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[+2]    #1 16/07/2023 15h45

Membre (2021)
Réputation :   21  

Bonjour, premier message depuis le changement de nom du site.
Je me permets de vous partager mon expérience récente. J’en ai parlé à plusieurs reprises sur mon podcast, mais le format fait que beaucoup des personnes vous écoutent, mais il est moins évident de dialoguer avec elles.

Je termine ma phase de test consistant à louer ponctuellement ma résidence principale sur Airbnb/Booking en mon absence et parfois une partie de cette dernière lorsque je suis présent.

Il s’agit de l’essence même du concept d’Airbnb, mais il semble peu exploité.

Je vous partage donc mon retour.
Pour me présenter rapidement j’’habite en Europe dans une ville chère, dans un appartement, j’ai une vingtaine de biens en France, mais seulement 2 locations courtes durées (LCD) exploitées en passant par une conciergerie. Je me suis limité à 2 appartements, car j’y vois beaucoup de contraintes en étant à distance.
Je voyage environ 3 mois par an et je fais souvent des aller-retour de courte durée en France pour m’occuper de mon parc immobilier notamment.

Les avantages de louer sa résidence principale.
- réglementation plus souple jusqu’à 120 jours et peu de réglementation si c’est uniquement une partie de cette dernière (c’est variable en fonction des pays et des communes bien entendu),
- la possibilité de rencontrer des personnes de divers endroits dans le monde qui vous payent qui plus est smile
- vous connaissez parfaitement les lieux, les restaurants, les supermarchés, les attractions (même si certains voyageurs peuvent vous en faire découvrir des nouvelles).
- avoir un appartement quasiment toujours parfaitement rangé et nettoyé grâce à la délégation du ménage
- des notes bien meilleures bien souvent que sur des locations full LCD, les personnes vous rencontrent, vous pouvez laisser des petites attentions.
- les voyageurs ont un appartement entièrement fonctionnel (même si on fait au mieux dans les logements uniquement destinés à la location courte durée, il y a forcément plus de commodités dans un appartement habité.
- et bien entendu des revenus complémentaires importants. J’ai lancé la mise en location fin avril 2023 pour une période allant jusqu’en juillet, et à cette date, j’ai eu plus de 5 000€ de réservations/voyages. Je considère un peu ces revenus comme du "pur cash flow", car de toute façon les dépenses liées à sa résidence principale seront payées. Alors que je fais de l’immobilier depuis 10 ans, et que tous mes appartements s’autofinancent au minimum, j’ai l’impression pour la première fois de découvrir le vrai argent de l’immobilier. Pour les autres biens, l’enrichissement se fait principalement via le remboursement et la plus-value éventuelle, là, votre compte augmente vraiment à vu d’oeil. En outre, j’ai acheté pour plus d’un million d’euros d’immobilier l’an dernier et il était temps pour moi de temporiser un peu. Cela permet d’avoir un revenu supplémentaire sans acheter plus et qui sait? Peut-être que les banques en tiendront compte lors de mes futurs achats pour calculer mon endettement.

Côté inconvénients.
- Le principal c’est le temps, même si vous déléguez le ménage, il faut mettre en place la location au départ (photo, annonce, guide du voyageur, acheté le linge, éventuellement quelques accessoires) et écrire aux voyageurs, comme ce n’est qu’un appartement c’est gérable, mais ce n’est pas transparent.
-si vous louez une partie de votre résidence principale, cela peut vous gêner d’avoir quelqu’un chez vous. En général, je vois les voyageurs moins d’une minute par jour. Ils profitent de leurs venues pour sortir, on ne lève pas à la même heure, etc. Je vois également que lorsque j’ai des voyageurs, j’ai plus tendance à m’autodiscipliner à soit aller courir, soit sortir voir des amis (sortie payée par le voyageur) ou travailler plus tard ou plus tôt le matin. C’est plutôt bénéfique pour moi sur l’image globale.

Voilà donc mon retour sur cette expérience que je vais donc poursuivre. J’ai eu plusieurs invités sur le podcast depuis que j’ai commencé cette expérience qui ont partagé la leur, notamment 2 familles avec enfants. C’est donc possible pour beaucoup de personnes.

Hâte de voir vos retours/tips.

Dernière modification par byebyepatron (16/07/2023 15h46)

Mots-clés : airbnb, cash flow, podcast, résidence principale, voyageurs


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[+1]    #2 16/07/2023 17h04

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INTJ

Bonjour,

Très bonne idée de post.

Je me suis moi-même penché sur la question récemment, étant donné le potentiel locatif élevé de ma RP et le fait que je migre sous des cieux plus cléments pendant l’hiver. Je partage avec vous le résultat de mes recherches :

- Pour éviter d’avoir à gérer à distance le ménage, ainsi que les entrées et sorties, j’avais prévu de recourir à une conciergerie AirBNB. J’ai passé une demi-heure au téléphone avec le responsable d’une conciergerie locale, agréée par la plateforme et bien notée. En échange d’une commission (30% de mémoire, tout compris), ils se chargent de tout et fournissent le linge de maison. Compte tenu du prix de la nuitée plutôt élevé au Luxembourg, le revenu potentiel est intéressant malgré la commission d’agence.

- Comme je louerai les mois d’hiver et que nous sommes dans une région froide, la note de chauffage va sensiblement augmenter. Difficile de contrôler la consommation du locataire, j’ai vu sur d’autres forums que certains rivalisent d’imagination pour "contrer" les parades des propriétaires : par exemple, lorsque le thermostat est dans un boîtier sous clé et réglé à 21 degrés, s’ils estiment qu’il fait trop froid, ils mettent un glaçon sur le boîtier plutôt que de mettre un pull. Idem, ils ont tendance à laisser le chauffage allumé toute la journée et pendant la nuit pour que le logement soit toujours à température agréable. Vu l’instabilité du prix des matières premières, la note peut vite être salée après un hiver rigoureux et un marché un peu tendu.

- Pour l’électricité, il y a un peu plus de contrôle possible à distance, les principaux fournisseurs d’énergie permettant d’accéder à un tableau de consommation en direct, ce qui permettrait en théorie d’avorter la création d’une mine de Bitcoin dans notre foyer.

- La capacité de couchage a son importance, selon l’agent. Un deux-pièces doit pouvoir accueillir 4 personnes, un trois-pièces, 6 personnes, etc. Il faut donc remplacer le joli canapé en cuir par un convertible pas très haut de gamme. Difficile de ne pas s’émotionner à imaginer une telle concentration d’étrangers chez soi.

- Concernant le mobilier, pour optimiser selon l’agent, il faut du "beau et pas cher" : Ikea pour les meubles et les magasins de type Action pour la déco. Deux options donc : s’astreindre à vivre entouré de mobilier en MDF et de quincaillerie "Made in China" 9 mois par an, ou risquer la rayure profonde sur la bibliothèque "Nuage".

- Idem pour l’électroménager, la vaisselle et les équipements de la maison. Il faudra soit acheter un deuxième set de tout, soit accepter la casse ou les dégâts qui sont prévisibles. L’inamovible est toujours à risque : comment ne pas rager à chaque fois que je verrai cette grosse rayure sur ma plaque à induction, ou ces traces de Spontex sur ma robinetterie de douche ? Dans tous les cas, il faudra prévoir un rafraîchissement des peintures plus souvent, et je vous vois venir, inutile de penser à étaler de la "Suprême Matte" sur un intissé fragile pour sublimer les angles, il faudra penser résistant et lavable : un bon vieux blanc brillant de réfectoire.

- Il faudra également accepter un "semi-déménagement" 2 fois par an : vider la cuisine, la réserve, le bureau, les armoires, les meubles, et faire l’inverse au retour des vacances, avec la fatigue du voyage et les mauvaises surprises quant à l’état de l’appartement.

-  Au niveau du voisinage, je ne vois que de potentiels problèmes dans le cas d’une copropriété. Il faudra déjà vérifier dans le règlement de copropriété si les locations à la nuitée sont admises. Ensuite, si le locataire devait ne pas respecter les nombreuses règles (parties communes, tri des déchets, nuisances sonores), l’agence s’en chargerait probablement le temps de la location, mais les réclamations finiront toujours par ressurgir sur le propriétaire. J’ai toujours entretenu des relations cordiales avec mon voisinage, mais j’imagine le poids que doit représenter un conflit entre voisins.

- Au cas où ce ne serait pas dissuasif, n’oublions pas le percepteur qui prélèvera sa part, je ne connais pas les potentielles exonérations en France, mais ici, c’est à ajouter aux revenus et taxé au taux marginal, dont la tranche la plus haute s’élève ici à 42% auxquels il faut rajouter les fonds pour l’emploi. Violent !

Vous l’aurez compris, je suis arrivé à la conclusion que le schéma de la location de sa propre RP n’est adapté que lorsqu’on est prêt à considérer sa RP comme au mieux une résidence secondaire, au pire un appart-hôtel. On y laisse le strict minimum, on aménage une annexe pour stocker ses effets personnels, et on l’équipe "petit budget gros effet". J’ai décidé de m’épargner ce mode de vie. Je pense toutefois que ce système peut être intéressant pour des appartements locatifs dans les agglomérations où la demande élevée.

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#3 17/07/2023 09h36

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Sans oublier la surprise quand vous découvrirez votre chambre, votre cuisine ou votre salle à manger utilisée comme décor pour la dernière vidéo Youporn à 3 millions de vues…

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#4 17/07/2023 17h29

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Pour ma part, j’ai expérimenté la chose dans mes 2 locations précédentes, à Paris et Lyon, pendant 5 ans et lors de la totalité de mes week-end et vacances à l’extérieur. Jamais aucune dégradation, des gens respectueux des lieux, une somme pour moi conséquente qui m’a permis de payer en moyenne 50 à 75% de mon loyer. Cela m’obligeait aussi à une certaine régularité pour faire le ménage. Il n’y a eu que des avantages.

Je m’apprête à faire la même chose avec ma résidence principe une fois les travaux d’agrandissements terminés pour la louer en totalité pendant la saison estivale. Le rapport affectif sera probablement différent entre un logement que vous louez et celui que vous possédez mais je pense avoir la psychologie "Airbnb" suffisamment ancrée en moi pour ne pas être submergé par les éléments négatifs qui seront moindres en comparaison de l’avantage de pouvoir payer la quasi totalité de mon crédit annuel avec 60-90 jours de location. Il faut évidemment pouvoir évacuer les lieux pendant la période, ce qui n’est pas un problème pour moi (travail à Paris actuellement, voyage pendant l’été à l’avenir).

Chaque situation personnelle est différente mais la location de la RP peut être une vraie chance. Reste à voir ce que donner la réforme du statut LMNP si elle a lieu.

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#5 17/07/2023 20h02

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L’histoire du décor franchement c’est un peu prendre le cas extrême pour faire peur. Il y a aussi les dégradations due aux fêtards venus par dizaines. Cela représente un cas pour un million de locations ?
Une chose qui m’avait incité à louer ma RP aux débuts était la peur des cambrioleurs, ce que vous perdez d’une côté en confiant votre bien à des inconnus, vous le retrouvez en ayant un bien occupé la plupart du temps et de manière différente, les cambrioleurs iront à côté.

Globalement il y a peu de mauvaises surprises, les cautions permettent de sécuriser un minimum et la clientèle est majoritairement respectueuse, cela dépend aussi des régions et des biens proposés, je remarque qu’avec une décoration quelque peu "vintage", pour ne pas dire démodée, la clientèle s’en ressent et c’est une bonne chose !


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#6 17/07/2023 20h17

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A ceux qui louent fréquemment leur résidence principale, comment éviter qu’elle se retrouve tôt ou tard infestée par des punaises de lit?
S’en débarrasser peut ensuite prendre des mois, car il faut parfois deux ou trois désinfections.

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#7 17/07/2023 21h04

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Peut-être avec une housse de matelas hermétique combinée à un lavage de la litterie à 60 °C après chaque locataire (oreillers inclus) ?

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#8 17/07/2023 21h26

Banni
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Les punaises de lit ne vont pas se limiter au seul matelas. Si le visiteur pose une valise infestée sur une commode par exemple pendant son séjour d’une semaine, les punaises vont se retrouver dans la commode puis essaimer dans tout le logement …

Les combattre peut se révéler parfois mission impossible, dans le cas d’un logement disposant de beaucoup de meubles, linge, et recoins difficilement accessibles où les punaises se réfugieront pendant les campagnes de désinfection.

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#9 18/07/2023 10h41

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J’aimerai bien faire cela par exemple mais en etant sur place: cet ete les enfants ne sont pas la et je travaille. J’ai donc 2 grandes chambres de 20m2 que je pourrais louer 6 semaines. Mais comment faire avec toute la deco, les biblos….
Je ne me vois pas deplacer tout ce qui a de la valeur dans ma chambre ou fermer le salon aux visiteurs?
De plus comment securiser certaines pieces? mettre une serrure "serieuse" pour le bureau et la chambre du proprietaire (voir le salon en mon absence)?
Nous avons de l’art des tableaux des scultures du mobilier signe et ou design comment etre sur que rien n’est degrade ou ne disparait?
Ou pouvez vous ne donner acces qu’a la chambre la salle de bains et la cuisine? (serrure sur toutes les autres portes?)


Parrainage :  BitPanda

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#10 18/07/2023 12h16

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Je pense que la base consiste simplement à mentionner toutes les informations dans l’annonce et à le rappeler dans un message une fois la réservation effectuée par un voyageur.
Rien ne vous empêche donc d’indiquer qu’il s’agit de la chambre de votre enfant et que certaines de ses affaires s’y trouvent. La plupart des personnes qui louent une partie de ma RP ne font vraiment que passer. Pour les papiers importants, il est possible d’acheter un meuble qui ferme à clé ou une malle si vous n’avez pas d’autres solutions.
C’est toujours une histoire de coût/bénéfice. Votre enfant va peut-être faire un job d’été qui va lui rapporter 1000€ par mois alors que s’il rangeait sa chambre, peut-être qu’elle rapporterait au moins autant.

On m’a déjà demandé si la cuisine était accessible car il semblerait que des hôtes interdisent l’accès. Vous pouvez faire cela également.

Le gros avantage que j’ai c’est que toutes les pièces ferment à clé chez moi et que dès le départ j’ai en quelque sorte pensé l’appartement pour cet usage (il n’y a rien de très cher chez moi, à part l’appartement en lui même wink.

Il n’y a pas de situation standard ou idéale bien entendu. C’est toujours mettre en parallèle, qu’est ce qu’on est prêt à faire pour obtenir une augmentation de 1000€/1500€ par mois dans son métier vs la mise en location d’une partie de sa RP. 

Content de voir que certains n’ont pas eu de dégradations.
Si vous louez une partie de votre RP et que vous êtes présent, je pense que le risque de dégradation ou vol est très limité.

Enfin je pense qu’une façon de garder la "motivation" consiste à se payer des expériences ou objet un peu hors du commun ou qu’on n’a pas l’habitude de faire avec une partie des revenus.


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