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[+3]    #1 03/04/2024 15h32

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* roulement de tambour et hurlements de la foule en délire *

Voici l’étude de cas tant attendue, dont je parlais sur ma présentation, le dossier tant attendu de ma vente judiciaire. Si ce n’est la plus belle étude de cas, ça sera surement la plus longue….
Qui a débuté en 2017. J’en parlais régulièrement dans mes publications.
Et, seulement 7 ans plus tard, nous voici à la veille de signer.

L’ÉTUDE de cas en majuscule, avec une super localisation, un prix bien attractif, un taux bancaire tip top, et en petit bonus, des photos.
En petit extra, j’ai pu visiter avec un IH célèbre (anonymat oblige je ne dirai pas de qui il s’agit, mais il peut bien entendu venir écrire que c’est la plus belle étude de cas publiée ^^), pour la réalisation de mon DPE projeté. J’aurais son rapport lorsque l’acte de vente sera signé.

Comme toute bonne démocratie, je ne tolèrerai aucune contestation. wink
(Parce que même l’IH célèbre a dit que c’était une étude de cas merveilleuse, et c’est pas peu dire big_smile  )
Et je l’ai tellement attendu que c’est encore mieux que Noël ( parce que Noël c’est tous les ans, la j’ai attendu un septennat…)

Installez vous confortablement, prenez un bol de pop corn, et c’est parti :

A mon tour de remplir le modèle
VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Amoilyon, la fin de la trentaine, en CDI à temps partiel sur une clinique, et en CDD à temps partiel sur une seconde.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : avec un expert comptable, depuis l’acquisition de mon premier bien en 2017
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : strictement aucune
- Sociales : je crois que j’ai usé mon stock.
- Temps disponible : presque plus.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2 un appartement de 36m², en duplex, rez de chaussée de 20m² et étage de 16m²
- Année de construction : ancien
- Étage (sur un total de combien) : copropriété de 3 lots. Le second lot est à un charmant voisin propriétaire privé, et dernier lot est encore chez le juge.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inhabité depuis plus de 10 ans - temps judiciaire
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Aucun
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? roulants cassés
- Espaces verts dans la copropriété ? cour commune
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuel.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
Je suis la vente forcée wink
un propriétaire occupant
et un lot encore en procédure
- Concierge  ? non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : aucune, couleurs " chatoyantes" dirons nous. un peu coup de blanc fera du bien.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Rhône, Saint genis laval, a 1.4km des Hopitaux Sud, et de son métro
- Centre-ville, périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Très bon
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Le métro arrive - nouveauté qu’il n’y avait pas en 2017-

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 65 k€ + 9k€ pour le notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0, zone dynamique
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : à voir, j’espère m’en passer.

- Travaux immédiats : DPE G, j’attends le retour du DPE projeté pour faire les études de cas.
Changement du chauffe eau, des radiateurs, de la porte d’entrée.
Peinture.
Sol de l’étage
Velux.
Pose d’une cuisine.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : pas de copro, mais il y aura le changement de la porte de la cour, et la toiture
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : les frais de notaire, soit 9k€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable.
- Taux du crédit avec assurance : 1.15%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : le montant des travaux. Je vise un eco PTZ.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Aucun.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? je vise l’équilibre.

L’histoire de ce bien:
Découverte de ces biens en 2017, lorsque j’ explore de nouvelles pistes pour trouver des biens sur Lyon.
Un vendeur en détention dans un pays hors EU, pour des faits graves de pédophilie - sortie de prison illusoire- , liquidation personnelle prononcée en 2013. Des impayés. Le début de la machinerie judiciaire, lorsque les impayés augmentent. La banque qui vient réclamer son dû, les syndics qui s’y ajoutent. Un vendeur qui est également poursuivi pour escroquerie, abus de confiance et spoliation dans d’autres affaires immobilières, où il a encaissé de l’argent pour des travaux qui n’ont jamais eu lieu.
L’étude du dossier, avec 5 biens immobiliers sur cette société, les autres ont déjà été vendus aux enchères entre temps - prix supérieur au marché, plus que ce que je n’aurais mis-, restent les biens "compliqués" (où il n’y a pas de syndic, le reglement de copro ne correspond pas, la désignation non plus,…).
J’aurais eu la meilleure offre pour ce bien à St Genis et un second bien. L’ordonnance du juge est sorti en juin 2021, j’ai ouvert mes prêts en juillet 2021, avant notre déménagement en août 2021 dans un nouveau département. Je visais un autre bien sur St Genis, de 14m², pour lequel j’avais tout organisé et tout budgeté. Une grosse déception pour moi, j’ai pu voir son annonce de location sur leboncoin, au hasard de ma "veille active". (En plus il était très joliment rénové…) Ca ne se passe jamais comme prévu.

2 lignes de prêt à 1.15% sur 20 ans, un pour chaque bien. Je paie l’assurance décès tous les mois depuis août 2021 (quelques € par mois). Ces prêts devaient être débloqués totalement 3 ans (36 mois) après la signature de l’offre, juillet 2024 donc. Une sage clause quand on connaît les délais judiciaires.
Signature des compromis des 2 biens en mars 2023.
Et … enfin l’achat devrait se signer dans les heures qui viennent.

Pour ce seul bien.
Le second est actuellement squatté. Mon prêt ne sera plus maintenu après juillet, à ce taux. Il faudra rebatir un dossier. Je n’en parlerai pas dans cette étude de cas, mais son "jumeau" a été vidé de ses encombrants pour établir les diagnostics en mars 2023, et a été squatté 3 mois après. A ce jour, il l’est encore.
Si par bonheur, j’arrive à le signer, je publierai son étude de cas.

Place maintenant aux photos.

Entrée


rez de chaussée, vue face à la porte


vue vers la porte d’entrée


A l’étage

Salle de bain




Dégagement


Chambre


Et maintenant, place à vos félicitations wink

Mots-clés : immobilier, lmnp, lyon

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[+2]    #2 03/04/2024 16h17

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Quelques commentaires :

Sur l’aspect technique :
- manifestement, c’est un bien qui a été rénové. Même s’il n’est plus tout à fait au goût du jour, la base est bonne. Il faut juste le rafraîchir.
- il y a un point faible difficilement remédiable : le manque de luminosité. Point faible remédiable : un velux abîmé, semble-t-il par une lente infiltration d’eau. A changer ; c’est très cher. Ca va plomber le devis des travaux. Peut-être qu’un menuisier consciencieux pourrait le réparer au lieu de le changer et ça serait sans doute moins cher, mais bon, en termes de responsabilité décennale, il est probable qu’il préférera un changement.
- globalement, ce sont des travaux à portée d’un bon bricoleur. Quel dommage de devoir déléguer à des artisans, ça fait baisser la rentabilité.
- DPE G : c’est aberrant. Les murs et la toiture sont isolés, les menuiseries en PVC double vitrage. Le diagnostiqueur n’a pas fait son boulot. Avec un chauffe-eau et des radiateurs à inertie au lieu des convecteurs actuels, il va ressortir bien noté. Mais bon, que le diagnostiqueur ait bâclé son travail, ça permet de gratter de la Prim’Rénov. A ce sujet, je préconise d’interroger l’Espace info Energie local pour bien faire le tour des aides disponibles car il peut y avoir divers dispositifs dont certains peu connus (A propos des Espace info Energie, il paraît que désormais ça s’appelle France Rénov ; je date un peu).
- très déçu de lire sous votre plume "pas de copro" : il y a forcément une copro, puisqu’il y a au moins deux propriétaires distincts. Vous nous avez habitué à plus de rigueur. wink Ce qui est exact, c’est que la copropriété n’est pas formalisée et n’a pas de syndic. Je suppose qu’il va bientôt y avoir un syndic bénévole dont le nom commence par A et finit par N.
- une petite cour commune à la copro, pas de cave, de placard ni de parking : ce bien ne brille pas par ses annexes !

Sur l’aspect financier :
- la renta brute devrait ressortir, sur le coût total travaux inclus, vers les 10 %. Ce qui n’est pas extraordinaire dans l’absolu, mais extraordinaire pour l’emplacement. On est quand même dans la bonne banlieue de Lyon, à proximité des hôpitaux Sud, donc avec une forte demande locative.
- une bonne façon de résumer le cas, c’est : 1900 €/m², là où le prix "meilleurs agents" est à 4000 €/m² environ. Donc, c’est acheté moitié prix. C’est une anomalie de marché due, pour résumer, à l’incompétence et à la flemmardise du liquidateur.
- C’est davantage une opération de marchand de biens qu’une opération d’investisseur bailleur. C’est pas bien de venir marcher sur les platebandes des MDB : qu’est-ce qu’il va nous rester, si vous prenez tout ? wink
- c’est une très belle opération, au niveau du prix payé, du bon état du bien, de l’emplacement. Bravo !
- pour autant, quel boulot ! Heureusement que ça finit par fonctionner après 7 ans de démarches, mais il faut vraiment avoir le goût de se compliquer la vie ! Et les complications vont continuer, puisqu’il va falloir normaliser le fonctionnement de la copro, ça fait encore du boulot.
- ce n’est pas reproductible, car cette opportunité d’affaires correspond à une anomalie hyper rare. Il faut une persévérance peu commune pour aller chercher ce type de biens auprès de ce type d’acteurs (ou plutôt de non-acteurs, d’ailleurs, tellement l’inertie est leur principale "qualité"). Bravo pour votre travail d’entomologiste qui a permis d’épingler cette très rare espèce de papillon !

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2024 09h41)


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#3 04/04/2024 17h31

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M***i pour ces retours dithyrambiques et unanimes.
100% d’opinion favorable - vive la démocratie sans opposants - big_smile

Reprenons donc
Techniquement
- Effectivement, la base est saine, et il serait habitable sans trop de travaux.
- Il a des points négatifs, avec une exposition exclusivement nord, sous une avancée de toit. Il sera prévu de faire voter l’intégration de tuiles en verre pour amener un peu de luminosité dans la cour, et dans le logement.
Le velux point fort dommage, il pouvait pas être tout neuf cet appartement, depuis le temps que je l’attends va devoir être changé. Je ne trouve aucune aide pour le changement d’un seul ouvrant.
- Je n’ai aucune compétence en bricolage, à 1h30 de route, et très peu de temps libre que je consacre à ma ponette à mes enfants. Un bon bricoleur aurait pu réaliser la majorité des travaux de rafraichissement, d’installation de la cuisine notamment. mais je suis ouverte à toute âme charitable qu’elle n’hésite pas à se manifester
- le DPE est effectivement très mal réalisé, mais j’y vois un avantage.
Je gagne rapidement une ou deux lettres rien qu’en le refaisant avec les bonnes valeurs. Et je pourrais le sortir de "passoires thermiques".
Je vois même en avantage à acheter un bien avec un très mauvais DPE, dû à la négligeance du diagnostiqueur, car je pourrais bénéficier de plus d’aides pour les travaux.
J’ai commencé à me replonger dans ces aides, malheureusement aucune pour les radiateurs, ni les chauffe eau non thermodynamiques, ni pour le velux ou la porte d’entrée…
- Il y a bien une copro, avec son réglement de copro mais pas de syndic. C’est un abus de langage de ma part. Il y aura des travaux à voter pour la cour commune.
- Aucune annexe, et tant mieux. S’il y avait eu une cave j’aurais du isoler, et j’y vois un tas d’ennuis possibles, d’humidité…
Le bien est à côté d’un parking public, cela me semble un point positif.

Financièrement
-L’opération devrait être à l’équilibre, c’est ce que je vise.
Avec un éco PTZ, donc prêt à taux 0 pour les travaux améliorant le DPE. Avec le prêt à 1.15% pour le prix du bien, on est pas si mal pour le financement.

Il y avait plusieurs biens dans cette faillite, certains vendus aux enchères judiciaires, d’autre en gré à gré.
J’ai eu un que je ne pensais pas avoir. Je n’ai pas eu celui que je voulais (14m² à St Genis Laval).
J’en aurais peut être un deuxième, où j’étais la mieux placée, où l’ordonnance du juge est en ma faveur, où la ligne de prêt est bloqué à 1.15%, mais qui est squatté actuellement.
Un jeu où on ne sait pas à l’avance ce qu’on va gagner et quand on va le gagner.

Certains aiment la pêche, la généalogie ou encore le geocaching… Ces loisirs où on passe beaucoup de temps à chercher et attendre, et, enfin, la joie d’avoir la surprise.
Il faut croire que c’est mon profil d’investisseur, le persévérant, patient et tenace.

Un "bravo" de B2K ^^ ca n’a pas de prix.
Hé hé, quand je dis que l’étude de cas est splendide ^^

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#4 04/04/2024 18h23

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amoilyon a écrit :

- Il a des points négatifs, avec une exposition exclusivement nord, sous une avancée de toit. Il sera prévu de faire voter l’intégration de tuiles en verre pour amener un peu de luminosité dans la cour, et dans le logement.

Mais quelle bonne idée ! Ca permettra de ramener de la lumière dans cette cour, à moindre coût. Si en plus c’est réalisé en même temps que le Vélux, ça sera fait en deux coups de cuillère à pot donc probablement encore moins cher.

amoilyon a écrit :

Le velux point fort dommage, il pouvait pas être tout neuf cet appartement, depuis le temps que je l’attends va devoir être changé. Je ne trouve aucune aide pour le changement d’un seul ouvrant.

Ca mérite de bien comprendre :
-à quel point est-il endommagé ?
- d’où vient l’endommagement ? (par exemple : infiltration en périphérie de vélux, au joint avec la toiture ? Infiltration ca rle joint de la vitre du vélux n’est plus jointif ? Uniquement la condensation de l’humidité intérieure, zéro infiltration ?"
- faut-il vraiment le changer ?
- que faire pour s’assurer que ça soit bien étanche ensuite ?

Il faudra tanner les artisans qui viendront faire des devis pour qu’ils cherchent la vraie cause, en regardant de près, en trifouillant avec un tournevis, etc. et non pas juste se dire "chouette, un vélux à changer, c’est bien cher, c’est un chantier bien rentable".


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#5 04/04/2024 19h57

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@Amoylion : Je suis en train de vendre un logement classé E lors de mon achat, qui aujourd’hui est C et qui pourrait d’après le diagnostiqueur passer B pour moins de 2000 euros de travaux.

Déjà attention à bien être vigilante lors de la réalisation du DPE car quand j’ai acheté l’appartement, le diagnostic de l’époque était fantaisiste puisqu’entièrement rempli avec de fausses informations.
Il était indiqué par exemple logement de 2001 alors que l’immeuble a été achevé en 2006, etc.

J’ai simplement rajouté une climatisation réversible qui a amélioré le DPE et donné les bonnes informations au diagnostiqueur.

A savoir, pour le chauffage ils font la moyenne des sources de chauffage. Si vous rajoutez une climatisation, pensez à faire enlever les radiants, sinon ils feront la moyenne des deux et le logement sera moins bien classé même s’ils ne sont plus utilisés dans les faits.

A ma grande surprise ils ne testent pas les modes de chauffage et partent du principe que ce qui est présent fonctionne. C’est quand même étonnant!

Si vous voulez améliorer le DPE d’un appartement un cumulus dernière génération est un bon investissement car j’ai été étonné apprendre que d’après la simulation  du diagnostiqueur 75% des dépenses d’électricité de l’appartement viennent du cumulus dans mon cas…

Dernière modification par Oli34 (05/04/2024 05h54)

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#6 04/04/2024 20h05

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INTJ

Si vous voulez améliorer le DPE d’un appartement un cumulus dernière génération est un bon investissement car j’ai été étonné apprendre que d’après la simulation 75% des dépenses d’électricité de l’appartement viennent du cumulus dans mon cas…

75%! des dépenses électriques venaient de votre cumulus !
Vous avez des chiffres, des informations supplémentaires ?
Cela serait intéressant de calculer pour comprendre svp ☺️


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#7 04/04/2024 20h11

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Je suis dans un cas peut être particulier avec peu de chauffage car l’appartement est sur la commune de Béziers donc dans le midi avec des logements chauffés tout autour et dessus dessous également.

La locataire me disait qu’elle avait 16 degrés l’hiver sans chauffer.
L’appartement est orienté au nord donc moins de climatisation l’été aussi probablement.

Ceci doit expliquer cela même si j’ai été étonné par les données du diagnostiqueur.

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[+1]    #8 06/04/2024 19h19

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Quelques propositions pour la rénovation :

- je détapisserai  dans un premier temps par un micro-entrepreneur. Voir ensuite l’état des murs, joints de placo pour chiffrer les retouches voire un ratissage complet puis peinture blanche pour éclaircir les pièces.
- velux (je ne le vois pas sur les photos). À changer par un pro. Inutile de bricoler s’il n’est pas étanche. Ça va vous coûter 1500€ avec garantie décennale. Je ne chipote pas sur les toitures. Si vous avez un dégât des eaux ultérieur, il faudra changer le velux  et refaire les placos, la peinture…
- vmc à remplacer par une hygro-B. Remplacer le bloc dans la sdb et les bouches d’aspiration. En matériel,  il y en aura pour 500€, le reste c’est une journée maxi pour un bricoleur averti.
- concernant les entrées d’air, il devrait y en avoir une sur la fenêtre de la chambre. Elle est peut-etre sur la boîte à volet mais comme c’est démonté,  on ne voit pas. L’ensemble en hygro-b vous fera gagner un peu en DPE.
- concernant le DPE, il faut vérifier si les données ont été correctement renseignées (Isolation des murs par ex). S’il a mis les valeurs "par défaut" au lieu de corriger avec ce qui a été refait, ça plombe bien entendu le DPE.
- vérifier la qualité des doubles virages. Pour vérifier s’ils sont sous argon, approcher une flamme de la vitre et vous devez avoir 2 reflets, si le second reflet est rouge, c’est sous argon, s’il est jaune, c’est sous azote (et moins bon en DPE).
- pour la pose de la cuisine,  le plus cher, c’est la modification des alimentation eau, elec et évacuations par un artisan. Concevez pour limiter les modifications et faites monter par un micro-entrepreneur.
- chauffe-eau à optimiser (réduire le volume pour améliorer le DPE). Je monte des 30l instantanés pour des studios (1 seul occupant).
- faire chiffrer une PAC monobloc car le bien semble s’y prêter. Voir comment placer les aspirations/refoulement. Voir avec la copro pour avoir leur autorisation.

Compte-tenu de la qualité du bien, la rénovation me semble très limitée et je vous conseille de trouver un bon bricoleur en local. Si vous passez par une entreprise tout corps d’état,  ça ne sera pas du tout le même prix.

L’étude thermique vous proposera probablement des solutions techniques coûteuses (chauffe-eau thermodynamique ou solaire, panneaux solaires,  changement d’isolant)… j’ai réalisé par mal de rénovations et je n’ai jamais eu à installer ces solutions qui parfois sont aberrantes (on m’a proposé un chauffe-eau solaires pour un studio de 14m2 à Lille!).

Le prix de votre rénovation dépendra de votre travail de fourmi réalisé en amont.

Attention à 2 détails :
- lampe au dessus un peu à droite de la baignoire. A priori non conforme. Vous devriez avoir une remarque dans le diag elec pour non respect des zones
- traces sombres en pas des murs du dégagement (humidité ?)

Dernière modification par lachignolecorse (07/04/2024 01h47)


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#9 08/04/2024 13h57

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lachignolecorse a écrit :

Compte-tenu de la qualité du bien, la rénovation me semble très limitée et je vous conseille de trouver un bon bricoleur en local. Si vous passez par une entreprise tout corps d’état,  ça ne sera pas du tout le même prix.

Le prix de votre rénovation dépendra de votre travail de fourmi réalisé en amont.

Vous avez pointé le doigt sur le soucis.
Je suis au centre de la triade, composée de :
- une disponibilité limitée : entre les boulots, les enfants, et la distance (1h30) pour se rendre sur place, la gestion devient difficile.
- une méconnaissance des travaux : un domaine qui ne m’intéresse pas plus que cela, malgré des travaux réalisés dans les biens, et dans nos résidences principales successives. On ne devient bon que par réplétion, jusqu’à ce que l’automatisme vienne. Or, je suis bien loin de ce cas.
- une expérience des artisans, qui n’est pas forcément positive. Avec des artisans peu fiables, des devis qui montent, des délais non tenus, j’ai eu des expériences positives toutefois. J’avais donc rappelé ceux qui m’avaient donné satisfaction, ce qui ne s’est pas reproduit sur les chantiers suivants. Aussi je n’ai pas un carnet d’adresses fournis.

L’ensemble de cette triade me fait pousser un gros soupir sur la gestion de ces travaux, et j’ai hâte de pouvoir le mettre en location.

Pour reprendre la métaphore de la pêche, j’aime cette préparation, préparer son petit tabouret et sa canne à pêche, cette attente, et avoir la surprise de ce qui a mordu au bout de la ligne, remonter doucement et enfin l’attraper et le ramener dans son seau.
J’aime également être bien attablée et déguster la prise.
Par contre, je déteste le temps entre les 2, toute la préparation, cuisson, que je trouve rébarbative et ennuyeuse ( et pourtant je comprends bien que ça puisse être une passion, au point d’en faire son métier, mais l’étincelle d’intérêt ne m’est jamais venue).

Bernard2K a écrit :

amoilyon a écrit :
- Il a des points négatifs, avec une exposition exclusivement nord, sous une avancée de toit. Il sera prévu de faire voter l’intégration de tuiles en verre pour amener un peu de luminosité dans la cour, et dans le logement.

Mais quelle bonne idée ! Ca permettra de ramener de la lumière dans cette cour, à moindre coût. Si en plus c’est réalisé en même temps que le Vélux, ça sera fait en deux coups de cuillère à pot donc probablement encore moins cher.

La raison est simple, l’idée ne vient pas de moi …
Je ne savais même pas que cela existait…

L’idéal aurait été que je m’associe avec quelqu’un qui a les compétences complémentaires aux miennes.
Cependant, outre le fait que j’aime être seule décisionnaire, je suis un profil particulier d’investisseur.
De celui qui aime traquer les biens " à spécificités", qui n’est pas sure de pouvoir les acheter, qui a le temps de conclure une vente.
Aussi les " devenir rentier en 6 mois avec 30 biens" ou les marchands de biens ne peuvent être intéressés par ces ventes " particulières".

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#10 24/04/2024 10h29

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Mise à jour.

J’ai choisi de faire appel à un courtier en travaux pour gérer les entreprises, les devis, m’aider à dormir la nuit sans stresser pour ces travaux, alors que je suis à 100km du bien, que j’ai mon boulot et les enfants, et assez peu de temps disponible en semaine.

La cuisine a été validée, avec l’électroménager, la livraison et la pose. On est à un peu plus de 5.5k€.

Voici le visuel



J’ai pris cette version, sans le retour des placards haut au dessus de l’évier. Un T2, destiné à une ou deux personnes, le rangement me semble suffisant.

Et en visite virtuelle, ça me semble rudement joli et exactement comment je l’avais imaginé (normal en même temps).

Les entreprises sont consultées cette semaine pour chaque poste. Je vais essayer de faire un petit reportage régulièrement sur l’avancée de mes travaux à distance.

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#11 24/04/2024 11h39

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ESTJ

Bonjour, parfois il vaut mieux déléguer plutôt que se faire des noeuds au cerveau surtout si la rentabilité le permet.
Perso j’aurai choisi la version avec tous les placards, on a toujours besoin de rangement d’autant plus quand la surface est petite, au pire ça reste vide mais vu l’emplacement c’est dommage de ne pas en profiter pour mettre des placards car ça ne fait pas gagner d’espace au sol et rajoute du rangement mais ce n’est que mon avis 😝

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#12 24/04/2024 12h04

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Sans le critère du coût, je trouve la version avec toute la ligne de placards hautes plus harmonieuse.
En intégrant le coût, et les modifications électriques pour le bandeau lumineux sous les placards, j’ai finalement choisi la version avec uniquement 2 placards hauts.

Pour une résidence principale, le choix aurait été différent.
Dans le cas d’un investissement locatif, d’autant plus pour une voire deux personnes, je ne vais pas augmenter mon budget travaux pour des placards qui resteront vides, et n’augmenteront pas la valeur locative.

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#13 25/04/2024 12h46

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Questions :
y a-il un lave-vaisselle ?
Evier combien de bacs ?
Électroménager de quelles marques ? Est-ce que tout est bien inclus (frigo ?)

Concernant les placards hauts au dessus de l’évier, pour une personne de grande taille, quand elle se penche sur l’évier elle met la tête dans les placards ce qui n’est pas agréable et un peu oppressant. Si on doit mettre quelque chose au-dessus de l’évier, ce sont plutôt des étagères hautes et peu profondes et un éclairage ; si possible éclairage avec abat-jour tel qu’on ne prend pas la lumière dans les yeux ; à bien étudier pour que ça soit efficace quelle que soit la taille de la personne.


Les vacances sont finies, au travail !

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#14 25/04/2024 13h18

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Evier un bac bien sûr, Bernard vous êtes le dernier des mohicans à faire la vaisselle "à l’ancienne". Aujourd’hui c’est tout au lave-vaisselle (y compris ce qui n’y va pas) ou vaisselle à la main avec l’eau chaude qui coule en permanence.
Par contre si pas de lave-vaisselle oui ça manque (sous l’ilot ?).

PS : Frigo "Beko" à gauche, ça marchera le temps que ça marche, les marques ne sont plus ce qu’elles étaient.

Dernière modification par Surin (25/04/2024 13h20)


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#15 25/04/2024 13h33

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Précisément,si je pose la question c’est que je ne vois pas l’emplacement du lave-vaisselle ; le bac de l’évier ne peut pas être à droite il y a le lave-linge qui prend toute la hauteur ; si le bac de l’évier est à gauche soit c’est un lave-vaisselle qui ne fait pas la hauteur complète (ça existe ?)… soit il n’y a pas de lave-vaisselle.
Nous serions alors deux à faire la vaisselle à l’ancienne à la main : le locataire d’Amoilyon… et moi ! 😭


Les vacances sont finies, au travail !

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#16 25/04/2024 14h52

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Autre option à laquelle vous n’avez pas pensé : il n’y a aucun bac ! Seul un robinet pour décorer.
Bon connaissant Amoilyon ça m’étonnerait big_smile ok je la laisse répondre.
Lave-vaisselle sous évier : est-ce possible ? Quelles alternatives ? - Guidemaison.com

Dernière modification par Surin (25/04/2024 14h56)


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[+1]    #17 25/04/2024 21h09

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Il n’y a pas de lave vaisselle, pour plusieurs raisons :

- mon expérience personnelle. Je n’en avais pas au crous pendant 5 ans, ni dans mon premier appartement. Donc c’est un problème réglé.
Mais trêve de plaisanteries.

- Financièrement. Le budget à l’achat, le remplacement en cas de panne, le défaut d’entretien par les locataires qui mettent des assiettes pleines dedans…
J’avais un budget de 2000€ pour l’électroménager et il est couvert.

- L’attractivité pour la location.
A Saint Étienne dans les appartements en nu que nous louons, les locataires potentiels ont réclamé un lave linge. Pas un lave vaisselle.
Je ne vois pas de valeur ajoutée avec un lave vaisselle.

- Le changement de mode de vie :
Lors du départ de mon dernier locataire dans mon studio lyonnais, il ne savait pas faire fonctionner la hotte. Il n’avait jamais fait de cuisine. Il déjeunait à l’extérieur ou se faisait livrer.
Le frigo était uniquement pour des bières.

Surin a écrit :

Autre option à laquelle vous n’avez pas pensé : il n’y a aucun bac ! Seul un robinet pour décorer.
Bon connaissant Amoilyon ça m’étonnerait big_smile ok je la laisse répondre.
Lave-vaisselle sous évier : est-ce possible ? Quelles alternatives ? - Guidemaison.com

Vous ne croyez pas si bien dire Surin, bientôt des logements sans cuisine

En plus c’est pas le robinet le plus cher, c’est de le raccorder à l’eau….
Ah que ça serait plus simple de faire une cuisine d’exposition.
Et la salle de bain et les WC pareil.

@Bernard2K
Ça peut être qu’une même et unique personne.
Quand signe -t-on le bail ? ^^ (notarié bien sur !)

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#18 26/04/2024 09h10

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amoilyon, le 25/04/2024 a écrit :

IVous ne croyez pas si bien dire Surin, bientôt des logements sans cuisine

En Thaïlande c’est très courant, mais on trouve toujours une chariotte en bas de la rue qui vous vend des plats concoctés avec amour pour le même prix que ça reviendrait à l’acheter dans les grandes surfaces anglo-saxonnes.
En France impossible, quand je vois pour la cantine que seulement 15 % du prix sert à payer la matière première, le reste étant principalement de la main-d’oeuvre, ça ne me semble pas durable de vivre en dépendant des conditions d’une entreprise préparant/livrant des plats.

Bravo B2K pour votre choix d’appartement et bon emménagement wink
Je ne serai pas disponible pour le déménagement mais pour la crémalière c’est quand vous voulez ! Si vous pouviez inviter le bailleur ça serait chouette, il a l’air cool.


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#19 26/04/2024 13h24

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Bernard2K, le 25/04/2024 a écrit :

Nous serions alors deux à faire la vaisselle à l’ancienne à la main : le locataire d’Amoilyon… et moi ! 😭

Me voilà ravi d’avoir trouvé le locataire. En plus, vous ne serez pas dépaysé.
Et comble du bonheur, l’appartement est tout près des hopitaux sud, si vous souhaitez vous lancer dans des longues, très longues études de médecine.
Et, si vous êtes bien sage, vous pourrez choisir la couleur du canapé et de la housse de couette. (Avouez, ça fait rêver)
La cuisine se pose la semaine du 10 juin. Je vous laisse m’indiquer quand vous souhaitez débuter le bail.

Surin a écrit :

Bravo B2K pour votre choix d’appartement et bon emménagement wink
Je ne serai pas disponible pour le déménagement mais pour la crémalière c’est quand vous voulez ! Si vous pouviez inviter le bailleur ça serait chouette, il a l’air cool.

Ca fait plaisir de voir l’entraide et la solidarité du forum, se sentir soutenue et aidé par toute la communauté.
Vous m’indiquerez quand vous êtes disponible pour signer la reconnaissance du garant, pour le bail notarié de B2K. Juste 2,3 formalités administratives, pas de quoi se tracasser wink
On peut maintenant s’attaquer sereinement à la pendaison de crémaillère. big_smile

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[+1]    #20 15/05/2024 16h49

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Petit point avancée des travaux, un mois après l’acquisition.

Je passe par un courtier en travaux, ce qui me permet :
- de ne devoir gérer les artisans / gestion du suivi du chantier
- de dormir sur mes 2 oreilles
- et que les travaux avancent…

Je choisis mollement les coloris qui me plaisent, j’ai appelé EDF pour l’ouverture de la ligne. Sinon, je profite de cette délégation, qui est somme toute très reposante, et bien loin des tracasseries habituelles que j’ai eu pour les travaux.

Je n’aurais pas eu d’avancée aussi rapide, entre les vacances des enfants -2 semaines en avril-, une bronchite qui m’a cloué au lit -1 semaine-, et maintenant la déclaration des impôts qui va occuper mon temps libre. J’aurais eu beaucoup de mal à me libérer pour faire passer des artisans, comparer les devis, débuter les travaux.

Pour ceux qui seraient intéressés, j’ai eu un point "retour des artisans" avec les devis. Le rdv se fait en visio - à ma convenance, j’étais toujours avec ma bronchite- et dure une heure, reprenant point par point chaque ligne de devis - les alternatives possibles, et on valide ainsi.



J’ai hésité pour refaire entièrement le sol de l’étage, et j’ai finalement décidé de tout réaliser en même temps.
J’avoue que de ne pas devoir gérer les artisans, d’avoir une certitude sur la date de réception du chantier et sur le non dépassement du devis m’a convaincu.

Depuis, j’ai un point chantier par semaine, avec un calendrier, les tâches effectuées - celles qui vont être effectuées, et les dates prévisionnelles.

Certes, la délégation a un coût, mais la tranquillité d’esprit également.
Je garde trop de souvenirs négatifs sur le suivi des artisans pendant nos différents travaux. Cette fois, je tente la délégation.

La suite au prochain épisode.

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