Harden [17] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec travaux)

Bonjour,

après un projet qui n’a pas abouti faute de financement sur la même ville (étude de cas postée ici en avril 2018), j’ai maintenant des vues sur un immeuble de rapport de 3 appartements que j’envisage de passer en 4 appartements. L’ensemble immobilier est composé de cet immeuble de 200m2 avec une grange attenante (gros potentiel mais que je compte exploiter dans un second temps).
Le tout est situé dans une ville moyenne de 5K habitants dans le 17.

VOTRE PROFIL

Militaire, 22 ans. En concubinage, 1 enfant.
Revenus : 2k net mensuel
TMI : 14%
Crédit en cours : 715 euros / mois (Pinel avec CF-, loyer : 300 euros)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / Fiscales : Faibles mais je compte prendre un EC pour me suivre sur mes projets
- Artisanales : Correctes sur le second oeuvre (peinture, sols, déco)
- Sociales : Moyennes
- Temps disponible : Peu, juste les week-ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 3 appartements, 200 m2
- Année de construction : Malgré plusieurs visites je n’ai pas pensé à demander
- 2 Étages, luminosité correcte, pas d’ascenseur
- Inhabité depuis environ 5 ans
- Chauffage individuel
- Compteurs commun d’eau avec sous-compteur, compteur individuel pour l’électricité
- Décoration : Va être refait avec la réno

LOCALISATION DU BIEN

En centre ville d’une ville de 5000 habitants en charente-maritime, à 20 min de la mer et 20 min d’une ville de 75 000 habitants.
La ville est considérée par certains comme une ville polluée par les PL qui passent par le centre ville. Ils travaillent actuellement sur le contournement de la ville pour les PL, ce qui à moyen terme peut je pense faire prendre de la valeur au bien. En effet, la ville se situe dans le marais poitevin (tourisme), l’aéroport de La Rochelle est en plein développement et la proximité de l’Ile de Ré attire énormément de touristes dans la région l’été.
Le bien est très bien situé en plein centre-ville, à 2 pas du marché, du canal, avec vue sur l’église. Parkings à proximité.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire :
En négociations, j’espère pouvoir en tirer 105K frais d’agence et de notaire inclus.
- Loyer envisagé :
T2 48 m2 : 450 euros
Studio 28 m2 + terrasse 30 m2 : 300 euros
T2 40 m2 : 400 euros
T4 65 m2 : 620 euros
Total : 1770 euros / mois (hypothèse basse pour les banques)
En réalité, je pense exploiter le studio en saisonnier et les loyers pratiqués dans cette ville sont supérieurs à 10 euros / m2.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats
J’ai budgetisé environ 100K de travaux répartis comme suit :
Menuiseries extérieures : 13K
Changement de tous les ouvrants (double vitrage) + volets.
Plaquiste : 25K
Plusieurs créations de SDB, des murs à isoler notamment.
Electricité : 36K
Toute l’électricité est à refaire pour chaque appartement + pose d’un compteur divisionnaire pour 2 appartement (car 3 compteurs déjà existants et création d’un 4ème appartement).
Dans ce devis est inclus le chauffage.
Plomberie : 30K
Idem tout à refaire, des SDB a créer. Tout est inclus à ce prix y compris les meubles de SDB, cabines de douche, nouveaux WC, ballons etc).

Voilà pour les devis actuels en l’état, je suis en négociations avec les artisans pour les abaisser au maximum. J’espère me rapprocher de ces tarifs en optimisant au mieux ces devis :
Menuiseries extérieures : 12K
Plaquiste : 22K
Electricité : 31,5K
Plomberie : 24K
Tout cela d’après mes calculs d’optimisation. J’attends le retour des artisans concernant cela.
Je m’occuperai sur le chantier des travaux de peinture et de pose des sols dans 2 des appartements.
En prenant une rallonge de 10K pour les imprévus et les cuisines, j’arrive à un devis total de 99,5K pour les travaux.
Je compte, à moyen terme, faire appel à un maçon pour repiquer toutes les pierres ce qui donnerait une belle plus value à la rénovation de l’immeuble (compter au moins 10K je pense).
Etant donné que la réno se fera appartement par appartement, j’ose espérer que ce dont je m’occupe sur le chantier ne fera pas prendre de retard sur la mise en location.
Ca fait une réno totale à 500 euros / m2, c’est bas mais je pense pouvoir le tenir en m’occupant de ce dont je suis capable de faire (peinture, sols et déco).

- Taxe foncière : 1K
- Assurance PNO : pas d’estimation précise mais j’ai pris 300 euros / an pour mes calculs
- Assurance GLI : non

- Rentabilité nette : 7,88% (Source Rendement Locatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Emprunt à 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Pas encore pris contact avec les banques
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution : Je n’ai quasiment pas d’épargne de précaution et ça pourrait poser problème pour les banques

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue, déficit foncier et bascule en LMNP quand la fiscalité l’exigera.

CASH FLOW

- 522 euros / mois la 2ème année (Source Rendement Locatif)

Voilà pour le projet global, j’ai néanmoins quelques questions concernant le déficit foncier. Pourrai-je déduire la totalité des travaux sachant qu’il y’a création d’un 4ème appartement ?
Il n’y a pas de création de compteur, juste des cloisons déplacées.
Concernant les banques, les points qui posaient problème sur mon précédent projet sont réglés (ils voulaient un retour sur mon premier appart qui était en construction à ce moment la).
Mes comptes sont propres, jamais en découvert mais je n’ai quasiment pas d’épargne de précaution car j’ai eu besoin ces derniers mois d’utiliser la totalité de ce que je gagnais (déménagement, frais voiture etc).
Le cashflow est largement positif, ma grosse interrogation étant ma capacité à tenir le budget travaux mais je travaille actuellement dessus.

Je compte demander un emprunt à 110% sur 25 ans avec un report de remboursement d’au moins 12 mois afin de me créer une trésorerie en cas de pépin et pour financer les travaux d’esthétique (maçon) bien qu’ils ne soient pas urgents.

A noter qu’à moyen terme j’aimerai passer par un architecte pour rénover la grange. Mettre un bon budget travaux, création de copropriété sur l’ensemble immobilier et revente avec plus value de la grange rénovée. Ca pourrait me permettre de rembourser une bonne partie du prêt sur l’immeuble ou bien de créer du cash pour un éventuel autre projet.

A long terme, pourquoi pas revente lot par lot mais on y est pas encore.

Merci pour vos retours !

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport