D3rf [62] : étude de cas immobilier (achat ou pas ?)

d3rf · #1

Bonjour à tous,

J’ai besoin de vos conseils pour cet investissement

- Statut, 39 ans marié 3 enfants, TMI = 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables = base
- Fiscales = je me débrouille
- Artisanales = capable de faire les travaux de base (parquet, peinture, pose d’une cuisine…)
- Temps disponible : assez libre

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement + parking
- Année de construction : 2011
- 1er étage avec ascenseur, T2 bis, 55m2
- vide
- syndic pro immeuble
- Chauffage électrique (grille pain)
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge : oui
- Décoration : à faire

LOCALISATION DU BIEN

- Avion - à 10 min à pied de la gare

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire = 73 000 € affiché
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = actuellement loué 530 € avec un potentiel à 600 €
- Taux de vacance envisagé = 1%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = 0 €

- Travaux immédiats = 3500 € (cuisine + peinture)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent = rien
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) = rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) = rien

- Taxe foncière = 950 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) = 100 € / an
- charge de copro = 830 € par an

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 6000 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance =4,20 % ?
- Durée du crédit = 20 ans
- Frais de tenue de compte :0

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nu au réel

Le bien est proposé à 73k€ et je pense proposer 65 - 66 k€.
Je suis à environ -15% par rapport au prix du m2 moyen et il y a peu de T2 bis dans la résidence.
J’hésite à y aller car peu de cash flow. En parallèle, je me dis que je pourrai toujours renégocier le prêt lorsque les taux baisseront.

Je suis preneur de vos avis.

Dernière modification par d3rf (31/01/2024 10h12)

Mots-clés : etude, immobilier, location

Range19 · #2

Sur ce type de bien vous pourriez avoir intérêt à évaluer le supplément de rendement en convention loc’avantages. (calculs possibles avec le simulateur sur la page dédiée du site de l’anah).

Le plus important reste l’emplacement et la qualité du bien (standing) : un logement bien situé et bien présenté dans un immeuble bien tenu connaît peu de vacances locatives même si le CF hypothétique est moindre ; de plus les candidats à la location ont des profils plus "faciles".
Les loyers conventionnés permettent d’offrir un prix compétitif. De mon expérience (je possède une douzaine de logements conventionnés), beaucoup de gens sérieux qui font attention à leur budget (jeunes ménages, étudiants, fonctionnaires entrant dans les critères de revenus).

d3rf · #3

Le bien est dans un standing plutôt élevé et récent. Il est situé près d’une grande gare et du centre ville de la ville de Lens.

Bernard2K · #4

Pour un bien datant de seulement 2011 (12 ans), ça me semble plutôt une bonne opportunité au prix que vous envisagez. Le seul problème, ce sont les charges de copropriété, élevées et qui risquent de progresser encore.

Notez aussi que le locataire peut rester longtemps ce qui vous coince à 530 € par an. Après l’achat, la première chose à faire est bien sûr d’appliquer l’indexation annuelle, ainsi que de bien appliquer la régularisation annuelle des charges (souvent négligée par le bailleur).

Mais aussi, 6 mois avant le renouvellement du bail, vous pourriez envisager une procédure de hausse de loyer "pour loyer manifestement sous-évalué". Je dirais qu’il y alors 1/3 de probabilité que le locataire reste et paie volontiers ; 1/3 de proba qu’il s’en aille ; 1/3 qu’il rentre en conflit (refus de la hausse et/ou arrête de payer ses loyers). Probabilités totalement pifométriques, je l’avoue.

Vos travaux "’immédiats" ne sont pas immédiats car il paraît logique d’attendre le départ du locataire pour les faire.

Plutarque · #5

Personnellement, je pense que 830€ de charges de copro pour un 55m2, c’est plus que correct. Il faut absolument vérifier ce chiffre, pour cela pouvez-vous nous donner le nombre de lots principaux et le montant annuel de charges de la résidence, info accessible sur https://www.registre-coproprietes.gouv. … ail/XXXXXX, où XXXXXX est le numéro de la copropriété qu’on peut trouver dans l’annuaire en ligne.

Vous y trouverez aussi les impayés, les dettes, le fond travaux, etc.

Il faudra juste prévoir l’éventualité d’un ravalement dans les 5 à 10 ans, qui peut coûter cher.

Par contre, le rendement reste correct mais sans plus dans une ville comme Lens (ça reste le nord), on trouve en incluant les frais de notaire 530×12/71000 = 8,9% bruts.

Vous avez plusieurs armes en votre possession :
- pas de frais d’agence, assez rare sur une sortie de défiscalisation
- une vente louée, à un loyer légèrement décoté, ce qui décote le prix de vente
- le contexte actuel de l’immobilier très en faveur des acquéreurs

N’est-il pas envisageable de commencer par une offre plus agressive, autour de 60k€ ? Quitte à ce que ça puisse se terminer autour de 62-63k€ ?

Il y a effectivement moyen de faire une bonne affaire !

Dernière modification par Plutarque (31/01/2024 13h05)

d3rf · #6

J’ai saisi le code ag5164272 dans l’API mais j’obtiens une erreur 500.

Plutarque · #7

Quel est l’identifiant de la copropriété quand vous la trouvez sur https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/annuaire ?

Cet identifiant est un numéro de 5 à 7 chiffres de mémoire, et ne commence pas par ag. Retentez ensuite de remplacer XXXXXX dans le lien précédent.

d3rf · #8

voici le lien : API

mais je ne sais pas comment interpréter le résultat

Plutarque · #9

"dateReglementCopropriete":"09/03/1990" : étonnant pour une résidence de 2011 ! A creuser.

"periodeConstruction":"AVANT_1949" : encore pire !

Ne vous êtes-vous pas trompé de copropriété ?

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