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#1 26/11/2023 14h13

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonjour à tous

Je détiens la totalité des lots de copropriété d’un immeuble avec ma mère (elle a le quart de l’usufruit de chaque lot et moi le reste).

Je voudrais partager pour qu’elle ait un lot en totalité mais ça activerait la copropriété. Il faudrait l’immatriculer et je serais syndic bénévole mais quels seraient  les autres coûts ?

J’ai l’impression qu’il n’y a pas de diagnostic à faire car la copropriété a été créé en 1985, a été active 1 an puis pas depuis. Est ce bien le cas ?

Merci

Mots-clés : #copropriete, diagnostic, syndic

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#2 26/11/2023 14h49

Membre (2018)
Réputation :   4  

Bonjour,

Il faudrait que vous donniez davantage d’information sur votre cas.
L’immeuble a t’il été hérité ?
Que souhaitez vous en faire ?
Combien de lots pourraient être créés / Certains pourraient ils être vendu ?
Souhaitez vous augmenter les revenu de votre mère et diminuer les vôtres ?

Si vous êtes concerné par ce dernier cas, peut être pourriez vous simplement donner le reste de l’usufruit pour une durée temporaire à votre mère (durée à voir entre autre, en fonction de la valeur du bien et de l’abattement de 100k€ pour les transmissions enfant à parent). Vous vous épargnerez certainement bien des tracas administratifs.

Bien cordialement,

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#3 26/11/2023 15h37

Membre (2019)
Réputation :   3  

Oui on a hérité de mon père.

Le but est de revenir à une copropriété pour rénover et bénéficier des aides accessibles qu’aux copropriétés.

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#4 26/11/2023 18h45

Membre (2018)
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La création et le dissolution d’un copropriété sont régies par la loi de 1965 :

L’article 1 dispose :
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

L’article 46-1 dispose :
"La réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires"

La loi ne connait pas la notion d’activité ou d’inactivité d’une copropriété. Elle peut être gérée ou non gérée. Dans votre cas, elle n’existe plus.

Référez vous aussi à l’attestation de propriété après le décès de votre père pour vérifier si vous avez hérité d’un immeuble en NP ou de lots de copropriété en NP.

Il est peut-être possible de se baser sur l’état descriptif de division antérieur, en particulier si la division de l’immeuble n’a pas été modifiée. Le règlement de copropriété devra certainement mis à jour. Mon opinion est cela n’est pas possible, car la répartition des tantièmes doit se faire en fonction de la valeur relative des lots qui a pu être modifiée en particulier si l’EDD est ancien.

Dans ce cas, il convient de recommencer tout le processus de création d’une copropriété (géomètre, EDD, règlement de copropriété, enregistrement au fichier de la propriété foncière, immatriculation, désignation d’un syndic, gestion de la copropriété, basculement des contrats - dont l’assurance - des indivisaires au syndicat).

Dans un tel cas, le recours au successeur du géomètre ayant établi le premier EDD simplifiera la tâche car il doit avoir en sa possession les élèments antérieurs.

Par ailleurs, il conviendrait de récupérer l’EDD et le régalement de copropriété dont les références doivent figurer dans les actes en votre possession, ou alors en consultant la fiche de l’immeuble au bureau de la publicité foncière compétent.

La consultation d’un notaire en amont de toute démarche est bien entendu indispensable pour déterminer la stratégie appropriée.

Les files dédiées à la mise en copropriété du site pourront également vous apporter des informations complémentaires.

Il conviendrait aussi de s’assurer qu’il n’y a pas de limitations des aides pour les copropriétaires en cas de propriétaire ultra-majoritaire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/11/2023 19h01)

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#5 26/11/2023 19h00

Membre (2019)
Réputation :   3  

J’ai hérité de lots, pas de doute là dessus. La copropriété n’a pas été annulée.
J’avoue avoir du mal à comprendre comment la copropriété a pu disparaitre : si je voulais vendre un lot, je pourrais et on se retrouverait à nouveau en copropriété, non ?

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#6 26/11/2023 19h04

Membre (2018)
Réputation :   4  

Toutes mes condoléances.

D’un point de vue réglementaires, vous aurez l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (moins de 100€ par an de mémoire, la banque postale et la bred propose une offre adaptée).
D’assurer la copropriété, le coût dépend de l’immeuble et du nombre de lot. Je dirai de quelques centaines d’euro à 1k€ pour 20 lots (la bred propose une assurance pour les copropriété de moins de 10 lots).
De tenir une comptabilité en partie double en cas de copropriété de plus de 5 lots, sinon une comptabilité simple sur excel doit suffire. Le coût dépend du logiciel et de votre niveau d’autonomie en terme de comptabilité. Je dirais 300 euros oneshot pour un logiciel sans abonnement à 1k€ par an pour un logiciel avec abonnement et option  de sou-traitance de la gestion comptable.
Il y aura également potentiellement les coût de création d’un règlement de copropriété s’il n’existe pas déjà. Je dirai 2k€ entre le notaire et le géomètre.

Je vous recommande la lecture du livre "Le syndic bénévole : Mode d’emploi pour un non-professionnel. Cadre juridique, rôle, responsabilités, missions" qui vous permettra d’avoir une bonne culture générale sur le sujet.
L’inscription à l’ARC permet d’avoir une assistance juridique, un abonnement à une revue spécialisé trimestrielle ainsi qu’à d’autres ressources (ils ont leur propre logiciel de compta), le tout pour un prix raisonnable (de mémoire 170 € pour 20 lots).

Bien à vous

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[+1]    #7 26/11/2023 19h13

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Giraumah a écrit :

J’avoue avoir du mal à comprendre comment la copropriété a pu disparaitre

C’est pourtant simple :
1 propriétaire unique (c’est le cas actuel) : pas de copropriété
au moins 2 propriétaires distincts : copropriété.
Le pluriel commence à 2 et une copropriété n’existe que lorsqu’il y a pluralité de propriétaires qui se partagent par lots des biens immobiliers situés sur une même parcelle.

Pour le moment, il n’y a pas de pluralité de propriétaires donc il n’y a pas de copropriété.

Une copropriété n’est pas activée ou désactivée. Elle existe ou non.

Par exemple, le mariage, il faut être deux. Si époux 1 décède, le mariage disparaît. On dit que époux 2 est veuf, mais on ne dit pas qu’il est marié, et on ne dit pas non plus que le mariage a été "désactivé". Il n’y a plus de mariage car époux 1 ne peut pas être marié tout seul. La copropriété, c’est pareil.

Dernière modification par Bernard2K (26/11/2023 19h15)


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#8 26/11/2023 19h23

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Giraumah a écrit :

J’ai hérité de lots, pas de doute là dessus. La copropriété n’a pas été annulée.
J’avoue avoir du mal à comprendre comment la copropriété a pu disparaitre : si je voulais vendre un lot, je pourrais et on se retrouverait à nouveau en copropriété, non ?

Canyoneur vous a répondu précédemment, mais vous n’avez pas intégré sa réponse.

La copropriété ne se définit pas par l’existence de plusieurs lots, mais par l’existence d’au moins 2 lots ayant des propriétaires différents. Vous nous dites que l’ensemble des lots appartenaient à votre père … et nous supposons donc "seul" (l’ensemble des lots passés en succession).

1 seul propriétaire pour tous les lots. Il n’y a donc pas 2 lots ayant des propriétaires différents. Pas de copropriétaires, pas de copropriété.

Vous confondez la division d’un immeuble en lots, qui est parfaitement possible avec un seul propriétaire, fut-ce une indivision de plusieurs personnes, et la nature de copropriété qui ne peut exister que s’il y a des propriétaires différents selon les lots.

Votre mère possèderait en pleine propriété ne serait qu’1% d’un seul lot, et même moins, n’importe quelle part mais en nue propriété, alors ce lot serait possédé par une indivision. Les autres lots restant les votre, cela "génère" de fait 2 copropriétaires : vous pour x lots, et l’indivision vous/votre mère pour le dernier.

La copropriété est alors existente, ce qui implique toutes les démarches nécessaires.

EDIT - Bernard2k ayant répondu pendant que je répondais.

Personnellement, je n’aime pas trop la formulation simple "au moins 2 propriétaires". Elle peut laisser croire que 2 époux créent par défaut une copropriété.

Je préfère la formulation sur les lots : au moins 2 lots dont les propriétaires ne sont pas les mêmes.

Je chipote (et encore, on peut raffiner plus fin encore)

Dernière modification par xazh (26/11/2023 19h30)

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#9 27/11/2023 10h12

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Sur comment (re)créer la copropriété : tout a déjà été dit ci-dessus, notamment par Canyonneur75 et Cerealkiller.

Quelques remarques :
- il est tentant de réutiliser l’EDD et le règlement de la copropriété de l’époque. Mais il est possible, et même assez probable, que le règlement ne soit pas parfaitement conforme à la loi actuelle. En effet, la loi de 1965 sur les copropriétés a subi des modifications depuis. Il vaudrait donc mieux repartir sur un EDD et d’un règlement tout neufs, mais ça coûte.
- Les "petites" copropriétés (moins de 5 lots principaux et moins de 15000 € de budget annuel) ont des formalités simplifiées, sur seulement 2 points : dispense de tenir une comptabilité en partie double (une comptabilité simplifiée suffit), et possibilité de remplacer les AG par des consultations écrites. C’est tout ce qui est simplifié ! L’ensemble des autres obligations reste identique.
- est-ce vraiment intéressant de créer cette copropriété pour gratter quelques subventions, alors que cela vous crée des obligations durables, dont certaines sont coûteuses en argent (compte bancaire séparé, assurance) et/ou en temps (AG, comptabilité, comptes annuels, le boulot de syndic bénévole, etc) ?
- il est tentant d’économiser sur les obligations légales incombant à une copropriété, pour faire des économies de temps et d’argent. Argument "c’est juste pour ma mère et moi, donc si ça nous suffit, il n’y aura personne pour y trouver à redire". Problème : quand vous voudrez céder des lots (et on finit toujours par céder des lots ; soit on vend, soit on fait donation, soit on décède et quelqu’un hérite), cette copropriété gérée en mode brouillon, ça fera désordre. Avoir des compte-rendus d’AG et des comptes annuels, depuis la création de la copropriété, ça contribue à donner une image de bonne gestion, donc ça contribue à ce que l’acquéreur ait une bonne impression et ait envie d’acquérir. C’est aussi lui faciliter les choses pour qu’il puisse reprendre cette bonne gestion après son acquisition.

A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle et si vous vous sentez une âme de syndic bénévole.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2023 10h16)


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#10 27/11/2023 14h54

Membre (2019)
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Merci pour toutes vos précisions et avantages/inconvénients.

J’entend l’argument sur les contraintes mais la mécanique d’aides actuelle a un biais trés favorable aux copropriétés. Je vais y réfléchir.

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