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#1 03/02/2024 15h31

Membre (2015)
Réputation :   64  

INTJ

Bonjour,

Un locataire d’un de mes studios s’en va. Plusieurs candidats se sont manifestés dont un qui ne resterait que 6 mois, le temps de réaliser son stage de fin d’étude d’ingénieur dans une grande entreprise de la région. Pour différentes raisons, relouer ce bien pour seulement 6 mois me convient tout à fait. Mais, le dossier du garant de cet étudiant est un peu fragile. Aussi, je souhaiterais prendre 2 cautions solidaires.  Cela est possible. Toutefois, faut-il informer chaque garant qu’il existe un autre garant et si oui, faut-il noter cela sur l’acte de cautionnement ? De même, faut-il établir une hiérarchie entre les garants ? (Si le locataire ne paie pas, dois-je poursuivre les 2 garants en même temps ou faut-il instaurer un ordre entre eux ?)

Avec mes remerciements pour vos retours.

Cordialement,

Mots-clés : 1 seul locataire, 2 cautions, rédaction de l'acte


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#2 03/02/2024 16h48

Membre (2020)
Réputation :   5  

Vous avez une autre solution. C’est de souscrire à une assurance loyer impayée. C’est 5% du loyer et ce n’est plus votre pb. Ce sera celui de l’assurance.

Autre solution, vous avez la garantie visale :
Garantie Visale : caution pour le locataire (impayés et dégradations) | Service-Public.fr

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[+1]    #3 03/02/2024 17h38

Membre (2024)
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C’est au locataire de fournir les garants, donc forcément, par son intermédiaire, ils seront à même d’être au courant qu’il y a plusieurs cautions. Du reste, si ce sont des cautions *solidaires*, comme c’est usuellement le cas, alors on doit demander à chaque caution l’intégralité après que le débiteur principal refuse de payer, au titre de la solidarité.

Pour l’information des autres cautions sur l’acte de cautionnement, il ne me semble pas que cela soit requis.

Je déconseille plusieurs cautions pour une autre raison. Pour activer une caution, il faut batailler longuement contre le locataire : mises en demeure, éventuellement commission départementale puis assignation devant le tribunal… Ca peut durer longtemps, donc la caution c’est vraiment la chose qu’on n’a pas envie de se résoudre à activer, car ça rajoute encore plus de délais.

Or si les cautions sont multiples, ça rajoutera encore des délais car elles vont se renvoyer la balle l’une l’autre : chacune des deux comptera sur l’autre pour payer. En effet, au moment d’activer la caution, l’étendue de la créance et les débiteurs de celle-ci seront tous connus, ne serait-ce que devant la commission départementale ou le tribunal.

Au final, vous allez vous sentir faussement sécurisé au motif qu’il y a plusieurs cautions, alors que dans les faits cela ne vous protègera pas tellement.

Le mieux est de choisir la caution la plus solvable du lot, sachant je le redis qu’il ne faut pas trop compter dessus comme solution miracle en cas d’impayés : solvable ou pas, ça peut traîner longtemps et générer beaucoup de frais avant de récupérer le moindre euro. Surtout pour un bail de 6 mois, prendre un avocat et avancer des frais d’huissier (pour les assignations etc), l’enjeu n’en vaut pas la chandelle. Les seuls risques qui devraient vous inquiéter pour cette durée, ce sont les dégradations et le locataire qui vire squatteur.

Dernière modification par Leukie (03/02/2024 17h41)


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[+1]    #4 04/02/2024 04h21

Membre (2017)
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Désolé mais beaucoup de choses fausses ou approximatives dans votre réponse.

Tout est dans le code civil article 2288 et suivants.

Cela dépend si le cautionnement est simple, solidaire avec le débiteur, solidaire entre les cautions ou solidaire entre le débiteur et les cautions, avec des incidences sur le bénéfice de discussion et de division.

Ensuite il suffit que le débiteur soit défaillant pour activer la caution solidaire. Si l’échéance de paiement du loyer est dépassée, le locataire est défaillant … cela ne veut pas dire qu’il faut se tourner vers la caution à J+1 mais c’est légalement possible.

Cela ne veut pas dire non plus que la caution va payer le jour J où vous lui demanderez, elle peut être autant de mauvaise foi et/ou insolvable que le débiteur.

Un jour j’ai eu un litige avec mon bailleur sur des dégradations à la restitution du logement. Le bailleur m’a envoyé un recommandé puis en l’absence de réponse rapide de ma part il  a écrit à la caution (mes parents). Je n’ai pas payé et eux non plus (sur mon conseil). Le bailleur aurait pu me poursuivre ou les poursuivre directement ou les deux. Nous étions débiteurs solidaires des obligations du locataire, avec les même droits de contester l’obligation. Ni plus ni moins.

Dernière modification par durand18 (04/02/2024 04h24)

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[+1]    #5 04/02/2024 07h35

Membre (2024)
Top 50 Année 2024
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durand18 a écrit :

Désolé mais beaucoup de choses fausses ou approximatives dans votre réponse.

Tout est dans le code civil article 2288 et suivants.

Cela dépend si le cautionnement est simple, solidaire avec le débiteur, solidaire entre les cautions ou solidaire entre le débiteur et les cautions, avec des incidences sur le bénéfice de discussion et de division.

J’évoquais le cas usuel, car la caution simple est rarement choisie. Après, on peut partir loin en imaginant des choses exotiques… Rien qu’avec les modalités de cautionnement possibles, il y aurait de quoi rédiger un cas pratique de 8 pages wink

durand18 a écrit :

Ensuite il suffit que le débiteur soit défaillant pour activer la caution solidaire. Si l’échéance de paiement du loyer est dépassée, le locataire est défaillant … cela ne veut pas dire qu’il faut se tourner vers la caution à J+1 mais c’est légalement possible.

Il me semble que la caution ne peut être activée que si la créance est certaine, ce qui doit inclure la purge des procédures initiées par le locataire pour contester, mais surtout la carence après mise en demeure d’exécuter son obligation, donc pas J+1?

En revanche, exigibilité de la créance ne signifie pas recouvrement effectif et immédiat par toutes les voies légalement prévues, après jugement exécutoire assorti d’exécution forcée… D’où : ça prend du temps!

D’expérience, j’ajouterais qu’il est même plus long de faire payer une caution que le débiteur principal, car beaucoup se portent caution "pour rendre service" mais sans aucune intention de payer le cas échéant, si tant est qu’ils en aient les moyens. A ce sujet d’ailleurs, on demande généralement les revenus de la caution, mais sans tenir compte de ses charges financières…

durand18 a écrit :

Cela ne veut pas dire non plus que la caution va payer le jour J où vous lui demanderez, elle peut être autant de mauvaise foi et/ou insolvable que le débiteur.

Précisément, d’où le sentiment de fausse sécurité auquel je concluais. Par ailleurs et indépendamment de la question de la solidarité, le paiement par l’une des cautions éteint la créance envers tous les autres : en cas de cautions multiples, chaque caution aura intérêt à ne pas bouger une oreille en espérant qu’un autre agisse.

durand18 a écrit :

Un jour j’ai eu un litige avec mon bailleur sur des dégradations à la restitution du logement. Le bailleur m’a envoyé un recommandé puis en l’absence de réponse rapide de ma part il  a écrit à la caution (mes parents). Je n’ai pas payé et eux non plus (sur mon conseil). Le bailleur aurait pu me poursuivre ou les poursuivre directement ou les deux. Nous étions débiteurs solidaires des obligations du locataire, avec les même droits de contester l’obligation. Ni plus ni moins.

Certes, tout comme c’est le cas lors d’une subrogation, mais dans la situation exposée par AesculusHippocastanum (pfiou, long à écrire…!), je ne crois pas que son problème porte sur le droit qu’aurait la caution de contester la créance dans son principe ou son montant?

N’étant pas spécialiste du droit des obligations, si vous avez une réponse sûre à 200% pour la situation de l’auteur de la question, allez-y smile

Dernière modification par Leukie (04/02/2024 07h48)


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[+1]    #6 04/02/2024 09h08

Membre (2015)
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INTJ

Bonjour,

ma question portait simplement sur la rédaction du texte. Faut-il signifier à chaque caution en le mettant dans l’acte l’existence de l’autre caution. J’ai, je crois, ma réponse.
Il s’agit des 2 parents divorcés qui se porteraient caution pour leur enfant. Je vais leur faire parvenir l’acte à signer dans la journée.

Leukie a écrit :

AesculusHippocastanum (pfiou, long à écrire…!)

C’est le nom latin du marronnier. J’adore cet arbre. Quand j’étais enfant, j’en avais planté un nombre conséquent chez mes grands-parents. Il en reste quelques uns aujourd’hui…

Bien cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#7 04/02/2024 13h09

Membre (2024)
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Je pense que c’est plus simple de faire un seul acte de caution dans lequel M. X et Mme Y, parents du locataire, s’engagent solidairement à payer l’intégralité si leur rejeton-chéri venait à manquer à son devoir. Concrètement, cela signifiera que vous pourrez demander à n’importe lequel des deux de payer pour le tout, certes avec le risque qu’en cas d’activation, ils se renvoient la balle…

Ca aura l’avantage de supprimer le problème "faut-il informer chaque garant qu’il existe un autre garant et si oui, faut-il noter cela sur l’acte de cautionnement", vu qu’il n’y aura qu’un seul acte de cautionnement signé par eux et donc pas besoin de s’embêter à les informer séparément. Ce n’est pas gênant qu’il y ait plusieurs signatures / plusieurs titulaires d’obligations sur un acte.

Pour le marronnum infantiliis, faites attention, surtout en automne : planter des marronniers, c’est un coup à se prendre un marron wink

Dernière modification par Leukie (04/02/2024 13h10)


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#8 05/02/2024 14h32

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Comme Leukie, je suis défavorable au fait de demander 2 personnes se portant caution solidaire, pour les raisons suivantes :
- dissuasif envers le locataire. S’il a deux locations en vue, et qu’un bailleur demande une caution et l’autre 2 cautions, il sera tenté d’éviter le bailleur qui a des demandes sortant de l’ordinaire.
- les relances doivent être adressées en parallèle au locataire et à la caution (sinon, celle-ci peut arguer qu’elle n’a pas été informée correctement de la situation et il a déjà été jugé qu’elle peut alors ne plus être engagée). Donc, LRAR, puis commandement de payer, x3 au lieu de x2, ça coûte.
- comme dit par Leukie, risque que chaque caution se dise "attendons que l’autre caution paie". Ca déresponsabilise.
- un parent qui a 40-50 ans a généralement non seulement du revenu, mais aussi du patrimoine. C’est rare qu’il ne soit vraiment pas solvable. Donc un seul parent suffit.
- le rôle ultime de la caution est de payer ; mais le premier rôle est de faire honte au locataire. "Vous ne voulez quand même que votre parent reçoive un commandement d’huissier, puis une assignation au tribunal ?". Ca marche assez bien, et ça sera déjà efficace avec un seul parent.


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[+2]    #9 05/02/2024 16h53

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Pour un étudiant, qui plus est "fragile", le mieux est Visale : c’est gratuit et si la garantie doit être mise en œuvre, cela marche incroyablement bien.

J’ai un locataire rentré début 2023 qui ne paye plus depuis le 1er juillet 2023 : je suis payé rubis sur l’ongle tous les mois par Visale depuis cette date.

ET, il a rendez-vous ce mercredi par devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, en sollicitant son expulsion et sa condamnation à rembourser à ACTION LOGEMENT SERVICES les sommes que cette dernière m’a réglées au titre des loyers impayés.

Je n’ai rien eu à faire comme démarche en terme d’huissier, avocat ou que sais-je encore… Il faut juste bien faire attention à suivre la procédure avant la signature du bail. De même, en cas de non paiement du loyer, il faut suivre la démarche dans le bonne ordre : lettre de relance (ou sms) puis LRAR puis déclaration d’impayé sur le site Internet. Ensuite, ils prennent la main et votre seul rôle est de déclarer en début de mois s’il a payé ou pas.

J’ajoute que j’ai croisé l’huissier qui est venu lui remettre un commandement à payer et l’avocat qui l’assigne me tient informer de la procédure par mail. Action Logement fait son travail! Et pour finir Visale couvre 3 ans de loyers impayés + les dégradations.

Dernière modification par Pierrot31 (05/02/2024 17h00)


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#10 05/02/2024 20h40

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C’est tellement beau la Visale que cela va finir en discrimination positive pour les heureux élus et une galère de plus pour les non éligibles.

Par contre il y a aussi des loyers maximums, dans mon cas j’étais légèrement au dessus. Il ne faudrait pas que cela devienne à terme un outil de régulation sociale des loyers …

Édit : je viens de vérifier c’était les revenus des locataires qui plafonnaient le loyer garantissable et pas mon  loyer dans l’absolu qui depassait.

Dernière modification par durand18 (05/02/2024 21h13)

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#11 09/05/2024 21h43

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Bonjour à tous,
Je suis un peu surprise par les avis négatifs sur les garants…

1/J’avais compris que le bailleur pouvait choisir librement quel garant il souhaitait assigner sans obligation d’assigner ou de prévenir les deux?

2/Avez vous le fondement légal selon lequel le bailleur doit attendre un délai de carence ou de "purge" pour solliciter/assigner la caution?

3/Le garant peut-il contester le règlement alors qu’il a signé un engagement de cautionnement indiquant qu’il renonçait au bénéfice de la discussion?🤔

Merci pour vous retours d’expérience sur l’activation des garants,
Bonne soirée

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#12 10/05/2024 09h05

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Alex75, le 09/05/2024 a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis un peu surprise par les avis négatifs sur les garants…

Pour ma part, je continue à penser qu’une caution solidaire (dit "garant") reste une très bonne solution de cautionnement. Je continue à ne pas bien voir l’intérêt d’en prendre deux, ce qui me semble rajouter au moins autant d’inconvénients que d’avantages.

1/J’avais compris que le bailleur pouvait choisir librement quel garant il souhaitait assigner sans obligation d’assigner ou de prévenir les deux?

Bien sûr ! Sauf que si vous en avez pris deux, c’est pour pouvoir vous retourner vers caution n°2 si caution n°1 fait défaut. Or, si vous ne prévenez puis assignez que caution n°1 (pour faire des économies de bouts de chandelle), et que caution n°1 se révèle finalement insolvable ; vous vous tournez alors vers caution n°2 deux ans plus tard ; caution n°2 aura beau jeu de dire : "monsieur le juge, je n’ai rien reçu pendant 2 ans, ce n’est pas normal". Voilà pourquoi vous devez prévenir les cautions solidaires en parallèle : pour les "tenir au chaud", prêtes à servir. Ca fait donc le double de démarches.
- prévenir une seule caution, c’est affaiblir le recours potentiel à l’autre
- accessoirement, prévenir une seule caution, c’est avouer qu’on n’avait besoin que d’une ; pourquoi donc en avoir pris deux dès le début ?

2/Avez vous le fondement légal selon lequel le bailleur doit attendre un délai de carence ou de "purge" pour solliciter/assigner la caution?

Je n’ai rien vu de tel écrit ici. Par contre, même si le bailleur est rapide, la justice est lente. C’est peut-être ces délais-là qui étaient évoqués.

3/Le garant peut-il contester le règlement alors qu’il a signé un engagement de cautionnement indiquant qu’il renonçait au bénéfice de la discussion?🤔

Il ne peut pas contester. Mais, ce que décrivait leukie est très humain : on a toujours tendance à espérer que quelqu’un d’autre paie à notre place. Deux garants : ils vont sentir leur responsabilité diluée, ils vont espérer que l’autre paie. Ils n’honoreront leur caution que lorsqu’ils seront vraiment contraints par le juge. Donc la réponse est : sur le papier, avoir deux garants ne diminue en rien la capacité d’un garant à payer la totalité de ce qui est dû. Mais en pratique, compte tenu du fonctionnement humain, il est probable que cela retarde la prise de conscience qu’il doit effectivement payer la totalité de ce qui est dû.


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#13 11/05/2024 11h56

Membre (2018)
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Merci beaucoup Bernard, je vous suis sur votre raisonnement et cela me rassure qu’il n’y ait pas d’obstacle légal !

J avoue n’avoir encore jamais eu à faire jouer les garants, la pression morale sur le locataire jouant bien son rôle surtout si parent/famille, gros avantage de ce système.

2 garants, cela peut être utile si un seul est limité financièrement. C’est toujours bien d’avoir une "roue de secours" même à retardement. D’ailleurs, je m’interroge sur votre argument selon lequel le 2e garant appelé en dédommagement plus tardivement pourrait se défausser sous ce prétexte…
Je ne sais pas s’il existe de délais légaux de prescription en la matière hormis celui de 5 ans à ma connaissance. Possible, à vérifier en tout cas.
Peut-etre que l’on peut se contenter de la lettre AR pour prévenir et indiquer qu’il sera assigné si le 1e garant ne s’avérait pas suffisant pour se ménager un plan B au besoin.
Au pire, assigner les deux garants pour plus de chance de réussite du recouvrement…

Dernière modification par Alex75 (11/05/2024 11h57)

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