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#1 21/07/2023 16h16

Membre (2023)
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Bonjour à tous,

Je vous présente mon premier projet sérieux d’investissement (j’ai signé mon compromis hier).
J’ai voulu commencé petit car mon budget est limité et réduire la marge d’erreur. Je compte faire un emprunt de 56200 euros avec 10000 d’apport.

C’est un bien studio (car pas de réelle chambre, 1 seule fenêtre dans l’appartement) de 45m² situé rue de la république à St Chamond (42).
Prix achat FAI: 32 000 euros
Frais de Notaire 4200 euros
Montant des travaux maximal pour conserver une certaine rentabilité: 30 000 euros.
Loyer max espérés: 500euros HT

Je souhaite faire du LMNP au régime réel bien entendu avec embauche d’un comptable.

Plusieurs difficultés: il y a une grosse copropriété de 19 lots. Sur les derniers PV d’AG nous avons une injonction de la mairie à faire faire la façade de mon bâtiment (qui se trouve en zone bâtiment de France). La façade n’est pas en mauvais état mais l’injonction court pour tout ces bâtiments là. Les copropriétaires rejettent donc tous l’injonction sauf la ville elle-même qui a un local commercial et fait partie de cette Copropriété. Je crains que cela me complique au moment de la revente…qu’en pensez-vous?

Deuxième difficulté: Pour rester rentable je dois minimiser mes travaux à hauteur de 30000 max. Malheureusement j’ai des devis entre 34 et 38 000 euros. Je pense faire en partie mes travaux moi-même…mais je débute dans ce domaine et je n’ai aucune compétence. Personne ne peux m’aider je suis autodidacte pure. Je pense pouvoir faire sans trop de difficultés la peinture, la démolition de mur, dépose de radiateur et carrelage de salle de bain, ancienne cuisine, peut être les sols…

Est-ce qu’il y en a qui ont été dans la même situation que moi? Quelles astuces me conseillez-vous et pensez-vous que ce projet est viable de votre point de vue expérimenté?

Je remercie tous ceux qui prendrons le temps de me répondre,
Bonne journée!

Dernière modification par Neruda42 (21/07/2023 16h42)

Mots-clés : immobilier, rentabilité, travaux

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#2 21/07/2023 17h24

Membre (2020)
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Bonsoir,

Sans même regarder le montage financier, une seule fenêtre pour 45m², cela fait peu de clarté ; qu’avez-vous ressenti à ce sujet lors de la visite?

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#3 21/07/2023 22h51

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Bonsoir
je ne pige pas moi non plus
Les autres façades du studio sont aveugles ?
Vous pourriez poster des photos ?
merci


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 21/07/2023 23h58

Membre (2020)
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Bonjour,

Quels sont les tantièmes de l’appartement ?
Et le montant des charges ( ascenseur ou pas) ?
A quel étage est il situé sur combien d’étages ?

Est ce un genre de semi duplex ( mezzanine faisant office de chambre et une seule grande fenetre  avec grande hauteur?

La renovation de façade serait  partiellement à votre charge ( au prorata), ce qui est probablement la raison de la vente de l’ancien propriétaire.

A vue d’oeil, La rentabilité pourrait être "normale" si le cout des travaux est contenu à 15k€.


On considère le chef d'entreprise comme un homme à abattre, ou une vache à traire. Peu voient en lui le cheval qui tire le char.  Winston CHURCHILL

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[+3]    #5 22/07/2023 08h11

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Le Ba-a-ba de l’immobilier :

La première chose qu’on apprend, c’est qu’il y a trois critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Or, la rue de la république fait partie du quartier le moins coté de Saint-Chamond si j’en crois meilleurs agents : https://www.meilleursagents.com/prix-im … 134993170/

Seconde chose qu’on apprend : il y a les défauts qui se corrigent, et les autres. Une seule fenêtre pour 45m², c’est un défaut qui ne se corrige pas (sauf à faire une ouverture supplémentaire ce qui est compliqué, coûteux, et parfois juste impossible).

Donc, déjà votre bien ne passe pas les deux premiers filtres. Il n’aurait même pas dû retenir votre attention.

Surtout que Saint-Chamond n’est pas Paris. Dans un marché détendu, un bien qui a des défauts devra baisser son loyer pour attirer le locataire.

Saint-Chamond, au niveau dynamisme économique, c’est quand même une ville où un supermarché ferme après seulement 8 mois, car il réalisait seulement 30 % du chiffre d’affaires prévisionnelle.

Le Progrès a écrit :

Seulement huit mois après son ouverture à Hall in One à Saint-Chamond, Intermarché annonce sa fermeture, le 20 juillet [2019]. Au grand désespoir de son directeur, Florent Mees.

Chaque mois, il perdait plus de 100 000 euros de résultat. « Plus d’un million d’euros en à peine huit mois d’exploitation. » Une telle déroute, le dirigeant ne l’imaginait pas. « C’était impensable au vu des études de marché. Réaliser à peine 30 % du chiffre d’affaires prévisionnels, c’est une énorme claque. »

Sur les travaux : vous achetez d’abord, vous vous demandez seulement ensuite comment vous allez faire les travaux ?

Faire les travaux soi-même :
1) C’est possible, en théorie. Désormais, tout est expliqué sur youtube. Mais un débutant total va mettre 10 à 20 fois plus de temps qu’un pro, va faire des erreurs, et n’aura jamais le même résultat. Cela dit, c’est formateur.
2) il faut du matériel, qui coûte et que vous ne rentabiliserez pas, contrairement à un pro ou à un amateur qui travaille régulièrement. Il faut aussi le stocker enter deux chantiers. Une bonne règle à retenir : n’acheter que ce dont on a absolument besoin ; ne jamais acheter "ce qui peut servir un jour".
3) c’est dangereux. Vos doigts sont nécessaires à l’exercice de votre métier ! Et quand je dis ça, je ne fais pas une figure de style : tous les jours, il y a des bricoleurs amateurs qui perdent un doigt, ou plusieurs. Un article déjà ancien mais qui a le mérite d’être clair : https://www.leparisien.fr/societe/sante … 663096.php
4) Les pros n’aiment pas beaucoup qu’on intervienne en parallèle d’eux. Il faut bien délimiter ce que vous faites vous, et ce que vous confiez à des pros.

Evidemment, une solution pour abaisser le coût, c’est le travail au black. A Saint-Chamond, vous trouverez sans problème des candidats. Vous ne savez pas quand ça commence, pas quand ça finit, vous n’avez aucune garantie sur les travaux réalisés, et évidemment c’est une fraude, donc je vous le décommande.

Franchement, c’était une erreur de signer un compromis pour un bien avec de tels défauts, et avec des travaux importants sans savoir comment vous alliez les faire rentrer dans votre enveloppe budgétaire. Ensuite vous débarquez sur le forum et vous nous dites "c’est signé, qu’en pensez-vous". Vous connaissiez le forum dès avant, non ? Pourquoi n’avez vous pas posté votre cas AVANT de signer ?

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2023 08h20)


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#6 22/07/2023 08h43

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ESTJ

Complètement d’accord avec le développement précédent : un cas d’école presque de choix à proscrire.

Pour une note humoristique, si vous en faites ensuite un gîte, essayez de trouver une appellation commerciale qui évoque Alain Prost dont c’est le fief de la famille.

Début des 80, on pouvait trouver chez eux les R5 Alpine Turbo de la grande époque Renault F1 avec aussi Rene Arnoux en visite avant leur fâcherie.

Depuis, il ne s’est pas passé grand chose de positif la bas à ma connaissance.

Bon courage


Profiter de ne rien foutre….

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#7 22/07/2023 09h18

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Bonjour à tous,

Effectivement je comprends que vous soyez étonnés que je poste seulement après signature du compromis sur ce site. Cela pour deux raisons:
-la premiere je ne connaissais pas l’existence de ce super forum je l’ai connu par vdv
-la deuxième avec de tels petits prix de vente tout va vite. Je me suis toujours fait griller a l’achat pas des investisseurs payant cash…et ça malgré ma rapidité à visiter et à faire mes offres….ça fait deux ans que je cherche à st Etienne et alentours.
Un off-market à 27k dans un bâtiment en pierre avec un certain cachet me semble être une affaire.
Les prix de l’immobilier à st chamond ne sont pas élevés, la rue de la république est dans l’hyper centre et dynamique avec commerce et marchés  à deux pas. Seul inconvénient le stationnement limité a proximité directe.

J’utilise Lybox pour mes recherches et avec des travaux à 30k, sur 20 ans je  conserve du cashflow et un prix de vente après tout les travaux dans les prix moyen du marché. Que pensez vous de cette extension ?

Côte part:173/10000
Montant des charges 20 euros/mois.
Pas de fond de travaux.
Pas d’ascenseur.
1er etage sur 3 étages la copropriété est composée de plusieurs bâtiments. Il est de plein pied sans mezzanine. Je suis sur cour donc un peu en retrait de l’agitation de la rue piétonne.
Pour avoir discuté avec les voisins de la copropriété aucun ne compte voter la restauration de la façade car ce n’est pas nécessaire. Et avec le service d’urbanisme de la ville que j’ai contacté idem et ils n’obligent jamais ce genre de chose.

Pour la lumière, c’est très embêtant effectivement. Je réfléchissais a des solution d’eclairage de peinture très claires et de miroir pour créer de la luminosité.

Durant les formations et échanges avec d’autres investisseurs à Lyon on m’a beaucoup rabâché que le bien parfait n’existe pas et j’ai aussi essayer d’avancer sans avoir constamment le besoin de validation. 

Je vais réfléchir encore durant mon délai de rétractation. C’est fait pour justement.
Je vous mets des photos dès que possible.

Ps: j’ai envoyé deux photos du bien sur l’avis de valeur locatif car là je n’ai que ça sous la main et je ne suis pas a la  maison.

Dernière modification par Neruda42 (23/07/2023 03h32)

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#8 22/07/2023 13h41

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Bonjour,

Pour un débutant en travaux, la difficulté de réalisation des travaux est supérieure à la difficulté du reste de l’opération immobilière. Si vous prenez des artisans trouvés dans les Pages Jaunes, sachez que vous jouez à la roulette.

Par ailleurs, avant de signer le compromis de vente, vous ne connaissiez pas ce forum. Aujourd’hui ce n’est plus le cas, vous avez dorénavant la possibilité de demander conseil à des membres du forum qui ont l’habitude de ce type d’investissement. Il pourrait donc être avantageux pour vous d’exercer votre faculté de rétractation puis d’effectuer un investissement locatif qui obtient des avis positifs ici.

Enfin, voici une sélection de livres pour les autodidactes souhaitant se former à l’investissement immobilier locatif.

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[+1]    #9 22/07/2023 15h12

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Je réagis sur le point suivant :

Neruda42 a écrit :

la deuxième avec de tels petits prix de vente tout va vite. Je me suis toujours fait griller a l’achat pas des investisseurs payant cash…et ça malgré ma rapidité à visiter et à faire mes offres….ça fait deux ans que je cherche à st Etienne et alentours.

Non seulement il est inévitable de se faire concurrencer par des acheteurs en cash sur des petits prix (ne serait-ce que parce qu’obtenir un crédit prend du temps, l’achat cash est beaucoup simple sur 27000€, sans compter évidemment la préférence des vendeurs pour le cash) mais ce phénomène prend une énorme ampleur depuis quelques mois et va s’accentuer.

Vous faîtes un crédit avec un taux à 4%, l’acheteur cash lui est à 0%. Le rendement n’est plus du tout le même.

L’idéal étant d’acheter un bien pas cher en cash + faire un éco-PTZ pour les travaux. Voir cette file : https://www.investisseurs-heureux.fr/t30229

Très peu d’investisseurs se sont lancés dans cette brèche astucieuse (130 seulement en date d’avril 2023) : https://www.capital.fr/immobilier/renov … ov-1466556

La raison est simple :

Capital a écrit :

"Dans le contexte actuel tendu, les banques ont autre chose à faire que de perdre du temps avec des prêts à taux zéro. Elles ne le refusent pas forcément quand on leur demande, mais elles n’en font pas la promo non plus. Il faut dire que mettre en place un tel prêt leur coûte, de fait, du temps et des frais de gestion"


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#10 22/07/2023 16h03

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Sur l’argument "hypercentre et dynamique" : tant mieux, mais ce qui compte vraiment, c’est sa valeur, exprimée en prix et en loyer, et aussi son évolution prévisible. Le centre-ville de Saint-Chamond, Rive-de-Gier ou Saint-Etienne, ça ne vaut plus grande chose.

Sur le fait qu’un prix à 27000 € hors frais d’agence, c’est une affaire : non, si c’est à rénover entièrement et qu’on ne sait pas faire des travaux à prix mini. Vous êtes à un prix de revient de 34 + 4 + 34 = 72 k€ (au bas mot, ça risque d’être plutôt 80 k€). Or, on trouve ça pour le même prix : même surface mais T2 et déjà rénové : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 743529.htm

Dans les prix où l’immobilier a une valeur faible, si on ne sait pas faire les travaux, il vaut mieux acheter déjà rénové. Même s’il faudra alors se méfier des rénovations "cache-misère".

Je serais curieux de connaître les formations à l’immobilier que vous avez suivies. Dans la mesure où ça n’a pas grand chose à voir avec l’étude cas, je vous suggère de poster la réponse dans votre file de présentation (avec l’avantage que c’est aussi plus discret : les présentations ne sont pas accessibles aux forumeurs non inscrits et pas indexées par les moteurs de recherche).

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2023 16h16)


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#11 22/07/2023 18h53

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Vous devriez réfléchir à la problématique des travaux.
On se trompe très souvent sur le temps nécessaire et vous risquez d’avoir des délais à rallonge.
Trop de gens abreuvés d’émissions télé fantasment la facilité avec laquelle les choses se font et encore plus leur capacité à sortir une qualité correcte. Vous devruiez regarder les gros plans rares sur les travaux réalisés dans déco ou miaison à vendre : bavures, coulures, fonds mal préparés, beau de loin mais moche et du bricolage. 9a donne des idées déco mais sûrement pas une méthodologie pour bosser proprement.

On oublie aussi les incontournables galères -notamment lorsqu’on est seul et sans équipement adapté- que sont l’approvisionnement du chantier, l’enlèvement des gravats et autres éléments à retirer.

En guise d’apprentissage mieux vaut se lancer dans un bien qui n’a besoin que d’un simple rafraîchissement, sauf à avoir des équipes de pros sûres tant en terme de qualité de travail que de maîtrise de leurs devis.
Je serai d’avis que vous renonciez et considériez avec attention les conseils de Bernard2k.

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[+1]    #12 25/07/2023 00h43

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C’est un investissement qui se tient pour moi et qui me semble très bien pour un 1er investissement.

Pas d’ascenseur, charges de copro faibles mais attention  il faut obligatoirement verser des  "provisions" pour futurs éventuels  gros travaux en copropriété cf loi Alur )

Le risque de perte sur l’investissement me parait faible. Même si les travaux étaient faits à moitié et qu’une revente serait décidée  en cours de route (abandon de projet) , la revente serait surement équivalente au prix d’achat + frais de notaire  + cout travaux à la condition que l’enveloppe soit contenue dans les 15k et non 30k.
Il ne s’agit pas d’avoir un appartement au "top". Si faire 10k à 15k de travaux en moins nécessite de louer 20 à 30 € en moins mensuellement, il vaut mieux opter pour cette voie à mon avis pour minimiser les risques.
Il faut faire une rénovation économe budgétairement et donc avec de l’huile de coude personnelle sur la plupart des postes. Ne prendre qu’un ou des artisans que sur le STRICT nécessaire ( 3 devis et demander conseil à l’agent immo qui ont souvent un fichier de "bons prestas" à recommander ) et pour bien, acheter les matériaux soit même ( = economie de 20% )

L’inconvénient de la fenêtre unique ne me semble pas rédhibitoire.
Moins de fenetres/ ouvertures , c’est aussi moins de perte de chaleur en hiver et plus ombragé en été ( argument aux futurs locataires) et effectivement si on attend les biens parfaits, pas chers et  disponibles, on la le temps de chercher….

La rentabilité dépendra de la minimisation des couts de rénovation.

Pour info, en métamoteur de recherche, il existe aussi Moteur’Immo - Moteur de recherche d’annonces immobilières en France
.


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#13 25/07/2023 06h38

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la revente serait surement équivalente au prix d’achat + frais de notaire  + cout travaux à la condition que l’enveloppe soit contenue dans les 15k et non 30k.

Evidemment avec 15 k€ de rénovation, ça devient plus rentable. Mais Neruda42 ne sait déjà pas comment faire descendre des devis qui sont actuellement entre 34 et 38 k€, à 30 k€, alors à 15 k€…

15 k€ c’est 333 €/m². On ne sait pas ce qu’il y a à faire comme travaux, mais si c’est une rénovation complète comme laissé entendre, pour descendre à 330 €/m², il ne faut quasiment aucun artisan sur le chantier ; il faut tout faire soi-même.

Comment transformer une débutante absolue qui n’a aucune compétence en bricolage, et qui de plus n’a personne pour l’aider dit-elle, en artisan tous corps d’état… J’ai dit ce que j’en pensais : en théorie, c’est possible, etc.

Sur le coût de faire les travaux soi-même, c’est pas cher si on les subventionne avec l’argent du ménage, c’est à dire qu’on oublie de reporter chaque déplacement et chaque dépense (auquel cas, on s’étonne quand même un peu à la fin du mois que l’argent ait fondu si vite ce mois-ci). Mais quand on fait des notes de frais envers son activité LMNP pour chaque déplacement effectué en voiture (dès 1 km !) et qu’on n’oublie pas non plus de faire une facture à chaque achat (même le plus petit), là on se rend compte que ça finit par faire des sommes.

Ne pas oublier non plus que ça fait plusieurs années que les gens investissent à tout va dans l’immobilier. On est donc en concurrence avec des biens parfaitement rénovés. A Saint-Chamond, les profils qui sont prêt à louer un bien qui est rénové seulement "cheap", en échange de quelques dizaines d’euros moins cher de loyer, ça va être des profils peu qualitatifs. Il faudra se fader la gestion locative qui va avec.

Dernière modification par Bernard2K (25/07/2023 06h42)


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#14 25/07/2023 06h58

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Bonjour,

333 € le m2 c’est faisable.

J’ai fait refaire mon appartement de 80 m2 cet hiver, :
- dépose de l’ancien chauffage au gaz
- installation d’une clim réversible double split
- renovation complète  salle de bains, toilettes et cuisine
- électricité refaite entièrement
- abattage d’une cloison
- pose parquet flottant salon, couloir et les 3 chambres.
- peintures murs et plafonds.
’ peinture du balcon

Coût au m2: 387 €.
Tout fait par des entrepreneurs, aucun travail par moi-même

Si je fais la synthèse des devis, ça allait de 350 à 500 € le m2.

Mafo

Dernière modification par mafo (25/07/2023 07h04)

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#15 25/07/2023 07h48

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Déjà c’est très remarquable de rénover 80 m² pour 31000 €. Ce n’est pas donné à tout le monde.

Ensuite, les devis pour 40 m² ne sont pas la moitié de ceux pour 80 m² (et pour 20 m², ce n’est pas non plus un quart de ceux de 80 m²). Notamment parce que 1) les artisans ont un coût minimal de mise en place et de fin de chantier 2) la plupart des appartements de 80 m² ont autant de pièces d’eau qu’un de 40 m² (une salle d’eau ou de bains, un WC, et une cuisine), or celles-ci sont coûteuses. Vous n’avez pas 2 salles d’eau, 2 WC et 2 cuisines, n’est-ce pas ?

Dernière modification par Bernard2K (25/07/2023 08h40)


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#16 25/07/2023 08h37

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Je crois qu’il vaut mieux ne pas inciter un débutant à se lancer dans des compromis qualitatifs sur les travaux.

Sans détails et surtout à la lecture de l’approche d’une débutante qui n’a à priori ni les contacts nécessaires, ni les bras ni la compétence technique, on finit par accumuler beaucoup de croix dans les cases de la colonne "faiblesses" du projet. Je rejoins l’avis général de Bernard2K.

Il fut un temps où je me rêvais en couleurs : j’imaginais les chantiers fastoches, le bonheur couteau à enduire à la main ou rouleau de peinture perché sur un escabeau, appartement fini en une semaine : impossible !
La réalité est que pour faire du beau, propre et bien, il faut démarrer petit pour ne pas voir les mois s’écouler et se retrouver financièrement étranglé.
Une fois que l’on a un minimum de lucidité sur ses vraies capacités (lucidité que pas mal d’artisans n’ont d’ailleurs pas…) et la pénibilité (cette dernière notion étant très personnelle) , on s’attaque à plus gros ou on délègue, ou on change de stratégie en cherchant du facile et immédiatement louable : ça existe.

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[+3]    #17 25/07/2023 21h51

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J’ai finalement rompu le compromis devant tant de réticence de la part d’investisseurs chevronnés.
Je vous fais confiance entièrement car je sais que ce peojets comporte des faiblesses mais c’est mega frustrant et des heures de travail qui tombent en miettes.

En revanche qu’on se le dise pour avoir déjà eu des devis pour dautres projets (et celui là j’en ai fait faire 3). 386 du m2 c’est impossible…ou alors je veux votre secret.
En tout cas pour des maitres d’oeuvres qui sont un peu plus cher j’en ai bien conscience cela rajoute 2000euros de gestion de chantier, on est à 700 à 800 euros du mètre pour de la renovation lourde je trouvais ça competitif déjà même si c’est insuffisant d’où le fait que je souhaitais faire moi-même.
Qu’avez vous comme travaux pour 300 euros du m?
Est ce matières comprises?

On est sur un dpe f, avec la menuiserie,  la porte, l’électricité,  la plomberie et tout a refaire du sol au plafond avec l’installation d’une vmc et d’un système de demi cloison type verrière ou claire voie. Je ne dis pas que 15k c’est impossible mais jen doute fortement…
Apres le coût des travaux peut m’importe du moment que ca rentre dans mon budget ce qui n’était pas vraiment le cas mais à peu de choses prêt et jaurais aimé des astuces plutôt que des jugements.

Mon but est de faire de la defiscalisation en regime reel du coup un appartement neuf cest pas ce que je vise. Moins de travaux serait plus simple je suis d’accord. Mais il en faut.

En formation jai lu le bouquin de Daniel Vu, fait des conference, suivi vdv, Yann Darwin, un peu les gentlemans investisseurs, la formation longue et éprouvante  mais intéressante d’easy mobilier.

Puis je suis allée sur le terrain et me suis confrontée à ma réalité: à savoir, un monde de requins où les agents mentent sur le coût des travaux, ou ils faut littéralement les harceler car trop de concurrence, des appartement vendu par telephone sans visite, où certaines offres acceptées capotent car il y a des dessous de table en cash, ou jarrive pour 1 appart car petit budget et il y a deja une offre pour tout l’immeuble en face… bref c’est épuisant lol
Je maudit toute les pubs que jai tout les jours qui me ventent des gens pauvre devenu riche en 2 ans avec des achats sans apport pour des gens au chomage…la grosse blague.

Si vous avez des formations en recommandations je vous écoute.

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[+1]    #18 25/07/2023 23h06

Membre (2020)
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Neruda42 a écrit :

Mon but est de faire de la defiscalisation en regime reel du coup un appartement neuf cest pas ce que je vise. Moins de travaux serait plus simple je suis d’accord. Mais il en faut.

Je suis un peu surpris, c’est la première fois que vous parlez de défiscalisation. Si c’est un élément important pour calculer la rentabilité de l’opération, vous devriez fournir plus de détails à ce sujet. Vous pouvez indiquer certains éléments dans votre présentation, si vous ne souhaitez pas que ces informations soient indexées par les moteurs de recherche. Par exemple, votre taux marginal d’imposition sur le revenu est une information utile.

Neruda42 a écrit :

Si vous avez des formations en recommandations je vous écoute.

J’avais mentionné précédemment les livres d’autoformation à l’investissement immobilier locatif qui sont recommandés par l’InvestisseurHeureux. Philippe dit que le livre intitulé L’investissement immobilier locatif intelligent est "sans doute le meilleur ouvrage jamais écrit sur le sujet".

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#19 25/07/2023 23h42

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Mon but est de ne pas payer d’impôt et de revendre dès lors que ce sera le cas.
J’ai parlé du type d’exploitation que je souhaitais faire dans mon premier message et de ma volonté de prendre une comptable pour déduire un maximum de choses… J’aimerais qu’une fois acheté, cet appartement ne me coute rien et puisse se revendre facilement.

Je cherche des biens en nom propres avec travaux dans le but de faire du LMNP de préférence longue durée, de standing avec une revente facile. Je ne souhaite pas faire du patrimonial. Juste un moyen à long terme de grossir mon patrimoine sans impacter de trop ma vie et mon pouvoir d’achat.

Je ne saurais pas faire les calculs exacts du nombres d’années d’exonération mais je sais que les travaux devraient me laisser tranquille un bon moment.
Ma tranche marginal d’imposition n’est pas énorme je suis à 11%.
Honnêtement, la fiscalité c’est pas domaine de prédilection je dois bien avouer…mais mes recherches m’ont conduite aux conclusions ci-dessus.

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#20 26/07/2023 07h42

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Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

Apres le coût des travaux peut m’importe du moment que ca rentre dans mon budget ce qui n’était pas vraiment le cas mais à peu de choses prêt et jaurais aimé des astuces plutôt que des jugements.

Bonjour,
Je ne suis pas certain que vous ayez lu des jugements mais des conseils et avis.
Il n’y a pas d’astuce en matière de travaux à part chez les marchands de rêve.

Peut-être devriez-vous revoir vos convictions sur ce qui vous apparaît comme "la solution" et explorer d’autres pistes. De mon point de vue, gros travaux ne va ni avec maîtrise budgétaire ni avec "sans impacter de trop ma vie".

Avez-vous exploré la piste d’un appartement ne nécessitant qu’un rafraîchissement, loué en nu avec le dispositif de conventionnement loc’abordable ?

Je vous recommande la lecture des livres de Julien Delagrandanne : on ne vous y vendra pas du rêve et ça vous aidera à explorer l’ensemble des possibles.

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#21 26/07/2023 07h55

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Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

Mon but est de faire de la defiscalisation en regime reel du coup un appartement neuf cest pas ce que je vise. Moins de travaux serait plus simple je suis d’accord. Mais il en faut.

C’est faux. En première approche, un appartement de 30 k€ avec 30 k€ de travaux s’amortit pareil qu’un appartement à 50 k€ et 10 k€ de travaux, qui s’amortit pareil qu’un appartement de 60 k€ sans travaux.

Après, il est vrai que certaines personnes amortissent les travaux sur une durée plus courte, donc ça fait un montant  d’amortissement plus élevé, chaque année (mais ça dure moins longtemps). Pourtant, en bonne comptabilité, des travaux qui viennent remplacer un composant devraient s’amortir sur la même durée que le composant qu’ils remplacent. Si l’on refait à neuf l’électricité, et qu’on considère que l’électricité s’amortit sur 25 ans, il faut amortir ces travaux sur 25 ans ; tout comme, dans l’hypothèse d’un appartement sans travaux, on aurait considéré qu’une part du prix d’achat correspondait au composant électricité qu’on aurait amorti sur 25 ans.

Je ne saurais pas faire les calculs exacts du nombres d’années d’exonération mais je sais que les travaux devraient me laisser tranquille un bon moment.
(…)
Honnêtement, la fiscalité c’est pas domaine de prédilection je dois bien avouer…mais mes recherches m’ont conduite aux conclusions ci-dessus.

C’est bien le problème. Votre compréhension incomplète du mécanisme de l’amortissement vous a conduit à sacraliser les travaux, sans raison.
Ce n’est pas une question d’"exonération", ce n’est pas non plus une question de fiscalité, c’est seulement une question de comptabilité : s’il y a suffisamment de montant à amortir, les revenus moins les charges moins les amortissements = zéro, donc pas de fiscalité. C’est juste de la compta, et c’est la même compta pour tout le monde (qu’on soit maçon ou boucher ou LMNP). Votre patron (vétérinaire) est probablement imposé en BNC au réel. S’il achète de nouveaux équipements à 100 k€ qu’il amortit sur 10 ans, il va pouvoir déduire 10 k€ d’amortissement par an. C’est pareil.

Par ailleurs, attention à un effet pervers : plus c’est cher, plus on amortit, moins il y a de fiscalité à payer. A force de vouloir défiscaliser, on risque d’accepter de payer trop cher (soit l’appartement, soit les travaux), puisque payer cher, cela produit des amortissements donc de la "défiscalisation". Pour ne pas payer d’impôt : achetez un bien immobilier très cher et sans travaux (en VEFA par exemple) et louez-le meublé, vous ne paierez pas d’impôts pendant très longtemps. Et n’oubliez pas non plus de démissionner de votre emploi pour supprimer vos revenus salariés, vous paierez encore moins de fiscalité. (c’est un raisonnement par l’absurde, faut-il le préciser). Attention à la recherche de la défiscalisation, qui conduit souvent à des raisonnements erronés et contreproductifs.

Je vous conseille de prendre le temps de creuser le mécanisme des amortissements jusqu’à avoir bien compris comment cela fonctionne.

Dernière modification par Bernard2K (26/07/2023 08h17)


Les vacances sont finies, au travail !

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Favoris 1   [+1]    #22 26/07/2023 16h34

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L’étude de cas étant tombée à l’eau, je me permets de poster lie lien : Studio 1 pièce 45 m².

Quelques conseils si vous persistez à vouloir faire de l’investissement locatif :
- Vous avez un petit budget, 60k pour certains investisseurs c’est une paille, il est donc probable que vous perdiez des opportunités car vous êtes face à des acheteurs qui payent comptant ou achètent en volume.

Il va donc falloir être plus malin que les autres, aller là où les autres ne vont pas et être réactif. Un investisseur chevronné ne fait pas venir d’artisans pour un appartement de 45m², il sait en fin de visite ou en fin de journée estimer les travaux nécessaires et faire une offre en conséquence, pas 5 jours après lorsque un artisan à trouvé un peu de temps pour l’accompagner.
Pour savoir faire ça, il faut détricoter les annonces, faire des visites, apprendre la technique du bâtiment (voir cet excellent livre), apprendre à faire des travaux, se faire un réseau d’agents.

- En regardant les annonces sur LBC, on voit que le prix au m² de la ville est faible, de l’ordre de 1500€ en première approximation.
Vous visez des biens à rénover. Pour que l’équation fonctionne, il faut que : prix d’achat au m2 à rénover + coût de rénovation au m²< prix m² en bon état. Votre marge de manœuvre est donc faible, il vous faut trouver des biens à 950/1000€ pour arriver au même résultat avec les complications qui vont avec les travaux (temps, risque, stress), donc pour faire une bonne affaire, il faut être aux alentours des 700-800€ / m². Ce prix s’entend valeur finale, pas celui auquel vous achetez, voir ci-dessous.

Avec ce 45m2 à 32k€ (711€/m²), ça semblait pas mal sur le papier, sauf que… :
Certains postes sont invariants ou peu variables entre un 40 et un 80m²: ballon d’eau chaude, salle de bain, cuisine etc. comme indiqué par Bernard2K. C’est pourquoi avec vos 30k€ c’est injouable vue la quantité de travaux à faire.
Les solutions consistent à réaliser une partie des travaux soi-même et/ou à créer de la valeur (sans parler de la négociation à l’achat évidemment) car une bonne affaire, sauf cas exceptionnel ça n’existe pas, c’est à vous de la fabriquer :
- augmenter la surface habitable : achat de combles, de partie communes…
- réagencer : transformer un studio en T1/T2, changer la disposition des pièces…
- trouver un bien avec des problèmes qui peuvent être résolus : jardin mal entretenu, déco pourrie mais bâti sain qui rebute les débutants, bien peu lumineux (création de fenêtre/velux, verrière)…

Les problématiques de ce bien sont à mon sens :
- Coût de travaux trop élevés par rapport à un bien en bon état
- Présence d’un seul ouvrant mal positionné
=> est-il possible d’ouvrir l’espace à côté de la porte où se trouve le placard afin d’avoir une autre source lumineuse ? Même si c’était le cas, la faible valeur des biens dans le secteur ne rendrait pas l’opération rentable mais c’est ce genre de question qu’il faut se poser.

Neruda42 a écrit :

Mon but est de ne pas payer d’impôt et de revendre dès lors que ce sera le cas.
J’ai parlé du type d’exploitation que je souhaitais faire dans mon premier message et de ma volonté de prendre une comptable pour déduire un maximum de choses… J’aimerais qu’une fois acheté, cet appartement ne me coute rien et puisse se revendre facilement.

Calculez (via un simulateur ça sera plus simple) les flux de trésorerie avec une revente après 7/8 ans, durée après laquelle les impôts commencent généralement à arriver, ça risque de ne pas être folichon.
Le bien vous coûtera forcément  : travaux de rénovation, vacance locative/locataire qui ne paye pas, augmentation probable de la taxe foncière, des charges etc.
Se revendre facilement : tout se vend, ça dépend simplement du prix.

Voici le genre de bien qui peut être intéressant, même si hors budget pour vous : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 060233.htm
- 2 entrées indépendantes, il a l’air isolé et l’intérieur fait très peur,. Visiblement acheté par un marchand qui a su bien le négocier vu l’état pourri.
- Le coût de rénovation peut être important mais avec deux logements la rentabilité de l’opération est forcément beaucoup plus élevée.

Xavier.

Dernière modification par lechatquiroucoule (26/07/2023 18h10)

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[+1]    #23 29/07/2023 15h20

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ESFP

Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

J’ai finalement rompu le compromis devant tant de réticence de la part d’investisseurs chevronnés.

Bonjour,

A la lecture des différents éléments apportés par les contributeurs, je comprends que vous ayiez pris peur.

Pour autant -c’est plus pour la suite que je dis ça, si vous cherchez systématiquement l’approbation des autres, il y aura toujours un souci et vous n’achèterez rien.

Bien acheter c’est connaître son emplacement, vous avez fait vos recherches et habitez probablement dans la Loire, si la rue passante de Saint-Chamond a coché toutes vos cases alors ce n’est pas un avis divergent X ou Y qui doit vous faire sauter un compromis ! Ayez des convictions ! 😉

De manière générale, je vois de nombreux dogmes dans l’investissement immobilier, et le moins que l’on puisse dire c’est que les membres qui font le plus de bruit ici sont très conservateurs. Ca veut dire que peu importe l’investissement et l’étude de cas proposée, il y aura toujours plus de raison de ne pas l’acheter que de l’acheter. Ca ne veut pas dire que c’est une bonne ni une mauvaise chose, ça remet l’église au milieu du village, mais vous devez l’avoir en tête pour faire les bons choix.

J’ai posté tout comme vous mon premier investissement locatif après compromis, et tout comme vous il y a très peu de personnes sur le forum ou dans mon entourage qui ont validé l’investissement compte tenu de l’emplacement.
Les principales raisons, du  classique : "ça craint, y a que des kebabs à côté, c’est une zone populaire, c’est la zone la moins chère du centre-ville donc pas côté"…. Bah oui mais bon quand on veut faire de la rentabilité c’est vers ces zone qu’on s’oriente… Renta et pour autant je suis à +10k de PVL par rapport à mon coût de revient 😇

Aujourd’hui c’est un bien que je loue 590 HC avec la hausse des loyers, pour un crédit fixe de 400.

Dernière modification par Rodin (29/07/2023 15h36)

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[+3]    #24 31/07/2023 09h32

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Rodin, le 29/07/2023 a écrit :

Ayez des convictions !

Je trouve qu’il vaut mieux avoir des analyses rationnelles et des décisions rationnelles. Les convictions, c’est pour la morale et la religion, pas pour l’investissement.

De manière générale, je vois de nombreux dogmes dans l’investissement immobilier

Vous encouragez les "convictions" mais vous regrettez qu’il y ait des "dogmes". Ce n’est pas logique. Ce sont les personne avec des "convictions" qui entretiennent les dogmes. Les personnes rationnelles, elles, remettent tout le temps en question leurs connaissances. Actuellement, le marché immobilier est dans une période où il faut beaucoup de remise en question et beaucoup d’humilité.

et le moins que l’on puisse dire c’est que les membres qui font le plus de bruit ici sont très conservateurs.

C’est très élégant de dire que les membres qui contribuent le plus font du "bruit". Les forumeurs m’auraient attribué 3000 points de réputation parce qu’ils aiment le "bruit" ?

pour autant je suis à +10k de PVL par rapport à mon coût de revient 😇

N’importe quoi. Actuellement, personne ne peut affirmer qu’il a tant de plus-value latente. Dans un marché où les aquéreurs se font très rares, où les compromis sont souvent rompus pour non obtention de prêt, et où, par conséquence, les rares acquéreurs solvables se permettent des négociations extrêmement agressives, personne ne peut dire à combien il pourrait vendre, tant que l’acte authentique n’est pas signé. Actuellement, la plus-value, elle est comme le chat de Schrödinger : on ignore son état tant qu’on n’a pas ouvert la boîte… c’est à dire tant qu’on n’a pas vendu, acte authentique en main.

Il faut avoir beaucoup de vantardise et être très ignorant de la réalité actuelle du marché immobilier pour affirmer avoir tant de % de plus-value latente. Vous pouvez être content de votre investissement pour son rendement et parce que tout se passe bien, mais vous ne pouvez pas être content de votre investissement pour une plus-value latente, car elle est juste impossible à évaluer.

Suite à votre message, j’ai relu l’étude de cas en question. Range19, je crois, vous disait "attention au biais de confirmation". Soit il avait raison, et vous êtes encore une fois en plein biais de confirmation, soit c’est encore une de ces personnes conservatrices qui font du bruit pour rien… wink


Les vacances sont finies, au travail !

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#25 31/07/2023 10h39

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Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

J’ai finalement rompu le compromis devant tant de réticence de la part d’investisseurs chevronnés.
Je vous fais confiance entièrement car je sais que ce peojets comporte des faiblesses mais c’est mega frustrant et des heures de travail qui tombent en miettes.

Puis je suis allée sur le terrain et me suis confrontée à ma réalité: à savoir, un monde de requins où les agents mentent sur le coût des travaux, ou ils faut littéralement les harceler car trop de concurrence, des appartement vendu par telephone sans visite, où certaines offres acceptées capotent car il y a des dessous de table en cash, ou jarrive pour 1 appart car petit budget et il y a deja une offre pour tout l’immeuble en face… bref c’est épuisant lol
Je maudit toute les pubs que jai tout les jours qui me ventent des gens pauvre devenu riche en 2 ans avec des achats sans apport pour des gens au chomage…la grosse blague.

Si vous avez des formations en recommandations je vous écoute.

Je vous comprends.
J’ai fait le même constat, début 2023, ici

’ai l’impression que le nombre de néo investisseur explose. Même sur ce forum, on lit dans les rares études de cas publiées -là aussi j’ai l’impression d’en voir bien peu par rapport à mon entrée dans le forum en 2016, et beaucoup pour des changements de régime fiscal - des néo investisseurs prêt à accepter un cash flow fort négatif, même avec un apport conséquent.
Et que dire de ceux qui se contentent de comparer mensualité du crédit et loyer ? Et font fi des autres postes de dépenses.

Je ne sais pas bien pourquoi ils se lancent dans cette aventure, avec des rentabilités aussi faible. Surement par méconnaissance des charges qui vont arriver. Par amour de la pierre ? Pour avoir quelque chose de tangible ? Pour la valeur transmission aux enfants ? Via des formations qui vendent du rêve, promettent de l’argent facile sans effort ?

Je propose systématiquement des offres sans conditions suspensives de prêt. Pour le premier bien dont je parlais, l’intégralité des offres l’ont été sans conditions suspensives, m’a indiqué le vendeur.
Quand j’ai dit que je ne mettais aucune condition, elle m’a dit " oui, en achat cash, comme tous les autres de toute façon".

Je ne sais pas si ces biens reviendront décôtés sur le marché. Au tout du moins, dans un futur proche.

mais déjà en 2016 j’évoquais la difficulté de se placer, ici

Pour l’habitation, très compliqué. Réussir à avoir le vendeur ( offre retirée car trop d’acheteur potentiel, et augmentation du prix de 12 000€ !), réussir à avoir l’agent immobilier ( visite en 4eme position, mon offre était la 3eme, donc attendre une double annulation pour espérer pouvoir acheter). Très compliqué.
Augmenter le budget? la banque ne me suivra pas.
Mettre de l’apport? Nous déménageons bientot pour un nouveau projet professionnel de mon compagnon.
Et enfin, la semaine dernière, après avoir appelé (très ) fréquemment l’agent immobilier, lui avoir dis que j’étais sérieuse, financable, vraiment interessée, et que j’avais posé une offre (en 3eme position) suite à une visite avec un de ces collègues, j’ai pu visiter une petite studette. Je suis en attente du chiffrage pour les travaux à venir.

Bilan de ces 6 mois: beaucoup de recherche, beaucoup de temps perdu, d’appels inutiles, de propriétaires qui ne savent pas s’ils veulent vendre, qui veulent tester le marché, d’agents qui plannifient 10 visites sur un bien, et repartent avec autant d’offre d’achat.

Je n’ai pas trouvé de solution miracle, ni de site avec des supers biens en vente à prix convenables.
J’ai juste un peu plus d’expérience dans les visites, et à force d’en faire, de temps en temps, sur une ça fonctionne, et j’en deviens propriétaire.

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