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#1 20/05/2024 13h30

Membre (2016)
Réputation :   17  

Bonjour,

je vous expose la situation d’une SCI familiale dont je me pose des questions et je souhaite avoir d’autre points de vue ….

avec 1 associée, nous disposons aux travers d’une SCI à l’IR
d’en ensemble suivant

1 immeuble de 3 logements tous loué ( 1500/mois de loyer)
1 terrain a batir (permettant de poser une maison de 130 m²)
1 batiment a réhabilité (permettant 2 logements d’environ 50 m² chacun)


La SCI a acquis ces biens il y a 6 ans
pour environ 90 ke
financer par un crédit qui court jusqu’en 2034 a 1.35%
CRD actuel de 55 ke avec hypotheque pourdes mensualité de 530€ par mois
estimation en cours par des Agents Immobilier mais j’estime autour de 250 à 300 k€ pour la totalité

a ce jour,
la location de l’immeuble paye le crédit ainsi que les frais annexes (TF, travaux, ….) et permet de dégager un dividende annuel d’environ 6 000 € chaque année
donc en l’état, pour le moment un bilan positif
sauf a voir pour le futur

- l’immeuble de 3 logement est classé en DPE D ou E
ce qui va nessescité outre les entretiens et rafraichissements des travaux pour améliorer le DPE, au vu du batiment surement une Isolation des combles et une Isolation exterieure
budget à la louche de 30 k€
a voir pour le financement (subventions ANAH, PTZ, crédit travaux) sans que cela n’apporte d’autre contrepartie que un DPE amélioré et des économies de chauffage pour les locataires ….
ou revente (environ 180 k€)

- terrain a batir de 400 m²
a voir si vente (40 k€) ou garder comme projet futur de construction ou transmettre aux enfants

- batiment
possibilité d’en faire 2 logements de plus de 50 m² en prévoyant un budget d’environ 60 a 80 k€
pour des loyers attendus a environ 500 € par logement
ou revente pour environ 60/80 k€

Partie financière/Stratégie
ne disposant pas des possibilité financières immédiates, un choix doit se faire pour l’avenir

option 1
revente de l’ensemble ou au détail
et prise des bénéfices
après impots, il resterait une PV apres impot d’environ 120 k€ a répartir entre les 2 associés
pour moi c’est un guachi car je pense qu’il y a moyen d’optimiser

option 2
revente partielle
revente du batiment pour dégager des fonds financiers
et utiliser ces fonds soit pour rembourser le CRD soit faire les travaux d’amélioration sur l’immeuble
l’idéal serait que la banque autorise a conserver le crédit hypothécaire en cours ….

option 3
trouver un associé qui apporterait des fonds pour valoriser tous les points faibles

option 4
ne rien faire et attendre les difficultés a venir en priant ….

je sais que c’est un pavé un peu complexe a aborder, mais une vision extérieure me serait bienvenue

j’essaye de joindre des photos et des schémas ……

photprojet.pdf

projet.pdf

Mots-clés : immobilier, plus-value, sci (société civile immobilière)

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#2 20/05/2024 15h32

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Beaucoup de détails techniques. Mais sur le fond, quel est votre avis ? Et que pense votre associé ?

Si votre objectif est de conserver le bien, chiffrez les projets les plus rentables, je commencerai par la création des 2 logements dans le bâtiment en faisant un prêt. Je vous laisse calculer la rentabilité de cet investissement, elle doit être assez bonne. Pour le prêt, tout dépend de votre situation et de celle de votre associé. Avez-vous consulté une banque par rapport à vos situations personnelles ? Si le recours au prêt est impossible,  pouvez-vous utiliser le "dividende" de 6000€ pour financer les projets?

Pour les rénovations énergétiques, vous avez au moins 8 ans avant que cela ne soit réellement nécessaire (d’ici là les règles auront peut-être encore été allégées).

Et il y a aussi tout un tas de petites solutions comme :
- allonger votre prêt existant si votre contrat le permet
- financer le projet par une aide de la famille
-…


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#3 20/05/2024 23h52

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Bonjour Frycek

Cette question personnelle (votre situation) ne devrait-elle pas être dans votre présentation plutôt qu’ ouvrir une nouvelle file .. ?

Dernière modification par mimizoe1 (20/05/2024 23h53)


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#4 21/05/2024 08h27

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Bonjour,

toutes les pistes que vous indiquez sont possibles et il y en a sans doute d’autres. Ca va beaucoup dépendre de ce que votre associée et vous avez envie d’injecter dans ce projet en termes, d’argent, de temps, de travaux… Si l’optique est "ras le bol", alors il faut vendre, éventuellement à la découpe. Si l’optique est "on a encore la niaque, pas question de vendre un potentiel, on veut faire les travaux nous-mêmes", alors il faut vendre le terrain à bâtir pour financer les travaux dans le bâtiment (avec une rallonge à trouver), ou l’inverse : vendre le bâtiment pour construire sur le terrain (avec une rallonge à trouver).
L’intérêt de faire les travaux, c’est aussi le gain potentiel : combien pour les travaux, en coût au m² ? Combien à la revente, en prix net vendeur au m² ? Vous semblez être dans une zone de faible valeur, donc les travaux ne sont pas forcément rentables, sauf à faire les travaux soi-même. Ca se calcule.

L’immeuble, je pense qu’il faut le garder : le E, ça ne posera pas de problème avant assez longtemps. Quand ils vont voir la galère que c’est déjà sur les F et G, ils vont sans doute repousser l’application sur le E.

Sur l’option de faire entrer un associé : bof. Les associés, c’est exigeant, ça pense différemment, etc. Il vaut mieux emprunter (à la banque, à la famille) : tant qu’on rembourse, ils ne vous disent pas comment gérer cet immeuble ; alors que l’associé, si.

Vous avez beaucoup d’expérience donc je ne doute pas que vous allez trouver la solution. Il faut juste veiller à ce que ça corresponde à l’état d’esprit de votre associée et de vous, pour ne pas vous engager dans un projet où vous risqueriez de vous dégoûter en cours de route.

Dernière modification par Bernard2K (21/05/2024 10h30)


Les vacances sont finies, au travail !

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