Selene [64] : étude de cas immobilier (premier investissement LMNP)

Bonjour Selene,

Je connais plutôt bien le marché palois que je suis depuis plusieurs année à la recherche d’un investissement, et j’ai vraiment un gros doute sur le fait de pouvoir louer 16m2 à 350€…

En faisant une recherche rapide sur les locations disponible à ce prix, vous allez avoir une sacrée concurrence!

Sachez que le marché de la location étudiante sur Pau est ultra concurrentiel. L’emplacement est primordial, mais je me doute que vous connaissez le coin😉.

Pour pratiquer un loyer dans le haut de la fourchette il faut séduire l’étudiant et les parents, l’aspect sécurité, parking est très important.

Peu être qu’une rénovation s’imposera pour atteindre la rentabilité que vous souhaitez ?

Au plaisir d’échanger

Etant donné que le précédent propriétaire louait à ce tarif et n’avait pas de mal à louer (d’après ses dires) c’est vrai que je ne me suis pas trop posé de questions…

On tentera dans un premier temps à ce prix là quitte à réduire un peu. Mais bon les cités universitaires louent aux alentour des 320€ et tous les logements n’ont pas forcement de parking.

En me mettant à la place d’un étudiant qui aurait les moyens, je préférerais un logement proche du lieu d’étude mais pas dans une résidence étudiante (souvent trop bruyante). Mais bon j’étais peu être trop sérieuse à l’époque…

Il faut que je me renseigne sur les PS et comment les calculer, je suis passée complètement à coté.

Pour ce qui est du comptable : même avec des revenus locatif de l’ordre de 4 200€ nous ne paierons pas d’impôt (vu sur rendementlocatif). Je me trompe peu être mais j’avais compris que les honoraires d’un expert comptable ne donne pas droit à un crédit d’impôt mais bien à une réduction d’impôt. Ainsi si nous ne payons pas d’impôt l’intérêt est nul (si on omet le risque que je me plante dans les déclarations).

En fait ma supposition vient essentiellement du site rendementlocatif. Mais bon vous m’avez fait douter j’ai donc testé le simulateur des impôts en rentrant nos revenus actuels, 4200 € en revenu foncier, et le paiement de la nounou. J’ai testé comme ça, sans renseigner d’autres charges. Et le résultat est toujours d’une imposition nulle.

Ainsi je pense que l’on est "tranquille" pour encore une bonne année au moins ; le temps que mes derniers entrent à l’école.

Bonjour,
Un détail, je n’ai rien vu concernant l’adhésion à un CGA. Il permet tout de même de ne pas avoir de majoration de 25% des benefices de la location meublée et les 2/3 de reduction d’impôts. La cotisation est de l’ordre d’une centaine d’euros par an (113e) pour ma part.
Je pense que faire sa comptabilité au reel soi même en étant débutant est très ambitieux, et surtout votre responsabilité sera engagée en cas d’erreur.

Par contre je n’ai jamais vu d’autre intérêt que fiscal à la souscription à un CGA.

Votre projet m’inspire les remarques suivantes :

1 - Les charges de copropriété me semblent étrangement faibles pour un immeuble avec syndic pro, eau froide commune et ascenseur… On est à moins de 15euros/m2/an… Le montant de 210 euros n’est il pas la provision trimestrielle ? Normalement le montant des charges figure sur un document, édité tous les ans, appelé "relevé de charges". D’autre part, vous devriez recevoir les compte rendus des dernières AG qui détaillent les charges et devrait vous permettre de retrouver les charges attachées au lot que vous envisagez d’acheter.

Le loyer annoncé est il charges comprises ? Montant des charges locatives ?

2 - L’immeuble a 50 ans… Quid des gros travaux dans l’immeuble  (ravalement, machinerie d’ascenseur, étanchéité couverture, montée d’escalier…) ? Qu’est ce qui a été déjà réalisé et quand ?

3 - Quid de l’installation électrique dans l’appartement ? Le diagnostic est il OK ? Quid des installation sanitaires, de l’état de la salle de bains ? Présence d’amiante dans le bien ou dans les parties communes ?

4 - Votre hypothèse de vacance me semble très faible pour de la location étudiante… entre les vacances d’été et les départs en stage à mi-année, vous pouvez vous trouver avec des vacances un peu longues…

5 - Je ne suis pas sur que le régime LMNP soit le plus favorable tant que vous ne louez que ce bien.
Le micro-bic induit un impôt de 4200*0,5*(0,11 + 0,172) = 592,20 euros si vous êtes dans la tranche à 11%…
Certes, vous pouvez tenter le sans comptable, mais vous aurez la CSE en tout état de cause…
Le gain me semble pas en valoir la chandelle…

Canyonneur

Selene a écrit :

Mais bon je suppose que le propriétaire n’a pas d’obligation à me les fournir…

Si le bien est vendu loué, il est effectivement dans l’obligation de vous les fournir.
Sinon, c’est à vous de faire une étude de marché.

Selene a écrit :

Que notre CF est de 372€ (31*12) par an et que l’on ne paye pas d’impôt

Votre CF est de 372€, mais votre résultat imposable avant amortissement est de 2400€ environ.
Donc bien au dessus du montant du comptable.
Sans compter que le déficit est reportable sur 10 ans. (donc compenseront la diminution prévisible de l’amortissement et des intérêts d’emprunt)

Selene a écrit :

Est-ce que certain parmi vous ont tenté le coup sans avoir de connaissances à la base ?

Perso, je trouve que faire de l’amortissement sans comptable, c’est jouer avec le trésor public.
Perso, j’ai déjà assez de boulot avec les locations pour ne pas en prime risquer un contrôle fiscal.
Au final, c’est comme tout dans le locatif : vous pouvez choisir vous même les locataires ou déléguer à une agence, de gérer la déclaration vous même, de faire les travaux ou de déléguer à des artisans, etc.
Même chaque option a un coût ou un risque.

Pour répondre aux questions de Canyonneur75 :

1 - Je n’ai pas le relevé de charge en ma possession. Mais un document nommé "Mutation de lots de copropriété". Je peux y trouver le budget réel et les dépenses hors budget sur les 2 derniers exercices. L’année passé nous étions dans les 410€ annuel (coût des ascenseurs) et l’année précédente à 215€.
J’ai bien les 3 derniers compte rendu d’AG mais les montants des travaux sont globaux il n’y a pas le détail pour mon lot.
En fait je n’ai aucun document concernant le détail des charges donc je ne sais pas réellement quelle en sera la part du locataire. On peut donc partir sur du 350€ CC.

2 - Pas de travaux prévus dans la dernière AG. Je ne vous met que les plus gros travaux :
Ravalement de la résidence en 2005
Réfection cage d’escalier en 2009
Réfection étanchéité des toits terrasses en 2017 et 2018
Réfection des 2 ascenseurs en 2019
Le bâtiment est bien entretenu et au vue des compte rendu d’AG les travaux sont souvent voté quand cela est nécessaire.

3 - Sur le diagnostic ce qu’il ressort c’est que les prises du séjour ne sont pas reliée à la terre, mais l’appartement possède un disjoncteur donc si j’ai compris il n’y a pas de problème. Là j’avoue que ce n’est pas ma partie et monsieur est au boulot ^^’
Le précédent propriétaire a tout refais à neuf. Donc l’état de la sdb, toilette, cuisine… tout est nickel.
Concernant l’amiante j’ai un dossier technique datant de 2013 qui en décèle la présence au niveau des toits terrasses et de la machinerie des ascenseurs. Etant donné que ces deux postes ont eu des travaux par la suite je suppose qu’il n’y en a plus. Mais dans le rapport c’est bien précisé que dans l’appartement il n’y en a pas.

4 - Si j’ai le choix c’est sur que je choisirais un étudiant en début d’étude pour éviter cette vacance locative. Dans vos estimations vous partez sur 1 mois par an ?

5 - CSE = CFE ? Si c’est bien CFE je ne sais absolument pas à quoi m’attendre… J’ai bien conscience de devoir la payer mais bon je n’ai pas réussi à trouver cette information.
Dans votre exemple en micro-bic et dans la tranche des 11%, me voilà imposable (logique). Alors qu’en réel d’après "mes calculs" quelque soit la tranche d’imposition finalement je serais en déficit comptable jusqu’en 2045 ; avec la fin de l’amortissement de l’équipement.

Berlin vous parlez une langue étrangère ? Et sinon je n’ai pas testé la demande. J’ai vu que cela se faisait mais bon faire une fausse annonce me gêne. J’ai demandé à voir le dernier bail à l’agence qui m’a vendu le bien mais ce n’est pas elle qui le gérait donc on verra bien.

Gunday je comprend ce que vous me dites. Juste remplir ma déclaration d’impôt de stresse j’ai toujours peur de faire une erreur, alors remplir une liasse fiscale et compagnie…
Mais bon je ne me lance pas seule dans ce projet nous sommes une famille de 5 personnes et dans ma vision investir c’est gagner de l’argent. Pour moi mes vrai gains seront de 372 et non 4200. Ainsi dépenser plus encore que mon gain réel pour la comptabilité me pose un problème.

La rentabilité net de net avec toutes ces charges doit vraiment pas être dingue, je dirais grand max 5%.

Vacances de 1 mois sur 2 ans, ça me parait peu pour un 15m² avec 350€ de loyer, en plus, vous avez très peu de temps disponible, et ne disposez que d’un préavis de 1 mois.

En ce qui concerne les charges locatives :

- la liste est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle comprennent une partie des charges de copropriété et la taxe sur les ordures ménagères que le propriétaire règle directement au trésor public. Il convient donc de comparer le total des charges récupérables de corpropriété (indiqué soit dans le document évoqué au point 1 du message #10 de cette file soit, pour l’ensemble de l’immeuble, dans les comptes annuels inclus dans la convocation à l’AG que vous devriez réclamer au propriétaire actuel…) et de la TOEM au montant de 360€
- l’article 23 de la la loi de 1989 prévoit "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. "
- Certains propriétaires peuvent avoir une provision large et ne jamais régulariser…
- En location meublée, possibilité d’un forfait charges
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/08/2020 12h59)

Canyonneur75 a écrit :

- Certains propriétaires peuvent avoir une provision large et ne jamais régulariser…

Merci beaucoup, je viens de demander ces différents documents. Je me demande si l’ancien propriétaire régularisait les charges vu la façon donc le bail est renseigné…

Canyonneur75 a écrit :

- En location meublée, possibilité d’un forfait charges

Si c’est un forfait, il faut bien justifier le prix au locataire non ? C’est la première fois que j’entends parler de cette façon de procéder.

@amoilyon un mail vient de partir. En espérant avoir ne pas avoir une trop mauvaise surprise.

Pour le bail pas besoin de se casser la tête:

Rédaction du bail d’habitation (contrat de location) | service-public.fr