Bonjour à tous,
inspiré par le témoignage d’Aiolia, je peux présenter mon retour d’expérience également.
J’ai acheté un pavillon dans une banlieue américaine début 2014. J’avais 28 ans et cela constituait une part relativement importante de mes économies, j’étais locataire à Paris et terrifié d’avoir pris la mauvaise décision et de ne pas avoir continué à amasser pour finalement avoir les moyens d’acheter ma résidence principale à Paris. Je suspecte d’être passé par les mêmes intermédiaires que Aiolia, et je me reconnais à certains endroits du témoignage, même si pour moi l’opération a été bien plus positive.
J’ai passé 2 semaines à lire tout ce que je pouvais trouver en ligne sur la ville, les quartiers, les statistiques de crime, démographiques, etc… Il y a effectivement énormément de données disponibles contrairement à ce qu’on trouve (du moins fin 2013) en France.
Pour les chiffres:
- achat ~60k€, estimation actuelle Zillow et Trulia ~120k€: j’ai été chanceux, les taux de change et la hausse du marché ont tous les deux joué en ma faveur, ce qui fait un doublement de valeur en euros alors que j’estimais faible le potentiel de plus-value à terme
- rentabilité brute: 13.5%, rentabilité effective très variable d’une année à l’autre…
- bilan: environ 32k$ de gain nets de toutes dépenses (travaux, taxe, impôts, comptable) en 6 ans, très positif pour moi: cela fait un peu plus de 6% de rendement moyen net de toute dépense par rapport au prix d’achat
- seulement 1 mois de vacance locative en 6 ans et les loyers toujours payés, même s’il peut y avoir des relances parfois.
Concernant les mauvaises surprises:
- des travaux important à payer dès les premières années de l’investissement, mais couverts par les loyers (sans avoir à réinjecter des euros), et récemment la couverture de la toiture à refaire. Pour les premiers travaux, j’ai contacté l’intermédiaire français, qui n’a fait que témoigner de sa "surprise". Pour les travaux importants, je demande toujours des photos et des devis supplémentaires (le prix baisse alors…). J’ai eu un changement de locataire après 2 ans, et le property manager m’a proposé quelques menus travaux de remise en étant, photos à l’appui, et surtout de repeindre tout l’intérieur. Je voyais pas la nécessité sur les photos, ils ont insisté (vous trouverez pas de locataire blabla), mais je suis resté ferme en disant que la maison avait été rénovée 2 ans avant. Un locataire a pu être trouvé immédiatement…
- frais de comptable: 425$/an, j’ai changé après 2 ans pour un autre à 300$/an
- frais de copropriété: 120$/an
- la maison avait été achetée avec un locataire déjà dedans, normalement. Une fois la maison achetée, on me fait payer des frais de changement de locataire tout de même. Soit la maison était vide, soit on me faire passer à la caisse…
- le parcours du combattant pour ne pas payer d’impôt en France. J’ai changé 2 fois de département de résidence, donc il a fallu avec 3 caisses d’impôts différentes, pour avoir les avis d’impôts rectificatifs. Pour les procédures aux US, j’étais obligé de passer par des intermédiaires, mais en France, j’ai tenu à traiter les choses moi-même.
Concernant les bonnes surprises:
- le property manager a monté des dossiers à tous ses propriétaires pour faire baisser les taxes foncières: la mienne a baissé de 11%
- le directeur du property manager m’a contacté 2 fois en me disant qu’il souhaite acheter ma maison, sans que j’ai à payer aucune commission ni frais de vente (la commission représente 7% du montant dans mon contrat avec eux si je leur confie la vente)
Pour rebondir sur le témoignage d’Aiolia:
- effectivement sur l’historique de prix sur Zillow, j’avais remarqué avant d’acheter que le prix promo de foreclosure ne m’avait pas profité à moi. Mais je me doutais bien qu’en bout de chaîne et loin de tout, c’est les locaux de l’étape qui font un gros gain instantané, ce que je trouve assez normal. Je l’ai quand même achetée 2.3 fois moins cher que son premier prix de vente en 2001 listé sur Zillow. Personnellement, je cherchais juste un actif pour me payer une grosse partie de mon loyer parisien.
- début 2014, l’intermédiaire français proposait d’ouvrir un compte à BOA. Mais il y a eu des problèmes: de nombreux comptes de français ont été fermés par la banque, je n’ai pas su pourquoi et j’étais passé entre les mailles du filet…
- la sensation de rapport de force en défaveur forte de l’investisseur étranger, je l’ai ressenti plusieurs fois, surtout quand on a cherché à me faire payer des travaux importants. J’ai essayé à chaque fois de regarder de façon objective les chiffres et le rendement important couplé à la fiscalité quasi nulle ont fini de me rassurer à chaque fois.
En conclusion je suis très content de cet investissement dans sa globalité. Je réfléchis à en faire un 2ème à la suite d’une plus-value immobilière en France, même si les gains en hausse de marché et taux de change sont beaucoup moins intéressant en 2020, et le témoignage d’Aiolia m’a un peu refroidi.
Aiolia a écrit :
Ayant totalement perdu confiance dans tous les intermédiaires, je me décide à proposer la maison à la vente dans le listing du cabinet français, sans meilleure solution à ma portée.
Mais là encore, on me dit que je dois afficher un prix nettement inférieur à la valeur de marché pour intéresser un investisseur… La vente s’est finalement faite fin 2019 avec la seule offre reçue en 18 mois.
Dans le cadre de vos déclarations américaines, j’imagine qu’un amortissement à été calculé: étiez-vous en plus-value fiscale à terme ? Si oui, j’aimerais savoir quelle a été la fiscalité sur la plus-value côté américain et française.