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#1 03/12/2023 20h53

Membre (2018)
Réputation :   31  

Bonjour à toute la communauté,

Je me permets de faire appel à vous pour répondre à une interrogation à laquelle je ne retrouve pas la réponse malgré mes recherches.

Suite à une succession ma mère va récupérer une maison de famille. Mes parents souhaitent préparer leurs vieux jours en rénovant thermiquement la maison existante (65m²) et en y faisant une extension de 35m². La maison sera mise en location une dizaine d’années, ils y aménageront après.
Leurs conseils (banquier / Notaire) leur proposent de faire du déficit foncier sur la partie rénovation, pas sur l’extension qui n’est pas éligible au dispositif du déficit foncier.

Il me semble avoir déjà lu sur un post du forum que dans le cadre d’une rénovation globale avec extension le déficit foncier n’est pas possible. Je ne retrouve pas de trace et mes recherches sur le BOFIP sont vaines. Est ce que je me trompe?

Merci pour ceux qui pourront me faire un retour

Mots-clés : déficit foncier, extension, réhabilitation


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#2 04/12/2023 09h32

Membre (2012)
Réputation :   15  

INTJ

Les dépenses éligibles mais indissociables d’une opération d’extension ne pourront pas être prises en compte, tout comme les dépenses relatives à l’extension elle-même.

En revanche, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’existant le seront bien.
Pour qu’elles soient bien prises en compte, il faudra que l’artisan ou l’entreprise en charge des travaux réalisent des facturations séparées entre les deux parties : ce qui concerne l’existant d’une part et l’extension d’autre part.
Dernier conseil : faire détailler au maximum les factures afin que la situation puisse bien être prise en compte par le service fiscal en charge de l’éventuel contrôle du déficit consécutif à cette opération.

Les remises en cause de déficit foncier pour rejet de travaux mal justifiés ne sont pas rares wink

Dernière modification par Kiwiste (04/12/2023 09h33)

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Favoris 1   [+1]    #3 04/12/2023 10h46

Membre (2015)
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Bonjour, comme dit par kiwiste, il s’agit de la notion de travaux "indissociables" de l’opération d’extension. Cf les points 230 et suivants, ici :
RFPI - Revenus fonciers ? Charges déductibles ? Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense | bofip.impots.gouv.fr

Cela a amené à des discussions qui peuvent vous aider à clarifier la notion de travaux indissociables :
Déficit foncier des travaux dans un immeuble en partie commercial ?

Si on regarde les opérations visées, il s’agissait d’opérations lourdes, avec des modifications de gros œuvre de l’ensemble.

Dans le cas de vos parents, s’agissant de travaux d’isolation d’une part, et d’extension d’autre part, il me semble possible que les deux soient bien dissociables. Pour cela, les dissocier totalement (devis et factures différents).

Ne surtout pas essayer de faire passer des dépenses réalisées dans l’extension. Par exemple on modernise l’installation d’électricité sur toute la maison y compris dans l’extension nouvellement créée, et on déduit cette facture en charges des revenus fonciers. Pas bon ! Pour bien faire, il faut obtenir deux factures de l’électricien. Une facture "modernisation de l’électricité maison existante" et une facture "installation électrique neuve dans l’extension". La 1ère facture est déductible, la seconde non.
Idem si l’entreprise qui réalise l’isolation facture globalement l’isolation de la maison ancienne et de son extension. Il faut 2 factures différentes.

Il y a une autre excellente raison de dissocier les factures : les travaux d’entretien sur la maison existante sont au taux de TVA réduit, alors que ceux sur l’extension sont au taux plein.

Voici d’ailleurs une jurisprudence récente qui correspond exactement à votre cas :
Conseil d’État, 9ème chambre, 03/03/2022, 447962, Inédit au recueil Lebon - Légifrance

Le 1er jugement avait considéré que les travaux portant sur un grenier pour le rendre habitable sont non déductibles, ce qui a été confirmé en appel puis en cassation.

Par contre, le 1er jugement, suivi en appel, avait considéré que les autres travaux sur l’immeuble étaient également non éligibles, car indissociables de cette transformation du grenier. En cassation, la déductibilité de ces travaux est affirmée : "en estimant que les travaux de ravalement de la façade, de remplacement des huisseries extérieures, de modification partielle de la toiture et d’isolation des cloisons existantes ainsi que les travaux d’installation électrique, d’alimentation en eau et de plomberie réalisés au rez-de-chaussée du bâtiment, lesquels n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre, étaient indissociables de ceux entrepris pour la transformation du grenier en surface habitable, et en en déduisant que l’ensemble des travaux en litige présentaient le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement, la cour a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation entachée de dénaturation et les a inexactement qualifiés."
On voit que ce qui "sauve" ces travaux et les rend dissociables, c’est 1) principalement au rez-de-chaussée 2) pas de travaux lourds sur le gros œuvre.

EDIT : important :
Comme dit par albundy ci-dessous, la réalité des travaux peut être prouvée par différents documents : factures, plans, photos avant/après, PV de fin de chantier… Ca ne fait pas de mal d’accumuler les preuves.

Et aussi :
- les factures doivent être explicites (on doit comprendre de quels travaux il s’agit, pas seulement "main d’oeuvre tant matériaux tant"),
- l’entreprise ayant réalisé les travaux doit être identifiée complètement (nom, adresse, siren…)
-  le client aussi.
A noter aussi : la facture doit bien montrer qu’il s’agit de travaux sur le bien locatif. Le pire : la facture adressée à votre adresse perso, mentionnant "rénovation salle de bains". Du point de vue des impôts, vous êtes en train d’essayer de faire passer la rénovation de la salle de bains de votre résidence principale en déduction de vos revenus fonciers ! Il faut donc : que la facture soit adressée à l’adresse des travaux ; ou bien, si elle est adressée chez vous, une mention "lieu des travaux : maison locative du 1 rue de la gare 34500 Grinans", ou quelque chose comme ça.
S’il y a ambiguïté sur le lieu des travaux, la lever :
- par exemple, au 1 rue de la gare 34500 Grinans, il y a un immeuble de 6 logements. La facture doit préciser ""chantier appartement locatif 3e gauche du 1 rue de la gare 34500 Grinans".
- autre exemple, l’adresse sur la facture est "le village 34500 Grinans" car les rues de ce village n’ont pas été nommées. A cette adresse, il y a votre résidence principale et votre maison locative. La facture doit donc porter une mention ""chantier maison locative "Les Albatros" le village 34500 Grinans" ou quelque chose comme ça, pour bien montrer que c’est sur la maison locative et pas sur votre RP.

Il y a cette revue de jurisprudence que j’ai déjà donné en lien et qui date de 2011 2012 mais qui reste très intéressante pour voir tout ce qui est redressable. Si on évite tout ce qui est redressable, on est bon ! wink : https://www.etudes-fiscales-internation … 582219.pdf

Dernière modification par Bernard2K (04/12/2023 16h03)


Les vacances sont finies, au travail !

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#4 04/12/2023 15h13

Membre (2020)
Réputation :   14  

En complément de ce qui a précédemment été répondu :
Prenez des photos avant et après travaux (à conserver avec vos factures), cela appuiera votre communication de factures aux impôts en cas de contrôle.

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#5 04/12/2023 21h16

Membre (2018)
Réputation :   31  

Il y a tout ce qu’il faut dans vos réponses avec une mention spéciale à bernard2K.

Maintenant il n’y a plus qu’à faire!


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