PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 06/01/2024 12h52

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour mes confrères investisseurs. Je vous propose une étude de cas assez particulière.
Pour résumer vendre mon bien ou le mettre en location et tenter de faire passer en AG une isolation par l’extérieur du bâtiment.

Je suis face à un grand dilemme. J’aurai vraiment besoin de vos conseils si possibles. Je suis dans une situation clairement pas optimale niveau patrimonial et ça commence clairement à me ronger.

Je dispose d’un appart acheté à crédit à l’été 2022 qui était ma résidence principale. Financé à 64,11% par un crédit à taux fixe sur 25 ans, le TAEG est de 1.64%. J’ai quasiment entièrement rénové cette appartement avec l’aide de quelques artisans. Ce bien se situe dans une ville bien côté et un quartier bien côté. Son DPE est F et son niveau d’émission de GES est F aussi.

Cette résidence principale ne me convient plus. Ma décision est prise à ce niveau là je ne souhaite plus y habiter.
En effet depuis mi-novembre je suis retourné chez mes parents. Ce qui implique tout de même un crédit, des charges de copropriété, taxe foncière, assurance, électricité à régler.

J’étais parti sur le fait de le mettre en vente. Je l’ai ainsi mis en vente sur plusieurs sites bien connus sur internet début décembre. Je remonte très régulièrement l’annonce en tête de liste. J’ai dû avoir 8 messages sur ces sites. Ces messages sont très souvent suivi d’un arrêt de réponse sans explication de la part des personnes sois disant intéressées. Seulement 2 de ces 8 personnes sont venus visiter l’appartement. 2 visites à la suite desquelles je n’ai pas eu de nouvelles. Ces 2 visiteurs m’ont posé des questions sur la présence ou non d’une éventuelle isolation extérieur à l’ordre du jour.

Le marché m’a l’air complètement bloqué. En effet, je suis 19 biens assez similaires au mien dans un périmètre de 5 km, 1 seul s’est vendu en plus de 2 mois. Certains sont en vente même depuis 4, 5 voir même 6 mois.
J’ai l’impression que le marché immobilier est encore plus bloqué qu’on nous ne le laisse entendre.

Je me pose ainsi la question à présent de mettre cet appartement en location vu que le marché à l’air complètement bloqué et du manque à gagner que cela engendre. J’ai tout de même quelques réticences au vu de tout ce qu’on entend comme problème avec les locataires (impayés, casses, squattage…) De plus mon appart est tout rénové, cuisine neuve.
Cela serait en LMNP car je risque de devoir vendre cet appart au plus tard fin 2025 car par la suite je souhaite acquérir une maison et j’aurai besoin de vendre cette appartement pour faire un apport. Donc la location ne pourra se faire exclusivement sur un bail court (9/12 mois) LMNP ou sur des plateformes type Airbnb à la nuit/semaine.

Dans cette option l’idée de proposer et essayer de faire voter une isolation par l’extérieur du bâtiment serait mon souhait. Cela devrait permettre de passer le bien de F à D niveau DPE.
Disposant de très faibles revenus, étant non imposable les aides que je pourrais obtenir devrait être très conséquente selon mon analyse.
Le bien étant dans un bon quartier je pense que cela lui ferait prendre beaucoup de valeurs.

Que feriez vous à ma place vendre coute que coute mon appartement en l’état (DPE F) malgré un marché très compliqué et devoir le vendre au rabais ? Ou le mettre en location et me lancer dans un projet d’isolation par l’extérieur du bâtiment en sachant que fin 2025 il faudra que je le vende avec quasi certitude. Il prendrait de la valeur si le ravalement avait lieu mais il s’agit d’une procédure longue qui pourrait bloquer d’éventuels acheteurs devant l’incertitude du vote final ou non de cette isolation. Même si l’étude d’une isolation par l’extérieur était rejetée dans l’assemblée générale qui est imminente cela apparaitrait sur les PV d’AG et pourrait faire peur aux éventuelles futurs acquéreurs. De plus si le projet passe l’étape de l’étude mais n’est pas voté ensuite on se rapprochera de la date fatidique de 2028, date à laquelle mon bien noté F ne pourra plus être loué.

Je suis complètement tiraillé entre ces 2 options. J’ai vraiment besoin de vos avis éclairés extérieurs.
Avec tous mes remerciements.

Mots-clés : appartement, immobilier, location, vente

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 06/01/2024 14h12

Membre (2016)
Top 50 Année 2024
Top 50 Entreprendre
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   268  

ISTJ

Bonjour,

je ne suis pas expert mais :
- pourquoi est-ce que ce bien "ne vous convient plus" comme RP ? Est-ce que la cause des difficultés à vendre votre bien n’est pas liée aux raisons qui vous poussent à ne plus vouloir y habiter ? (par exemple, quartier mal famé)
- si vous n’avez pas d’offres, c’est probablement que vous êtes trop cher et non que "le marché" est totalement bloqué. Si vous avez acheté à l’été 2022, selon votre zone, il est probable que la valeur à ce jour soit inférieure à ce que vous avez payé.

Vous l’aviez acheté comme RP, n’est-ce pas ? La décision pour la location doit se prendre sur la base de la question suivante : "ce bien est-il un bon investissement locatif ?". Faites comme si vous ne le possédiez pas, et posez vous cette question. Si c’est le cas alors il faut le louer, sinon il est préférable de le liquider (même si vous y perdez de l’argent). Si vous le mettez en location alors que c’est un mauvais investissement alors vous allez continuer à porter l’erreur (l’erreur d’avoir fait un mauvais investissement) pendant des années, et vous ne ferez qu’amplifier les pertes.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 06/01/2024 14h35

Membre (2014)
Top 50 Année 2024
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   502  

Pourquoi avoir acheté puis rénové un bien qui ne vous plaît plus?

Êtes vous certain que l’achat d’une maison sera la bonne solution ?

Pourquoi avoir rénové un bien et constater qu’il est classé F après rénovation ? Si vous le vendez actuellement,  vous aurez une décote car considéré comme passoire.

Quel est le marché locatif pour votre bien? Pourquoi vouloir faire du meublé ? (Cfe EC…

Non, le marché n’est pas plus bloqué qu’on ne le dit, il y a juste un manque de lucidité des vendeurs. Les transactions on baissé de 20%, pas davantage (voir notaires)

Si vous bradez votre bien, combien pensez-vous perdre ?


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 06/01/2024 15h35

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Non, le marché n’est pas plus bloqué qu’on ne le dit, il y a juste un manque de lucidité des vendeurs. Les transactions on baissé de 20%, pas davantage (voir notaires)

Qu’en est-il de la dynamique sous jacente, -20% sur un an peut vouloir dire -5% en début de période et -30% en fin de période…

J’ai discuté hier avec un agent Plaza, il m’a dit que, sur novembre/décembre, c’était catastrophique au niveau du réseau. Certaines agences (celles loin des métropoles) faisaient très souvent des journées entières sans un seul coup de fil : ni pour mettre en vente, ni pour acheter… Sur Toulouse, il m’a dit que ça se vend encore mais moins et avec des acheteurs qui discutent beaucoup plus… Il situe "le point de bascule" à juin 2023.

Pour répondre à Verrou, difficile de prévoir le marché (surtout qu’il y a des marchés immobiliers et que je ne connais pas le votre). Mais, personnellement, dans la grande majorité des cas, je pense qu’attendre sera contre productif…

Dernière modification par Pierrot31 (06/01/2024 15h53)


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

#5 06/01/2024 16h57

Membre (2022)
Réputation :   0  

Sven337 :
- Le quartier est tout simplement parfait. C’est vraiment le point que je regrette le plus. Je faisais tout à pied. Calme, paisible, tout à disposition, bien fréquenté. J’avais justement veiller en achetant mon bien à respecter l’adage " L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !" .
Pour être plus précis ce qui me pousse à quitter cet appartement qui était ma résidence principale est le fait que ce bâtiment soit ancien. Les parquets sont bruyants et ayant le sommeil très léger cela me gène énormément et me stresse au quotidien. C’est principalement le bruit de l’appartement du dessus qui me gène. Malgré des boules quies. Je suis allé voir des voisins et c’est récurrent comme problème, plusieurs m’ont cité un quartier "ou on se sent très bien" mais le problème de cette immeuble est l’isolation phonique.
- Il est probable que je sois un peu trop cher niveau tarif je vous l’accorde. Même si je suis aligné avec la majorité des annonces. Je pense que la baisse des prix n’a pas encore été totalement acté par les propriétaires (dont moi).

Le rendement locatif estimé n’est pas exceptionnel, environ 5% brut. Après ce rendement peut être majoré du fait que je dispose d’un prêt à taux fixe donnant un TAEG de 1.64% sur 25 ans.

lachignolecorse :
Ce bien correspondait à la quasi totalité de mes critères hormis le DPE F et le chauffage collectif au fioul lié. Mais j’étais conscient de ce point. Le point décisif est l’isolation phonique comme évoqué dans la réponse à Sven337 qui m’impose de quitter ce logement au vu du grand impact sur mon sommeil déjà très fragile de base et donc sur ma qualité de vie.

J’ai rénové l’intérieur du logement sans allez jusqu’à l’isolation par l’intérieur des murs pour éviter de perdre des mètres carrés. Et je misais surtout sur une isolation par l’extérieur de la copropriété et un changement du mode de chauffage en assemblée générale.
Je suis dans une zone tendu, les changements se louent bien et rapidement. Trouver des locataires solvables dans le coin est plutôt facile.
LMNP car comme évoqué dans mon premier message je souhaiterais le vendre fin 2025/début 2026 maximum après j’espère un vote et la réalisation d’une isolation par l’extérieur voir même un changement du type de chauffage. En nu je partirais sur un bail de plus longue durée (3 ans il me semble donc gênant pour revendre assez rapidement).

J’ai encore une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent.

Pierrot31 : J’ai vraiment l’impression aussi que la dynamique actuelle est bien compliqué…

Vous me conseillez plutôt de baisser mon prix alors que de partir sur une location du logement (le temps que la période sur l’immobilier s’améliore) associé à l’idée de faire passer une isolation par l’extérieur en AG?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 06/01/2024 17h13

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Je ne crois pas à l’amélioration du marché à court terme. Mais, c’est un avis personnel.

Mais là, le combo général "augmentation des taux depuis 2 ans, critère d’endettement à 35%, augmentation du foncier, inflation etc…" est pas bon et comme en plus, vous êtes en DPE F et que c’est devenu un critère important côté acheteur (et à juste titre). Ça fait un paquet de red flag…

Seul signe positif : il y a un léger frémissement à la baisse sur les taux… Et un bon profil peut limiter son apport aux frais de notaire (contre 20%, il y a peu).

Bref, je pense qu’il faut mieux vendre maintenant que plus tard avec un hypothétique DPE meilleur…

Dernière modification par Pierrot31 (06/01/2024 17h14)


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 06/01/2024 19h14

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Verrou a écrit :

J’ai encore une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent.

Il va vraiment falloir que les vendeurs acceptent de perdre de l’argent, ou au minimum de je pas en gagner. La roue a tourné, depuis déjà plus de 6 mois.

Baissez votre prix !

Dernière modification par Plutarque (06/01/2024 19h15)


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 06/01/2024 19h42

Membre (2023)
Réputation :   3  

J’aurais plusieurs questions pour vous :

- Est ce que parmi les messages ou les visites le DPE a été évoqué par des prospects ? Si non ce n’est peut être pas la source du problème.
- Avez vous considéré de rester dans ce logement en réalisant une isolation acoustique avec l’appartement du dessus ? (Au passage cela améliorerait l’isolation thermique en fonction de la mise en oeuvre)
- Avez vous considéré d’autres pistes pour améliorer le DPE ? (Réduction du volume, etc.) Êtes vous en début ou en fin de tranche de DPE ?

En ligne En ligne

 

[+1]    #9 06/01/2024 20h27

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

J’ai trouvé cette étude sur le marché immobilier 2023 que je trouve intéressante et qui corrobore les dires de l’Agent Plaza dont je parlais:

Immobilier : La baisse des prix se propage

On peut y lire:

L’ampleur des négociations varie selon la classe énergétique des logements : pour les biens classés A ou B, le taux de négociation reste inférieur à 5,2 %, tandis qu’il approche les 7 % pour les logements F et G. Ces derniers subissent une « double peine » : non seulement leur prix est minoré lors de la mise en vente, mais ils font aussi l’objet de négociations plus âpres par la suite.

Dernière modification par Pierrot31 (06/01/2024 21h30)


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

#10 06/01/2024 21h55

Membre (2022)
Réputation :   0  

Pierrot31 :
Entièrement d’accord avec vos propos et tout ces signes noirs qui se multiplient. La question que je me pose justement : n’étant pas pressé pour vendre, ne vaudrait il pas mieux justement attendre. Mettre l’appartement en location LMNP. Demander de mettre à l’ordre du jour l’isolation par l’extérieur du bâtiment si ce n’est pas déjà le cas pour mon assemblée générale qui a lieu dans tout juste 1 mois. Optimiser ainsi mon DPE à faible coût (foyer à très faibles ressources) et tenter de sortir de cette période compliqué pour l’immobilier en décalant ainsi la vente de 1 an à 1 an et demi.

Plutarque :
Je suis prêt à baisser un peu mon prix. Mais compte tenu que je ne suis pas pressé de vendre, est-ce réellement la meilleur décision patrimoniale. Sachant qu’un appartement totalement similaire au mien s’est vendu pour un prix qui me conviendrait largement il y a 3 mois (avec seulement l’isolation extérieur faite donc DPE D). Pousser pour réaliser cette isolation ne devrait pas être ma priorité?

Varanasi :
- Au cours des 2 visites que j’ai eu il a été question du DPE et des frais que pouvait engendrer le chauffage dans mon appartement mal isolé.
Mais à contrario dans les annonces que je suis, plusieurs des appartements sont dans mes prix et ont un DPE E voir D pour certains et ne sont pas vendus pour autant depuis plusieurs mois.

- J’ai considéré cette isolation acoustique mais cela semble très compliqué à réaliser, tout l’appart y est sujet. C’est un budget conséquent pour des résultats non garantis. C’est vraiment un point récurrent qui vient à la bouche de l’ensemble de mes voisins cette isolation entre les appartements. En résumé je ne me vois pas me lancer dans cette isolation acoustique incertaine.

- J’ai envisagé d’autres pistes d’amélioration comme le remplacement de la dernière fenêtre en simple vitrage, l’amélioration de l’isolation de la porte d’entrée mais je ne suis pas certain que cela soit suffisant pour passer en DPE E. Je ne trouve pas de logiciel satisfaisant de simulation de DPE malgré mes recherches dans la file dédié du forum. Mais cela pourrait être un sujet à creuser pour passer en DPE E. D’autant plus que je suis à 1 Kwh de la Classe E pour le DPE mais à 17 Kg de Co2/m2.an pour les émissions de gaz à effet de serre…

Pour résumer, dois-je proposer de mettre à l’ordre du jour la semaine prochaine pour l’AG de février l’étude d’une isolation par l’extérieur du bâtiment pour la copropriété?

Dernière modification par Verrou (06/01/2024 21h56)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 06/01/2024 22h20

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

En général, on estime qu’un cycle immobilier dure entre 6 ans et 10 ans. Donc attendre un an ou un an et demi ne va pas changer la donne. Au contraire , toute chose égale par ailleurs.

Normalement quand on fait un DPE, le diagnostiqueur vous indique les travaux à faire et leurs incidences en terme de DPE… Vous devriez l’appeler…

Pour gagner aussi peu que 1KWh à faible coût, je regarderai du côté de la VMC. En changeant de VMC ça devrait passer. Si pour x raisons ce n’est pas possible, je regarderai du côté de la production d’eau chaude. C’est le plus rapide en terme de gain de DPE par rapport aux coûts. Parce qu’isoler les murs de l’intérieur et/ou changer les fenêtres, c’est tout de suite une autre histoire…

Je note que vous n’avez pas la main sur la partie chauffage et, de même, vous êtes dépendant des autres pour l’ITE…

Donc, si c’est juste passer en E, c’est un objectif faisable, indépendant de la copro et réalisable rapidement à faible coût.


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 06/01/2024 22h40

Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Réputation :   110  

Vous êtes le seul à pouvoir répondre à cette question mais je vais tout de même donner mon avis :

Pour moi chauffage au fioul + DPE F + copropriété + rendement estimé à 5% brut = appartement totalement invendable.

Mais je souffre peut être de mon référentiel provincial et c’est peut être jouable à Paris ou à Lyon, je ne connais pas votre ville.

Donc mon premier conseil serait d’y retourner pour y vivre après travaux accoustiques bien faits.

Sinon, il faudra baisser significativement le prix, au moins jusqu’au stade ou vous perdiez de l’argent en visant d’avoir au moins une offre, cela vous donnera une idée de prix que vaut votre bien. Il sera toujours temps de la refuser. Vous pouvez aussi demander les estimations des agences, je pense qu’elles vous feront déchanter.

En parallèle, faites effectivement tout pour faire passer les travaux d’ITE qui pourront fortement être subventionnés vu vos faibles revenus, et  tenter de louer sans attendre en airbnb puisque l’appartement est meublé et prêt à louer.

Le problème est que vous n’être maitre ni des travaux, ni de la vente, donc j’ai peur qu’il faille vous préparer à rester baggé un moment…

Bonne chance


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 06/01/2024 23h26

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Verrou a écrit :

Pour résumer, dois-je proposer de mettre à l’ordre du jour la semaine prochaine pour l’AG de février l’étude d’une isolation par l’extérieur du bâtiment pour la copropriété?

Une AG doit être convoquée par LRAR au plus tard 21 jours avant celle-ci. Il est donc possible que l’ordre du jour ait déjà été fait et les convocations aient déjà été éditées. De plus, s’il s’agit d’un syndic national (du type Citya ou Foncia), ils imposent un délai minimum pour ajouter une résolution, suffisamment dissuasif pour mettre des bâtons dans les roues à tout projet de résolution porté à l’ordre du jour par un copropriétaire ("Il est trop tard Monsieur, on le mettra l’année prochaine"). Il est donc fort probable que ce soit trop tard pour cette année. En outre, présenter une telle résolution sans devis, c’est la condamner d’avance : aucun copropriétaire ne votera le principe d’une ITE sans en connaître le prix.

Un point que je ne comprends pas dans votre raisonnement : vous parlez d’ITE et d’aides liées à vos très faibles revenus (MaPrimeRenov’). Or l’ITE serait réalisée par la copropriété, et non par vous, donc éventuellement éligible à MaPrimeRenov’ Copropriétés (25 % du montant dans la limite de 3 750 euros par logement + bonus « sortie de passoire » de 500€), cette aide étant allouée sans condition de ressources. Il est possible de cumuler cette aide avec des CEE, au niveau encore de la copropriété, là encore sans condition de ressources. Il y a bien une possibilité d’avoir une aide complémentaire individuelle aux aides précédentes (750 €euros, profil MaPrimeRénov’Jaune - 1 500 euros, profil MaPrimeRénov’Bleu), mais le gros de l’aide se fait au niveau de la copropriété sur laquelle vos revenus n’ont aucune influence.

Dernière modification par Plutarque (06/01/2024 23h31)


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 07/01/2024 11h47

Membre (2021)
Top 50 Année 2024
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

Bonjour, choix effectivement cornélien dans votre situation (qualité de vie vs finance).
Vu la qualité des différences réponses précédentes je n’apporterais pas de contribution de ce point de vu là.

Ce m’échappe dans le côté financier de votre affaire c’est comment en étant non imposable une banque vous a accordé un crédit et comment vous avez payé la rénovation du logement?

Verrou, le 06/01/2024 a écrit :

J’ai encore une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent.

Enfin, comment pouvez vous (en 1,5 ans) avoir une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent….cela voudrait dire que pour ne pas avoir de perte vous devriez vendre à un prix > Prix d’achat + FN (7/8% de frais) + Coût rénovation + 1 an de taxe de foncière.
--> J’avoue ne pas comprendre comment cela est possible même dans un autre contexte que l’actuel il est rare qu’un logement (en plus F) prenne 10% de valeur en si peu de temps….
Ce qui me fait dire qu’il y a surement un problème de prix (surestimation) dans votre annonce.

Bon courage à vous dans votre choix.

Dernière modification par Sisco2117 (07/01/2024 11h49)


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 07/01/2024 12h37

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Sisco2117 a écrit :

Verrou, le 06/01/2024 a écrit :

J’ai encore une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent.

Enfin, comment pouvez vous (en 1,5 ans) avoir une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent….cela voudrait dire que pour ne pas avoir de perte vous devriez vendre à un prix > Prix d’achat + FN (7/8% de frais) + Coût rénovation + 1 an de taxe de foncière.
--> J’avoue ne pas comprendre comment cela est possible même dans un autre contexte que l’actuel il est rare qu’un logement (en plus F) prenne 10% de valeur en si peu de temps….
Ce qui me fait dire qu’il y a surement un problème de prix (surestimation) dans votre annonce.

La solution est simple : Verrou doit fortement baisser son prix. S’il vend au prix qu’il a acheté il y a 1,5 ans (ce qu’il fait qu’il perdra de l’argent), ce sera déjà très bien. Il faut donc voir si à ce prix il y a des offres.

Comme je le disais plus haut, la plus-value est très fortement ancrée dans les esprits, pour certains il est impensable de vendre sans plus-value, cela en est devenu un dogme.

Pour l’anecdote, le dernier bien locatif que j’ai acquis avait été acheté 123000€ par le vendeur en 2006. Il m’a été revendu 46000€ en 2023. Cela aide à relativiser. Et le DPE était en lettre D.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 07/01/2024 13h16

Membre (2022)
Réputation :   0  

Pierrot31 :
Il est vrai qu’un cycle immobilier dure un certain temps….même si je crois à une baisse des taux immobiliers progressive au moins dans le second semestre 2024. Mais pas sûr que cela soit totalement suffisant pour relancer rapidement le marché de l’immobilier.

Les 2 seuls préconisations vraiment évoquées dans le DPE sont l’isolation par l’extérieur du bâtiment et le changement de mode de chauffage.
Mais oui je vais me rapprocher d’un diagnostiqueur pour trouver des améliorations réalisables rapidement et à faible coût pour au moins passer en E sur le DPE.
A voir si le changement de VMC est jouable dans une copropriété. Le ballon d’eau chaude, je l’ai déjà changé dans ma rénovation du logement ( à voir si il permet d’améliorer la note mais je ne suis pas sûr d’avoir fait le meilleur choix sur celui-ci pour optimiser mon DPE après analyse post travaux…)

Oui je suis dépendant des autres sur ce chauffage collectif au fioul. Et dépendant des autres si je souhaite qu’une isolation par l’extérieur soit réalisé, de plus il s’agit d’une grosse et longue procédure.

Priority :
Je n’avais pas vu mon logement comme ceci mais cette somme est frappante, marquante et édifiante sur ce que pourrait représenter ce logement. Si on occulte tout de même l’emplacement du logement qui est son gros point fort, et le fait que l’intérieur du logement soit bien rénové.
J’ai conscience que les potentiels acheteurs sont limités. La cible se limite  presque que à des primo accédants qui pourrait être intéressé.

Je suis en province, en Isère, proche d’une grande agglomération.

Comme déjà évoqué je ne partirais pas sur ces travaux acoustiques, trop incertains. Le logement reste de toute manière mal isolé thermiquement. Je ne retournerais pas habiter dans ce logement.

Cela m’engage sur une certaine durée si je pars sur cette isolation extérieur et sur l’incertitude qu’elle soit effectivement bien votée après étude. L’isolation extérieur serait subventionnée mais pas non plus au niveau que j’espérais selon les dires du message suivant le vôtre de Plutarque.

Plutarque :
Ce rappel des dates précises et des pratiques des syndics nationaux est le bienvenue.
Je serais très vite fixé si cela à déjà été mis à l’ordre du jour.
Je ne souhaitais pas non plus lancer cette isolation par l’extérieur à l’aveugle.
Je souhaitais lancer un vote pour une étude du projet de cette isolation extérieur( diagnostic, audit selon les termes qui la définisse) qui devrait nous donner des idées sur le prix, moyen et conditions de réalisations d’une éventuelle isolation extérieure.

Vous m’apportez beaucoup avec ces précisions sur les aides, je n’avais pas bien compris.
Si je résume je devrais pouvoir bénéficier de : 3750 euros de MaPrimRénov’ Copropriété + 500 euros de bonus sortie de passoire (F à D) + 1500 euros d’aide individuelle pour ménage aux revenus très modeste + Aides complémentaires CEE d’environ 3000 à 3500 euros = 8750 à 9250 euros d’aide totale.
Avez-vous une idée du cout total moyen par appartement en moyenne pour une isolation par l’extérieur? 12 000 euros fourchette basse à 25 000 euros fourchette haute? Ou suis-je loin de la vérité?

Sisco2117 :
Cornélien est le mot exact… Ce que je sais c’est que je ne rognerais aucunement sur ma qualité de vie donc je ne retournerais pas y vivre. La dessus je suis totalement clair avec moi.
Il faut juste que je tranche définitivement si je vends (donc baisse progressive du prix jusqu’à vendre) ou si j’attends que le marché s’améliore, je mets un locataire en LMNP en place et je tente de faire rénover par l’extérieur ce bâtiment.

Je touchais 1900 brut environ en 2022 quand j’ai fait mon crédit, prêt sur 25 ans avec apport de 37% du montant total. Taux d’endettement après opération 34%. Puis j’ai quitté l’entreprise par la suite donc revenu encore plus faible à présent.

Je ne pense pas avoir surpayé mon bien. Acheté à un prix un poil inférieur au prix du marché selon moi. Réalisation des travaux pour un cout limité, j’ai fait beaucoup de choses moi-même. Un plombier et un électricien m’ont donné un petit coup de main c’est tout.
Tous ces éléments sont pris en compte.

Je vais devoir baisser un peu mon prix.

Hors ligne Hors ligne

 

#17 07/01/2024 13h50

Membre (2021)
Top 50 Année 2024
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

Merci pour vos retours.

Vous avez l’air d’avoir la tête sur les épaules et avait déjà pris de la décision de partir du logement et avait même trouvé la solution en ayant la chance de pouvoir être hébergé chez vos parents (même si cela entraine certainement d’autres inconvénients).

Pourquoi ne pas faire les choses en parallèle.
Essayer de vendre (quitte à baisser un peu le prix tous les x mois) et en parallèle essayer d’améliorer votre DPE individuellement (si c’est possible) ou via les travaux collectif à voter en AG.
Après effectivement cela ne paye pas vos charges et crédit sur ce bien….
En fait tout dépend du montant que vous êtes prêt à perdre dans cette affaire, si il est faible ou inexistant et que vous devez payer charge et crédit vous n’aurez pas d’autres choix que louer…mais si vous êtes prêt  à perdre alors je vendrais (toujours pour une histoire de qualité de vie….en effet la qualité de vie c’est bien dormir mais pour cela non seulement il ne faut pas le bruit du voisin mais aussi ne pas avoit une lourde charge mentale qui obsède et empêche de dormir/vivre).

Je suis aussi en Isère, vous dite que le bien est très bien situé, il est dans quel coin (si vous ne voulaez pas dire la ville pouvez vous préciser le coin (vallée du Grésivaudan)) ?


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 07/01/2024 13h52

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Verrou a écrit :

Vous m’apportez beaucoup avec ces précisions sur les aides, je n’avais pas bien compris.
Si je résume je devrais pouvoir bénéficier de : 3750 euros de MaPrimRénov’ Copropriété + 500 euros de bonus sortie de passoire (F à D) + 1500 euros d’aide individuelle pour ménage aux revenus très modeste + Aides complémentaires CEE d’environ 3000 à 3500 euros = 8750 à 9250 euros d’aide totale.
Avez-vous une idée du cout total moyen par appartement en moyenne pour une isolation par l’extérieur? 12 000 euros fourchette basse à 25 000 euros fourchette haute? Ou suis-je loin de la vérité?

Sur une résidence de 60 lots principaux gérée par un syndic national, j’ai vu récemment passer un devis de 600k pour ITE+ravalement. Cela donne donc 10k par lot en moyenne.

Attention, vous avez lu trop vite : l’aide MaPrimeRenov’ n’est pas de 3750€ mais de 25% dans la limite de 3750€, ce n’est pas du tout la même chose. Dans le cas de devis ci-dessus, on serait à 2500€ d’aide MaPrimeRenov’.

Pour les CEE, on peut arriver aux montants que vous indiquez, mais vous avez intérêt à avoir un gestionnaire compétent et efficace. La plupart des gestionnaires des syndics nationaux sont incapables de mener une demande de CEE, et quand ils le sont ils ne souhaitent pas le faire (cela prend du temps, et le syndic n’y gagne rien). Une solution est d’avoir un conseil syndical actif et volontaire, qui peut s’en charger. Ou alors, en profiter pour remercier le syndic national, et nommer un syndic de proximité.

En fait, bien gérée, une ITE en copropriété qui fait passer un immeuble du F au D peut ne pas coûter grand chose. Et, vous récupérez une façade toute neuve. Mais il faut beaucoup de travail, et ça prend du temps et de l’énergie : rien n’est plus difficile que de convaincre des gens de payer en assemblée générale.

Verrou a écrit :

Je ne pense pas avoir surpayé mon bien. Acheté à un prix un poil inférieur au prix du marché selon moi. Réalisation des travaux pour un cout limité, j’ai fait beaucoup de choses moi-même. Un plombier et un électricien m’ont donné un petit coup de main c’est tout.
Tous ces éléments sont pris en compte.

Je vais devoir baisser un peu mon prix.

Vous n’avez rien à perdre à jouer cartes sur table avec nous, en nous indiquant la ville et/ou l’agglomération, et tous les éléments chiffrés. Certains pourront vous donner un avis plus affiné que "vous devez baisser votre prix". En tout état de cause, il faut a minima mettre en vente à votre prix d’achat d’il y a 1,5 ans, et accepter la perte des frais de notaire et des travaux (qui ne vous ont pas coûté grand chose).

Etes-vous déjà prêt à cela ?

Dernière modification par Plutarque (07/01/2024 13h54)


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 07/01/2024 18h13

Membre (2020)
Réputation :   6  

Avec un DPE classe F pour 1kw de trop , en faire un second vous donneras des chance de tomber sur un E ( un mauvais E certe ) .

Optimisation possible à votre niveau:  réduire le volume de votre cumulus , vous passerez alors forcément en E (avec le meme diagnostiqueur) .

À vous de voir si le gain d’une catégorie est intéressant .

Si je peut me permettre ; pour le prix de vente , je ne sais pas d’où vous tenez vos chiffre mais rien ne vaut les vrais prix des transactions local , plutôt que les ont dit , ou les annonces qui disparaissent ( le bien est sûrement vendus mais parfois tres loin du prix d’annonce )

Dernière modification par fab25 (07/01/2024 18h15)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 07/01/2024 18h32

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1410  

 Hall of Fame 

Verrou a écrit :

Pierrot31 :
Il est vrai qu’un cycle immobilier dure un certain temps….même si je crois à une baisse des taux immobiliers progressive au moins dans le second semestre 2024.

Faux et faux. Comment pouvez-vous faire une estimation/prévision et en tirer des enseignements sur votre action à accomplir maintenant ?!
L’histoire du cycle immobilier qui dure tant d’années, c’est du pipeau, on l’a vu en 2008 où la crise n’a duré que quelques mois dans les grandes villes et 10 ans à d’autres endroits.
Pour les taux personne n’en sait rien. Des taux à 4 %, c’est historiquement normal. Ce qui ne l’était pas était quand on avait des taux autour de 1 %.
Ca peut durer 2, 5 10 ans avant de baisser notoirement, nul ne le sait, tout comme le scénario de retour "à la normale" avec des taux ne serait-ce que dans les 2 % n’est pas impossible, bien qu’il s’éloigne à chaque mois qui passe wink
Déjà, s’ils ne montent plus, c’et un premier acquis.

Verrou a écrit :

Je ne pense pas avoir surpayé mon bien. Acheté à un prix un poil inférieur au prix du marché selon moi. Réalisation des travaux pour un cout limité, j’ai fait beaucoup de choses moi-même. Un plombier et un électricien m’ont donné un petit coup de main c’est tout.
Tous ces éléments sont pris en compte.

J’ai peur que l’on soit dans le subjectif. Vous avez acheté votre bien au moment où c’était le plus cher, c’est factuel.
Pour les travaux idem, est-ce bien réalisé selon des standards qu’exigeront certains acquéreurs ? Quand je lis que votre choix de chauffe-eau n’était pas forcément le plus adéquat, vous y êtes allé à l’écolomie mais à long terme, ce calcul n’est pas toujours gagnant. J’espère que vous n’aurez pas de défauts sur un diagnostic électricité.

Verrou a écrit :

Je vais devoir baisser un peu mon prix.

Sisco2117 a écrit :

Essayer de vendre (quitte à baisser un peu le prix tous les x mois)

LA stratégie perdante. Vous avez déjà grillé votre bien.
Vous avez eu des touches mais qui n’ont pas mordu. Vous êtes donc hors marché, trop cher.
Si vous aviez eu des visites, au bout de 10, s’il n’y a pas 2 offres valables, c’est que vous être trop cher.
Là les gens ne se sont même pas donné la peine de venir donc vous êtes encore plus cher.
Actez votre échec de mise en vente et retirez l’annonce.

Prenez ensuite le temps de la réflexion, souhaitez-vous vraiment vendre et faites faire des estimations indépendantes, regardez ce qui se vend aujourd’hui, vous avez un exemple mais avec un bien en D, j’en conclus donc que la copro n’a rien à voir avec la votre. Bien en D qui n’a peut-être ou même surement pas de problème d’isolation phonique.
C’est un problème monumental dont vous ne semblez pas mesurer la gravité dans le prix que vous avez payé, ni dans le prix auquel vous mettez en vente.
C’est très grave, quand je vous lis ça me fait penser à une histoire que je devrais ressortir un de ces jours mais je ne veux pas être désagréable avec vous ni condescendant.
Il n’empêche que si vous en êtes à avoir chamboulé votre vie au point de quitter cet achat d’une vie qu’est votre RP, c’est que vous avez fait une grossière erreur, j’en suis désolé pour vous.
Vous êtes peut-être plus sensible que la moyenne en terme de tolérence au bruit mais les gens quand ils visitent regardent l’année de construction, si ce sont des planchers béton ou bois, ça compte dans leur décision. Si c’est du bois, ils savent que ça va être invivable, le prix doit alors être attrayant, par exemple au point de vous avoir fait acheter tout en pensant avoir payé moins cher que ce que ça valait.

Voilà quelques éléments de réflexion, il vous faut mettre tout cela dans l’ordre en espérant à la fois que le marché se stabilise car si ça continue de baisser régulièrement, l’attentisme sera de mise et baisser par paliers en partant trop haut ne vous fera que rester trop haut et trop tard à chaque baisse qui interviendra.

Mieux vaut retirer l’annonce et revenir au bon prix auquel vous serez sûr de vendre et vouloir vendre. Si ça part dans la semaine ou à peine plus, ne regrettez pas en disant que vous auriez pu vendre mieux, une mise en vente au prix est la clé de la réussite pour vendre un bien.
En baissant par paliers, vous vendrez moins cher que ce que vous auriez normalement dû vendre, c’est une certitude.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#21 07/01/2024 19h33

Membre (2022)
Réputation :   0  

Sisco2117 :
Bravo pour votre déduction, je suis exactement sur cette zone-là ! (Je me suis permis de vous envoyer un message privé sur le forum).
Je pars actuellement plutôt dans cette optique, de vendre le bien en baissant le prix. Tout en essayant d’optimiser de F à E mon DPE personnellement.

Pour les travaux de copropriété je ne suis pas maitre, comme l’a évoqué Plutarque je n’ai plus forcément la main sur la mise à l’ordre du jour de ces travaux (vu que l’AG a lieu en Février) je vais tout de même appeler le syndic de copropriété demain pour voir ce qui est à l’ordre du jour et me préparer au cas où.

L’idée n’est de pas perdre d’argent. Je n’ai pas le couteau sous la gorge, je peux patienter. Mais si j’arrive à le vendre à un prix décent je pense que cela peut être la moins pire décision patrimoniale. La qualité de vie est la base de tout, entièrement d’accord.

Plutarque :
Je suis sur une copropriété de taille nettement inférieure. Il est possible que les couts incompressibles d’isolation extérieur impliquent un montant un peu plus élevé par lot.

J’ai lu trop vite ces aides tout à fait.

Oui ce projet d’isolation extérieur va demander beaucoup de travail et d’investissement je comprends. Cela me refroidit surtout si je suis un des seuls à me démener.

Niveau chiffres : le prix de vente pour que je perde 0 euros de cette appartement qui comprend prix d’achat + frais notaire + travaux réalisés + frais dossier prêt + pénalités remboursement anticipé prêt + assurance prêt + état daté syndic + diagnostic énergétiques = 3015€/m2

Je suis actuellement positionné à la vente à 3400€/m2.

Un bien s’est vendu dans ma copropriété il y a 2 mois à 3220€/m2, DPE E. (Appel auprès de l’agence pour vérifier le prix auquel il s’est vendu fait).

Un bien s’est vendu dans l’immeuble derrière le mien il y a 3 mois, il s’agit exactement du même type de bâtiment, même année, même étage, même isolation acoustique…. La vue est cependant clairement moins belle. Seule l’isolation extérieure a été faite donc le DPE est passé à D. il s’est vendu au prix de 3564€/m2. (Appel auprès de l’agence pour vérifier le prix auquel il s’est vendu fait).

Je suis prêt à baisser mon prix.

Fab25 :
Oui le coté 1 Kwh à gagner semble aisément jouable. Cependant au niveau émissions GES je dois réduire de 17Kg de Co2/m2.an pour les émissions de gaz à effet de serre. Pour moi de ce que j’ai compris pour changer de classe il faut qu’aussi bien que la consommation d’énergie primaire que les émissions de GES passent sous la borne inférieure de classe F. Mais oui je vais essayer d’optimiser ces diagnostics.

Surin :
Il est très compliqué de prédire l’avenir, vous avez raison. Comme en bourse.

J’ai répondu juste au-dessus sur 2 biens que je peux comparer. Certes 2 biens c’est peu mais sur ceux-ci j’ai des infos assez fiables. Et je connais bien ces mêmes bâtiments.

J’ai fait des erreurs sur cet achat. L’erreur est humaine. Je me suis trop focalisé sur l’emplacement et je n’ai pas songé surtout à cette histoire de possible problème acoustique à l’achat malgré mon hypersensibilité.

Je pense effectivement que je suis trop cher.

Hors ligne Hors ligne

 

#22 07/01/2024 19h56

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   318  

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- Concernant la copropriété : Quel est votre sentiment par rapport à la copropriété et l’intérêt des copropriétaires à améliorer la note globale ? Majorité de propriétaires occupants ou de bailleurs ? Réticence à engager des travaux ? Syndic pro ou syndic bénévole ? Avez vous assisté à l’AG 2023? Présence de retards de paiement des charges ? Avez vous contacté le président du conseil syndical pour avoir son sentiment ?

- Concernant le mode de chauffage actuel : quel est l’age de la chaudière ? Un changement d’énergie sera obligatoire en cas de changement du chaudière… Pour moi, c’est l’axe prioritaire pour obtenir une baisse des 2 notes et réaliser des économies notables… possibilité de se raccorder à un réseau de chauffage urbain ? L’immeuble est il raccordé au réseau gaz ?

- Concernant l’isolation extérieure : Quand a été réalisé le dernier ravalement? Si injonction de ravalement, obligation d’isoler… L’immeuble est il dans le périmètre de protection d’un monument historique ? La façade a t’elle un cachet particulier (pierre de taille, brique) ? Problème d’empiètement sur les voisins ou le domaine public en cas de pose d’un isolant extérieur ?

- Concernant la performance énergétique : Un bilan énergétique a t’il été réalisé ? C’etait obligatoire avant 2017 pour les immeubles avec un chauffage collectif. A t’il été réalisé dans votre immeuble. Depuis la législation a changé et un DPE collectif (à l’échelle de l’immeuble) doit être réalisé - voir fiche sur le site du ministère de la transition énergétique.
Par ailleurs, avez vous consulté les DPE individuels réalisés dans votre immeuble? Ils sont disponibles sur le site de l’ADEME.. Le détail de chaque DPE sous format Excel peut être obtenu sur une autre page du site à partir du numéro du DPE. Cela permet de vérifier si les DPE sont cohérents et si chaque diagnostiqueur a bien utilisé les mêmes données de base, par exemple sur les caractéristiques de la chaudière…D’autre part, plus les diagnostics sont globalement défavorables, plus de copropriétaires seront enclins à agir….

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/01/2024 20h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#23 07/01/2024 23h45

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3440  

 Hall of Fame 

Bonjour,

le choix est assez simple :
-soit vous vendez. Pour vendre, il faut mettre un prix attractif, donc baisser significativement. Rappel : le prix, c’est celui où l’offre rencontre la demande. Donc, c’est celui où ça se vend effectivement. Ce n’est pas votre prix de revient, pas le prix de l’immeuble d’à côté : c’est celui où CE logement trouve effectivement preneur. Donc, si vous ne trouvez pas preneur, c’est que c’est trop cher.
Je vous conseille aussi de passer par une agence. Evidemment, vous voulez vendre vous-même. Vous avez plein de certitudes et de croyances, et c’est comme ça que vous avez réussi à ne pas vendre. Continuez à faire vous-même si vous voulez continuer à ne pas vendre. Je peux vous garantir que vous vendrez mieux par une agence. Notez aussi qu’en ce moment, la grosse difficulté, ce n’est pas de trouver un acquéreur ; c’est d’en trouver un qui obtienne son prêt bancaire.

- soit vous louez. Vous vous illusionnez sur la durée du bail : 3 ans en location nue, 1 an en meublé, et vous pensez que vous pouvez reprendre le logement à l’échéance du bail. Dès lors que le locataire loue pour y habiter, ça devient sa résidence principale, donc il a droit au renouvellement tacite, donc il peut y rester aussi longtemps qu’il veut. Vous pouvez certes donner congé pour vente, mais il faut respecter un formalisme très précis ; et surtout, en location nue le locataire a un droit de préemption ce qui est une plaie. Pour pouvoir reprendre le logement d’ici 1 à 3 ans, afin de le vendre vide, il faut non seulement louer meublé, mais il me semble préférable que ce soit par l’une de ces 3 possibilités : bail saisonnier ; bail étudiant ; bail mobilité. Le bail meublé d’un an n’est pas impossible, à condition de donner congé dans les formes et délais prescrits, mais il faudra être rigoureux. A mon sens, une location courte durée (saisonnier ou étudiant ou mobilité) vous donnerait de quoi attendre le possible vote d’une ITE (mais aussi le possible rejet de ce vote, c’est même assez probable…). Les locataires vous donneront aussi un autre point de vue sur les points forts et faibles de cet appartement.
Notez que, plus le bail est court (et non renouvelable), plus le logement peut être à la fois loué et à la fois en vente, puisque l’acquéreur aura un logement vide rapidement.

L’isolation phonique entre étages : effectivement c’est difficile à réussir. Car on peut mettre de l’isolant fibreux, et découpler avec un faux-plafond ; le problème c’est que le bruit passe aussi par la structure (les murs), notamment les bruits d’impact. S’il n’y avait pas la perspective de l’ITE, je vous conseillerais bien d’isoler les murs et le plafond avec de l’isolant fibreux ; ça aurait le mérite de gagner en thermique et en phonique même si le gain ne sera pas magique. Mais puisqu’il faut attendre sainte-ITE, attendons…

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2024 09h18)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#24 08/01/2024 08h57

Membre (2015)
Top 50 Année 2024
Réputation :   87  

Bonjour Verrou,

Sans être un expert en immobilier, je me permets d’intervenir d’un point de vue plus psychologique car j’ai été confronté à la même situation que vous voilà quelques années: appartement dans mon quartier de prédilection, mais alors même que j’ai veillé à choisir un dernier étage j’ai été très gêné par les bruits des voisins (appartement mitoyen, dont j’ignorais l’existence car on y accédait par un escalier différent); j’ai fait doubler une cloison, mais sans résultat, donc comme vous je pense qu’il est hasardeux de se lancer dans des travaux d’isolation phonique.

J’ai décidé de vendre au bout d’un an environ; contrairement à vous, mon idée était de m’en débarrasser le plus vite possible pour passer à autre chose et je l’ai donc vendu à un prix peu optimal (à la première visite, au prix, achat par un notaire): de votre côté vous pouvez vous dire qu’au moins vous n’aurez pas ce regret et je pense donc, au rebours des autres intervenants, que vous n’avez pas mal fait en visant haut au départ; par ailleurs vous remboursez un peu chaque mois en étant chez vos parents, cela peut amortir le poids de la MV.

En ce qui me concerne j’ai perdu de l’argent dans l’opération, mais sincèrement j’ai eu l’impression de revivre quand je me suis installé dans l’appartement en location qui a suivi: une résidence récente, en dernier étage bien sûr. J’ai mis un peu de temps à digérer cette mésaventure, et j’ai eu de l’appréhension au moment d’acheter une nouvelle RP, mais c’était finalement peu de chose en comparaison des mois passés dans ce logement.

Pour en revenir à votre cas, il me semble que cet appartement est un poids et que le mieux serait que vous n’entendiez plus parler, en privilégiant la vente à la location et en laissant tomber les opérations en AG:
a) rencontrez des agents immobiliers, vous serez plus au clair sur ce que vous pouvez espérer;
b) confiez la vente à l’un d’entre eux, pour ma part j’étais mal à l’aise à l’idée de "refiler" cet appartement à d’autres et à rencontrer les acquéreurs (même si en fait ils n’en ont pas bougé, tout le monde n’est pas aussi sensible aux bruits).

Bon courage, je sais que c’est une période difficile et que l’entourage ne comprend pas toujours ce type de réaction propre aux gens sensibles aux bruits.

Edit: en lisant votre présentation, je lis que vous n’avez pas d’activité salariée; cela remet un peu en cause ce que je viens d’écrire car sans revenu, comment louer autre chose? À moins que vos parents et vous trouviez tous les trois votre compte dans votre cohabitation bien sûr.

Dernière modification par Cornelius (08/01/2024 09h13)

Hors ligne Hors ligne

 

#25 08/01/2024 18h55

Membre (2021)
Réputation :   41  

Bonjour,  concernant l’ite cette vidéo instructive m’a fait changer de point de vue :
Isolation thermique par l’extérieur, ITE, mon avis d’Habitologue - YouTube

Le nombre d’années pour amortir est effroyable. Certes les propos concernent une maison individuelle (en copropriété le prix de revient par logement est en théorie moindre) mais ça laisse songeur. Que dire s’il s’agit d’isolation au polystyrène.  Je pense qu’on à désormais bien plus chaud que Froid dans la cuvette Grenobloise…

Je passe sur la bataille contre moulins à vent qui pourrait s’étaler sur plusieurs années pour convaincre et faire voter de tels travaux. Vendre vite semble libératoire, et entre 3400 et 3000 un agent immo sérieux pourrait trouver quelqu’un .

Je suis très sensible aux bruits aussi et je comprends votre galère. Vécu chez mes parents et en location, premier appartement… Le suivant fut en dernier étage et notre achat immo idem . Aujourd’hui on veux partir pour éviter les joies de la copropriété…


Chauffeur-Trader

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums