PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 14/01/2024 10h36

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à toute et à tous,
Je parcours ce forum depuis maintenant plusieurs années et j’ai pu réaliser de belles affaires immobilières locatives grâce aux précieux conseils de ce forum.
Aujourd’hui je me permets de poster un message car je viens d’acquérir ma résidence principale et j’ai besoin de conseils suite à un litige avec les vendeurs concernant la toiture de la maison. La maison a 11 ans donc plus de décennale. 2 semaines avant la signature de l’acte authentique l’agent immobilier nous informe qu’il y a une infiltration d’eaux sur une partie de la toiture. Il nous propose de faire intervenir un couvreur avec qui il a l’habitude de travailler. Au final nous avons obtenu un devis pour réparer la partie défectueuse ( petite partie de la toiture secondaire). Ce coût sera assumer par le vendeur et nous l’avons bien noté sur l’acte authentique. Cette semaine , le couvreur est intervenu pour réaliser les travaux et mauvaise surprise il nous informe que la toiture principale est également touchée, le bois est complètement moisie et il y a des champignons partout ! Il m’explique que pour ça doit faire un sacré moment que l’eau s’infiltre pour que le bois soit dans cet état la… il me dit aussi que pour le constater il est nécessaire de démonter quelques plaques, donc invisible sans démontage. Le premier devis pris en charge par les vendeurs était à hauteur de 3000€, pour le second nous pensons être au alentour de 8000€. Ma question est la suivante : s’agit il d’un vis caché ? Pour l’instant nous ne savons pas si les vendeurs sont prêt à payer ce second devis. Je pense faire intervenir un expert et lancer une procédure de vis caché dans le cas où ils refusent. Avez vous des observations ou conseils à me donner ? Je vous remercie par avance.
Cordialement
Malouin33

Mots-clés : #litige, #toiture, #vicecaché

Hors ligne Hors ligne

 

#2 14/01/2024 10h54

Membre (2020)
Réputation :   58  

Bonjour,

Je suis étonné du montant du devis si le bois est pourri et qu’il y a des champignons partout …

Déjà, je demanderai deux autres devis. 

Ensuite, sur l’aspect juridique, je vois un problème sur la partie vice cachée : vos vendeurs vont se retrancher sur le fait que le vice n’était pas cachée car marqué sur l’acte … Ce n’est pas leur faute si l’artisan a mal estimé les travaux

Vous pouvez tenter le dol ensuite si jamais le problème est vraiment importante mais pareil, ça va être compliqué sauf à prouver qu’ils se sont entendus avec l’artisan pour faire un devis minoré.

Bonne chance pour votre affaire, après peut être que vos vendeurs sont honnêtes et qu’ils vont payer la facture ou participer à tout le moins.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 14/01/2024 11h20

Membre (2016)
Top 50 Année 2024
Top 50 Entreprendre
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   268  

ISTJ

Est-ce que vous pensez que vos vendeurs étaient informés de l’ampleur  des dégâts et vous l’ont dissimulée ?
Si oui, on est dans le dol. Si non, c’est du vice caché pur et simple, or il y a probablement une clause d’exonération des vices cachés dont le but est précisément de protéger les vendeurs de ce type de situation.

Pour avoir vécu le cas du dol, payé un expert et consulté des avocats, j’ai (pour l’instant) laissé tomber.
Cela pour deux raisons :
- d’abord les professionnels que j’ai consultés étaient pessimistes sur le dossier. Je pensais pouvoir prouver mes griefs et notamment le fait que les vendeurs savaient, mais ce n’était pas suffisant. (Mon commentaire personnel est que c’est tellement n’importe quoi dans le bâtiment en général que sauf à avoir du n’importe quoi vraiment énorme, ça ne dérange personne)
- ensuite parce que face au monument de mauvaise foi de mes vendeurs, mon seul recours était l’expertise judiciaire avec d’une part un coût significatif mais surtout un délai important avant de pouvoir reprendre. Aurais-je obtenu gain de cause au final, peut-être, mais j’ai préféré reprendre et faire reprendre ce qui n’allait pas afin de passer à autre chose dans ma vie.

Cela dit, il faut voir les termes exacts de l’acte et du compromis, est-ce que les vendeurs s’engagent à faire réparer (sans mention de prix), ou est-ce qu’ils s’engagent à payer 3000€ ?

Avec 8000€, en couverture, on ne fait pas grand chose, qu’est-ce qu’il y a dans ce devis ?
Demandez absolument un autre devis.

Notez qu’à ce stade les vendeurs ne vous ont rien refusé. Je vous suggère de renforcer votre connaissance du problème (= deuxième devis + descriptif détaillé) et de rentrer poliment en contact avec eux, ça ne coûte rien.

Dernière modification par sven337 (14/01/2024 11h22)

En ligne En ligne

 

#4 14/01/2024 11h35

Membre (2019)
Top 10 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   111  

Bonjour,

Malouin33 a écrit :

L’agent immobilier nous propose de faire intervenir un couvreur avec qui il a l’habitude de travailler.

(…)

Le couvreur me dit aussi que pour le constater il est nécessaire de démonter quelques plaques, donc invisible sans démontage.

Si je résume, vous avez fait intervenir un couvreur recommandé par l’agent immobilier qui a fait la vente, et ce couvreur insiste bien pour vous dire que c’était impossible de voir l’ampleur des dégâts sans démontage.

Tout cela sent très mauvais, la probabilité d’une entente entre tout ce beau monde est grande (vendeur, agent immobilier, couvreur).

Faites immédiatement venir un autre couvreur pour avoir son avis sur tout ça, et avoir un devis, et seulement ensuite revenez vers le vendeur et le notaire.

Attention, une expertise vous coûtera cher, sans aucune garantie d’en sortir gagnant.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 14/01/2024 12h21

Membre (2019)
Réputation :   0  

sven337 a écrit :

Est-ce que vous pensez que vos vendeurs étaient informés de l’ampleur  des dégâts et vous l’ont dissimulée ?
Si oui, on est dans le dol. Si non, c’est du vice caché pur et simple, or il y a probablement une clause d’exonération des vices cachés dont le but est précisément de protéger les vendeurs de ce type de situation.

Pour avoir vécu le cas du dol, payé un expert et consulté des avocats, j’ai (pour l’instant) laissé tomber.
Cela pour deux raisons :
- d’abord les professionnels que j’ai consultés étaient pessimistes sur le dossier. Je pensais pouvoir prouver mes griefs et notamment le fait que les vendeurs savaient, mais ce n’était pas suffisant. (Mon commentaire personnel est que c’est tellement n’importe quoi dans le bâtiment en général que sauf à avoir du n’importe quoi vraiment énorme, ça ne dérange personne)
- ensuite parce que face au monument de mauvaise foi de mes vendeurs, mon seul recours était l’expertise judiciaire avec d’une part un coût significatif mais surtout un délai important avant de pouvoir reprendre. Aurais-je obtenu gain de cause au final, peut-être, mais j’ai préféré reprendre et faire reprendre ce qui n’allait pas afin de passer à autre chose dans ma vie.

Cela dit, il faut voir les termes exacts de l’acte et du compromis, est-ce que les vendeurs s’engagent à faire réparer (sans mention de prix), ou est-ce qu’ils s’engagent à payer 3000€ ?

Avec 8000€, en couverture, on ne fait pas grand chose, qu’est-ce qu’il y a dans ce devis ?
Demandez absolument un autre devis.

Notez qu’à ce stade les vendeurs ne vous ont rien refusé. Je vous suggère de renforcer votre connaissance du problème (= deuxième devis + descriptif détaillé) et de rentrer poliment en contact avec eux, ça ne coûte rien.

Bonjour
Au vu de tout ce qui s’est passé, je pense que les vendeurs étaient au courant, cependant je ne peux pas le prouver bien sûr. Pour la toiture le montant n’est pas très élevé car il s’agit d’un toit plat. Il suffit de changer les bois en aggloméré et la membrane, c’est beaucoup moins onéreux d’une charpente classique. J’ai lu sur internet que si un expert est en capacité de dire qu’il s’agit d’un problème qui est là depuis x temps, le vice caché peut être appliqué même si sur l’acte du notaire on achète le bien en état. Cette notion n’est juste pas appliqué pour les ventes aux enchères ( sujet que je connais bien, j’ai acquéri 3 biens au enchère immobilière). Aussi je compte faire à une avocate spécialisé dans les litiges d’achat vente de biens immobiliers et voir ce qu’elle me dit. Les honoraires seront payés par ma protection juridique.
Merci à tous

Hors ligne Hors ligne

 

#6 14/01/2024 14h01

Membre (2021)
Réputation :   10  

ENFJ

Mon avis, pour ce que ça vaut et si le problème n’est lié qu’à cette toiture plate :

_ attendez la réponse du vendeur au sujet du nouveau devis de 8000€, sa réponse sera peut être positive;
_ si elle ne l’est pas, essayez de négocier un montant maximal auquel il serait prêt à participer (ce ne sera peut être que les 3000€ prévu mais ce sera peut être plus);
_ vu que vous dites que ce sera pour votre résidence principale, j’imagine que le bien en vaut la peine. Posez-vous la question si tout ce "remue-ménage" vaut bien 5000€ (8000-3000) sans compter les frais d’avocat (min. 1000€) ?
_ voyez les choses du bon côté, profitez en pour isoler cette toiture et peut être toucher des primes ? 🙂

Bien à vous,

CdBel

Dernière modification par CdBel (14/01/2024 14h02)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 18/01/2024 20h09

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonsoir,
Il me semble qu’il y a une confusion sur le terme vices cachés.
Il ne s’agit pas des vices cachés par le vendeur mais des vices qui sont inconnus de tout le monde.
Ce détail a son importance car dans une vente immobilière il n’y a pas de garantie des vices cachés sauf si le vendeur est un professionnels
Si nous somme en revanche dans des vices dissimulés par le vendeur cela est autre chose et sa responsabilité peut être mise en cause sur plusieurs fondements.

Autre point, vous mentionnez qu’il était indiqué dans l’acte authentique que le vendeur prenait à sa charge des travaux après la vente.
Cela est strictement interdit sauf à être sous le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover avec toutes les garanties au profit de l’acquéreur. Ces garanties sont tellement coûteuse que ce régime n’est pas usité.
En pratique, quand c’est le cas soit la réparation se fait par le vendeur avant la signature de l’acte, soit hors acte on prévoit une indemnité couvrant le préjudice, mais en aucun cas dans un acte de vente ordinaire de vente d’immeuble bâti nous ne pouvons prévoir des travaux mis à la charge du vendeur postérieurement à la signature sauf acte de VIR, à défaut la responsabilité professionnelle peut être engagée car vous ne bénéficier pas des assurances prévues à cet égard.
À noter que la jurisprudence ne distingue pas l’importance des travaux pour rentrer dans le régime impératif de la vir.
Bonne soirée

Hors ligne Hors ligne

 

#8 18/01/2024 21h07

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3440  

 Hall of Fame 

BurgerQuizz a écrit :

Bonsoir,
Il me semble qu’il y a une confusion sur le terme vices cachés.
Il ne s’agit pas des vices cachés par le vendeur mais des vices qui sont inconnus de tout le monde.
Ce détail a son importance car dans une vente immobilière il n’y a pas de garantie des vices cachés sauf si le vendeur est un professionnels

Pardon mais c’est faux. C’est vous qui faites beaucoup de confusions.

Tout d’abord, vous donnez une définition toute personnelle du vice caché. Pourtant, cette définition est donnée par le code civil et c’est la même depuis 1804 :

article 1641 CC a écrit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Donc, il faut :
- un vice
- caché, donc non apparent
- qui rend le bien impropre à l’usage ou qui en diminue notablement la valeur.

Ensuite : le particulier vendeur est potentiellement tenu à la garantie des vices cachés. Mais il peut être inséré une clause d’exclusion du vice caché en application de l’article 1643 :

article1643 CC a écrit :

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

D’où le fait qu’on trouve typiquement dans l’acte de vente d’un bien immobilier par un particulier :

Extrait d’un acte authentique de vente a écrit :

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit
notamment en raison :
 des vices apparents,
 des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
 si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la
construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
 s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Donc, le vendeur particulier est tenu de la garantie des vices cachés, si l’on peut prouver que les vices étaient connus du vendeur.

BurgerQuizz a écrit :

Si nous somme en revanche dans des vices dissimulés par le vendeur cela est autre chose et sa responsabilité peut être mise en cause sur plusieurs fondements.

Non, ce n’est pas autre chose ! C’est bien un vice caché, avec la circonstance supplémentaire que le vice était connu du vendeur.

Dans le cas du dégât des eaux de Malouin, il y a deux niveaux de réflexion :
1) le toit n’était plus étanche : ce n’est pas un vice caché, puisqu’il était connu. C’est même écrit dans l’acte authentique que le vendeur s’engage à prendre en charge ces travaux, donc c’était connu des deux parties.
2) le bois sous la membrane était abîmé. On ne pouvait le savoir qu’en démontant la membrane, donc c’est un vice caché. Est-ce que le vendeur était au courant ? Très probablement non, puisqu’il faut enlever la membrane pour le voir, et que ça n’a vraisemblablement pas été fait avant que le couvreur ne vienne faire son devis après démontage.

Donc dans le cas présent, on a deux certitudes : le fait que le bois soit abîmé sous la membrane est bien un vice caché (c’est un défaut =vice et il était effectivement caché). Mais le vendeur n’était probablement pas au courant, et il n’y a en tout cas pas moyen de démontrer qu’il était au courant, donc le vendeur n’est pas tenu à la garantie de ce vice caché.

En fait, on pouvait s’en douter que c’était abîmé en dessous : si on sait que la membrane est abîmée, on sait que l’eau passe en dessous donc on se doute qu’elle fait des dégâts. Mais ça; aussi bien le vendeur que l’acheteur pouvait s’en douter ! Donc les deux étaient dans le même niveau d’information ou de non information.

A part ça :
Ce qui m’étonne beaucoup dans le raisonnement de Malouin, c’est qu’il dit : le couvreur a enlevé la membrane et le bois aggloméré en dessous est abîmé. Il en déduit : "Il suffit de changer les bois en aggloméré et la membrane". Ah bon ? Et l’eau qui est rentrée, elle va où ? Elle va encore en dessous du bois aggloméré. Donc, elle a aussi abîmé les bois de charpente, et peut-être la maçonnerie, et peut-être le placo.
Vous saviez que la couche n°1 était abîmée.
Vous découvrez que la couche n°2 est aussi abîmé, et vous dites que vous êtes surpris. mais vous déduisez seulement : couches n°1 et 2 abîmées.
Allez donc au bout de la logique : il est probable que la couche n°3 soit abîmée aussi ! Allez-vous encore lever les bras au ciel d’étonnement quand vous découvrirez que le bois aggloméré n’a pas arrêté l’eau, et qu’elle a donc causé des dégradations encore en dessous ?

L’eau qui rentre sous un toit ne disparait pas par magie. Elle mouille des matériaux qui ne sont pas prévus pour résister à l’eau, donc elle les endommage. Et elle n’a aucune raison de s’arrêter à la couche "bois aggloméré". Et ça peut faire des dégâts carabinés (notamment sur les bois : pourriture, mérule…).

Donc, à retenir pour cette fois-ci : vous avez probablement d’autres dégâts qui seront révélés quand le couvreur enlèvera la membrane et le bois aggloméré.

A retenir pour une prochaine fois, d’une façon générale : on n’achète pas un bien avec un dégât des eaux apparent. En effet, il est probable que cette entrée d’eau date de longtemps, donc il est probable que cela a endommagé le bois de charpente, peut-être aussi la maçonnerie, le placo, etc. On peut avoir des dégâts très importants et difficile à éradiquer (mérule par exemple). On sait donc qu’on prend un risque substantiel.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2024 21h15)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#9 18/01/2024 22h14

Membre (2019)
Réputation :   3  

Je maintiens ma position.

Vous interprétez comme beaucoup de monde mal le texte sur les vices cachés et sa définition légale.

Votre citation de la loi est parfaitement exacte, l’interprétation que vous en faite ne l’est pas.

Comme l’indique mon confrère dans un article du Figaro immobilier que je me permets de citer puisque tiers au débat et dont les propos sont d’une parfaite limpidité :

Maître Noblinski, Notaire à Paris, explique ce qu’est un vice caché : "Le vice caché s’oppose au vice apparent que les acquéreurs sont censés avoir vu lors des visites. Le vice caché correspond à tout ce qui n’était pas visible lors des visites. Les vices cachés sont par définition cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Toutefois, s’ils ont été volontairement cachés à l’acquéreur, le vendeur engage sa responsabilité. Il devra indemniser l’acquéreur de toutes les conséquences et de tous les préjudices subits du fait de la révélation de ce vice postérieurement à la vente", souligne le notaire.

La clause d’exonération des vices cachés est systématique dans les ventes immobilière entre particulier.

Vous indiquez « Donc, le vendeur particulier est tenu de la garantie des vices cachés, si l’on peut prouver que les vices étaient connus du vendeur. »

C’est la que vous faites une mauvaise interprétation de la clause (en se plaçant toujours dans l’hypothèse d’un vendeur non pro sinon, de fait, il ne peut s’en prévaloir) :
- si vous prouvez que le vendeur connaissait le vice alors l’exonération de la garantie des vices cachés ne joue pas car précisément ce n’est pas un vice caché.
Certes sa responsabilité pourra être mise en jeu mais pas sur le terrain des vices cachés.

La clause :

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
 …/…
 s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

En d’autres termes l’exonération des vices cachés ne s’applique pas puisqu’en réalité ce n’était pas des vices cachés car connu du vendeur.

D’ailleurs si on suivait votre interprétation des vices cachés :
En permettant une exonération de la garantie des vices cachés le législateur autoriserait un vendeur de mauvaise foi mais malin à s’exonérer des vices qu’il dissimule volontairement à son acquéreur mais dont il est assez malin pour masquer son coup ! Non seulement cela serait une prime à la mauvaise foi bien faite ! Et surtout cela serait contraire à l’article 1104 du code civil dont le principe est rappelé dans tout acte authentique de vente. Ce n’est bien sûr pas le cas !

L’esprit de la clause est simplement d’exonérer le vendeur particulier de bonne foi qui n’a lui même pas connaissance du vice.

Dernière modification par BurgerQuizz (18/01/2024 23h03)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 19/01/2024 00h20

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3440  

 Hall of Fame 

BurgerQuizz, le 18/01/2024 a écrit :

Comme l’indique mon confrère

Vous êtes notaire ?

Maître Noblinski, Notaire à Paris, explique ce qu’est un vice caché : "Le vice caché s’oppose au vice apparent que les acquéreurs sont censés avoir vu lors des visites. Le vice caché correspond à tout ce qui n’était pas visible lors des visites. Les vices cachés sont par définition cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.

BurgerQuizz, le 18/01/2024 a écrit :

- si vous prouvez que le vendeur connaissait le vice alors l’exonération de la garantie des vices cachés ne joue pas car précisément ce n’est pas un vice caché.

Je pense que c’est faux. Ce qui compte est que le vice soit caché à l’acquéreur.

Premièrement, ça se déduit de :

article1643 CC a écrit :

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Si je reformule cet article dans un français plus ordinaire :
- dans le cas où le vendeur n’a pas connaissance des vices cachés, il a le droit de stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;
- dans le cas où le vendeur a connaissance des vices cachés, il n’a pas le droit de stipuler qu’il s’exonère de leur garantie.

Rien que le début de la phrase "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus" montre bien que le législateur considère qu’il existe deux cas : 1) vices cachés connus du vendeur, 2) vices cachés inconnus du vendeur. Si le législateur avait voulu écrire que le vice caché est forcément, par définition, inconnu du vendeur, il l’aurait exprimé autrement.

Les mots ont un sens. "Caché" ne veut pas dire "secret" ou "inconnu de tous". "Caché" veut dire "non apparent". Donc le vendeur peut avoir acquis la connaissance du vice, mais que celui-ci soit caché à l’acquéreur au moment de la vente. Il est caché physiquement (par une membrane, par une peinture, ou par la difficulté d’accès) et il est caché par rétention de l’information sur l’existence de ce vice.

Pour autant, votre interprétation ou mon interprétation n’ont aucune espèce d’importance ni d’intérêt. Quand il y a désaccord sur une interprétation de droit, on s’en réfère à la jurisprudence ultime, à savoir la cour de cassation :

Cour de cassation, Civ. 3e, 15 mars 2018, n° 16-23.953 a écrit :

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de dire que les désordres affectant la toiture constituent des vices cachés ;
#3 Mais attendu qu’ayant retenu souverainement qu’il ne pouvait être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit de la maison à l’aide d’une échelle (…), la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que l’état défectueux de la toiture était un vice caché(…)
Mme X… avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale de la toiture, ce dont elle n’avait pas informé les acquéreurs, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que celle-ci ne pouvait pas se prévaloir de la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 mars 2018, 16-23.953, Inédit - Légifrance
Si on lit tout l’arrêt, il apparaît clairement que Mme X a été condamnée pour vice caché, car 1) il y avait bien vice caché 2) elle en avait connaissance donc elle ne pouvait se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie contre ceux-ci.
Cet arrêt est souvent cité pour montrer que l’acquéreur profane n’a pas à mener des investigations approfondies, notamment lorsque l’accès est difficile ou périlleux ; dans le cas jugé, qu’il n’avait pas à monter sur le toit à l’aide d’une échelle pour vérifier son état.

Cet arrêt montre aussi que la condamnation pour vice caché du vendeur particulier est possible, lorsqu’il est prouvé qu’il avait connaissance du vice et qu’il l’a caché sciemment à l’acquéreur, auquel cas la clause d’exonération de la garantie pour vice caché devient inopérante. Cela se déduit clairement de l’article 1643 du CC et c’est confirmé par la jurisprudence. Donc il est faux de dire, comme vous le faites, qu’un vice caché est forcément inconnu de l’acquéreur et du vendeur.

Dans le cas cité par Malouin33, si le propriétaire précédent était monté sur le toit avec le couvreur avant la vente, que le couvreur avait soulevé un bout de la membrane et dit "regardez le bois est tout pourri", puis qu’il ait remis la membrane en place par dessus le bois pourri, on est, AMHA, typiquement dans le cas du vice caché connu du vendeur : le vendeur en a pris connaissance grâce au geste effectué par le professionnel sous ses yeux et au verdict prononcé par le professionnel "c’est tout pourri" ; mais le fait que la membrane ait été replacée sur le bois pourri le cache à nouveau. Le fait de ne pas le signaler à l’acquéreur maintient le vice à l’état caché. Si Malouin33 arrive à trouver un couvreur qui témoigne qu’il a montré le bois pourri au vendeur avant la vente, puis qu’il a recouvert à nouveau par la membrane, Malouin aurait de bonnes chances, à mon humble avis, d’obtenir la condamnation de ce vendeur pour vice caché. Mais il y a 2 difficultés : La première est est de prouver que le vendeur en avait connaissance. La seconde est de prouver que l’acquéreur ne pouvait en avoir connaissance, or il avait connaissance que la membrane est endommagée puisqu’écrit dans l’acte. Mais l’acquéreur n’avait pas connaissance du vice "dans son ampleur et ses conséquences"(cf Garantie des vices cachés et connaissance du vice par l’acquéreur ). Tout cela serait à confirmer par un bon avocat après examen de l’ensemble des éléments. wink

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2024 11h19)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

[+1]    #11 19/01/2024 04h53

Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

L’ordre logique c’est :

Le vice était il apparent ? Si oui aucune garantie (je ne dis pas que c’est toujours simple de répondre).

Sinon en présence d’un vendeur non professionnel, a-t il été inséré une clause d’exonération de responsabilité des vices cachés ? En pratique oui.

Le vendeur avait il connaissance du vice caché? Si oui il ne peut se prévaloir de la clause d’exonération et est tenu des dommages et intérêts en plus de la résolution de la vente ou de la restitution d’une partie du prix. Sinon la garantie des vices cachés ne s’applique pas.

Mais cela ne vide pas nécessairement le litige, au regard d’autres fondements juridiques possibles, notamment l’éventuelle responsabilité des tiers.

À vue de nez je dirais comme Yumeria que la principale difficulté est le caractère éventuellement apparent du vice.

C’est tellement gros que j’ai du mal à imaginer comment le notaire a pu laisser passer cela, en acceptant de surcroît dans son acte une mention expresse qui semble hasardeuse ? Un notaire qui se mouille, on frôle la science fiction …

En fait  la difficulté a été soulevée avant la signature de l’acte, mais potentiellement réglée de manière insuffisamment sécurisée. Or le notaire a un devoir de conseil et d’efficacité juridique de ses actes.

Bref difficile d’aller plus loin sans connaître le libellé de l’acte.

À voir également l’éventuelle responsabilité de l’artisan qui a fait le devis et de l’agent immobilier qui l’a “missionné”.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums