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#1 04/09/2023 16h08

Membre (2014)
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Bonjour,

Je dois aider un proche dans le cadre d’une succession où il y a plusieurs biens immobiliers atypiques (une maison nécessitant de gros travaux qui ne peut intéresser qu’un investisseur prêt à faire de gros travaux (disons 80K€ + 200K€ de travaux); un immeuble de rapport sans locataires et avec des travaux (disons 220K€ + 40K€ de travaux) et des dettes mais sans aucune liquidité à l’actif.

Les dettes et les droits de successions devraient être couverts par les ventes immobilières si il n’y a pas de problème d’éxécution sur les ventes.

A défaut de renoncer à la succession il faut vendre les biens en moins de 6 mois pour pouvoir avoir les liquidités pour payer les droits de succession et les dettes sauf à aller vers d’autres solutions moins plaisantes (apports extérieurs, prêt auprès du fisc, ..)

Avez-vous des idées sur la meilleure façon de vendre ce type de bien rapidement tout en limitant la décote liée à cette rapidité d’exécution ?

y-a-t-il un canal particulier pour toucher les marchands de biens ou les investisseurs dans un secteur, étant donné que les biens en question ne peuvent probablement intéresser que des pros ou semi-pros ? y-a-t-il un annuaire pour ce genre de personnes ?

y-a-t-il des formes de ventes préférées pour ce type de profils ? des sites internet à connaître pour y mentionner les biens ?

Le notaire n’a pas vraiment fait la pub de immo-interactif que j’avais repéré mais a mentionné le concept de iBuying. Je ne sais pas trop quoi en penser car j’ai l’impression qu’ils font des valorisations "vente rapide" (décote de 15-20%) et ajoutent encore par dessus 10% de frais.

Mots-clés : décote, rapidité, succession

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#2 04/09/2023 16h16

Membre (2012)
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Vous pouvez aussi demander le paiement fractionné des droits de mutation, puis le dénoncer lorsque les liquidités sont réunies.

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#3 04/09/2023 16h32

Membre (2015)
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Première solution : la possibilité de paiement différé des droits de succession, jusqu’à 3 ans si plus de la la moitié de la succession est composé de biens illiquides et notamment des immeubles.

Sur la possibilité de vente : notez que les prix des travaux ont grimpé, et que la possibilité d’emprunter est très incertaine (aussi bien chez les particuliers que chez les professionnels tels que promoteurs et marchands de biens !). Cela fait que la vente, et le prix de vente effectif de tels biens, est très problématique actuellement. Donc quand vous dites que le résultat de la succession devrait être positif (une fois les droits de succession, intérêts et dettes payées), j’espère que vous avez une très grosse marge de sécurité. Par exemple, si, d’après vos calculs, elle ressort positive de seulement 50 k€, eh bien je pense qu’elle pourrait bien finir par ressortir négative.

EDIT: le bien particulièrement risqué est celui-ci : 80K€ + 200K€ de travaux
Si ce bien, une fois rénové, vaut 280 k€, et que les travaux valent toujours 200 k€, alors, oui, le bien vaut 80 k€.
Mais Si le bien rénové vaut désormais 240 k€ à cause de la baisse du marché et de la hausse des taux, et que les travaux valent désormais 230 k€ à cause de l’inflation, alors le bien vaut théoriquement 10 k€. Une telle situation veut surtout dire qu’il est invendable, car les acquéreurs prendront peur les uns après les autres lorsqu’ils verront les devis.

Pour ce qui est de vendre vite : il faut bien comprendre que, à partir d’une offre d’achat, qui a l’air bien sous tout rapport, on peut avoir une vente qui capote 9 ou 10 mois plus tard (car, avec tout les délais qui s’additionnent, il faut parfois presque un an avant que l’échec de l’acquéreur à obtenir son emprunt soit enfin officialisé, et le compromis cassé). Par exemple offre en mai, compromis qui finit de tourner en eau de boudin en janvier de l’année suivante.

Même si l’acquéreur n’a officiellement pas le droit de se dédire : s’il ne peut pas payer, ça ne sert à rien d’essayer de le forcer à acheter ! Donc, ça capote quand même.

Je répète : cette mésaventure peut arriver avec un acquéreur aussi bien particulier que professionnel (marchand de biens ou promoteur) !

La seule solution d’être certain que la vente se fasse, c’est que l’acquéreur puisse payer cash, mais des gens capables d’acheter cash de tels biens avec de tels montants, c’est rare. Et puis, entre se vanter de pouvoir payer cash, et vraiment payer cash, il y a une nuance ; il va être difficile de vérifier que les dires de l’acquéreur sur sa capacité à payer. De plus, vu que ces acheteurs sont rares, ils peuvent se permettre de demander une grosse décote. Et enfin, même s’il peut payer cash, il peut aussi se dédire pour une autre raison ("je viens de découvrir tel défaut sur le bien, donc il n’y a plus d’accord sur la chose et le prix, le compromis est cassé").

Je ne connais pas de dispositif permettant de vendre rapidement et à coup sûr. Même avec une vente judiciaire sur licitation, où il n’y a pas de dédite possible pour défaut sur le bien ou pour non obtention de prêt, vous avez trois problèmes : 1) c’est long (le temps de monter le dossier et d’obtenir une date de vente) 2) il existe le cas de la "folle enchère" : lorsque l’acquéreur ne peut pas payer, le bien est remis en vente, ce qui génère de nouveaux longs délais. 3) si vous voulez être sûr de vendre, il faut mettre une mise à prix basse ; il est alors possible que ça parte à très bas prix (s’il y a un seul enchérisseur ; c’est très rare mais quand ça arrive c’est typiquement sur des biens "compliqués" comme ceux que vous avez à vendre).

La meilleure solution me semble encore de vendre via un très bon agent immobilier (ça existe). Il connaît les acquéreurs de son secteur, y compris les professionnels tels que promoteurs et marchands de biens, et il est capable de vérifier leur sérieux et leur solvabilité.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2023 23h56)


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#4 04/09/2023 16h41

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Si les biens transmis le sont en pleine propriété, vous pouvez fractionner les droits en 6 paiements sur 3 ans avec un taux d’intérêt en 2023 de 1.7% annuel pour toute la durée du fractionnement.

Si c’est de la nue-propriété, c’est 6 mois après le remembrement mais toujours avec intérêts.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#5 04/09/2023 17h38

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Merci pour vos réponses.

La situation est rendue aussi compliquée par le fait que tant qu’on a pas accepté la succession, on a pas le droit vendre les biens sauf à impliquer une acceptation pure et simple tacite.

et si on accepte (même à concurrence de l’actif net) on a plus le droit de renoncer par la suite si la situation devient compliquée.

Donc effectivement je suis d’accord que la marge de sécurité entre l’actif brut immobilier et les liquidités nécessaires pour payer droits + dettes doit être suffisamment importante ; le tout dans un marché qui a tendance à ralentir ces derniers mois.

Et en plus il vaut mieux avoir un plan clair pour le paiement des droits au cas où un rouage se casse pendant l’exécution des ventes..

Dernière modification par tikou (04/09/2023 17h48)

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#6 04/09/2023 19h49

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vous parlez de dettes : si celles ci s’accompagnent d’une inscription hypothécaire sur les biens que vous voulez vendre, cela peut être long à obtenir - le déclenchement de la garantie emprunteur par l’assureur + la main levée par la banque ensuite - pour pouvoir enfin réaliser la vente.

Je conseille moi aussi de fractionner le paiement de l’impot, le taux légal est en général favorable.

Pour éviter des délais et des indemnités de retard si certains heritiers ne manifestement pas clairement et formellement leurs intentions, je suggère aussi la sommation d’opter. C’est à lancer 4 mois après le décès et l’heritier ciblé a 2 mois pour répondre ou alors est considéré comme acceptant la succession à défaut de réponse dans les temps.
Le document est simple et peu cher à faire rédiger par un avocat puis délivrance par huissier.


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