quelques trucs que je ne comprends pas :
- un garage qui peut se louer 150 €/mois alors qu’il y a des places dans la rue ? A mon avis 150 € est le tarif "hyper centre d’une ville très cotée ; aucune place dispo dans la rue". Genre proximité du capitole à Toulouse…
- vous payez 3300 €/m² mais vous louerez 22 €/m²/mois ? Soit c’est vendu très bon marché, soit vous surestimez le loyer.
- 10000 € de travaux et 2000 € de meubles, c’est pas cher. Surtout par rapport au standing de la ville que semble indiquer le fameux garage à 150 € et le loyer à 750 €.
- Pouvez-vous détailler votre liste de meubles et l’endroit où vous les achetez SVP ? J’ai bientôt un appartement similaire à meubler et ça m’intéresse de le faire pour 2000 €.
-  le point le plus important : le locataire ne va pas rester, dites-vous. Mais une personne récemment divorcée peut aussi bien virer alcolo / drogué, se mettre alors en couple avec une personne assortie, pourquoi pas avec deux enfants en bas âge, et s’incruster 20 ans. Vous irez expliquer au juge que vous avez le droit de délivrer un congé à l’échéance du bail de 3 ans, pour "motif légitime et sérieux" pour cause de travaux nécessaires. Si le locataire conteste le congé devant le juge (et il trouvera des gens pour l’y aider), à mon avis, le juge répond : "1) travaux pas indispensables donc ce n’est pas un motif légitime et sérieux de mettre à la rue un couple avec jeunes enfants 2) si vous voulez faire des travaux, vous n’avez qu’à reloger les locataires à vos frais pendant la durée des travaux, et après les réintégrer dans le logement rénové, au même loyer bien sûr". Ok, je noircis le trait, mais ce que j’écris est plausible et même assez probable. Donc, en gros, vous prenez un ticket de loto. Peut-être que le locataire partira d’ici 1 an. Peut-être que vous lui donnerez congé à l’issue des 3 ans pour "motif légitime et sérieux". Peut-être aussi que vous en prenez pour 20 ans. C’est un ticket de loto. C’est excitant de jouer à la loterie ! Moi aussi j’aime ça. Mais pas pour 8 % de renta. wink

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2024 15h24)


Les vacances sont finies, au travail !

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