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#1 31/01/2024 11h55

Membre (2017)
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

Salarié en CDI à l’étranger - 36 ans - TMI 41 % + possession d’un immeuble de 6 lots en LMNP

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Aptitudes solides mais pas expertes dans les domaines nécéssaires.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de 20 box de garages loués en centre ville, d’un local commercial et d’un T2 loué par les gérants du local commercial

LOCALISATION DU BIEN

Immeuble situé en centre ville d’une grande ville francaise.

RENTABILITÉ DU BIEN

Prix d’achat : 380K + 28.5K Frais de notaire
Loyers : 2615€ par mois (19 box à 65€ + 1380€ local commercial + T2)
Rentabilité autour des 7.5%

Aucun travaux immédiat nécessaire. Le seul bémol est que le toit des garages est amianté. Je suis en train d’étudier leur étanchéité en faisant venir un artisan.

Taxe foncière : 5900€
Ass PNO : 600€

FINANCEMENT DU BIEN

Apport : 42k€
Emprunt : 371k sur 20 ans au taux de 4% + 0.12% assurance soit 2260€ de mensualité.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Le local commercial est sous bail commercial renouvelé il y a 1 an
Le T2 est loué nu
Les box de garages sont loués sans baux.

Quelques remarques supplémentaires :
- J’ai mis une fausse annonce pour jauger la demande des garages. 7 demandes en 7 jours.
- Le prix ne semble plus être négociable, il revient à la vente suite au désistement du précédent candidat qui avait déjà négocié 30k sur une annonce qui en avait deja perdu 20k.
- L’étanchéité des garages me pose question, mais l’amiante m’inquiète moins. Un couvreur vient faire un devis dans 48h pour tout changer.
-Je possède déjà un immeuble situé très exactement sur le trottoir d’en face composé de 6 studios + un local commercial que je viens de relouer. Aucun souci sur cet immeuble.  Mais en terme de diversification, c’est pas top.
-Le projet montre une rentabilité attrayante mais ce n’est pas non plus un coup de fusil à ce prix, dans un quartier très populaire.

Au plaisir de vous lire

Nico

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par nicobimmo (31/01/2024 11h59)

Mots-clés : box, immeuble, immobilier, investissement locatif

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#2 31/01/2024 12h00

Membre (2012)
Réputation :   49  

A première vue, la TF semble élevée (quasi 2 mois de loyer).

Les lots sont-ils dissociables ? (est-il envisageable de ne prendre que les box ?)

Pour la partie négociation, si vous n’êtes pas certain de votre investissement, laisser passer un peu de temps pour voir si le bien part ou pas…

S’il reste sur le marché, l’affaire n’est pas si bonne et le vendeur devra peut-être revoir ses prétentions.

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#3 31/01/2024 12h07

Membre (2017)
Réputation :   0  

Il s’agit d’un seul et meme lot cadastral. J’ai aussi été surpris de la taxe foncière. mais quoi faire ?

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#4 31/01/2024 14h00

Membre (2018)
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Quelles réflexions à la lecture du cas :

Concernant la taxe foncière, une part de celle ci doit être à la charge du locataire du bail commercial. Il convient donc de vérifier de que prévoit le bail et de connaître la valeur locative du local commercial.
Celle-ci connue, vous connaitrez la part de la taxe foncière imputable au locataire de ce local.

Quels sont les DPE du logement et du local commercial ?

Il y a t’il des possibilités de surélévation ou de construction d’un immeuble à la place du bâti existant ?

Au vu de votre TMI, vos revenus fonciers nets supporteront une imposition de 41+17,2 %….

La description de l’immeuble est elle OK au niveau du service de la publicité foncière ?

L’absence de bail écrit pour les garages pose le pb de l’obligation d’assurance des locataires et de l’utilisation uniquement pour le stationnement de véhicules…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/01/2024 14h56)

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#5 31/01/2024 14h14

Membre (2017)
Réputation :   0  

DPE F en cours d’amélioration pour passer E.

Autrement, uniquement des remarques pertinentes de votre part.

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#6 31/01/2024 14h22

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nicobimmo a écrit :

un local commercial et d’un T2 loué par les gérants du local commercial

Ca fait un peu plus de la moitié du loyer qui dépend de la même activité. Quid si ce locataire fait faillite, part à la retraite ou part à un autre endroit ? La tendance dans beaucoup de villes est que les commerces aillent en périphérie, dans des zones commerciales avec de grands parkings.
Ca n’est pas un gros loyer pour un local commercial + T2. Je vous suggère de faire des ratios de loyer au m² pour le local commercial d’un côté, pour l’appartement de l’autre, et à comparer à ce qui se trouve dans le quartier.
Si le local commercial était libre, pensez-vous qu’il se relouerait facilement ? A quel prix ?
Si le logement était vide, combien de travaux y aurait-il à faire avant de relouer ? Relouer combien ?

Pour le local commercial, bien lire le bail.
Vous mettez le loyer du local commercial et ce lui du logement dans le même paquet. Sont-ils loués ensemble, par un seul et même bail (ce qu’on appelle un bail mixte ?) Ou bien deux baux séparés ? Comme dit Canyonneur75, il faut bien lire le bail du local commercial compte tenu de la grande latitude pour mettre à charger du bailleur ou du preneur les travaux, charges, TF et autres impositions.

Pour les garages, il n’y a pas absence de bail, il y a un bail oral. Combien de locataires différents ?


Les vacances sont finies, au travail !

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#7 31/01/2024 17h18

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour Bernard2K !

2 baux séparés. Je n’ai pas accès au bail commercial à ce stade. La probabilité d’un départ prochain des gérants est faible mais non nulle, ils sont établis depuis 13 ans.

Pour les garages, environ 12-13 locataires différents. Les loyers sont en ligne avec le quartier, je le sais, j’en ai d’autres sur le trottoir d’en face.

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#8 02/02/2024 18h34

Membre (2020)
Réputation :   7  

Investir dans la même ville , qui plus est dans le même quartier que votre autre  batiment, qui plus est dans la même rue est un risque notable.
Imaginez un incendie de quartier …
Ou un meurtre dans la rue…

Dans une logique éprouvée par tous les investisseurs, il faut diversiifer et donc investir dans un autre lieu …
La même ville éventuellement, mais pas le même quartier.
Ce n’est que mon avis.

Dernière modification par LaPinceNordiste (02/02/2024 18h34)


On considère le chef d'entreprise comme un homme à abattre, ou une vache à traire. Peu voient en lui le cheval qui tire le char.  Winston CHURCHILL

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