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#1 24/05/2023 14h26

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Bonjour,

Je travaille en France, ma compagne travaille en Allemagne. Elle est Mexicaine.

Nous souhaitons acheter au Mexique un appartement et le louer en attendant un future expatriation. Les taux sur place sont très élevés (>12%)

Je souhaite obtenir un crédit (taux Français, Européen). Je ne peux pas mettre en garantie une assurance vie mais je peux garantir le prêt grâce à une hypothèque sur la maison que nous possédons. Pas de crédit en cours.

Plusieurs banques refusent (Crédit Agricole, CIC, …). La caisse d’épargne se renseigne, la BNP a une section internationale mais à priori prête à l’étranger des Euros uniquement…

Avez vous déjà demandé un crédit pour un bien immobilier à l’étranger, dans une devise différente de l’Euro ?
Si oui, comment avez vous fait ?

Une banque en Espagne ou Luxembourg pourrait être utile ?

Je vous remercie pour aide,
Cordialement
Bastien

Dernière modification par Bastien43 (24/05/2023 14h27)

Mots-clés : crédit immobilier, emprunt, hypothèque, mexique, étranger

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[+1]    #2 24/05/2023 15h07

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Toutes les banques vont demander une garantie en France ( hypothèque, nantissement, AV … ) et vont vous prêter en Euro.

Je vois mal une banque vous prêter en MXN et encore moins aux mêmes taux que les crédits en EUR.


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[+1]    #3 24/05/2023 15h21

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Vous aurez bien du mal à trouver ce que vous cherchez.
Emprunter des €uros en France (ou en Allemagne d’ailleurs) pour financer un achat immobilier au Mexique sera très difficile.
Emprunter des Pesos mexicains en France pour ceci sera sans doute impossible.

La quasi-totalité des banques ne finance pas un bien à l’étranger (encore moins une banque en France, qui, si elle finance un bien douteux -et elle n’a guère de moyen de connaître un bien situé à l’étranger- pourrait voir son obligation de conseil être mise en cause, et a des obligations en matière de lutte contre le blanchissement).
Les seules exceptions que je connaissent sont des cas bien particuliers, comme des travailleurs frontaliers (avec une banque ayant des offres adaptées à cette situation) (il y a peut-être des banques US avec ce genre d’offre, mais je doute qu’elles cherchent des clients en Europe…), ou des banques "privées" quand le client a une surface financière très conséquente.

Si les taux des emprunts sont très élevés au Mexique, c’est aussi en relation avec le niveau de l’inflation au Mexique et la solidité de la devise locale (si vous empruntez en France des €uros, il faudra rembourser des €uros, pas des Pesos, même si le change a beaucoup évolué… voir Note)

Note: Vous devriez regarder ce qu’il est advenu des emprunteurs français (particuliers ou collectivités publiques) de CHF -francs suisses- à qui une banque française (condamnée depuis) proposait des taux très bas… : lire ceci.

PS : Lisez Obtenir un prêt immobilier au Mexique ou Pouvez-Vous Financer un Maison au Mexique? |Zisla| Blog si ce n’est pas déjà fait.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #4 24/05/2023 15h54

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Taux de base de la banque centrale mexicaine: 11.25%
les obligations d’état mexicaines à 10 ans ont un taux de 9.23%…
Donc un particulier qui emprunte à 12% n’est pas cher en soi.
Je pense que vous faites fausse route, ce que vous cherchez n’existe pas.

Dernière modification par spot (24/05/2023 15h54)

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#5 24/05/2023 19h08

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Bonjour,

Merci pour les retours.

J’ai connu des Français qui se sont fait financer par des banques françaises pour un achat au Mexique.

C’était il y a 8 ans, aujourd’hui, c’est sûrement différent.

Pour un Mexicain, 12% c’est très chère. Les salaires sont bas et le prix de l’immobilier dans les grandes villes mexicaine est aussi chère qu’en France …

La meilleure solution reste le cash.

Merci
Cordialement
Bastien

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#6 24/05/2023 19h20

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Vos amis ont sans doute emprunté des euros avec nantissement d’un bien situé en France et/ou d’une AV Française.

Aucune banque Française ne fait de crédit en MXN.

Dernière modification par Oblible (24/05/2023 19h22)


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#7 24/05/2023 19h49

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ok je peux hypothéquer pour mettre en garantie le bien que je possède mais ensuite comment passer en MXN, même si le prêt est en EURO  ?

sinon contracter un prêt personnel (30 k€ maxi à 6 % sur 5 ans et ce sera un coup de pouce)

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[+1]    #8 24/05/2023 20h39

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Bastien43 a écrit :

ok je peux hypothéquer pour mettre en garantie le bien que je possède mais ensuite comment passer en MXN, même si le prêt est en EURO  ?

C’est vous qui allez assumer le risque de change, pas la banque.
Vous rembourserez votre prêt en euro, et vos revenus locatifs seront en MXN, si le MXN chute par rapport à l’euro ça sera inconfortable (outre l’inconfort de gérer un bien locatif à distance).

Le mieux à mon avis :
- emprunter en monnaie locale auprès d’une banque locale
- différer votre achat au moment où vous irez vivre au Mexique. D’autant que l’appartement que vous acheteriez aujourd’hui ne vous conviendra peut-être pas dans quelques années (par exemple si vous avez d’ici là des enfants ou d’autres envies)


"Le côté obscur de la force, redouter tu dois"

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#9 25/05/2023 09h16

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D’autant que l’appartement que vous acheteriez aujourd’hui ne vous conviendra peut-être pas dans quelques années (par exemple si vous avez d’ici là des enfants ou d’autres envies)

C’est le nœud du problème. La raison pour laquelle vous voulez acheter aujourd’hui (que l’immobilier devienne inabordable dans quelques années, cf. votre commentaire de remerciement), n’est pas suffisamment valable à mon sens pour justifier une prise de risque conséquente sur votre projet (sans parler de la complexité):
- Risque de change
- Risque d’acheter un appartement qui ne vous conviendra pas le jour où vous en aurez besoin.

Je pense qu’il faut que vous développiez votre argument de départ: pourquoi l’immobilier serait inabordable dans quelques années au Mexique? Je ne connaît pas du tout le marché immo là-bas, mais j’ai du mal à voir les raisons. On parle plutôt à l’inverse de correction immobilière à prévoir un peu partout dans le monde. A moins que ça ait déjà sévèrement corrigé post-covid et que vous souhaitiez profiter de "soldes" actuelles? Quel est la rentabilité locative nette de ce que vous envisagez d’acheter?

Ceci dit mon expérience perso: une personne que je connaît très très bien a récemment (1 an environ) acheté en zone euro sa RP, financé par une banque française. Bon client (gros salaire et patrimoine conséquent) aucune banque n’a souhaité financer le bien directement; toute souhaitaient des actifs en France en collatéral, même si le pays était très proche, du nord de l’Europe et en zone euro. Alors au Mexique… Mettre les fonds en hypothèque n’a pas été un problème pour lui, mais c’était une condition sine qua non pour les banques. C’était un projet à plus de 600k€, cela dépend peut-être aussi du montant emprunté et du ratio d’endettement, quelle est l’enveloppe et le ratio de votre projet?

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#10 25/05/2023 10h50

Membre (2019)
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Bonjour

Merci pour les retours.

Tout simplement, je trouve que le Mexique a un avenir économique beaucoup plus sympa que la France actuelle. Les rendements sont bien meilleurs. La population est jeune… ça tourne à fond

Il y a des risques partout et même beaucoup plus en France je trouve…

A force d’attendre, ben le train passe… Le Mexique offre sur place une réactivité, une flexibilité et des prises de décisions rapides qui font rêver.

Si ça ne me plaît pas dans le futur, location ou facilité de revente, frais de notaire faible.

Loyer et vente en dollars dans les zones prisées pour éviter variation en MXN…

Par contre il faut de l’argent vite : cash is king.

Je penche être cash entre 100k€ à 150k€ dans un premier temps, selon le ou les biens rencontrés. Et combiner avec un crédit si possible. Pas de problème d’endettement sur ces montants.

A+

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[+1]    #11 25/05/2023 15h01

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Je n’ai jamais demandé un financement dans une autre devise que l’euro pour ma part, mais comme déjà exprimé plusieurs fois sur le forum, j’ai acquis ma RS au Portugal par ma banque FR car les taux étaient plus avantageux, et la démarche moins compliquée pour moi.

La banque m’a laissé plusieurs pistes ouvertes :

Financer par leur filiale locale, après expertise du bien par leur partenaire, ce qui permettait par un montage la prise de garantie sur la RS…long cher et fastidieux, j’ai abandonné cette piste.

Donner garantie depuis ma RP alors intégralement payée (ils connaissaient le bien pour l’avoir financé en partie lors de mon achat) fais d’hypothèque à la clé, solution que j’ai retenue.

Donner une garantie financière par un nantissement d’épargne (AV fonds euros ou PEA sur CW8) : j’ai exclu car je craignai d’avoir besoin de ce cash au final.

Si je revends ma RP, je basculerai alors la garantie sur une financière, sujet évoque depuis avec eux.


Profiter de ne rien foutre….

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#12 26/05/2023 02h18

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J’ai été dans une situation similaire pour un bien a Marrakech.

Au final j’ai nanti un compte titre et obtenu un credit en euro. Dans votre cas ce serait votre RP. Cela
Marche aussi avec une AV.

Risque de change à ma charge mais taux d’intérêt inférieur de 4% par rapport à un credit local que l’on me proposait (avec 20% d’apport + frais de notaire).

La plupart des banques privées pourront vous proposer un tel montage. Les banques de detail sont moins habituées.

L’autre point c’est de bien choisir son moment pour envoyer ses fonds (taux de change), et négocier les frais en amont avec sa banque locale (voire la choisir en fonction). On peut assez facilement perdre plusieurs pourcents juste comme ça.

Pour ma part j’ai commencé par attendre le bon moment pour changer me fonds, puis deposé sur un compte d’epargne (rémunéré) en attendant de trouver le bien que je pouvais alors acheter cash et donc mieux negocier. Le risque est de trouver le bien d’abord et de devoir changer en urgence dans de mauvaises conditions.

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#13 30/05/2023 14h14

Membre (2019)
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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Donc la banque vous a viré la totalité du prêt sur votre compte en France en EURO ?

Le montant a payé au vendeur était dû en totalité le jour de l’achat ?

Vous avez tout transféré en 1 seul fois, selon votre taux de change (taux du jour) ? ou la banque a imposé son taux de change ?

J’imagine que ce n’est pas interactiv broker ou WISE ? donc le taux de change était-il bien favorable avec la banque ?

Pas de contrôle sur le blanchiment d’argent ? Comment la banque s’est assurée que vous achetiez le bien immobilier en question ?

Merci pour votre retour.

Cordialement

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[+1]    #14 30/05/2023 15h29

Membre (2023)
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La plupart de ces questions seront a poser a l’etablissement preteur.

Certains vous laisseront ou non le choix de la devise. Et les conditions pourront etre differentes, notamment le taux, le collateral, etc. Le plus probable sera un emprunt en euro ou usd contre un collateral en euro ou usd.

Pareil pour l’affectation des fonds. Certaines vous demanderont des preuves de l’utilisation des fonds, d’autres s’en moqueront car elles ont votre collateral en garantie.

Pour l’envoi des fonds, a voir avec votre banque au mexique si elle a besoin de justificatifs d’origine des fonds.

Et pour la strategie de conversion/transfer, a vous d’etudier le meilleur montage (ouvrir un compte en euro au mexique et convertir la bas? Ou utiliser wise, ibkr, etc? …)

Dernière modification par JemappelleArnaud (30/05/2023 15h31)

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#15 18/06/2023 07h02

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Bonjour,
Je me permets d’intervenir, ayant été dans une situation similaire à celle de Bastien il y a quelques temps. Les points clés selon mon expérience:
- Oui il faut aller vite car les meilleures opportunités filent vite. Par contre il faut bien cibler ces opportunités et déjà avoir un réseau sur place si vous êtes à l’étranger (si vous voulez faire du locatif ou de la location saisonnière). Où souhaitez-vous investir Bastien si pas trop indiscret ? Il y a une belle inflation sur l’immobilier. J’ai vu des prix catalogues sur un programme neuf sorti en 2021 (l’immeuble est bientôt terminé) à Guadalajara avoir augmentés de 40% depuis. Il y a eu de l’inflation certes mais pas dans ces proportions. D’autres immeubles voient leurs appartements trouver difficilement preneur. Il y a de tout.
- Vu le montant dont vous parlez essayez de payer cash. Sur un programme neuf il existe des plans de financement qui le permettent (exemple : 30% d’acompte à la signatures, 40% mensualisés sur 1 an, 30% à la remise des clés). Si vous êtes courts vous pouvez faire un prêt à la consommation en France, ce n’est pas plus mal si vos revenus sont en euros. Vous aurez des frais de change et à l’heure actuelle le taux de change ne vous est pas favorable.

Ce pays regorge d’opportunités mais aussi du risque. Lisez donc les posts de Miguel si vous le pouvez. Ils sont instructifs.

Dernière modification par Math3109 (18/06/2023 16h27)


"Quand on tire, on raconte pas sa vie."

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#16 18/06/2023 08h12

Membre (2019)
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Bonjour.
Merci pour votre retour
Effectivement il y a de tout et des risques…
Je souhaiterais a la vile de México.
Il y a les colonies Roma Rosa Condensa, mais j’ hésite car elles ont été frappées durement lors des tremblements de terre sinon Navarre Napoles puis une certaine partie de Coyoacán.
Je recherche petit à petit, suivant mes déplacement sur place et annonces sur les sites des agences.
Bien sûr les posts de Miguel sont riches en informations smile
Bonne journée

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#17 18/06/2023 11h06

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Hello Bastien ,

Ce serait mon rêve d’acheter au Mexique mais pas à Mexico car j’adore cette ville mais elle est très polluée. Pour Coyoacan c’est un quartier super j’y ai vécu. J’y suis revenu il y a 4 ans voir mon ex patron. J’ai été surpris de voir que les prix avaient explosé et j’ai vraiment regretté de ne pas avoir acheté il y a 20 ans quand j’y ai habité. Coyoacan est devenu un quartier très branché et de nombreuses maisons dépassent le million de dollars. De nombreux riches mexicains y ont acheté des maisons de même que des américains. La croissance au Mexique a été forte… On y  voit de magnifiques propriétés mais devenues hors de prix pour un français. Il reste sans doute des affaires possibles avec un budget plus serré pour des appartements plus petits ou des biens à rénover.

Bastien43, le 25/05/2023 a écrit :

Bonjour

Merci pour les retours.

Tout simplement, je trouve que le Mexique a un avenir économique beaucoup plus sympa que la France actuelle. Les rendements sont bien meilleurs. La population est jeune… ça tourne à fond

Il y a des risques partout et même beaucoup plus en France je trouve…

A force d’attendre, ben le train passe… Le Mexique offre sur place une réactivité, une flexibilité et des prises de décisions rapides qui font rêver.

Sur ce point je suis tout à fait d’accord avec vous. La croissance a été bien plus forte qu’en France au Mexique et le pays profite du leadership économique de son voisin alors que les économies sont très intégrées.

Dernière modification par al2020 (18/06/2023 11h09)

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