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#1 22/09/2021 07h47

Membre (2020)
Réputation :   109  

Bonjour,

Il y a deux ans, j’ai acheté un immeuble dont l’isolation thermique par l’extérieur a été réalisée par une pme il y a 11 ans aujourd’hui .

Au départ d’un locataire, alerté par des problème d’humidité, je découvre que les bouches de ventilation n’ont pas été réouvertes dans l’isolant lors de l’isolation.

Je trouve cela grave car les logements sont chauffés au gaz et que toutes les ventilations basses sont  bouchées (il semblerait que certaines ventilations hautes partent en cheminée). Il y a donc un problème de sécurité évident. Il n’a pas été noté ni dans les diagnostics gaz faits pour la vente ni lors des entretiens annuels des chaudières.

Ca a aussi été très dommageable en terme d’humidité dans les appartements (traces de moisissures sur les murs froids, dégradation de papiers et peintures…).

Le propriétaire précédent ne semble pas au courant du problème. Nous avons eu de très bonnes relations à la vente et je ne souhaite pas avoir de recours contre lui pour vice caché.

J’aimerai par contre savoir ce qu’il en est de l’entreprise. J’estime que c’est une faute professionnelle grave. Les travaux ont plus de 10 ans. Est ce que je peux encore avoir une action auprès d’eux  ou est-ce qu’il faut nécessairement que ce soit l’ancien propriétaire qui leur a payé les travaux?

Je pense aussi du même coup au diagnostiqueur qui a verifié la présence des bouches mais pas leur fonctionnalité, c’est sans doutes un peu plus sioux.

Qu’en pensez-vous et que feriez vous à ma place ?

D’un point de vue correctif, c’est relativement simple pour les bouches qui tirent directement à l’horizontal dans le mur extérieur (perceuse, mèche longue, une bonne échelle triple et on s’en sort rapidement et à faible coût) mais il y a aussi des gaines au plafond dont je ne sais pas trop ou elles ressortent ce qui complique la tache, surtout que trois étages sont concernés.

Merci d’avance pour vos avis.

Dernière modification par Priority (22/09/2021 07h49)

Mots-clés : ite, recours, ventilation, vice caché


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#2 22/09/2021 08h06

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
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Bonjour,

Est-ce que les nuisances sont apparues subitement après votre acquisition ? Il serait étonnant que l’ancien propriétaire n’ait rien eu pendant 9 ans, et que comme par hasard les soucis arrivent lorsque vous en devenez propriétaire (sous-entendu : l’ancien propriétaire a-t-il pu refaire les murs sans résoudre le souci de ventilation, juste avant de vous vendre) ?

Lorsque l’on parle de recours pour vice caché comme un vendeur particulier, il faut comprendre vice volontairement dissimulé. Aucun recours n’est possible si vous ne pouvez pas démontrer qu’il avait connaissance du souci et l’a caché lors de la vente.

L’ancien entrepreneur avait certainement une garantie décennale, qui comme son nom l’indique, ne dure que 10 ans. Si la société existe toujours, vous pourriez leur demander de réintervenir pour corriger le souci, mais ils n’ont pas d’obligation de le faire sauf s’ils ont peur que cela nuise à leur réputation. Ils vous répondront certainement que si aucune nuisance n’a été signalée depuis 11 ans, c’est peut-être que le problème est ailleurs…

La RC Pro du diagnostiqueur pourrait être engagée, mais le jeu en vaut-il la chandelle ? Entre d’une part une procédure judiciaire longue et coûteuse, durant votre immeuble va continuer à se dégrader et vos locataires se plaindre le temps des expertises et contre-expertises, d’autre part le coût d’une réparation immédiate et à vos frais. Vous indiquez qu’au moins une partie du problème a une solution technique facile, donc c’est l’option que je privilégierais.

Dernière modification par perecastor (22/09/2021 08h07)

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#3 22/09/2021 08h28

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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Les bouches de ventilation basses ont pu être bouchées volontairement dans le cadre de travaux plus globaux avec remplacement des fenêtres avec bouches de VMC (ou, ça se pratique, découpe d’une partie du joint de la fenêtre pour laisser passer l’air) et évacuation VMC haute avec gainage comme vous semblez le laisser penser. Une VMC a du être mise en place.
Y-a-t-il un groupe de VMC et est-il opérationnel ?

Le mieux est sans doute de faire contrôler/vous faire expliquer les solutions techniques en place dans le bâtiment et l’ensemble des travaux réalisés.

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#4 22/09/2021 08h38

Membre (2017)
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Bonjour,
De nouvelles fenêtres ont elles été installées?
J’ai eu le cas un jour, appartement nickel avec des fenêtres bois, aucune trace d’humidité.
Le propriétaire a fais changer les fenêtres par du pvc, et à cause d’un défaut de ventilation, de l’humidité a commencé à apparaître très rapidement.
Si le logement est trop étanche, ce phénomène se produit. Pour ma part, en moins d’une semaine de la moisissure est apparu, et j’avais jusqu’à 1cm d’eau au sol.

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#5 22/09/2021 12h25

Membre (2014)
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Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   426  

Il me semple opportun d’en discuter avec le syndic et le conseil syndical pour les problèmes qui touchent les parties en copropriété.

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#6 22/09/2021 19h58

Membre (2020)
Réputation :   109  

Merci a tous les trois, il n’y a pas de copropriété, je suis propriétaire des 4 appartements qui constituent l’immeuble (un par étage).
Les problèmes d’humidité restent modérés mais le propriétaire avait tout de meme été emmené à repeindre une salle de bain dont la peintureavait fortement cloquée et traces noires après 4 ans seulement juste avant la vente (j’avais toutefois visité avant et vu la situation).

Comme le problème technique semble intéresser, je détaille, au risque de dériver un peu de ma question initiale :

Pour l’appartement en travaux qui me concerne en ce moment, au 2 ème étage, je suis incapable de comprendre comment c’est foutu, et l’ancien propriétaire n’en sait rien non plus (il n’a été proprietaire que 8 ans, le précédent est décédé).

Il y a des bouches de ventilation au plafond de la cuisine et de la salle de bain, avec des gaines souples type gaines de VMC qui coudent très vite au dessus du plafond en direction des murs extérieurs. Il n’y avait pas de vmc ni de simple aérateur mécanique sur ces bouches a priori (je n’ai jamais zntendj de bruit de ventilateur et l’ancien propriétaire n’en a pas connaissance). Il n’y a pas de conduit montant a cet endroit à l’étage au dessus et rien au niveau des combles non plus, mais une cheminée passe a moins de 2 mètres des 2 bouches.
Je ne sais pas si elles sont raccordées à cette cheminée ou si elles débouchaient en extérieur et ont été bouchées à l’ite comme la ventilation basse.
Dans la salle de bain, il faut ajouter que la gaine de vmc de 80 est bouchée quasi intégralemement par de la poussière grasse (il n’y avait pas de hottedans la cuisine…).

Je n’ai pas réussi a déboucher ni à l’aspirateur, ni avec un hérisson maison. Ne sachant en plus pas ou ça sort si ça sort, et le coude initial présentant pour moi un risque fort de rebouchage j’ai décidé de :

- mettre en place une hotte dans la cuisine pour limiter la graisse dans l’air

- mettre un aérateur mécanique commandé sur l’hydrométrie dans la salle de bain, en tirant un nouveau trou a l’horizontal dans le mur, en plus du vertical existant non fonctionnel

- réouvrir la ventilation basse de la cuisine, proche de la salle d’eau,

- laisser un jeu sous la porte de la salle d’eau

Au vu de vos remarques, et notamment sur le fait que le bouchage de la ventilation base de la cuisine aurait pu être volontaire (les deux fenêtres pvc double vitrage qui ont  été installées en même temps ont des petites griles de ventilation classique en partie haute) je vais essayer de me rapprocher de l’entreprise quu avit fait les travauxd’ite pour leur poser la question.

Je reste intéressé par vos avis, sur la solution technique là du coup.

Je pourrais aussi contacter une entreprise de ventilation en vue de déboucher la bouche et de m’apporter des solutions mais j’ai peur d’avoir du mal à faire venir grand monde pour 4 bouches et de payer cher pour pas mieux…


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#7 22/09/2021 21h02

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Invoquer un vice caché après 2 ans d’exploitation pour des travaux réalisés il y a 11 ans n’est pas sérieux.

Dans un premier temps, repercer les bouches obturées, ça peut être fait par un bon artisan équipé d’une perceuse et d’une scie cloche. De plus, mettre des bouches d’aération est une chose, encore faut-il que l’air circule, donc vérifier le jeu sous les portes, les grilles d’aération, etc

Si vous souhaitez aller plus loin dans les travaux, je vous conseille de regarder le souci dans son ensemble suite notamment aux dernière évolutions légales sur le DPE. Comment sont classés vos biens?


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[+1]    #8 22/09/2021 21h29

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
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Cas très classiques, une ITE coute cher alors on économise sur ce qu’on penses être inutile.
Votre ex proprio a fait faire une ITE mais sans se préoccuper du reste.

Vous êtes typiquement dans le cas d’une ITE sans avoir traité la ventilation. L’un ne va pas sans l’autre.

Alors les ventilation basse bouchée c’est normal et pas normal, ca dépend des matériaux posées, de la structure de l’ITE, du bâti, ect..

Par contre une VMC est obligatoire, . Les fenêtres doivent avoir leurs aérations et le détalonnage des portes effectués

La VMC double flux est préférable.

Vos problèmes : Moisissures = ventilation, et rien d’autre.
Gaz = laissez l’aération basse , mais elle sert uniquement pour la gaz et donc doit être adapté en conséquence, sinon vous perdrez sur l’efficacité de l’ITE
Les aérations des fenêtres  doivent être à hygrométrie réglable et rien d’autre

Si ces éléments ne sont pas réunis alors vous aurez des moisissures.

Pour l’entreprise : comme dis plus haut décennal = 10 ans alors l’entreprise oubliez là

Le vice caché : votre ex proprio n’est pas un professionnel alors il plaidera l’ignorance. Surtout s’il est passé par une entreprise pour faire l’ITE. Et puis 11 ans après !

Bon courage.

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#9 22/09/2021 21h31

Membre (2020)
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Je n’ai pas de soucis pour repercer les trous, ce n’est effectivement pas très compliqué. Meme pas besoin de scie cloche tant qu’on a un peu de patience et des forêts assez longs.

Pour les dte ancienne mouture, les appartements sortent en C je crois,sauf le deuxième qui doit sortir en B.
Il y a de bonnes chaudières à condensation, du double vitrage volets électriques donc souvent fermées et l’isolation thermique par l’extérieur.

C’est compliqué de mettre de la VMC en réno sur du bati ancien. Il y a une bonne vmc au 3ème sous comble, pour les étages intermédiaires je pense systématiquement remettre un ventilation directe sur extérieur hydroréglable avec clapet antiretour.

Pour l’aspect "vice caché" ce n’est pas tant la mauvaise gestion de la ventilation qui m’embête,c’est un grand classique de la rénovation ITE ou il est très compliqué de caser de la VMC en même temps dans de l’habitat collectif. Résultat condensation aux points froids (ponts thermiques sous les fenetres, murs froids de cages d’escalier…). Ça devrait être interdit de faire de l’ITE sans repenser les ventilations. J’ai vu le résultat chez mes parents, chez moi, dans cet immeuble locatif et chez plusieurs amis. C’est dingue que les boites qui font l’ITE ne soient pas plus au fait et ne proposent pas plus une approche globale. C’est vrai aussi que le client peut marcher à l’économie et qu’ajouter ce point systématiquement dans les devis fait peut-être perdre des marchés…

Ce qui m’embête et m’a fait envisager un recours (que j’exclu vu vos retours), c’est vraiment plus la faute professionnelle vis a vis de la fermeture des ventilations basses dans des apparts chauffés au gaz. Pour moi, même 11 ans après les travaux, je pense que la responsabilité de l’entrepreneur fautif devrait être engagée en cas de sinistre. Le particulier n’est pas forcément sachant mais lui si. Après peut être cela a en fait été réfléchi mais ce qui est sur c’est que ca ventile pas assez dans les pièces humides et que je ne suis vraiment ssur de rien en cas de fuite de gaz.

Edit : mon message a croisé celui de bascarol que je partage à 200%…

Par contre j’ai du mal à trouver des apports sur la taille adaptée pour une ventilation basse pour le gaz ?

Dernière modification par Priority (22/09/2021 21h45)


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[+1]    #10 22/09/2021 21h56

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Priority a écrit :

C’est compliqué de mettre de la VMC en réno sur du bati ancien. Il y a une bonne vmc au 3ème sous comble, pour les étages intermédiaires je pense systématiquement remettre un ventilation directe sur extérieur hydroréglable avec clapet antiretour.

Non, c’est VMC partout, sinon vous allez créer un déséquilibre thermique ou inhibé l’ITE

Priority a écrit :

C’est dingue que les boites qui font l’ITE ne soient pas plus au fait et ne proposent pas plus une approche globale.

L’ITE est réalisé par des Sté de ravalement, l’aération n’est pas leur métier, c’est celui d’une entreprise spécialisée.  Pour les fenêtres c’est plutôt un menuisier. Chacun son métier.
Pour l’organisation la gestion et la technique, c’est un maitre d’œuvre (architecte ou pas)

Priority a écrit :

Ce qui m’embête et me fait envisager un recours, c’est vraiment plus la faute professionnelle vis a vis de la fermeture des ventilations basses dans des apparts chauffés au gaz. Pour moi, même 11 ans après les travaux, je pense que la responsabilité de l’entrepreneur fautif devrait être engagée en cas de sinistre.

11 ans après une faute professionnelle, hummmm c’est un peu tard.

Priority a écrit :

Le particulier n’est pas forcément sachant mais lui si. Après peut être cela a en fait été réfléchi mais ce qui est sur c’est que ca ventile pas assez dans les pièces humides et que je ne suis vraiment ssur de rien en cas de fuite de gaz.

Oui c’est vrai, un particulier n’est pas sachant, mais s’il a pas contractualisé avec  un maitre d’œuvre ou un architecte, alors il a personne contre qui se retourner…. sauf ses yeux pour pleurer.

Quant a se retourner contre une entreprise, faudra être patient, robuste, s’assurer que l’entreprise a bien souscrit une décennal et pour le travail réalisé et surtout que l’entreprise ne dépose pas son bilan et qu’il ait un bon assureur.
Combien de fois je vois des entreprises assurés avec décennales mais pas pour les travaux qu’ils réalisent

Pour info le particulier non sachant (Maitre d’Ouvrage) doit s’assurer que l’entreprise a bien toutes les qualités, assurances,  requises pour faire le ravalement.
Il a aussi a charge de prendre un bureau de contrôle justement pour s’assurer que les travaux sont bien réalisés suivant la règlementation et les DTU.

N’oubliez pas la responsabilité du Maitre d’ouvrage dans la construction.

Cdt

Dernière modification par bascarol (22/09/2021 22h01)

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#11 22/09/2021 22h59

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Vous avez raison sur les responsabilités du maitre d’ouvrage qui pour moi passent a la trappe sur de petits travaux particuliers.

Par contre je ne comprend pas bien pourquoi c’est vmc partout ? Pour l’appartement du dernier, c’est simple, une vmc double flux a été posée.
Pour les appartements en dessous, il y a les grilles d’aération plastique au niveau des fenêtres, des bas de porte rabotées et des ventilations manuelles obsolètes. En quoi mettre en place une ventilation mécanique simple flux hygroréglable avec clapet anti retour en direct vers l’extérieur est une erreur ? Je ne sais pas faire une vraie vmc double flux sauf a faire un faux plafond qui ferait un mal fou à la hauteur de la pièce actuellement.à 2m70. Que feriez vous ?


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#12 23/09/2021 00h00

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Je rajoute une remarque sur l’ancien propriétaire, il a put supposer que les problèmes d’humidité sont liés à l’usage du locataire.

Il est d’usage chez certains locataires de ne jamais aérer, et de boucher les aérations, car elles génèrent du froid.
J’ai ainsi eut des traces de moisissures chez certains locataires, jamais reproduit ensuite!

Pour faire un bilan en ligne, c’est un peu compliqué.
Il vous faudrait trouver une personne calé dans ce domaine (chauffagerie/ventilation) qui soit vraiment calé, et pas juste un installateur.
C’est assez dur à trouver.
Et que vous fassiez un état complet sur place.

En résumé, il faut arriver à reconstituer les mouvements d’air dans l’ensemble du bâtiment pour voir où sont les points de blocage.
C’est loin d’être simple, et y a plein de chose qui nous échappe quand on s’y connait pas!

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#13 23/09/2021 06h16

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Vous devriez en discuter avec votre chauffagiste car il connaît la réglementation. J’ai par exemple une gazinière, pas de grille d’aération basse et une vmc. Installation contrôlée par socotec donc conforme. Cela dépend de tellement de paramètres (vos  chaudières sont-elles à ventouse? Etc

Idem pour les aérations sur fenêtres avec une vmc double flux. Faites vérifier ce qui est réellement nécessaire car inutile suivant quelques articles que je viens de lire sur le net.


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#14 23/09/2021 06h48

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Je suis d’accord sur le principe.
J’ai déjà eu une discussion décevante avec un plombier. Je n’ai pas poussé plus loin car je pense appeler 10 boites pour qu’une se déplace (chantier trop petit, compliqué quand on n’a pas de trace claire de l’existant…) et la proba que celui qui se déplace me dise autre chose que il faut mettre une vmc double flux (qui passe pas) et couper vos bas de porte, sans savoir répondre beaucoup plus loin à des questions précises me semble hélas de l’ordre de 100%.
Je vais quand même essayer d’appeler quelques boites, si quelqu’un a des noms à me proposer sur Orléans…


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#15 22/09/2022 08h27

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Bonjour,

Suite à un sujet récent je rebondis sur ce fil concernant les aération bouchées et une VMC défaillante.

Il y a 2 ans j’ai piloté un ITE sur un immeuble en région parisienne.

Début 2022 convoqué avec l’assureur de la copropriété à une expertise pour des dégradations à l’intérieure d’un appartement.
Objectif constater les dégâts  avec l’expert de l’assureur du dit copropriétaire incriminant le ravalement ITE qui serait selon lui la cause des moisissures de son appartement.

Voilà ce que nous constatons le jour de l’expertise
Ci-dessous les photos:











Nous constatons une forte odeur d’humidité bien évidemment.
Avec l’expert, l’assureur du syndic de copro et moi-même constatons de suite les dégâts non pas causés par un ravalement ITE, mais plutôt des aérations rebouchés :

Toutes les grilles d’aérations des fenêtres scotchées
Tous les trous d’amenés d’air neuf bouchées
La VMC HS et partiellement bouché

Après enquête auprès du locataire, comme il avait froid il a bouchés tous "les trous d’air qui faisait rentrer du froid". Le dit locataire c’était plaint auprès de la Mairie pour logement insalubre.

Remède, aérer, aérer, aérer.

En aparté, comment tester une VMC sans instrument de mesure :

Prenez un papier sopalin posez le contre la bouche de ventilation de la VMC, s’il est aspiré et tient seul VMC en état de fonctionnement et très bon débit.
S’il colle pas prenez alors un papier toilette
Si ça colle pas = VMC HS
Si ça colle = VMC en état de fonctionnement mais débit à vérifier.

L’air doit circuler dans un appartement, les portes intérieures ouvertes et une amenées d’air frais par des trous d’aération plus une sortie d’air vicié pas des grilles en général installées sur les fenêtres.

Et au minimum une VMC dans les pièces humides, salles de bain, cuisines, caves, buanderies, ect..

En parlant de buanderie, attention au sèche-linge qui génère beaucoup de condensation ! même ceux a bac de récupération d’eau donc à installer dans une pièces bien aérée.

Cdt

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