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#1 24/06/2024 22h21

Membre (2023)
Réputation :   5  

VOTRE PROFIL

- Voir ma présentation ici Connexion aux forums des IH

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : J’aime les chiffres, j’ai lu des bouquins, et j’ai même déjà donné des formations amateures sur les SIG
- Fiscales : Lecteur avide de ce forum par le passé, j’ai pas mal de notions, mais rien que je n’appliquais auparavant (1 salaire et 1 RP en location, avant)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Zéro, pas bricoleur pour un sous. J’ai posé du parquet flottant quelques heures avec mon frère il y a 10 ans et j’ai peint un mur il y a 5 ans.
- Sociales : Plutôt extraverti, j’aime parler aux gens (si c’est le sens de la question)
- Temps disponible : Plutôt faible mais variable. J’ai un emploi temps plein et un bébé, mais mon télétrail me donne beaucoup de flexibilité
- Niveau d’expérience de l’investissement en général et de l’investissement immobilier en particulier : Pas mal de théorie (dont ce forum), zéro pratique
- Capacité à s’organiser : Forte capacité d’organisation. Pas toujours la discipline de la suivre. Donc, ça dépend.
- Réseau d’artisans constitué : Aucun.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement résidentiel T4 de 95 m2, trois chambres, un grand salon/salle à manger, une salle d’eau avec WC intégré, une cuisine, une entrée (et une cave).
- Année de construction : Inconnu (mais surement 1970-1990)
- Étage : 1er sur un total de 9, appartement moyennement lumineux, 95 m2 (au sol et carrez), 1 ascenseur
- Occupation : Nous sommes, avec ma femme, les occupants de ce logement qu’elle a en indivision avec son frère suite à succession. Nous en partirons courant été 2024.
- Si appartement : Syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau juste divisionnaires, pas facturés, dans les charges communes. Mais compteurs d’électricité individuels (Linky).
- Études de la copropriété : Grande copropriété d’environ 70 lots, majoritairement des propriétaires occupants
- Concierge : Non
- Décoration : mérite un rafraichissement, mais rien de transformatif
- Nombre de façades: 2, l’appartement est traversant Est-Ouest
- Nombre de parking : Zéro, mais nous en louons un actuellement, donc un futur locataire pourrait surement voir avec notre bailleur de garage.
- Robustesse : Appartement et copropriété saine
- Présence de balcons ou de terrasses : Oui, un petit balcon qui donne sur rue
- Présence de caves : Oui, une cave d’~9 m2 je pense
- Raison de la vente : La question ici est plutôt de savoir d’une part si nous mettons en location ou si nous vendons (la part de ma femme de 50%). Et, d’autre part, si nous louons, alors en meublé ou nu.

Problèmes particuliers:
- Proximité immédiate d’une voie ferrée : Oui. Pas dérangeant les fenêtres fermées, peu dérangeant les fenêtres ouvertes, sauf au coeur de la nuit l’été en cas de canicule par exemple.
- Nuisances olfactives : Cela ne fait qu’un an et demi que nous y sommes, mais l’été dernier, ça sentait très mauvais dans la rue, donc pas agréable d’aérer.
- Nature du terrain : RAS
- Servitudes : Non

LOCALISATION DU BIEN

- Lyon 6e
- Dans la ville, entre Massena et Charpennes, proche de l’ancienne gare des Brotteaux
- Dynamisme économique : Bon
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Probablement. Le 6e est un quartier qui a bien pris ces dernières années
- Distance entre le bien et la résidence principale : Loin ! 6h de route, 4h de train.
- Population croissante dans la localité
- Proximité de points d’intérêt (commerces, école, FAC, parc, montagne, mer, etc…) : Tout est à porter de main pour une famille
- Proximité d’une ville de 100 000+ habitants : Nous sommes dedans smile

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire :
    - Non-applicable car bien déjà acquis suite à donation et succession. Donation de la nue-propriété en 2012 (estimation bien 400 000 €). Récupération de l’usufruit en 2023 lors de la succession (pas d’estimation faite).
    - En appliquant une bête moyenne de 6000€/m2 (https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/ … 690386.htm) et en prenant en compte la cave, ça me donne environ une valeur d’environ 600 000 €. Ce serait, évidemment à confirmer par agence.
    - 6000 €/m2 est peut-être un peu surestimé car https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ me donne en médiane de prix au m2 dans la section cadastrale (une dizaine de vente d’appartement par an) :
        - 5 100 €/m2 en 2023
        - 6 000 €/m2 en 2022
        - 5 700 €/m2 en 2021
        - 5 900 €/m2 en 2020
        - 5 000 €/m2 en 2019
- Prix au m2 du bien / Prix moyen au m2 dans la localité ou le quartier : Le bien n’a pas été estimé depuis 2012, donc difficile de savoir.

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
    - Pas de loyer.
    - Plafond de la métropole de lyon (https://www.grandlyon.com/services/lenc … lleurbanne) donnerait un loyer max (avant éventuel complément de loyer, mais je ne sais pas si la cave serait suffisante pour cela) :
        - entre 13.80 €/m2 et 15.10 €/m2 pour une location nue, soit entre 1311 et 1435 €/mois, et donc entre 15 732 et 17 220 €/an
        - entre 15.60 €/m2 et 17.00 €/m2 pour une location meublée, soit entre 1482 et 1615 €/mois, et donc entre 17 784 et 19 380 €/an

- Taux de vacance envisagé : Aucune idée. J’avais retenu la "règle" au doigt mouillé de 1 mois de vacances chaque X années avec X = le nombre de pièce (i.e. 1 mois par an pour T1, 1 mois tous les 2 ans T2, 1 mois tous les 3 ans T3…). Dans ce cas, ça ferait 1 mois tous les 4 ans, mais ça me parait très optimiste, surtout si on loue en meublée. Je suppose que je budgétiserai 1 mois une année sur deux pour être prudent.

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Oui ce serait délégué. Une cousine est très contente de son agence, il faut encore que je creuse plus, notamment leur frais. Pour la simulation, j’imaginais prendre une moyenne locale ou nationale. (6% (?))

- Travaux immédiats : Oui, du rafraichissement : enlever papier peint et mettre un coup de blanc, poncer/cirer parquet, réparer serrure porte d’entrée, vérification/entretien annuel de la chaudière gaz (ventouse à condensation), quelques interrupteurs à changer, un joint de salle de bain, etc.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Inconnu, à creuser.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Inconnu, à creuser.

- Taxe foncière hors TEOM : 1 145 € en 2023
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Oui, nous en prendrions une. Pour la simulation, j’imaginais prendre une moyenne locale ou nationale. => 150 € (?)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Idem, oui, nous en prendrions une. Pour la simulation, j’imaginais prendre une moyenne locale ou nationale. => 3% (?)

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
   - Rentabilité brute : entre 2,5% et 3,1% (= 19380/(600000+20000)*100)
   - loyers : entre 15 732 €/an et 19 380 €/an
   - "prix du bien" : 600 000 €
   - frais de notaire : n/a
   - travaux de rénovation : à estimer, à la louche j’imaginais faire faire pour 200€/m2, soit 19 000 €
   - meubles si loué meublé : là est toute la discussion en fait ! smile (voir tout en bas)

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
    - Rendement opérationnel brut : entre 1,25% et 1,77% (= (19380*0.96*0.94*0.97-6000)/(600000+20000)*100)
    - taux de vacance : 1 mois tous les 2 ans = 4%
    - frais de gestion : 6% (?)
    - assurances : 150 € + 3% (?)
    - travaux de maintenance : "1 % du prix d’achat par an", soit 6 000 €/an (?)
    - coût du bien avec frais de notaire : ~600 000 €
    - travaux immédiats : environ 19 000 €
- Montant des charges de copropriété : Inconnu, à creuser.
- Montant de la CFE (cotisation foncière des entreprises) pour les meublés : Je ne me suis pas encore renseigné là-dessus, mais https://www.rhone.gouv.fr/Demarches/Dom … age/F23547 me laisse penser entre 200 et 600 € la première année d’assujetissement. Max 1 200 € par la suite.
- Coûts de tenue de comptabilité : Je ne me suis pas encore renseigné là-dessus. A creuser.
- Coûts d’acquisition des meubles : là est toute la discussion en fait ! smile (voir tout en bas)

FINANCEMENT DU BIEN

n/a

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : Si location nue, alors au réel car les autres biens mis en location le sont déjà.
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : Si location meublée, alors LMNP car moins de 23 000 € de recettes et/ou moins de 50% des revenus du foyer. A voir, mais je suppose qu’avec les amortissements du foncier, le réel serait plus intéressant (en espérant que les derniers rebondissements sur le sujet l’enterrent pour encore quelques années).

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 30% en 2023 avec 2 parts seulement, mais probablement 11% en 2024 avec 2,5 parts et une perte lors du congé maternité. Indéterminé en 2025 mais possible que 11% encore je pense (tout dépendra si ma femme reprend un travail salarié/CDI ou si elle se lance dans son entreprise).
- Cash flow : Positif, mais simplement car pas de prêt/crédit sur le bien.

Contexte

Ma femme est moi allons quitter cet appartement (qui est notre résidence principale) à Lyon pour emménager dans notre nouveau chez nous à 4-6 heures d’ici. Il est en indivision avec son frère (qui est encore plus loin). Aucun des deux indivisionnaires n’a de projet qui exigerait du capital et donc la vente de ce bien. Aucun des deux n’aime investir et fait surtout de l’épargne avec son excédent. Bref, ni besoin ni envie de vendre.

Le mettre en location semblerait être la solution préférée pour l’instant. (Sauf si la location n’est absolument pas intéressante ET que l’économie de la taxe sur la plus-value car résidence principale est conséquente). Le réflexion actuelle est plutôt sur le fait de le mettre en location meublée ou nue. Nous avions initialement commencé à réflechir à de la location meublée car nous avons "trop" de meubles.

En effet, cet appartement était celui d’un parent depuis plus de 20 ans. Nous avons déjà vendu une partie des objets et meubles dont nous n’avions pas besoin pour y vivre, mais nous avons quand même conservé de quoi y vivre confortablement. Cependant, nous avons aussi ce qu’il faut pour meubler notre futur chez nous, puisque nous avions nos affaires avant d’emménager dans cet appartement. Nous les avons mis, en attendant, dans un box de stockage.

Bref, nous sommes dans une situation où, le bien est déjà presque tout équipé et nous hésitons entre soit s’acharner à tout vendre/donner pour le mettre en location nue, soit racheter une ou deux bricoles et le mettre en location (bien) meublée.

Voilà, désolé de cet énorme pavé pas toujours bien chiffré ni clair. J’espère que j’ai donné assez de matière aux membres de ce forum pour m’aider dans mes réflexions.

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, lyon, résidence principale, vente

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#2 24/06/2024 23h26

Membre (2023)
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J’ai peur que vous deviez vous résoudre à vous acharner à vendre/donner tout ou partie du mobilier de l’aïeul dans tous les cas, il est illusoire d’espérer louer meublé dans une ville aussi dynamique avec des meubles hors d’âge.

Par ailleurs ce type de logement se prête assez mal à la location meublée, les familles intéressées par ce type de logement possèdent généralement déjà leurs meubles/électroménager, et privilégieront la stabilité d’un bail nu de 3 ans.

Dernière modification par DCAddict (24/06/2024 23h35)


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#3 25/06/2024 06h45

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Bonjour,
La lecture des chiffres est sans appel si vous vous appuyez sur des éléments objectifs : sauf bien de qualité exceptionnelle que l’on a un intérêt particulier à garder dans la famille (l’occuper plus tard), il me semble qu’un tel rendement associé à une indivision et l’éloignement sont des arguments déterminants pour vendre.
Comment pouvez-vous ne pas connaître le montant des charges de copro ? Elles vont aussi plomber la renta.

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#4 25/06/2024 07h19

Membre (2014)
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Même avis que range19.

Vous allez rénover le bien et le louer par "dépit" avec un rendement médiocre. Donc à moins de vouloir garder le bien ùpour le récupérer dans quelques années,  il serait préférable de s’en séparer.

Et je commencerai par faire les diagnostics qui seront obligatoires pour louer ou pour vendre.


Faire et laisser dire

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#5 25/06/2024 07h57

Membre (2023)
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Une question me vient, le bien etant en indivision avec un tiers, vous etes en RP et pas lui, comment est calcule la fiscalite de la vente pour vous / pour lui?

Pour depasser le loyer vous pouvez "imposer" la location de la cave a un tarif eleve si vous pensez que la valeure de marche est reelement superieure.

Je ne serais pas aussi categorique sur le desinteret du meuble, au contraire, il y a tres peu d’offres de 95m2 meubles et pour celui qui en cherche un c’est interessant. Mais ce ne sera pas le meme profil. (expat ou retour d’expatriation, collocation, divorce en cours  ou recent avec une garde des enfants donc necessite d’avoir les chambres….)

Quel est le diagnostique energetique?
SI vous le vendez que faites vous de la somme? Pierre papier? Vacances? Compte sur livret, achat d’un autre bien a gerer vous meme plus proche? PEA….

En cas de problemes financier dans l’appartement vous et votre tiers pouvez vous facilement assumer les frais?
Vu la presentation du bien qui ne presente pas d’interet patrimonial particulier, les inconvenients identifies, train  odeures, le rendement relativement faible, votre eloignement geopraphique et l’indivision il me semble que la vente est une bonne alternative.

Dernière modification par JeromeLMNP (25/06/2024 08h29)


Parrainage :  BitPanda

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#6 25/06/2024 08h15

Membre (2023)
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Il y a très peu d’offre parcequ’il n’y a pas de demande, la rentabilité n’est déjà pas formidable, mais s’il faut en plus assumer des périodes de vacances probables de plusieurs mois, l’opération vire au sacerdoce.

La colocation aurait été la meilleure solution mais elle est incompatible avec un tel éloignement géographique et avec une délégation en agence.


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#7 25/06/2024 08h37

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Vu le quartier et les prix inférieurs à la moyenne sur la parcelle cadastrale, l’absence de connaissance des charges, y a aussi une chance sur 2 que le terrain n’appartienne pas à la copropriété …

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#8 25/06/2024 08h46

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 Hall of Fame 

Avec 3 % de rentabilité brute, il est évident qu’il faut vendre. L’argent de votre femme et de son frère est très mal employé à cet endroit. Qu’ils récupèrent leur argent et en fassent autre chose.

Qui plus est, comme dit par les collègues, ce n’est pas le genre de biens qui se loue meublé. Vous devez donc, de toute façon, vider entièrement ce logement.

Dernière modification par Bernard2K (25/06/2024 08h50)


Les vacances sont finies, au travail !

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#9 25/06/2024 10h54

Membre (2023)
Réputation :   5  

Bonjour à toutes et tous,

Un grand merc.i pour vos premiers retours.

Je ne vais pas citer chacun, pour le confort de lecture, mais je vais essayer de répondre à tout le monde.

S’acharner à vendre/donner le mobilier de l’aïeul : Nous étions partis sur cela à la base. Mais après plus d’un an à faire le tri/vide, je dois avouer que nous voyions le meublé comme un moyen de s’économiser la dernière ligne droite. Pas très objectif certes, mais un vrai ressenti. Remarque : les meubles ne sont pas vraiment hors d’âge, c’est un peu daté, mais chic et de qualité.

Ce type de logement se prête assez mal à la location meublée : Nous avions surtout imaginer trouver des professionnels qui sont là, avec famille, pour une mission d’un an ou de quelques années. La ville est assez grande, avec quelques institutions internationales, pour avoir ce genre de demande. Cela dit, j’en conviens qu’elle est réduite.

Bien que l’on a un intérêt à garder dans la famille (l’occuper plus tard) : Non, ce n’est pas le cas a priori.

Rendement faible : je vais revoir les chiffres (trop prudent sur les loyers et trop généreux sur l’estimation, peut-être), mais je ne vais pas tomber sur du 10% c’est sûr.

Montant des charges de copro : Environ 350 euros par trimestre, soit 1400 €/an (et environ 15 €/m2/an). Elles incluent l’eau froide.

Fiscalite de la vente pour nous / pour le frère :
- Je ne sais pas pour lui.
- Mais j’ai supposé que la plus-value serait exonérée de notre côté, au titre de la résidence principale.
- Si je prends une acquisition (donation nue-propriété) en 2012 pour 400 000 € et une vente en 2025 pour 600 000 €, cela ferait probablement pour lui une plus-value de la moitié de 200 000 €, après 13 années de possession (abattement IR 48% et PS 13.2%), soit environ 30 000 € (=(200000/2)*(0.30*(1-0.48)+0.172*(1-0.132))). Selon les années :
    - 2025 : 30 530€
    - 2026 : 28 446€
    - 2027 : 26 362€
    - 2028 : 24 278€
    - 2029 : 22 194€
    - 2030 : 20 111€
    - …
    - 2035 : 10 836€
    - …
    - 2042 : 0€

Dépasser le loyer plafond : Oui, j’avais pensé à la cave. Par ailleurs, sur SeLoger.com,
- avec 19 annonces de T4 nu, je tombe plutôt à une médiane de 18 €/m2, soit 1 710 € pour notre appartement. Soit bien plus que la fourchette du plafond de Lyon (13.80 - 15.10 €/m2)
- avec 10 annonces de T4 meublé, je tombe plutôt à une médiane de 25 €/m2, soit 2 375 € pour notre appartement. Soit bien plus que la fourchette du plafond de Lyon (15.60 - 17.00 €/m2)
Clairement, il faut que je revois mes chiffres…

DPE inconnu (ou alors datant de 2012). J’avais entendu le parent parler d’un DPE C ou D, mais même pas sûr.

SI vous le vendez que faites vous de la somme : C’est bien là toute la question ! Nous n’avons aucun projet nécessitant ce cash d’une part, et nous n’avons pas particulièrement envie de nous lancer dans l’investissement avec un bébé de quelques mois. D’où l’intention initiale de louer l’appartement. La question du réemploi de ces fonds (250-300 k€ environ) est clé et n’a pas (encore) de réponse.

En cas de problemes financier dans l’appartement vous et votre tiers pouvez vous facilement assumer les frais? : Oui, nous avons tous des liquidités le permettant. Cela dit, je serais preneur d’une estimation de votre part. Combien provisionnez-vous en général ?

Colocation : Je confirme, nous ne souhaiterions pas se lancer là-dedans, pour cause d’éloigement. Par ailleurs, pas sûr que l’appartement s’y serait bien prêté.

J’ai regardé les prix sur la section cadastrale, pas la parcelle. La section étant un cran "au-dessus", j’ai vu plus large. Pourriez-vous m’en dire un peu plus sur cette possibilité que le "terrain n’appartienne pas à la copropriété" : notamment comment pourrais-je confirmer cela ?

À quel seuil de rentabilité brute trouveriez-vous cela acceptable ? (pas 3%, mais quid de 4%, 5%, 6%, 7%…).

L’argent de ma femme et de son frère est très mal employé à cet endroit. Qu’ils récupèrent leur argent et en fassent autre chose : C’est bien là toute la question ! Ils n’ont pas de projet pour l’instant. Et l’idée de juste tout mettre sur un compte à terme ou en bourse ne les motive pas tant que ça.

Conclusion :

J’espère vraiment que je ne parais pas sur la défensive. Vos retours sont précieux, entendus et appréciés.

Je ne cherche pas à justifier un mauvais choix. J’ai simplement besoin de mettre à plat :
• d’un côté l’objectif (qui pointerait vers une vente avec mes premiers chiffres) et
• d’un autre côté le subjectif (vente d’un apparement familial apprécié sans besoin de réemploi derrière).

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#10 25/06/2024 11h20

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Le plus important, et c’est a priori la raison de votre présence sur le forum, c’est de prendre en main votre patrimoine.

Si vous attendez qu’un projet vous tombe dans le bec ex nihilo ou vous arrêtez à des choses du quotidien comme s’occuper d’un enfant pour justifier votre inaction, ce n’est pas demain la veille que vous pourrez aspirer à l’indépendance financière.

Forcez vous un peu pour amorcer la pompe, vous verrez que vous finirez par manquer de liquidités pour abonder toutes vos idées d’investissement.


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#11 25/06/2024 11h42

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Contemplatif a écrit :

J’ai regardé les prix sur la section cadastrale, pas la parcelle. La section étant un cran "au-dessus", j’ai vu plus large. Pourriez-vous m’en dire un peu plus sur cette possibilité que le "terrain n’appartienne pas à la copropriété" : notamment comment pourrais-je confirmer cela ?

Le 6ème arrondissement de Lyon est connu pour avoir beaucoup d’immeubles construits dans le cadre de baux empytheotiques avec les HCL ou la ville / métropole.

Peut être que c’est écrit sur l’acte de donation partage, le règlement de copropriété, en épluchant les appels de charge si une redevance est versée… Cela peut être confirmé auprès du syndic , du notaire ou de la publicité foncière  ou tout simplement de voisins j’imagine.Si vous ne trouvez rien c’est peut être juste une fausse alerte ! La différence de prix peut aussi s’expliquer par les nuisances dont vous avez fait état et le standing de l’immeuble car il y a beaucoup d’immeubles de standing dans le quartier qui doivent tirer vers le haut.

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#12 25/06/2024 12h05

Membre (2013)
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Le rendement net de cet immeuble ne jusitifiera pas la charge mentale correspondante.

Pour commencer : êtes-vous certain que les indivisaires seraient d’accord pour vendre ?

Pourquoi ne pas commencer par faire évaluer par des pros sérieux un prix de vente et un loyer ainsi que faire réaliser des diags ?

Dernière modification par Range19 (25/06/2024 18h55)

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#13 26/06/2024 11h10

Membre (2023)
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Achat/Vente

Sur SeLoger.com : ~40 appartements T4/F4 (3 chambres) avec ascenseur avec cave à vendre à Lyon 6ème (69006) entre 80 et 120 m2 :
- Prix médian : 5 701 €/m2
- Prix moyen : 5 800 €/m2

Sur BienIci.com : ~60 appartements T4/F4 (3-4 chambres) avec ascenseur à vendre à Lyon 6ème (69006) entre 80 et 120 m2 :
- Prix médian : 5 694 €/m2
- Prix moyen : 6 002 €/m2

Sur LeBonCoin : ~70 appartements T4 à vendre à Lyon 6ème (69006) entre 80 et 120 m2 :
- Prix médian : 5 910 €/m2
- Prix moyen : 5 975 €/m2

Dans tous les cas, c’est au-dessus des données DVF 2023 (sans surprise), mais proche des valeurs 2020-2022.

Location

Sur SeLoger.com,
- médiane de 18 €/m2/mois (avec 19 annonces de T4 nu)
- médiane de 25 €/m2/mois (avec 10 annonces de T4 meublé)

Sur BienIci.com,
- médiane de 17.5 €/m2/mois (avec 13 annonces de T4 nu)
- médiane de 27.5 €/m2/mois (avec 5 annonces de T4 meublé)

Dans tous les cas, c’est au-dessus des plafonds de loyer de la ville de Lyon (là je suis un peu plus surpris).

Clairement, plein de propriétaires-bailleurs louent au-dessus du plafond, et forcément au moins une partie ne le fait pas en étant parfaitement dans les clous. Je suppose que, dans la pratique, la contestation par le locataire a une probabilité faible, mais ce n’est pas un risque que je souhaite assumer. Pour moi, si c’est loué au-dessus du plafond, ce sera fait légalement.

Rentabilité brute ("publique")

Donc une rentabilité brute, d’après les annonces publiques (qui sont souvent celles qui ne partent pas le plus vite, donc un peu trop chères), mais hors travaux de rafraichissement:
- entre 3.5% (=(17.5*12)/6000)
- et 5.8% ((27.5*12)/5700)

Prochaines étapes

Suite à l’ensemble de vos conseils, je vais lancer trois "chantiers" :
1.°)  Faire faire plusieurs estimations du bien, tant à l’achat/vente qu’à la location (nue et meublée)
2.°)  Commencer à parler un peu plus sérieusement patrimoine et possibilité de vente avec les deux indivisionnaires (facile pour ma femme smile mais plus délicat pour le beau-frère).
3.°)  Contacter qui de droit (conseil et/ou syndic) pour confirmer que tous les gros travaux sont derrière nous et que le terrain appartient bien à la copropriété
4.°)  Creuser si je pourrais légalement louer au-dessus du plafond (cave, parking, nature du bien…?)

Dernière modification par Contemplatif (26/06/2024 11h45)

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#14 26/06/2024 11h46

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Pour l’indivisionnaire il ne faut pas y aller par 4 chemins. Si vous decider de vendre il rachete votre part ou vend egalement.
Rien ne l’empeche. (lui comme vous) de reinvestir sa part dans des biens plus rentables ou dans de la pierre papier ou de diversifier son patrimoine. (PEA - PER - SCPI que sais-je).
Il est peut etre interesse pour racheter votre part.

Dernière modification par JeromeLMNP (26/06/2024 11h47)


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#15 26/06/2024 12h49

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Pour le dépassement du plafond de loyer il est en effet "systémique" dans le 6ème, à un point tel que le retour de bâton risque plus surement de venir de la part des autorités publiques à l’origine  de l’encadrement que des locataires …

Dans la zone grise, le fameux complément de loyer, avec des justifications plus ou moins défendables. Le juste motif est une chose, la proportion du dépassement  associé est un deuxième point.

Ce qui me parait acceptable dans votre cas : la cave, les éléments de mobilier particulier au delà de la liste obligatoire (ne serait-ce que l’électroménager) si loué meublé, à préciser pour le reste.

En colocation meublé je pense qu’il y aurait de la demande avec le niveau de loyer adéquat, et la gestion n’est pas forcément impossible si vous laissez les coudés franches aux colocataires restant en place sur le choix des colocataires remplaçants au fur et à mesure des départs (je l’ai vécu quand j’étais étudiant à Lyon), mais je ne sais pas si c’est compatible avec une gestion par agence.

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#16 28/06/2024 10h37

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Mini mise à jour :
- Discussion sérieuse avec l’autre indivisionnaire prévue ce dimanche !
- Ma femme est d’accord pour lancer les démarches qui vont nous aider à décider si nous vendons ou pas. C’est donc un bon premier pas pour elle du côté objectif de la décision.

Deux questions :

- Je pensais demander à chacune des agences trois estimations du bien : prix vente, loyer en nu, loyer en meublé. Ma question pour les membres expérimentés des agences : Est-ce une bonne idée de demander à une agence d’évaluer les deux ? (vente/location). Ne serait-elle pas biaisée vers la vente et donc tendance à sur-estimer le prix tout en sous-estimant le loyer ?

- Pourquoi prendre en compte la valeur actuelle du bien (~600k€) plutôt que celle lors de l’obtention (~400k€ en 2012) dans le calcul de la rentabilité ? Je ne cherche pas à tricher sur les chiffres pour faussement me convaincre d’une rentabilité truquée. Je me suis simplement rendu compte que beaucoup de membres du forums expriment la rentabilité de leur bien (après quelques années) sous la forme de (loyer actuel donc réévalué) / (coût total initial donc non réévalué). Mon impression est-elle fausse ? Dans ce cas, pas de discussion. Mais si mon impression est correcte, alors deux questions : Pourquoi dans mon cas particulier considérer la valeur actuelle plutôt qu’initiale dans le coût total ? Et pourquoi dans le cas général ne pas actualiser le calcul du rendement régulièrement (chaque année ?) en mettant à jour la valeur du bien sur le marché ?

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#17 28/06/2024 10h53

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Première question : pourquoi pas ? Moi je cherche à vendre donc je demande le prix de vente. Pour le loyer, je pense être capable de l’estimer par moi-même. En plus, si encadrement des loyers, et si on est sûr que le loyer normal (dans un marché libre) serait supérieur à l’encadrement, l’estimation de ce loyer ne sert vraiment pas à grand chose. On sait que, si on loue, ça devra être au prix du loyer encadré.

Seconde question : il faut toujours calculer une renta sur la valeur actuelle (net vendeur). Ca répond à la question "mon argent est-il mieux ici ou ailleurs ?".


Les vacances sont finies, au travail !

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#18 30/06/2024 09h06

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Bonjour,
Je me permets une mise en garde pour le complément de loyer évoqué.
La présence d’une cave est compliquée à faire passer comme complément de loyer, surtout si vous prenez une agence qui ne voudra pas prendre le risque d’être hors-la-loi… Il en est de même en prétextant un confort supérieur avec des meubles imposés (à moins de prendre de l’électroménager haut de gamme, mais pas sûr que ça soit le but).
Les compléments de loyer sont justifiés par des vues exceptionnelles, ce qui n’est visiblement pas le cas ici…
En résumé, en passant par une agence, le complément de loyer proposé restera inexistant ou très modéré (peut-être 40 euros pour la cave)…
Prudence donc…

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#19 03/07/2024 16h55

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Mise à jour :

Discussion avec le beau-frère (2nd indivisionnaire) faite ! Je pense que si nous vendons notre part, il ne la rachètera pas et il vendra aussi la sienne, donc tout le bien. Il est expatrié en Europe et doit encore creuser la piste de non-imposition de la plus-value pour récent non-résident fiscal. Je pense que ce sera facile de le convaincre de vendre. C’est juste un peu fatiguant de devoir lui prémacher les analyses pour lui.

Copropriété : Presque tous les gros travaux sont derrière nous. Toiture moins de 15 ans, rafraichissement parties communes moins de 10 ans, facade et isolation moins de 5 ans. Il ne reste que l’ascenseur qui est à risque, mais surveillé de près par la copro.

Terrain : Le terrain appartient bien à la copropriété. C’est bon. Ouf smile

Dépassement de loyer : Merc.i Lyndon. Oui, je suis d’accord. En creusant un peu les textes, on voit que la loi n’est pas précise et qu’il n’y a pas trop de jurisprudence car, si litige, cela se règle en commission. Donc, un dépassement de loyer légal me parait très limité. À voir à quel point louer la cave ou un parking séparément permettrait d’arriver au niveau voulu, mais alors probablement sur des baux séparés.

Estimation du bien : Première agence prévue la semaine prochaine.

DPE : L’agence m’a suggéré d’attendre de décider entre vente et location pour le faire faire, car il y aurait de très légères différences entre ces deux versions. A priori cela ne va pas bouleverser aucune des deux estimations, donc je vais effectivement attendre un peu. Cela dit, j’ai déjà des contacts de diagnostiqueurs.

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#20 09/07/2024 12h10

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Première estimation faite aujourd’hui :

À la location, loyer plafonné majoré, et peu probable que dépassement justifiable :
- 14.6 €/m2 en nu, soit 1372 €/mois
- 16.6 €/m2 en meublé, soit 1560 €/mois

À la vente, estimation sur la base de son état actuel, sans aucun travaux préalable :
- basse : 480 500 € (hors FA) soit 5 110 €/m2, (ou 500 000 € FAI de 4%, soit 5 320 €/m2 FAI)
- haute : 500 000 € (hors FA) soit 5 320 €/m2, (ou 520 000 € FAI de 4%, soit 5 530 €/m2 FAI)

Et donc une rentabilité brute entre :
- 3.17% pour location nue et estimation haute (= 14.6*12/5530)
- 3.90% pour location meublée et estimation basse (= 16.6*12/5110)

L’agence nous a précisé, qu’en gros, les prix à la vente dans le quartier auraient baissé d’environ 4-6% depuis 2023 ou d’environ 8-10% depuis 2022.

Tout parait cohérent. Mais ça fait bizarre de passer d’une estimation (certes à la louche et mal fagotée) de presque 600 000 € à environ 500 000 € en réalité…

Par ailleurs, je suis surpris que le bien n’est pris "que" 25% entre 2012 et 2024. Certes, c’est Lyon 6e, mais à peine 1.9%/an sur les 12 dernières années ?

Deuxième estimation fin de cette semaine, début semaine prochaine.

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#21 10/07/2024 17h03

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Bonjour

Je viens de lire la file, et je pencherai également pour la vente
- trop loin pour gerer donc vous allez donner 10% des loyers a un agent
- exoneration de la Plus value : il vous faudra quelques années de location pour gagner ce " cadeau fiscal" immédiat
- simplification de la gestion du bien / de la famille : pas de probleme / projet dans l’immédiat mais quid si dans 5 ans le frere rentre, et veut vendre pour acheter une RP ( ou un bateau …)
La séparation des biens  (a part la maison de famille) me parait bien plus sur.
- vous avez deja assez " prémaché " le travail pour l’analyse … imaginez l’impression quand vous aurez la relation avec le locataire / le syndic ou l’agence puisque je pense ce que sera aussi une tache pour vous. .. une tension tres inutile.

Vous verrez comme il peut etre facile de réemployer l’argent que vous pourrez avoir en ayant une famille qui se developpe.
cdt

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#22 15/07/2024 16h38

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Je pense que le sujet "forte prise de tête et rentabilité faible alors qu’il existe des solutions plus liquides, sécurisées, et rentables" commence a faire son effet. Notamment en comparant les ~3.5% brut avant tous les frais, donc en fait plutôt ~2% opérationnel, à un (ou plusieurs) compte à terme tout simple. L’évidence (financière) de la vente s’impose de plus en plus.

En revanche, "nouveau" sujet : Conserver l’aspect "bien propre" / "fonds propre". Je mets des guillemets sur "nouveau", car ça ne l’est pas, nous venons simplement de le réaliser… Des vrais débutants parfois smile

Bref, je vais surement devoir m’assurer de proposer un moyen pour que le produit de la vente de la part de ma femme (de cet appartement qui est un bien propre issu de donation/succession) reste durablement identifié comme fonds propre, même si c’est sous forme de liquidités. Au moins jusqu’à ce que nous ayons une stratégie commune et active de nos patrimoines.

En tout cas, c’est important pour moi de lui proposer cela, car je ne veux pas qu’elle ait l’impression que je l’ai poussé à vendre pour ramener dans la communauté des acquêts l’argent de la vente de son appartement.

À ce sujet, si des membres plus expérimentés ont connaissance de files de discussion du forum pertinentes, je suis preneur de liens. J’ai essayé quelques recherches, mais rien de satisfaisant.

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