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[+2]    #1 21/06/2023 11h26

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ENFP

Blocks, blok, bricks, brik club, lapremiere brique… Depuis le lancement controversé  mais néanmoins médiatique de bricks en 2022 l’immobilier fractionné est devenu viral et il y a un véritable engouement sur ce type de placement.
Enfin, engouement pour les créateurs de sociétés qui se multiplient dans un contexte de baisse de l’immobilier et de baisses des rendements. Car il y à pléthore de startup qui se lancent mais les souscriptions ne sont pas toujours au rendez-vous  et elles trainent plus ou moins.

Il est étonnant de voir qu’avec des livrets règlementés aussi haut des solutions qui promettent un taux Brut entre 4,5 et 8 % aient autant de succès.
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Le principe est de faire financer via le système du crowdfunding des biens immobiliers et de reverser un revenu basé sur les loyers perçus, et éventuellement sur la revente. Le bien n’appartient pas officiellement au souscripteur. La société qui l’acquiert s’engage par différends moyens à reverser les bénéfices imputés de divers frais.
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Je sais que ces systèmes d’immo fractionné ont beaucoup de détracteurs sur le forum. Les reproches qui reviennent en général sont

-Une société créée avec 1000 ou 10000€ de capital seulement, pas de fonds derrière.

-Des frais aussi importants qu’en SCPI

-La possibilité de faire aussi bien en rendement avec des obligations d’entreprises matures

-Des entreprises non agrées par l’AMF, non régulées.

-Un système bancal non régulé de royalties au départ. (qui se transforme maintenant majoritairement en obligations)

-Des rendements qui ne sont pas aussi élevés que ce qui est promis à cause de la vacances locative.
-Le fait de n’être pas réellement propriétaire.

-Des promesses, des changements de frais fréquents, des modifications de contrats réguliers, des présentations douteuses et sous un jour uniquement avantageux par certains acteurs.
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Dans l’autre sens, les avantages et côtés positifs avancés peuvent être:

-Un accès facilité, en quelques clics, à un revenu supplémentaire et un placement adossé à quelque chose de tangible, de l’immobilier. Même si en réalité ce n’est pas le souscripteur qui est propriétaire.

-Un montant dérisoire à l’entrée (Entre 1 euro et 100 eur), versus des SCPI à 1500-2000 eur ou des obligations à 10000 ou 100000 euros.

-Une communauté autour des projets.

-Le choix de décider au cas par cas si le bien nous intéresse, au contraire d’une SCPI.

-Un rendement intéressant hypothétique lorsque les livrets règlementés sont complets. Ou l’anticipation d’un rendement futur plus important lorsque le taux du livret A baissera.

- Une possibilité de plus value à terme lors de la revente.

-Un systéme de marketplace pour la revente - l’achat des parts, ajoutant de la liquidité. (A l’heure ou j’écris ces lignes il me semble que tous les acteurs ont promis des marketplace mais que seul Bricks en à mis en place)

-Une imposition plus claire et à la flat tax lorsqu’il s’agit d’investissement en Obligations, alors qu’en SCPI il faut déclarer différemment la partie revenus étrangers, et qu’il s’agit de revenus fonciers.

J’aime la nouveauté, j’aime tester, et j’aime diversifier un peu. Je ne suis donc pas resté à l’écart de ce type de plateforme.

Je n’ai pas assez de recul pour pouvoir en tirer une conclusion. Mais voici une petite liste non exhaustive de ces sociétés.

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Classement par capital
Streal: 500.000€
Brik club:85.169€
Tantiem: 37.000€
Meute: 37.000€
Opcap: 37.000€
Wally: 37.000€
Atoa: 30.000€
Fraktion: 25.000€
Bricks: 1189€
Fragment: 1000€
Blocshare: 1000€
Block.immo: 1000€
-------------------

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---Agréments---
------------------


PSFP:
Bricks

REGAFI comme agent prestataire de services
Blocshare

Rien à part dépôt d’un prospectus auprès de l’amf pour chaque obligation émise.
Tous les autres (avec petit plus de carte pro agent immobilier pour fondateurs de tantiem et

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                   LES PLATEFORMES
                   ---------------------

Bricks.co

On ne la présente plus, une discussion lui est dédiéeici . En majorité négative.

Il faut dire qu’ils ont grandi d’un coup, fait beaucoup de pub, agrégé une forte communauté, fait des "coups" avec des personnalités dans leur actionnariat, et dans le même temps subit les foudres de l’Amf, promis d’obtenir des agréments  qu’ils n’ont finalement pas obtenu en temps et en heure, changé plusieurs fois leurs conditions…

On peut leur reconnaître d’avoir une antériorité  (2021) et un bon nombre de  projets financés, largement supérieur aux autres (Une 50 aine )

L’achat de part se faisait au départ sous la forme d’un contrat de revenus futurs, puis suite aux récriminations de l’AMF ils ont décidé de passer sur un système d’obligations.

Alors qu’ils étaient contraint de mettre en pause les projets à financer pendant plusieurs mois en attendant une conformité de l’AMF, plusieurs acteurs faisaient leur apparition, certains avec déjà un agrément. Leur demande d’agrément PSFP à été déposée en novembre 2022 (Edit: obtenu en juillet 2023)

La localisation des biens financés est réparti sur toute la France et au Portugal. C’est la seule plateforme à sortir de France.

Ils ont procédé à une levée de fonds de plusieurs millions auprès des particuliers à leur lancement.

Concernant le rendement, certains biens sont conformes aux prévisions, d’autres sont une catastrophe en terme de loyers collectés (soit pas loués, soit des nids à impayés).

Deux biens acquis précédemment en royalties sont dèja en cours de revente. Des rumeurs bruissent  que bricks pourrait décider de revendre tous les immeubles acquis sous cette forme pour en finir avec la règlementation des royalties.

capital social de 1000€
Part à 10€ (avec exceptions sur les 2-3 premiers biens entre 40 et 60€)
Règlementaire: PSFP obtenu
Frais: 10% à l’acquisition - 10% à la revente
       1,20€ de frais de retraits ont été mis en place après deux retraits gratuits dans l’année.
Mode de détention: Royalties pour anciens biens encore disponibles sur la marketplace, obligations à taux fixe lorsqu’ils reprendront la commercialisation.

         A ce propos, ils ont encore réussi à faire un truc pas simple en faisant un revenu fixe mais aussi
         un bonus de détention à la revente, qui peut être fixe ou variable, des obligations qui portent
         jouissance d’intérêts après 4 mois.
    Une marketplace avec des frais de 3% imputés à l’acheteur.
Paiement par CB ou virement.
Rendement non garanti, devrait changer avec le nouveau système d’obligation à taux fixe.

Pour idée, j’ai un rendement sur PRU de 1,53% sur les 6 premiers de l’année 2023.(certains biens sont à zero, d’autres ont déjà rapporté 3,11% OU 2,26%)

Brik club
EDIT nov 2023: arrêt des biens depuis début 2023.
société par actions simplifiée au capital social de 85.169,00 €
Fondateur: Richard Winckels
part à 100€
règlementaire: agréé REGAFI pour ce qui sert d’intermédiaire de paiement. membre de F2PR (Fédération des plateformes de partage de revenus). Aucun agrément AMF ou PSFP.
Frais: 10% à l’acquisition et 10% à la revente. le revenu étant fixe les frais sont inclus dans le taux proposé du "loyer".
Mode de détention: royalties
Rendement garanti
Paiement par CB

Homonyme du précédent arrivé dans la même période, ils se sont fait un procès concernant le nom utilisé.

Brik club paraissait partir d’un bon pied en proposant un taux garanti et en ayant déjà une plateforme dédié à l’immobilier avant ça.
Le seul bien proposé me verse effectivement un régulier 1,70 eur chaque mois pour 500eur d’apport.

Il n’ont finalement financé qu’un seul projet puis mis un coup d’arrêt après les réserves de l’AMF sur les contrats en royalties. Ils sont aussi en attente d’agrément.

En cas de +value, celle-ci est redistribuée. En cas de  moins value, Brik la prend en charge.

les parts peuvent être sorties et vendues sur Opensea.

blok.immo
Société par actions simplifiée capital de 1000€
Lancé en juin 2023
Part à 50€
Règlementaire: Souhaite obtenir le statut de CIF
Frais: ?
Mode de détention: en utility token - via Crypto ou euro. 
Paiement par: Eur USDC EGLD

Lancement prévu mi 2023, le token sera sur la blockchain multiversX
Quelques éléments différenciants: "BLOK expérimentera sur un projet la possibilité aux détenteurs de $BLOK de voter sur les différentes décisions comme les travaux, le choix
du locataire ou le moment de la revente." Un investissement en token.
Le problème avec eux va être la fiscalité, elle va être compliqué avec des actifs crypto. Je ne me suis pas attardé plus dessus, ils proposent des utility tokens et des security token.
Il y a aussi un système de whitelisting et d’airdrop. Ceux qui y auront investi une somme bloquées en $blok pourront bénéficier d’un accès prioritaire sur les projets. A celà s’ajoute un clubdeal et même un système de stacking.
Bref, trop compliqué pour moi et trop d’incitations à payer pour être prioritaire ou gagner des accès

bloks.co
EDIT nov 2023: Voir mess #3 - Plus de biens en vente.
Lancé en 2023
SA au capital de 37000€
Part à 1€
Mode de détention: Obligations
Règlementaire: PSFP demandé mais pas OK. Emission d’obligation avec un DIS transmis à l’AMF.
Frais: 10%ht de la souscription et 10% sur les loyers.
Paiement par CB ou virement.

Bloks propose uniquement de l’immobilier commercial en région parisienne. Je ne sais pas si ils appliqueront le système à tous les projets, mais ils ajoutent en plus une réduction chez le commerçant qui se trouve dans les murs.
En offre de lancement, ils ont garanti le versement des "loyers" sur la première année et proposé un boost de 2%; ce qui fait du 7% de rendement. Pourtant leur premier projet traine à être financé.

Blocks
Petit aparté car il est aisé de confondre ces sociétés.
Blocks est agréé PSFP depuis mai 2023, mais propose du crowdfunding immo "classique", c’est à dire de la promotion immobilière sur 6 à 24 mois.
Il viennent de changer de nom en STOMEA.

BLOCSHARE
Lancé en fin 2022
Société à actions simplifiée de 1000€
Part à 100€
Règlementaire: Enregistré REGAFI comme agent prestataire de services. Membre de la F2PR
Frais: 9%ht à l’acquisition + 2,5% hors charges des loyers.
    2% du montant net vendeur à la revente
        0,9% du montant des paiements par CB

MODE DE DETENTION: Revenus futurs (royalties)
Paiement par virement ou CB (800€ max)
pas de place de marché

4 biens financés
Mise en place d’une garantie sur loyers impayés.

ATOA.io

Lancé en début 2023
Société par actions simplifiée au capital de 30000€
Part à 50€
Règlementaire: Souhaite obtenir le MICA.
Frais: 10% sur l’acquisition + 10% sur les loyers encaissés.
Mode de détention:  Security token liés à une fiducie.
Paiement par CB

EQUIPE: Mehdi Zouari, Guillemette Depresle (fondatrice de Qwantim), Gary Franco (fondateur de easyinvest)
Le premier projet à Niort n’a pas attiré les foules (260K  recherchés). Plutôt que de laisser trainer la collecte, ils l’ont stoppé dès qu’ils ont atteint 120000€ eur pour leur permettre d’acheter l’immeuble et financer la rénovation d’un des lots. Ils vont relancer une seconde collecte après signature qui servira au financement des travaux.

Il s’agit ici d’un système de security token basé sur une Fiducie. On peut le transférer sur une ledger, le laisser sur Atoa, ou enregistrer une adresse qui est whitelisté.  Je ne me suis pas penché dessus.

On peut investir en euro ou en crypto (bnb, usdc, usdt).
Pas de place de marché (en développement)

MEUTE INVEST

Il s’agit d’une extension de Louve Invest, plateforme de SCPI.

Lancé en 2023
SA au capital de 37000€
Part à 200€
Règlementaire: uniquement l’envoi du Document d’information à l’AMF.
Frais: 5 à 8% puis 0,5% de la valeur du bien par an
Investissement en Obligations
Paiement par  prélèvement openbanking
Marketplace: Non (mais promise comme d’autres)
Rendement non garanti

Un parrainage permet d’obtenir un cashback.
Ils font parti des chanceux qui ont réussi à faire de vraies collectes rapides. (en quelques jours).
Trois projets en quelques mois.
Ils peuvent se reposer sur la réputation de Louve, et la valorisation des biens est visible sur la même interface.
Il y a une partie communautaire ou l’on peut discuter des biens. Le service client répond assez rapidement.

discussion ici

TANTIEM

Arrivé en Mai /juin 2023.
Société Anonyme au capital de 37000€
Part à 100€
Règlementaire:  Chaque projet d’obligation est déposé à l’AMF. Les fondateurs ont la carte pro de transaction immobilière. Dossier PSFP déposé mais pas encore obtenu.
Frais: 8% à l’acquisition, mais variables en fonction  du projet.
       Pour le premier projet à Bayonne, j’ai eu 6,06% de frais à la souscription.
       et 5 à 10% des loyers
        10% si plus value à la revente
Investissement en Obligations
Paiement par  CB
Marketplace: pas encore
Rendement non garanti. Hypothèque de 1er rang au bénéfice des investisseurs.

Il s’est positionné tout de suite comme un concurrent de Bricks.co. L’argumentaire était clairement sous forme de publicité comparative et citait nommément Bricks.

La validation de la CNI à bien trainé 1 semaine. Pas possible d’investir sans ça.

Ils ont financé en cercle privé trois biens avant de se lancer. ça fait toujours mieux d’avoir des antécédents.

L’interface est claire. Les frais sont un peu en dessous de la concurrence.
Le paiement est trimestriel, contrairement aux autres plateformes.
On est obligé de d’abord créditer le compte Tantiem avant de souscrire, on ne peut pas souscrire en direct via CB.

Fondateurs: Thomas Penet (ex-directeur commercial de Cogedim) et Eric Prinet
discussionici

FUZZ.im
EDIT janv 2024: A jeté l’éponge, pas de bien et visiblement divergences entre associés. Leurs linkedin respectifs parlent d’autres projets.
Pas vraiment encore lancé, ils ont fait le choix d’acquérir des biens sans financement par la foule auparavant. Ils en ont déjà quatre.

D’après ce que j’ai compris, ça s’oriente sur un système hybride entre livretP et Bricks.

Investissement en Obligations, une société par projet.
Société BONIM, SAS au capital de 50000€
Part à 100€
Règlementaire:  Chaque projet d’obligation est déposé à l’AMF. Les fondateurs ont la carte pro de transaction immobilière. Dossier PSFP déposé très récemment mais pas encore obtenu.
Frais: Frais: entre 5 et 10% à l’acquisition
          5 à 10% des loyers
            Pas de commission sur la revente en marketplace (Sur le papier, car il n’existe pas de marketplace et ce ne serait pas les premiers à promettre une absence de frais qui finalement est appliquée parceque ça coute cher et que "notre intermédiaire financier nous prélève des frais")
            Pas de frais de versement ou de retrait
Investissement en obligations à taux variable
Paiement par  openbanking
Marketplace: pas pour l’instant
Rendement non garanti

Fondateurs: David UZAN (ancien négociateur immobilier chez  Sotheby’s et gérant d’une équipe de gestion immo)

                    Raphaël Zuili  ( ancien directeur des opérations dans l’agroalimentaire et 2 ans chez Deliveroo en logistique)

EQUITO

Plateforme espagnole.
Uniquement via une app mobile.
Part à 100€
Règlementaire:
Frais: 8% de la souscription - 10% des loyers.
MODE DE DETENTION: sécutity token sur polygon
Paiement par CB

Les biens sont situés en Espagne. Un certificat fiscal du pays de résidence autre que l’Espagne doit être envoyé à la plateforme pour éviter les taxes Espagnoles.
Les fondateurs sont Français.
Je n’ai pas plus d’infos.
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STREAL
Capital de 500.000 €
Dirigeant : Louis Dutheil de la rochère
Part minimum : 100€
Virement ou crédit par CB
Pas d’agrément, pas de PSFP. Et ils n’en n’ont pas demandé. Ils utilisent le cadre des émissions obligataires avec offre au public de titres financiers avec un DIS dans la limite de 8millions d’euros.

Nantissement de la société qui sert chaque projet.
Le  mail de contact n’est pas aisément trouvable, il est  sur la page principale si l’on est pas logué.
Le contrat mentionne ceci :

a écrit :

valeur nominale de l’obligation : 50e
Prix de souscription d’une Obligation : cent euros (100 €) (soit une prime de souscription de cinquante euros (50 €))

les Obligations produiront des intérêts, payables mensuellement, égaux au revenu locatif (net des frais, charges et commissions) généré par l’Actif Financé durant ce trimestre

FRAGMENTS
Filiale de prello group
fondateurs: Ludovic de Jouvancourt et Sébastien Gal.
Part minimum de 50€
Barre de progression présente
Lancement d’un projet fin octobre 2023
Option de rachat proposé par la plateforme avec 3% de décote.

Fraktion
Créé en 2021 par Gweltaz Le Coz, Jonathan Cornea et Vincent Past
Capital de 25000€
Obligations convertibles basées sur du security token. Blockchain Tezos.
Part minimum : 10€
De l’investissement locatif et du leasing immobilier.
Approvisionnement du compte par CB, Paulin  ou virement.
Paiement des intérêts sur compte bancaire directement.
Pas encore de marketplace ( promise pour le dernier trimestre 2023).

Trois rendements possibles sont affichés dans les descriptifs. Scénario pessimiste si remplissage à 70%, rendement a 85% de remplissage et rendement à 100%.

WALLY
(wally-im.com)
Capital de 37 000 €
Dirigeant : Maxime Parpex et Nathan Zappelli
Système de financement: obligations

Part minimum : 10€
Payement : Approvisionnement du compte par CB ou virement
Agréments :  La page met en avant la certification amf des deux dirigeants. Affichage qui doit être là pour induire en erreur les prospects, puisque réussir le questionnaire AMF ne veut pas dire avoir une société agréée.
Pas de marketplace (promise comme chez tous les autres)
Versements trimestriels  sur le porte monnaie de la plateforme.
Frais de 1€ par virement vers votre compte bancaire.

OPCAP.fr
capital de 37000 euros
Créé le 19/06/23
Fondateur: Stéphane Brousse
Localisé sur l’investissement autour de Lyon pour le moment.
Offre ouverture ou parrainage : oui boost de parrainage sur premier investissement.

Si j’en crois le Facebook, il s’agit d’un jeune qui a décidé de se lancer dans ce domaine mais qui n’a pas de gros antécédents. Un appartement à Villeurbanne qui doit être transformé en coloc étudiante. Le financement n’a pas été intégralement fait par la foule, opcap a du mettre au bout.

Mise à partir de 100€
Frais de 10% a l’achat
Frais de 2% sur les loyers pour la gestion.
Système de financement: obligations
Rendement fixe prévu.
Retrait des revenus perçus à partir de 5€

Pour info, le rendement proposé par la majorité de ces plateformes peut être augmenté lors des premiers investissements car elles proposent en général des boost ou cashback de 1%, voir un peu plus, lorsque l’on se fait parrainé ou lorsqu’on parraine, ou bien encore lors de l’ouverture.
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*On notera qu’être membre de la F2PR n’est pas un gage de cadre règlementaire mais un engagement à respecter une charte.

Dernière modification par tikitoi (05/06/2024 10h28)

Mots-clés : atoa, blocks, blok, bricks, brik club, equito, invest, meute, tantiem


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#2 07/07/2023 15h53

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ENFP

J’ai mis à jour message 1 pour l’octroi du PSFP à Bricks.

Sinon, je ne savais pas où mettre la nouvelle, je n’ai pas trouvé de file "wiseed".

Wiseed, Twenty First Capital, et RealT créé un consortium pour faire de la tokenization/immo fractionné.

wiseed a écrit :

"…annoncent la création d’un consortium avec l’ambition de devenir le leader du
secteur de la tokenisation immobilière en Europe….

WiSEED, pionnier du financement participatif, et notamment immobilier, en

France, fera bénéficier de ses compétences en matière de sélection de projets et de mise en
conformité réglementaire. Dotée du statut de PSI (Prestataire de Services d’Investissements)
et prochainement de celui de PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), la
plateforme de crowdfunding prévoit également d’adhérer au Régime Pilote DLT. Ce dernier
permet, entre autres, avec l’aval du législateur, d’expérimenter un marché secondaire ainsi que
la blockchain, et de tokenizer les actifs réels.
De son côté RealT, pionnier et numéro un mondial de la tokenisation immobilière apportera
son expérience, ses compétences, ses innovations technologiques, et sa dimension
internationale grâce à la force de sa communauté, qui compte 65.000 membres répartis dans
154 pays.

PS: en cherchant "immobilier fractionné" sur le site, je n’ai pas eu cette discussion qui est ressortie alors que c’est son titre.

Modérateur, n’hésitez pas à déplacer le message dans une discussion sur wiseed ou autre.

Dernière modification par tikitoi (07/07/2023 15h56)


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[+1]    #3 30/09/2023 20h15

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ENFP

Quelques nouvelles des plateformes citées que j’ai suivi

Tantiem
Bayonne
Achats de parts : 20/06/23
Collecte finalisée le 31/07/23
Date de versement des loyers prévisionnel :  15 sept 23
Date de versement des loyers effective : 02 oct 23
Cependant, le versement à commencé alors que la signature définitive  n’a toujours pas eu lieu et qu’elle est décalée de plusieurs semaines.
Rendement prévu des loyers: 5,20% (6,5% la première année via boost promo)

Lille appart hotel 1 : 18/07/23 -  collecte finalisée le 22/07/23
Date de versements loyers prévisionnelle : 15 oct 23
Date de versement des loyers effective : 28/09/23

Pour 100€, j’ai reçu en détaillé 0,31€. Apparait aussi -0.05 de prélèvement IR et -0.07 de CSG

Lille cité administrative :
Il s’agit d’un immeuble et Tantiem a fait le choix de le faire financer par deux collectes dédiées à des appartements différents plutôt que de faire une collecte globale. Sans doute pour éviter une collecte qui dure avec un gros montant à financer.
le 06/09/2023 lancement collecte
87% collectés au 09/09/23 -  Fin de la collecte le 23/09/23
Rendement prévu du loyer : 5% (et boost de rendement de 7% promis sur la 1ere année)
Date de versement des loyers prévisionnel : décembre 23

Lille cité administrative 2:
fin septembre 23 lancement collecte.
date d’acquisition prévue: novembre 23
Date de versements loyers prévisionnelle : 01 dec 23
Rendement prévu du loyer : 5% (et boost de rendement de 7% promis sur la 1ere année)

Je reproche de ne pas mettre à jour sur le site web les évolutions et actualités rapidement. J’ai reçu des mails d’informations mais je ne retrouve pas ces informations sur chaque bien dans le site.

                                              ***************

Louve invest
Bien de Marseille :  Collecte en Mars 2023. Finalisation en quelques jours, date de versement prévisionnel : ?
Rendement prévu du loyer : 4%
Acte signé en avril 2023
Juin, toujours pas de mise en location contrairement aux prévisions.
Mi juillet 23 : 1 locataire dans les lieux, en Aout il quitte l’appartement sans verser le loyer et Meute annonce que le rendement annualisé devrait être de 3,95% au lieu de 4%. (Et que la garantie visale devrait permettre de palier au fait qu’il n’a pas versé le loyer)
Date de versement des loyers effective : 08/09/23

Bien de Quimpert, 2eme projet
Collecte en Mai 2023
Date de versement prévue : juin-juillet 2023
Rendement prévu : 6,08%
En juin, annonce que les locataires ont quittés les lieux et que le bien est vide mais que la clause d’achat prévoit un bien avec déjà des locataires. Meute annonce qu’ils vont prendre à leur charge le loyer pour Juillet.
Date de versement des loyers effectives : début Aout 2023, et deux locataires sur 3 dans les lieux.

3eme bien -ANGERS
Achat de part : 21/06/23
Collecte finalisée début juillet 2023
Acte signé en Aout 2023
Rendement prévu : 5,49%
Date de versement loyer effective :  début septembre 2023

En septembre, les trois biens ont donc versés des « loyers ».

                                      *************************

ATOA
Bien à Niort
Achat de parts : 22/05/23
Date de versements loyers prévisionnelle : fin septembre 2023
Loyers prévus : 3,9%   et rentabilité globale prévue de 6,5%
Mi juillet, la collecte ne s’étant pas emballé, ATOA décide de la stopper et de scinder en deux le budget. La partie financée servant à acquérir le bien et les travaux d’un premier lot est suffisante. Une deuxième collecte aura lieu (en septembre) pour financer la suite des travaux.
Signature définitive du bien : 04/09/23
1er Versement loyers :  annoncé comme certaine en octobre 2023

Seconde campagne- même projet à Niort
Début de collecte 05/09/23
Fin de collecte prévue : 03/12/2023

Le site est plutôt minimaliste. Le service client est un peu moins réactif sur le site web que sur le Channel de discussion officiel de Discord.

                                       **********************

FUZZ

Le bien prévu en financement à été annulé. Pas de nouvelles.

                                       **********************

BLOKS.co

Après le financement du premier bien (pizzeria dans paris) un mail à informé les souscripteur que le 1er loyer prévu pour la fin septembre serait un peu retardé pour cause de problème technique et en argumentant que la société est jeune.
Quelques jours après, nouveau mail annonçant qu’ils stoppent tout, que la baisse de valorisation du bien et la hausse des taux de crédit les obligent à revoir leurs plans. Les sommes versées vont être remboursées (pas encore fait, mais c’est ce qui est écrit) et les projets prévus sont aussi stoppés.
                                     ******************

BRICKS

Le nouveau système d’obligation et de porteur de projet à l’air de plaire tout autant qu’au début du précédent. Le premier bien à été financé dans l’heure et le second il y a quelques jours est parti en 10 secondes d’après ce que j’ai lu.
Les anciens bien sont toujours négociables sur la marketplace, mais uniquement aux anciens inscrits.
Les nouveaux biens ne sont pas vendable.

                                   **********************

Brik club

Toujours rien de nouveau à part le premier bien qui verse toujours son "loyer".

Il y a donc déjà 3  plateformes sur le total qui ont connu des problèmes et ne proposent plus de projets.

Edit: BLOCSHARE
Semble avoir financé plusieurs biens.
ils viennent de faire un partenariat avec SEZAME et proposent  un mix entre des placements court termes de type crowdfunding sur 12-36 mois, des moyens termes sur 5 ans et des long terme.

Dernière modification par tikitoi (30/09/2023 21h41)


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#4 16/10/2023 12h00

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Tout petit update
Louve invest, Bien de Quimpert, 2eme projet: Fin du projet. Les souscripteurs ont été remboursés. Le bien n’était pas loué entièrement et visiblement la clause prévoyant la vente avec un bien loué à été activée.
Meute s’est moyennement planté puisqu’ils remboursent. Donc côté placement pour les investisseurs c’est pas mauvais puisqu’ils auront eu droit à deux mois de loyer et le remboursement intégral du capital. Mais c’est une preuve que l’investissement locatif n’est pas si tranquille et que c’est un métier au vu des derniers retours.

j’ai testé Blocshare.

Lancement le 4 oct 2023 : projet le superbe. 7,22% de rentabilité cible
Durée prévue : 10 mois
Loyers prévus : 5%  et plus value de 2,2% envisagée à 12 mois.
Le projet « superbe » est une sorte de portage ou leasing immobilier. Le bien est loué avec option d’achat à un couple qui n’a pas encore assez d’ancienneté pour obtenir un crédit.
On sait que le couple épargne actuellement 1400 eur par mois.  Le site pense que les locataires pourraient obtenir leur crédit et acquérir le bien d’ici 18 mois. 344000€ sont a collecter.
La fin de collecte est pour le 31/10.

On a accès au compromis de vente, la taxe foncière…
Un bandeau indique que blocshare reverse chaque mois 81,90%, c’est assez clair.
Par contre je n’ai pas vu de bandeau indiquant la progression de la souscription.
Si ça intéresse quelqu’un, le parrainage permet d’être 3 jours en avant première sur le futur projet et de me faire gagner une bouteille de champagne. Vu que le projet actuel est encore en ligne et qu’il ne part pas à la vitesse de l’éclair comme chez Bricks, je ne suis pas certain qu’il y ai un avantage à être parrainé 😒

Dernière modification par tikitoi (16/10/2023 12h01)


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[+2]    #5 16/10/2023 12h35

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Bonjour,

bravo pour le travail réalisé.

Concernant "les reproches qui reviennent en général", je pense qu’il faut être un peu plus clair. Le reproche que je fais, et d’autres avec moi, c’est le risque de plantage total, donc de perte de capital pour les souscripteurs. Ces sociétés coûtent cher à faire tourner, or quelles sont leurs ressources ? Une petit proportion des loyers, une petite proportion des achats… Ca ne fait pas bézef. Le risque est tout simplement que les produits ne couvrent pas les charges, donc que les sociétés ainsi crées soient déficitaires, jusqu’au moment où la machine se grippe et que tout ça finisse par une faillite bien carabinée. Les souscripteurs étant des créanciers non prioritaires, la liquidation ne permettra probablement pas de les rembourser. Les salaires, les charges, taxes et impôts et les banques prêteuses seront payés en priorité.

Que fait une banque, quand elle prête une somme importante à une entreprise pour l’acquisition d’un bien immobilier, de façon à garantir la somme prêtée ? Elle se garantit sur le bien, par une hypothèque ou un PPD (privilège de prêteur de deniers). Elle peut donc saisir le bien, le faire vendre aux enchères, et se rembourser tant bien que mal. Que font les souscripteurs de ces plateformes d’immobilier fractionnés, quand ils prêtent une somme importante à une entreprise pour l’acquisition d’un bien immobilier, de façon à garantir la somme prêtée ? Rien. Leurs fonds ne sont pas du tout garantis. C’est là tout le problème.

Par ailleurs, il n’a échappé à personne que le marché immobilier est très difficile actuellement. Vous parlez d’ores et déjà de plateformes qui jettent l’éponge, d’achats annulés, de loyers en retard… Pour un certain nombre de ces acteurs et plateformes, ça va mal finir, donc pour leurs souscripteurs aussi.

Voilà le "reproche qui revient en général" formulé de façon plus explicite.

Dernière modification par Bernard2K (16/10/2023 14h08)


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#6 17/10/2023 07h39

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Encore un nouveau : Fragment.
Il s’agit d’une filiale de prello group.
’Prello a levé en 2021 1,75 million d’euros auprès de business angels et du fonds Axeleo Capital pour son modèle de partage de résidence secondaire.
Puis encore 13 millions en 2022.

Peut être un concurrent sérieux à Bricks vu la capacité à lever des fonds.

Les fondateurs sont Ludovic de Jouvancourt et Sébastien Gal.

Fragment propose des biens à partir de 50€ en obligations.

Rien de plus original que les autres, à part cette particularité : "nos obligations sont assorties d’un nantissement des parts de la société qui détient le bien. Ainsi, si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois ou en cas de défaut de paiement, vous devenez directement propriétaire du bien, au prorata de votre investissement."

Ils passent par des security token.

Le premier bien n’est pas encore proposé.


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#7 17/10/2023 08h45

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Cette particularité m’interroge :
_Peut-on décrêter par contrat qu’une propriété change de main sans passage chez un notaire ou autre voie officielle ?

_Faut-il espérer un défaut de paiement pour devenir propriétaire du bien ou est-ce au contraire une sécurité pour la plate-forme qui se déresponsabilise d’un bien qui ne génère plus de revenus et au contraire aura des charges qu’il faudra payer ?


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#8 17/10/2023 09h35

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tikitoi a écrit :

si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois ou en cas de défaut de paiement, vous devenez directement propriétaire du bien, au prorata de votre investissement.

Wow la vision d’horreur : se retrouver copropriétaire d’un appart avec 6000 autres investisseurs. Déjà qu’en général 30 personnes n’arrivent pas à se mettre d’accord pour gérer un immeuble alors 6000 sur un appart bienvenue en enfer.

Certes personne ne peut être maintenu dans une indivision contre sa volonté mais mettre en vente l’appart c’est choisir un prix, une agence, une stratégie de vente. Et pour ça faut un minimum d’accord. Et le jour de la vente le notaire fait 6000 procurations et 6000 virements de 50 balles ? Quel notaire voudra s’occuper de cette horreur pour gagner 4000 balles ?

Je ne sais pas ce qu’en pensent les experts de ce forum comme Bernard2k mais pour moi il serait bien plus simple de prévoir une liquidation par l’émetteur. Et le fair play voudrait que cela soit à ses frais (vu qu’il a mal sélectionné le bien)

Dernière modification par Asn540 (17/10/2023 09h35)

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#9 17/10/2023 09h51

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"nos obligations sont assorties d’un nantissement des parts de la société qui détient le bien".
Manifestement, la structuration retenue consiste à créer une société par bien immobilier. C’est le principe de la "société de projet" ou SPV.
"vous devenez directement propriétaire du bien"
Cette formulation en revanche est trompeuse. Dans le cas où le défaut indiqué se produit, les parts nanties changent de mains et vont donc aux souscripteurs ; c’est le principe même d’un nantissement. On ne devient donc pas copropriétaire indivis du bien immobilier, on devient propriétaire de parts de la société qui détient le bien. A priori, le changement de mains de parts d’une société ne nécessite pas de passage chez le notaire.

Une société avec 6000 associés peut très bien fonctionner, même si la majorité sont passifs ou ne comprennent pas grand chose. Avoir des milliers d’actionnaires, c’est le cas de beaucoup de grandes entreprises ! Ce qui compte, c’est que les statuts soient bien adaptés à un tel fonctionnement, et notamment : qu’il n’y ait pas un quorum impossible à réunir ; que le vote par correspondance et par moyens de communication électronique soit prévu.

Dans un tel cas où les souscripteurs deviendraient propriétaires des parts de la société de projet, il suffirait de convoquer une AG pour élire un nouveau dirigeant (Gérant ou Président selon la nature de la société) parmi les actionnaires ; celui-ci dirigerait alors la société au mieux, quitte à revendre le bien et/ou provoquer la liquidation volontaire de la société si c’est la seule chose à faire.

Une telle structuration me semble a priori une bonne solution. Du moins, je reste très réticent sur l’immobilier fractionné en général, mais, parmi les solutions d’immobilier fractionné, voici enfin quelqu’un qui propose en garantie autre chose que du vent. Pour être tout à fait sûr que c’est une bonne solution, il faudrait quand même vérifier un certain nombre de choses :
- le contrat d’obligation et notamment cette clause de nantissement et son fonctionnement effectif
- la nature de la société (commerciale ou de personnes)
- lire les statuts de la société (et d’autres documents régissant son fonctionnement tels que règlement ou pacte d’associés) pour vérifier qu’ils sont bien adaptés à un tel fonctionnement.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2023 11h41)


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#10 17/10/2023 11h01

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Je n’ai pas vu non plus si elle était agréé ou régulée.

Sinon, pour le système de nantissement, j’ ai trouvé ça dans leur FAQ:

fragment a écrit :

"le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement de parts) afin que vous deveniez actionnaire de la société détentrice du bien afin par exemple de procéder à une revente……afin que vous deveniez actionnaire de cette société, au pro rata de votre investissement.

Nous avons préféré opter pour cette sûreté plutôt qu’une hypothèque classique, car une fois activée, il est nettement plus simple d’en assurer la gouvernance. Imaginez-vous devoir prendre une décision à l’unanimité lorsqu’il y a 3 000 investisseurs indivisaires avec vous. Grâce aux modalités plus souples du pacte d’associés de la société détentrice du bien, la gouvernance de la société entre les obligataires devenus actionnaires dans le cas d’une activation du nantissement est nettement plus simple à opérer.

fragment a écrit :

la liquidité des obligations n’est pas garantie : si vous souhaitez revendre vos obligations avant leur échéance (8 ans), nous ne pouvons pas vous garantir que vous pourrez le faire au prix demandé. Néanmoins, afin d’augmenter la liquidité de votre investissement, nous mettons en place deux choses :

nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3% -  si vous nous en faites la demande au moins 4 mois avant le 31 décembre de chaque année et si le montant total demandé chaque année ne dépasse pas 5% du montant total de la valeur du nominal des obligations en circulation.

Dernière modification par tikitoi (17/10/2023 11h02)


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#11 20/10/2023 10h53

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Concernant  "Fragment", je viens de voir le bien qu’ils proposent.

Une longère transformée en location courte durée avec piscine, terrain de pétanque, salle de ciné, et DPE catégorie B.

Rendement net de 6,51% estimé.
Revalorisation de 3% annuelle estimée.
Un peu trop optimiste je trouve vu le contexte actuel et l’emplacement.

-dans un petit hameau perdu (300 habitants)
Proche Paris pour les envies de weekend.
Comme c’est dans un hameau, je suppose qu’il n’y a pas de gare,  mauvais pour les citadins.

Le prévisionnel annonce un début de versement des loyers à partir de fin mai 2024, après travaux.  Ça fait un long temps de capitaux immobilisés.

Le bien aura piscine + jacuzzi, ça n’augure rien de bon sur la maîtrise des charges ( impondérables piscine, électricité, entretien, éventuellez futures taxes sécheresse)

Aire de jeux enfants ( normes a respecter changeantes)

Je constate aussi qu’il n’y a pas d’espace d’échange pour les potentiels investisseurs afin qu’ils donnent leur avis ou posent des questions.


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Favoris 1    #12 17/11/2023 11h44

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BLOCSHARE
projet le superbe. 7, %
Durée prévue : 10 mois
Lancement le 4 oct 2023  - collecte  terminée le 15 novembre – 344000€ par 209 investisseurs
Ils annoncent que ce projet leur a fait atteindre le million d’eur collecté depuis leur lancement.
Deux autres projets sont en préparation pour décembre, à Lille et Niort.

ATOA
L’équipe a l’air motivée et répond sur les réseaux, mais le bien a du mal à se financer.
Deux des appartements achetés en collecte dans le même immeuble ont été mis en location.  Il annoncent un loyer légèrement supérieur que prévu pour le  dernier locataire
L’équipe est toujours en cours de discussion avec l’AMF pour  déterminer si ce qu’ils proposent est du security ou de l’Utility token, ou pas.

BRIK CLUB
Pas de communication officielle si ce n’est par un petit canal telegram. Des personnes se plaignent sur les forums de ne pas pouvoir retirer leurs revenus (Qui sont versés régulièrement et avec le montant d’origine sur le site). Aux dernières nouvelles, le retrait est possible à partir de 10€, mais l’action est faîte manuellement, avec demande par mail au dirigeant et accompagnée d’un RIB format PDF. Plusieurs retours positifs de retraits, dont le mien après plusieurs relances.

BRICKS
Des biens variés qui se financent toujours aussi rapidement. Mais des profils de loueurs moins professionnels. Ce ne sont pas des grosses boites, ce sont souvent des particuliers qui ont quelques biens en location ou une petite expérience et veulent en prendre un nouveau.
Le seul bien qui a mis plus de temps se trouve sur Paris, montant 573000€, rentabilité de 6,75%. Lancement le 31/10/23. Annonce le 06/11/23 que le délai de 4 mois avant jouissance des intérêts est supprimé pour une mise en paiement dès le mois de janvier.

Une grosse mise en avant en novembre avec 1 taux de 7 % pour financer des travaux dans une société de vignobles/location de Tony Parker . 1 Million récolté en 30 minutes. C’est passé dans les journaux, les réseaux et même BFM business.
Encore un changement d’orientation, avec plusieurs typologie de biens. Bricks s’oriente aussi vers des opérations de marchand de biens sur 2 ans, d’autres sur 4 ans avec remboursement d’une part du capital chaque année.

WISEED
Annonce qu’il va aussi proposer de l’immo fractionné.

MEUTE INVEST
Les loyers des deux biens tombent. Le 3eme a été remboursé et il n’y toujours pas de nouveau projet.

TANTIEM
J’ai souscrit aux projets les montants minimaux.
Pour l’instant, je trouve la communication assez bonne. Des mails explicatifs sont envoyés avant les versements et au moment des versements, ou lorsqu’un décalage de signature est prévu. J’ai toujours le même bémol sur l’actualité, qui n’est pas mise aussi rapidement à jour sur le site  que via les mails.  Les  loyers pour Bayonne ont été versés en avance. Le bonus promis de 1,5% (2,30% pour moi) a été versé directement pour l’année complète.
La newsletter indique déjà qu’un IFU sera fourni pour les impôts et que la présentation des projets en synthèse va évoluer.

Lille cité administrative 2
le 06/09/2023 lancement collecte
Rendement prévu du loyer : 5% (et boost de rendement de 7% promis sur la 1ere année)
Collecte finalisée le  30/09/23

Pas encore de nouveau projet.

STREAL
Capital de 500.000 €
1300000 recherchés pour un bien sur Paris  en location courte durée
Rendement prévu : 6,04%
Lancement collecte le 9 octobre
2 novembre,37% -  492360€ collectés par 29 investisseurs seulement
17 novembre : 51,31 % par 38 investisseurs
Ce qui fait une moyenne par personne très élevée mais 1 mois après le lancement la moitié de l’objectif seulement de financé.
Le parrainage fait gagner 1 % du montant de tous les investissements pendant 3 mois et 3 % au dessus de 100€.

FRAGMENTS
Lancement projet longère le 25/10/23 pour 578 000 €
113500 de financés au 06/11/23
135950 de financé le 17/11/23 par 527 investisseurs
Collecte pas encore finalisée et ça traine.
Rendement prévu : 6,51 %

CLUBFUNDING aurait aussi lancé des projets en immo fractionné de ce que j’ai compris.

Dernière modification par tikitoi (17/11/2023 12h12)


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#13 18/11/2023 18h50

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J’ai ajouté Fraktion sur la liste en première page.

Ils ont financé deux biens et en ont trois autres en cours.
Ils travaillent avec Beanstock et Sésame en partenaires.
Les taux affichés n’ont rien d’extraordinaire pour l’instant , de 4,01 à 6%.
L’un des projet est du portage immobilier sur 12 à 36 mois.


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#14 15/12/2023 13h39

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Je ne savais ou poster ce message.
Dans immo fractionné ? Car il s’agit d’un financement de bien immo.
Dans livret P, puisque c’est une offre de Openstone ?
Ou dans la file généraliste sur le crowdfunding , Car il s’agit d’un financement par la foule de promotion immobilière.

Bref, Openstone vient de lancer un projet "club deal" à la plagne.
Il s’agit d’un projet de construction puis revente d’immobilier catégorisé luxe.
la part minimum est de 1000€

Contrairement aux projets classiques d’opérateurs que je trouve sur les plateformes, ou l’on propose un taux de 9%  en échange d’un prêt in fine sur 24 ou 36 mois, ici on finance le projet mais on est co-financeur, pas prêteur. Enfin, étant donné qu’il s’agit d’obligations, on est pas directement propriétaire.

Le projet est de revendre les biens et de répartir la plus-value entre les investisseurs.

Ca passe par la société Second Life REIM, fondée en 2022
fondée par Thomas Schneegans (ex Directeur Général de My Money Group et de My Partner Bank), Guillaume Fraget et Victor Caizergues.

a écrit :

Le projet "La Petite Ourse" permet d’investir au côté de HPP, une filiale promotion/rénovation de HPC.
HPP construit et rénove des établissements de moyenne et
grande envergure sur des destinations prestigieuses comme Megève, Saint-Barth, Deauville,
Chantilly, Saint-Tropez, La Plagne

Le TRI net prévisionnel est de 13%, une commission de surperformance de 50% est prévu au dessus de ce taux.

openstone a écrit :

Chalet 1 divisé en 2 chalets de 170m2 chacun :
● Chalet Astrée T6
● Chalet Andromède T6
Chalet 2 de 240m2 :
- Chalet Callisto T9
Chalet 3 de 240m2 :
- Chalet Sirius T9
Chalet 4 divisé en 2 chalets de 170m2 chacun :
● Chalet Pégase T6
● Chalet Persée T6
Chalet 5 de 240m2 :
- Chalet Orion T9

Par contre, je ne vois pas de garanties telles que des hypothèques comme c’est le cas dans le crowdfunding imo classique. Je vois l’avantage d’un intérêt un peu plus aligné avec le promoteur comparé aux financements que je connais, et ou l’opérateur peut faire +15, +20% de marge et distribuer 9% au porteurs de parts.
Mais je ne suis pas convaincu par le fait de ne pas voir de garanties ni de droit de regard sur les décisions de la société, qui peut décider de changer l’utilisation finale, des coûts qui peuvent déraper, etc.

openstone a écrit :

La Société n’a pas prévu d’avoir recours à l’endettement. Cependant, l’endettement au niveau du club deal “La Petite Ourse” peut avoir un impact sur la performance des parts détenues par la Société et à son tour sur la performance des obligations émises. A ce jour, le club deal “La Petite Ourse” a eu recours à l’endettement à hauteur d’environ 55% de son a

openstone a écrit :

Actuellement, avant la réalisation de la levée de fonds pouvant résulter de la présente offre
ouverte au public, l’Emetteur dispose d’un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses
obligations et à ses besoins de trésorerie pour les prochains mois, sachant qu’il n’a aucune
activité opérationnelle à ce jour et qu’il dispose de son capital social initial, soit 100 €.

a écrit :

La Société investira uniquement dans des actifs immobiliers, pas liquides. Elle prévoit de céder
les actifs acquis à partir de la 3eme année conformément à la stratégie du club deal La Petite
Ourse. Les fonds pourront être récupérés à la fin de la période de liquidation du véhicule.
Avec le temps, de nouveaux risques pourront apparaître et ceux présentés pourront évoluer


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[+1]    #15 03/01/2024 19h33

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Decembre 2023.
En couleur, ceux pour qui c’est mal engagé.

FRAKTION
Projet de portage immobilier sur 36 mois à  st andré de cubzac souscrit le 18 novembre, annulé le 30 novembre, car « elle n’a pas remplie l’ensemble des conditions ». Pas d’explications.
Deux autres biens toujours en financement, l’un à Marseille à 5,02 % annuel prévu, l’autre à Paris pour 4,01 %. (Enfin, entre 3,85 et 4,25% puisque le site indique les fourchettes basses et haute de prévisions). Celà fait au moins deux mois qu’ils  sont proposés.

FRAGMENT
La longère proposée en Octobre 2023  n’est toujours pas financée. Pas d’autres projets.
135950 de financé le 17/11/23 par 527 investisseurs
391600 Financés le 01/01/2024 par 1455 personnes.

TANTIEM
nouveau projet sur Paris 17, local commercial
ouverture collecte le 06/12/23 – fin le 19/12/23.
Premiers versements prévus pour janvier 2024

ATOA
Seconde campagne- même projet à Niort.
Début de collecte 05/09/23
Au 01/12/23, 48K€ de collectés sur 135k€.
Au 01/01/24, 60K€ collectés.
ça sent toujours la petite équipe qui croit à ce qu’elle propose mais qui n’a pas la notoriété ou le marketing qui lui permette d’attirer les fonds des investisseurs.  En point positifs, ils ont indiqué cet avantage pour les souscripteurs : « Afin de ne pas pénaliser les souscripteurs de la tranche 2, nous cumulons les crédits mensuels sans attendre la fin de la souscription de la tranche 2.Dès la date de réception de votre souscription, nous commençons à calculer vos crédits mensuels.Ces crédits seront versés sur votre compte à la fin de la souscription de la tranche 2.N’hésitez donc pas à souscrire dès maintenant, vous commencez déjà à gagner de l’argent »
2 % de cashback sont proposés également pour tout investissement d’au moins 1000€, et à cela s’ajoute le bonus de parrainage de 1 % via les parrainages, ce qui pourrait donner un joli rendement au final pour le projet, mais la plateforme peut elle se permettre de rester rentable avec ces « cadeaux » ?

Ils proposent aussi le réinvestissement des « loyers » de la tranche 1 de l’appartement de Niort dans la tranche 2 qui est encore en financement.
Un second projet devrait arriver début 2024.
Bref entre 2200 inscrits chez Atoa et plus de 300000 chez Bricks, on voit bien les défis devant eux.

STREAL
Depuis le 9 octobre, bien rue du temple à Paris.
2 novembre,37% -  492360€ collectés par 29 investisseurs seulement
01 decembre : 86 % par 41 investisseurs
Fin  décembre, la collecte est annulée, les sommes remboursées, ils n’ont pas atteint les objectifs.

BLOCSHARE
Projet le superbe signé chez le notaire en décembre  (financé entre octobre et novembre)
1er revenus versés  le 25/12
2 Projets annoncés.

BRICKS
Plusieurs projets encore financés, de l’appartement, du château, du court terme, du long terme.
Toujours financés en quelques heures/jours. Mis à part un projet de « so villa » pour faire un hébergement avec piscine/salle de jeux… Le taux a été relevé de 1% pour terminer la collecte.

Bricks est d’ailleurs assez réactif quand ils voient qu’une collecte est difficile ou pour inciter à y investir. Celà peut-être une augmentation du taux, une réduction du délai de jouissance avec versements, des petits avantages en nature comme des réductions sur la location, la visite, ou la participation à un événement si l’on dépasse une certaine somme.
On a eu beau décrier la plateforme, je reste pantois de leur résistance, de leur faciliter à modifier leurs modèles/projets, de leur rapidité de financement de projets et de leur nombres. Je pense d’ailleurs que ça leur donne un avantage concurrentiel à attirer les projets puisqu’un porteur de projet se dira qu’il a plus de chance de financer le sien rapidement en passant par eux.
Je ne lis plus de messages sur les forums concernant les impayés ou rendements inférieurs pour les derniers projets (ce qui n’est pas le cas des royalties)

Pour la petite anecdote, ils viennent de mettre en place un accès premium aux projets. Mais il semble que ce soit via un code que tout le monde à reçu, et qui est en plus non personnel donc partageable. Pas vraiment premium pour l’instant donc. Je suppose qu’à terme l’accès premium sera réservé  aux gros investisseurs ou via un abonnement payant. 
Ils ne sont plus 100 % immobilier fractionné.

FUZZ
Mise à jour du message 1. A priori on peut rayer de la carte celui là.

MEUTE
Enfin un nouveau projet, sur Nantes. Plusieurs intervenants ont pu relever qu’il paraissait mal placé et ont mis en doute son intérêt.  Lancé le 7 décembre, 56 % réservés fin  décembre , toujours pas finalisé.  J’ai hésité à le mettre en couleur car l’avant dernier projet a été annulé, et celui-ci n’a pas encore trouvé preneur.
La partie communauté est un bon point pour les échanges mais le service client a un peu de mal à suivre ou répondre. Il y aurait eu aussi du blocage envers des membres dénigrants trop le projet.
Les autre biens versent à peu près ce qui était prévu,  Celui d’Angers un peu plus que la cible visée, celui de Marseille est encore dans les clous malgré des soucis de locataires.  D’après le forum louve, ils ont retrouvé un locataire et le loyer est plus élevé qu’envisagé (600€  au lieu de 530€)

BRIKCLUB
Versement régulier des loyers, Toujours aucun nouveau bien depuis 1 an, annonce d’un partenariat avec la plateforme BALTIS pour début janvier, sans plus d’informations.


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#16 03/01/2024 20h10

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INTJ

BRICKS rafle la mise parce qu’ils ont été les premiers sur ce secteur.

Ils avaient fait les cow-boys en ne respectant aucun règle et vu l’inertie de l’AMF, ils avaient eu le temps d’occuper le terrain, en attendant l’arrivée de la nouvelle réglementation.

Dernière modification par Oblible (03/01/2024 20h11)


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#17 06/01/2024 09h44

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Découvert récemment, je trouve le principe très intéressant avec une fiscalité plus intéressante que les SCPI (hors européennes).
Par contre les frais font mal, à l’achat comme en gestion.
Exemple avec Streal : 20% de frais de gestion (déléguée) + 5% frais Streal pour de la location courte durée.
De plus, les rendements ne sont pas si intéressants, on tourne aux environs de 5% de loyer.
Et ce pour de la colocation ou de la location courte durée donc avec un risque de vacance locative.
Par ailleurs, les prix d’achat sont, frais tout compris, au-dessus du prix moyen constaté.
Pour Streal, l’appartement à Paris revient à 23000€/m2 alors que les prix sont inférieurs à 10000€/m2 dans la rue du bien proposé !
Espérons que l’offre s’étoffe et que la concurrence fasse baisser les frais.
Les magazines de finance commencent à en parler.

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[+2]    #18 13/02/2024 18h21

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ENFP

En couleur, ceux pour qui c’est mal engagé.

FRAKTION
Projet de portage immobilier annulé le 30 novembre.
Toujours 2 projets en cours non financés  depuis au moins novembre 2023

FRAGMENT
Le bien en eur-et-loir lancé en octobre 2023 non financé.
Ils ont lancé une nouvelle collecte le 17 janvier pour un bien sur Blois, un petit appartement en location saisonnière, un montant moins compliqué à collecter de 172250€. Un rendement de 7,11 % prévu
Il a été financé en 7 jours.

Je me suis aperçu à l’occasion du passage sur leur site qu’ils ont prévu une clause de rachat  avec décote de 3 % si l’on souhaite sortir.

Un nouveau projet doit arriver ce mois-ci, si il est bon et financé rapidement la plateforme s’en sortira mieux que ce que laissait présager son 1er projet.

TANTIEM
Le  bien lancé le 19/01/24 a été financé rapidement en 15 jours
Toujours pas de psfp et aucune réponse de Tantiem sur ce sujet.

Nouveau bien à Bordeaux le 14/02/23. Un local avec un Monoprix.
828 300€ recherchés. Un gros projet donc pour une plateforme qui n’est pas très connue.
6,20% de revenus prévisionnels.
Frais de tantiem : 7,67%  - Frais de gestion 3%
Beau projet par un ancien cadre de chez monop. Local refait à neuf . bail de 9 ans signé en 2023. Charges pour le locataire. La principale question est plutôt, que va-t-il advenir des monop avec les problèmes de la maison mère Casino ?

Tantiem est pas mal en communication descendante mais je remarque que les questions sur les réseaux sociaux (ou même dans la file de ce forum ) ne trouvent pas de réponses sauf si l’on complimente la société.

Les précédents loyers sont bien versés.

ATOA
toujours la seconde campagne à Niort.
Les revenus tombent normalement.
La deuxième tranche de niort est indiquée à clôturer pour le 31 mars (Début de collecte depuis 05/09/23)

Pour ceux qui veulent garder leur parts sous forme de Token, Atoa à émis des jetons exportables.

STREAL
Rien de neuf

BLOCSHARE
Les revenus des biens précédents sont versés conformément.

Nouveau bien « le parfait » à Boucau.
Lancement le 09/02
Taux prévu de 9,95% sur 12 mois  - 477500 € de recherchés.

Ce n’est pas typiquement de l’immo fractionné puisqu’il n’y a pas de loyer. C’est plutôt dans l’esprit du prêt relais. Un portage immobilier. Blocshare achète la maison à la place d’un couple qui veut d’abord vendre son appartement, puis lui revendra au prix déterminé dans 12 mois. Pendant ce temps le couple s’acquitte de la taxe foncière et des charges.

Rénovée en 2022- DPE A – prix d’achat 450000€ - prix de revente prévu 525000€ - Revenus mensuels des acquéreurs de 7988€ - séquestre de 17654€ .

Les scénarios pessimistes du projet indiquent une possible moins value de 2,1% si les acquéreurs se retirent immédiatement après l’achat par blocshare, une plus value de 1,3% si ils se retirent après 6 mois.

Ils ont compris qu’il faut un peu attirer les foules avec des avantages et des privilèges en fonction des montants dépensés ou si l’on est rapide à se décider. Ici, hors parrainages, les investisseurs peuvent obtenir un bonus de rendement entre +0.5% et +1,5% en fonction de leur statut et si ils participent avant 15 fevrier.
   
Les paiements ne ce font que via Bridge api. Je trouve ça gênant car ça ne fonctionne pas avec Fortunéo pour moi. Avec Boursorama c’est très simple, il suffit de scanner le QR code et de valider sur l’appli, donc on ne fourni pas son identifiant.

BRICKS

N’ayant pas peur d’abuser avec les projets entre copains, Un nouveau projet est lancé avec T Parker.
Taux fixe sur 4 ans. 8% pour financer son haras.
Encore un beau coup de pub pour la plateforme avec des articles dans le journal.

Le reste des projets en obligation taux fixe ont l’air de fonctionner et de délivrer le rendement prévu. (Pas lu de plaintes sur les forums)
La partie royalties semble être toujours source de plusieurs gros dossiers en souffrance avec des rendements très inférieurs aux promesses.

MEUTE - Louve invest
Projet de NANTES annulé faute de financeurs. 2 eme projet consécutif dans les choux.

Les deux premiers programmes délivrent le rendement annoncé pour l’un, et légèrement inférieur pour l’autre (Locataires qui partent donc frais de gestion à chaque fois facturés par l’agence). Le dernier locataire ayant signé pour un loyer supérieur à celui prévu dans le projet, le rendement pourrait être rattrapé.

BRIKCLUB
Pas de loyer versé en Janvier . Après relance sur les réseaux il s’avère que la personne en charge était en vacances. Le versement à été décalé au début du mois de Février. Toujours rien concernant le rapprochement avec Baltis.

WISEED
La newsletter de janvier parle encore de l’arrivée de l’immo fractionné, mais toujours aucun projet.


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#19 06/03/2024 08h25

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tikitoi, le 21/06/2023 a écrit :

STREAL
Capital de 500.000 €
Dirigeant : Louis Dutheil de la rochère
Part minimum : 100€
Virement ou crédit par CB
Pas d’agrément, pas de PSFP. Et ils n’en n’ont pas demandé. Ils utilisent le cadre des émissions obligataires avec offre au public de titres financiers avec un DIS dans la limite de 8millions d’euros.

Nantissement de la société qui sert chaque projet.
Le  mail de contact n’est pas aisément trouvable, il est  sur la page principale si l’on est pas logué.
Le contrat mentionne ceci :

a écrit :

valeur nominale de l’obligation : 50e
Prix de souscription d’une Obligation : cent euros (100 €) (soit une prime de souscription de cinquante euros (50 €))

les Obligations produiront des intérêts, payables mensuellement, égaux au revenu locatif (net des frais, charges et commissions) généré par l’Actif Financé durant ce trimestre

Voici une vidéo intéressante, réalisée par un intervenant que j’affectionne particulièrement :

Vidéo YouTube

Le CEO détaille un peu plus le premier investissement, explique ce qu’est l’immobilier fractionné et la strucure de frais : ce que j’en comprends, 6 à 10 % ajoutés sur le prix d’acquisition+frais pour Streal, pas ou peu de commission de gestion car ils délèguent le bien à une agence ou partenaire qui reversera un loyer net (donc la ponction aura déjà eu lieu).
On serait sur de l’immobilier destiné à de la location saisonnière, je n’ai pas compris si tous les investissements seront sur ce domaine ou simplement les premiers.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#20 06/03/2024 15h38

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ENFP

Il  parle du bien rue du temple en disant qu’ils ont des difficultés car le montant était trop ambitieux. La vidéo a été publiée récemment alors que le bien à déjà été abandonné et remboursé depuis fin décembre 2022. (message #15)

Il est un peu interrogé sur les frais  mais pas sur la différence qui n’est pas flagrante avec des scpi en la matière.
Dommage pour eux que l’interview n’ai pas lieu alors que la plateforme propose un bien. Les curieux vont s’y rendre et ne vont rien voir.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pour Info, ATOA propose un nouveau bien en ligne à partir de la semaine prochaine. Les premiers éléments parlent d’un rendement à deux chiffres (il n’est pas précisé si c’est le rendement net annuel ou le rendement total envisagé après revente). Présentation à venir via un webinaire.

Dernière modification par tikitoi (06/03/2024 15h38)


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#21 11/03/2024 17h13

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ENFP

Ajout dans mess 1 de OPCAP.fr et de Wally

WALLY
A priori il y a eu des résidences de coliving à aix en provence pour 5,10% de revenus et un appartement à Anemasse avec un taux estimé à 6%.  Il s’agit de vrai immo fractionné avec reversement des loyers et plus value à la revente. Je ne sais pas si ils ont bien été financés au final.

BRICKS
Toujours rien en Fractionné avec reversement de loyers, mais des  projets sur 12 mois à 4 ans.
19 février : Appartement  Paris8 - 1 Million 060€  (9% sur 3 ans)
22 février : 1 Million 072 financé en 50 minutes (haras de T Parker, 4 ans, 8%)
4 Mars : 2 millions 37 financés en 6h00 (manoir à trouville, 11%).
Un autre projet, moins glamour, ouvert depuis le 10 janvier, a vu son taux augmenter à 9% ( un hôtel formule 1) et s’est terminé en février.

Encore un nouveau bien le 11 Mars à paris13, taux de 11% sur 18 mois. 6 mois de loyer en séquestre, hypoteque de 1er rang, caution solidaire, pour une division de local pour en faire deux appartements.
1,236 millions, 100% financé à 60% en avant première par les premiums qui y ont eu accès 4 jours avant.
Ils ont atteint un rythme de croisière. Et pour avoir vu les durées de financement sur d’autres plateformes de crowdfunding, c’est très fort de susciter l’enthousiasme sur de tels montants.

Ils sont les seuls à être régulés avec un agrément PSFP, ils sortent des projets chaque mois. Pour moi ils ne devraient plus être dans la catégorie « investissement douteux » mais dans celle du crowdfunding immo classique, car ils ne proposent plus que des opérations d’achat-revente à taux fixe. Reste à savoir si les remboursements promis ne vont pas connaître de défaut sur la durée. 

ATOA
Nouveau projet  le 08 mars en partenariat avec solustone
Une courte durée, un bien en réméré en Isère.
100K de recherché
Maison + terrain de 1 200m2
Rendement de 10,5%
Achat d’un bien à 50% de sa valeur avec prix de revente fixé à l’avance à 200K. On se rapproche plus du prêt. Atoa charge le propriétaire actuel de la vente, lui verse 100K et à charge pour le propriétaire de revendre son bien pendant 1 an. Si le propriétaire arrive à le vendre plus que 200K, il garde la différence.
En attendant, il s’engage à verser des indemnités d’occupation. Et une partie de ces indemnités est sécurisée et gardée par Atoa. 24 Mois d’indemnités sont donc déjà versées.

Dans les faits, c’est ATOA qui va réduire directement le montant versé au vendeur, en soustrayant des 100000€ de l’acquisition, 26K d’indemnités et les frais de notaires.

La collecte à été financée en 2 jours. Le petit Atoa repart donc plus serein.

Le projet de Niort doit clôturer fin de mois mars. Il a dépassé les 63%  mais n’est pas terminé. Atoa parle de le finaliser par leur propres moyens plutôt que de le laisser tomber. Ils  croient dans le potentiel et ont déjà tout prévu au niveau des travaux.

BLOCSHARE

Les revenus sont correctement versés sur compte bancaire chaque mois.
Bien à Boucau financé et finalisé
Lancement le 09/02
rentabilité prévue de 9,95% sur 12 mois
477500 € financés en un peu moins d’un mois.

Deux nouveaux projets en Mars.
Un court terme (8 à 12 mois)
Achat-revente  d’une maison région Bordelaise
Rentabilité cible de 8,2% .
Achat d’une villa avec revente prévue à un couple en attente de la vente de son appartement.
189 600 € (+frais de notaires et commission Blocshare, soit 210 100 €) et revente à  226 950 €.
Séquestre de 16850€
Acquéreurs en période d’essai avec revenus de 4700€ mensuels.
On voit de plus en plus ce type de projet pour des personnes qui ont des bons revenus mais ne peuvent pas emprunter car ils ne sont pas en CDI depuis assez longtemps. 

Un long terme, plus dans l’esprit de l’investissement immobilier.
EVIAN Les bains - 304.600€ recherchés
Rentabilité cible de 8,5%
Appartement encore sous garantie décennale . DPE « C ». Locatif touristique.
Scénario avec 65% de taux de remplissage : 4,56% de revenus annuels
Scénario avec 85% de remplissage : 6,4% de revenus annuels.
Sur ce projet le pourcentage de redistribution des loyers hors charges de la foncière est de 65.40 %. Les 34.60 % correspondent aux charges courantes, impôt et taxes, gestion locative ou encore assurances.
(Le projet d’avant c’était 81% de redistribution)

Les rendements peuvent être boostés via des parrainages qui donnent droit à un cashback ou par le statut obtenu en fonction des montants investis (+0,25% à +1% la 1ere année).

FRAGMENT
Promesse de vente signée le 15 fevrier pour « le royal »
A noter qu’ils proposent aussi une offre Premium. Il n’y a pas beaucoup d’explications sur leur site. Il faut se mettre sur liste d’attente, c’est ré-servé à 10 investisseurs (donc gros montants), donc une sorte de club deal. Vous choisissez votre profil (+de rendement, + de tension locative, campagne, location courte ou longue durée) et ils s’occupent de l’acquisition et de la gestion comme pour l’immo fractionné à 50€.

EQUITO : Je n’arrive pas à avoir de retours. Je ne suis pas inscrit et je n’en entend pas parlé sur les forums. Je ne peux pas voir sur leur site les projets et si ils sont financés.
TANTIEM :  Projet monoprix St seurin clôturé. 828300€ financés par 893 personnes. Signature notaire envisagée pour avril.
MEUTE : Silence radio
STREAL : Rien depuis décembre et le projet annulé.
FRAKTION : Pas de news des 2 projets en cours depuis nov 2023. Manque de pub et de communication pour relancer les collectes.
BRICKCLUB : RIEN


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#22 14/05/2024 12h43

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Deux plateformes ont commencé à proposer des biens qui ne sont plus en fractionné mais réservé pour un seul investisseur.

BLOCSHARE
Début mai 2024, ils lancent Blocinvest et donc officiellement proposent aux gros investisseurs d’acheter des projets clé en main qui auraient pu être financés par la foule mais qui ne le seront que par une personne. C’est présenté comme une offre aux clients les plus fidèles, mais évidemment c’est juste une offre basique d’investissement immobilier qui va à l’encontre de l’idée de départ.

Deux changements de locataires depuis le début du projet à Nevers remplacés sans vacance et avec réévaluation à la hausse du loyer à chaque fois. Le rendement d’origine de 5,10% est donc passé à 5,28% .  Nouveau départ d’un locataire sur le projet « le fantastique » prévu en juillet. Recherche en cours d’un nouveau locataire avec espoir de revalorisation du loyer.

Fin avril, mail indiquant que le bien à EVIAN ( 304.600€ recherchés -Rentabilité cible de 8,5% ) à été stoppé faute de financement dans le délai imparti. En réalité il a été acquis en one shot par un seul investisseur qui a squizzé tous les autres petits.

Ils annoncent qu’ils vont se concentrer sur les projets courts puisque c’est ce que préfère leur communauté.
Pas d’IFU cette année puisqu’il s’agit du système de royalties et que le capital n’a pas été remboursé.

BRICKS
Les projets se suivent, plusieurs millions sont financés chaque mois. La communication est meilleure, le paiement des intérêts est conforme. Un investissement automatique à été lancé et permet de choisir le montant et le taux minimum souhaité.

ATOA
Projet Niort 2 enfin finalisé.
Rendement actuel des projets Niort: 2,4% versus 3,9% prévu.
Rendement actuel du projet le passage: 10,5% versus 10,5% prévu

TANTIEM
Nouveau projet à Lyon, financé très rapidement, en un peu moins de 3 heures. Beaucoup de monde avait déjà pré-réservé des parts.  Le site reste un des rares à proposer des projets qui se financent dans un délai raisonnable, sur de longues durées d’investissement et avec un taux qui n’est pas fixe.
Un cinquième financement en Mai, sur le même Immeuble de Lyon, toujours à 9,5% de rendement prévisionnel, et géré par une conciergerie.

Le bien Monoprix a versé ses premiers revenus en Mai, le rendement annualisé est de 6,18%.
Le commerce à Montpellier rapporte aussi 6,48% donc proche des 6,50% prévus.
Un IFU est disponible.

FRAGMENT
Bien à Dijon, rendement cible de 7,02% - 259950 €.
Lancé le 4 avril. 30% financés le 1er jour, 100000 € en 48h, 242000€ au 23 avril. 95% au 30 avril, financé intégralement en Mai par 825 investisseurs.

Aucun des deux biens n’est encore en location, donc pas d’idée des rendements effectifs.

Ils proposent en plus régulièrement des opportunités pour investisseur privé en one shot. Par exemple, un appartement avec budget travaux à Avignon par exemple, pour 190000€ et objectif de 7% , un autre à Lille.

MEUTE-LOUVE
Aucun bien supplémentaire.
Le projet de Marseille affiche un rendement de 4,67 % au lieu des 4% prévus
Le projet de ANGERS affiche 3,96% au lieu de 5,49% . 2 Coloc non louées
Aucun projet depuis Février et la dernière annulation.

STREAL : Rien depuis décembre et le projet annulé. Un nouveau bien entre en financement le 22 mai, à Paris, 420000€, 4,50% de prévu. J’ai l’impression que c’est exactement le même bien qu’avant.
FRAKTION : rien depuis nov 2023.
BRICKCLUB : RIEN, seul le bien financé à l’origine verse toujours le rendement annoncé.


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