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#1 10/07/2023 13h22

Membre (2021)
Réputation :   2  

Projet immeuble de rapport avec travaux dans le 57 en SCI IS

- SCI IS.
Associé 1 : 25 ans, TMI 11
Associé 2 : 55 ans, TMI 30
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyen, (ayant 3 appartements en LMNP, j’ai quelque connaissance dans ce domaine, bien que je délègue à mon EC)
- Fiscales : Correct
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mon associé (mon père) est très bon dans ce domaine
- Temps disponible : les soirs après le travail + les WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 4F2
- Année de construction : 1925
- Étage : 3 étages + caves
- Déjà occupé ? Inhabité ?: inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? -> monopropriété
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? -> électrique, individuel
- Espaces verts dans la copropriété ? -> 1 cour arrière
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? -> individuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) -> mono propriété
- Concierge  ? Non
- Décoration : vieillotte actuellement

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville -> dans le 57, proche de la frontière Luxembourgeoise
- Centre-ville, périphérie-> à 5 min à pied du centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? -> Centrale nucléaire Cattenom + Luxembourg à 30 min

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 181k +80k travaux + environ 15k frais de notaire = 276k au total
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : estimation de valeur locative faite par 2 agences = 600€ HC environ

- Travaux immédiats : 80k budgétisé (SDB, cuisine, fenêtre…) tous les travaux ont été budgétiser avec mon artisan, j’ai les devis à l’instant T.

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Ravalement de façade prévu à moyen terme. La toiture est en bon état

- Taxe foncière hors TEOM : 1700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : environ 600€ l’an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
600*12=2400 loyers mensuels *12= 28 800
181k+80k+15k+ 20k (meubles, 5k/ appartements) = 296k

28 800/296 000=9.7% brut

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 26k
- Type de crédit : amortissable, sur 20 ans avec 1 an de différé 
- Taux du crédit avec assurance : 4.35% l’an
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte, comptable : 840€ TTC l’année
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 35k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? -> Aucun sur ce projet

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : SCI IS

CASH FLOW

Sur un an : 28800 – 20400(mensualité crédit travaux inclus + assurances emprunteur)- 1700€ TF – 600€ PNO – 840€ (comptable)= 5260€ ( qui serviront aux petites réparations + vacances locatives)
En sachant que j’ai déjà 3 biens en meublés dans ce secteur, en 3 ans je n’ai pas encore eu de vacances locatives.
Pour ma part, j’appréhende un peu les travaux mais mon associé (père) a déjà tout prévu et programmé.
De plus, j’envisage de tester la LCD sur 1 des quatre logements car il y a une demande sur le secteur. Cependant, mes calculs ont bien été effectués en partant sur de la location meublé longue durée.

Concernant le coût de création de la SCI: mon notaire se charge de la création gratuitement. (c’est le notaire de famille et nous travaillons souvent avec lui, je le connais également en dehors du cadre du travail).
Je vous tiendrais informé de l’avancée du projet au fil du temps.

Merci de m’avoir lu.
Bon investissement à tous !

Dernière modification par Johanrams57310 (10/07/2023 15h45)

Mots-clés : idr, immobilier, sci is

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#2 10/07/2023 16h20

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Bonjour,

quelques remarques :
- vous avez oublié de déduire de votre cashflow la CRL.
- vous pouvez sans doute ajouter 10 % au budget travaux pour "dépassements et imprévus". Ne pas oublier une certaine tendance à l’inflation.
- avez-vous envisagé une future revente à la découpe ? Il faut bien réfléchir sur les réseaux, les parties communes, etc. de façon à pouvoir en faire une future copropriété ; généralement, c’est ce qui maximise le prix à la revente.
- il manque une approche comptable IS, c’est à dire en prenant en compte les amortissements, de façon à prévoir s’il y aura de l’IS et au bout de combien de temps.
- Dans cette approche comptable IS, il faut inclure la perspective long terme incluant une hypothèse de revente (par exemple au bout de 20 ans), pour bien faire apparaître l’impôt sur la PV qui, s’agissant de l’IS, se calcule sur "prix de revente - prix d’achat - amortissements déjà déduits". Plus le temps passe, plus la PV se rapproche de la totalité du prix de revente (hors terrain). Ca permet de vérifier : 1) la trésorerie accumulée sur la durée permettra effectivement de payer l’impôt sur la PV 2) le bilan total sur la durée est positif et est équivalent à un rendement de tant par an. En effet, si tout le gain durant la détention est annulé par l’impôt sur la PV, on a travaillé pour rien. wink

A part ça, ça semble un bon projet.


Les vacances sont finies, au travail !

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