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#1 03/05/2023 08h54

Membre (2015)
Réputation :   18  

Bonjour à tous, je vous soumets ma situation actuelle qui pourrait bénéficier de vos lumières et retours d’expérience : je souhaite déménager / changer de résidence principale, d’une ville de banlieue parisienne à une autre. Cela permettra d’augmenter ma qualité de vie.

J’hésite à vendre ma RP actuelle, ou la mettre en location.

Quelques chiffres sur la RP actuelle :
- Ville du 92
- achetée 310K vers 2015 (intégrant FAI, Frais de notaire, menus travaux de rafraîchissement)
- Prêt sur 20 ans, emprunt 140K, CRD 93K. Remboursement 700€/mois
- Apport de 170K
- Loyer estimé si mis en location (LMNP) : 1350€HC
- Prix de vente potentiel estimé : 340K€

Lorsque je calcule le rendement potentiel de cette RP, j’obtiens 2,49% (en net net avec TMI 30%)

Mon état d’esprit :
- je ne suis pas un « grand fan » de la location directe - d’ailleurs le rendement de 2,49% tient compte de la mise en gestion locatif du bien + GLI qui sont indispensables pour ma tranquillité d’esprit -
- mais je vois la mise en location de ce bien comme un coup de pouce bienvenu une fois le prêt remboursé. De plus, du fait de l’apport conséquent le cash flow mensuel devrait être positif de +250€ environ
- mais avec une rentabilité de 2,49% en net net, je me demande si le choix de vendre ma RP ne serait pas plus judicieux, grâce au bénéfice de la non-imposition de plus value sur la RP. J’ai quelques pistes pour placer le fruit de cette vente : actions dans la boite dans laquelle je suis salarié, actions et trackers, parts de SCI en gestion, Private Equity… à des rentabilités espérées plus fortes, et sans gestion smile

Je précise que j’ai les fonds suffisants pour constituer l’apport d’une nouvelle acquisition de RP, aussi l’achat d’une nouvelle RP ne dépend pas de la revente de la précédente.

En bref, sempiternelle question déjà adressée à travers plusieurs études de cas sur le forum : vendre ou mettre en location?
Après exposition du contexte, quel est votre sentiment ?

PS : je trouve que la manière de calculer la rentabilité de la mise en location d’un bien dans lequel on a habité est faussée lorsqu’on applique le calcul classique de "Loyer estimé /prix et frais d’achat de la RP". Ne devrait-on pas faire un prorata d’une quelconque façon pour tenir compte de la période de jouissance du propriétaire du bien antérieure à la mise en location?

Dernière modification par DonLM (03/05/2023 08h58)

Mots-clés : immobilier, location, vente


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[+1]    #2 03/05/2023 09h22

Membre (2016)
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INTJ

Bonjour,
Si vous n’êtes pas fan de la location directe, à mon avis vous avez la réponse à votre question.
A votre âge sans doute mieux de vendre et d’utiliser le produit de la vente pour gonfler votre apport pour prochain achat (a fortiori si vous avez des projets familiaux)/ placements/ projets de vie.
D’autant que 2,49% net net ce n’est effectivement pas fameux (mais "classique" dans le 92)

Autres paramères à prendre en compte à mon avis :
- Fiscalité en cas de revente de l’appartement. Si vous le revendez en tant que résidence principale = pas d’imposition sur plus-values. Si pas résidence principale = a priori vous serez fiscalisés sur la plus-value (qui à aujourd’hui n’est pas majeure, l’écart n’est donc que de quelques milliers d’euros)
- Taux du prêt immobilier adossé à l’appartement (l’avez-vous renégocié en 2019-2020-2021 ou est-ce le prêt au taux d’origine ?)


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[+1]    #3 03/05/2023 09h26

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En fait, pour savoir s’il vaut mieux vendre, il ne s’agit pas de "Loyer estimé /prix et frais d’achat de la RP" mais de ""Loyer estimé /prix actuel de revente". C’est le rendement de l’argent immobilisé dans ce bien. Autrement dit "est-ce que mon argent serait plus productif ailleurs ?". Pour être tout à fait rigoureux, il faut tenir compte de ce qu’il restera une fois le CRD remboursé ; sauf si on est capable d’emprunter à nouveau une somme comparable et de la faire travailler pour nous à nouveau.

Ne devrait-on pas faire un prorata d’une quelconque façon pour tenir compte de la période de jouissance du propriétaire du bien antérieure à la mise en location?

Non, car vous cherchez une aide à la décision pour un choix à faire maintenant. Ce qui peut vous inciter à garder ce bien, ce sont ses avantages futurs. Pas les avantages passés.

Dans un un bilan sur la durée totale de détention, il conviendrait de tenir compte de l’avantage en nature du logement du propriétaire, mais c’est un autre type d’exercice.

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2023 09h47)


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#4 03/05/2023 22h30

Membre (2015)
Réputation :   18  

@Yoda : Pour répondre à votre question "Taux du prêt immobilier adossé à l’appartement (l’avez-vous renégocié en 2019-2020-2021 ou est-ce le prêt au taux d’origine ?)" : il s’agit du taux d’origine, à 1,85% + un prêt à taux 0. Malheureusement, ces crédits seront à solder à la vente…

@Bernard2K : Je suis aligné avec votre conception d’avantages futurs et pas passés pour évaluer un rendement à venir, c’est très clair.

Je vous tiendrai informé des prochains événements de vie -et les choix qui en découlent-, même si au regard du contexte il est possible que rien ne se fasse dans un délai court, on peut toujours avoir une mauvaise surprise de la banque ou un autre acheteur prêt à mettre plus… Suspense smile


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[+2]    #5 04/05/2023 05h49

Membre (2020)
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J’ai été dans votre situation et ai choisi de garder ma RP en location, car nous y étions sentimentalement attaché (maison qui a vu naître nos 3 enfants,  culture familliale "on ne vend pas"…).

Le REX après quelques années :

- une ancienne RP, ça se loue bien.
Dans notre cas une petite maison, bien placée, bien équipée, peu d’équivalent à la location car quelqu’un qui cherche à faire un investissement locatif privilégiera souvent de plus petites surfaces, moins bien équipées pour de meilleurs rendements). Aucun soucis à louer, des locataires qui durent, bien plus cool que nos autre biens immobilier de plus haut rendement.

’ une ancienne RP, ça rapporte moins que du locatif de rendement
Suite logique du premier point.

Au delà vous avez pointé du doigt les points importants :
* l’avantage fiscal énorme à vendre tant que c’est votre RP, qui fait que si vous ne vendez pas maintenant, c’est une décision "tunnel" qui vous engage pour une durée très longue (22 ans de détention pour être exonéré d’impôt sur le revenu et 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux).

* l’inconvénient sur la période résiduelle de votre prêt de perdre le levier que vous offre votre prêt, alors même qu’il sera plus difficile aujourd’hui d’obtenir votre levier dans de bonnes conditions.

Pour moi, la rentabilité de votre bien n’est clairement pas assez élévée pour le garder à terme, la question qui se pose est : est-ce que je vends maintenant pour profiter des frais de cession réduits, ou est-ce que je vends après 22 à 30 ans de détention.

Pour vous guider dans votre décision, trois questions :

1) Etes vous vraiment prêt à devenir bailleur ?

Vous dites ne pas être tenté par l’immobilier direct. Êtes-vous prêrs à vous y engager pour les (30-temps de détention déjà faits) années à venir ? Dire je mets en gestion et basta, sur une telle durée, ça ne marchera pas, surtout pour du LMNP. A un moment il faudra faire des travaux car votre bien n’attirera plus assez. Si vous ne vous impliquez pas alors l’agence ne vous trouvera plus de locataires ou vous facturera des sommes de remise à neuf costaud, bref la rentabilité chutera. Sur une durée aussi longue, vous aurez des périodes ou tout roule mais aussi forcément des périodes plus compliquées avec des locataires mauvais payeurs ou qui dégradent ou qui sont sur-exigents. Les assurances sauveront peut être vos finances, mais pas forcément votre tranquilité d’esprit ou votre temps. Beaucoup de propriétaires gèrent leur bien en direct car ils sont revenus des agences et n’ont pas trouvé de partenaire de confiance, la réalité n’est pas aussi simple que de dire je met enbgestion pour être tranquille et j’accepte de perdre x pourcents  Tout le monde ne gère pas les difficultés avec la même sérénité et la dessus difficile de se connaitre avant d’être confronté aux situations, mais vous avez peut-être déjà un avis sur la question ?

2) quelle idée vous faites-vous de l’évolution de la valeur de votre bien dans les années (décennies) à venir ?

Là le fait de l’avoir habité constitue un avantage énorme par rapport à quelqu’un qui se pose la même question avant de faire un investissement locatif. Vous savez ce que vaut votre quartier et pouvez plus facilement vous projeter dans 10 ans. Est ce que votre quartier évolue bien depuis que vous y êtes ? Boboisation ou paupérisation ?l’augmentation de prix de ces dernières années a été plus rapide ou plus lente qu’ailleurs ?

3) quel temps avez vous à consacrer à "faire mieux de votre argent" si vous vendez ?
Vous gagneriez forcément à vendre pour ŕéinvestir dans un bien locatif de plus haut rendement, mais au prix de combien d’heures passées dans la vente et dans la recherche ? De ce point de vue, accepter un rendement plus faible mais avec une charge de travail bien moindre ce n’est peut être pas si mal. Placer sur des produits financiers vous demandera aussi du temps, surtout si vous voulez retrouver le levier qui booste actuellement votre rendement médiocre.

Au final, il faut vous faire votre conviction.
Ma conviction personnelle est que 99 fois sur cent, d’un point de vie financier, il vaut mieux vendre sa RP quand on déménage, car sinon on en prends pour 20 ans. C’est trop dimensionnant dans une vie dont on ne sait pas forcément de quoi elle sera faite (déménagement à l’autre bout de la France qui rend la gestion impossible, divorce qui force à vendre dans la période d’impositiobsur les PV…)  Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Le fil à la patte que vous  vous mettez en gardant le bien est trop gros et trop durable. Ça peut être interressant les environ 10 premières années, quand le rendemenr est boosté par le prêt restant, Mais si on ne fait pas les 10 suivantes, les gains sont gommés par l’imposition, et les 10 suivantes sont plus dures. Sauf si le bien est un bon bien patrimonial qui fait que le rendement se fera à la revente, mais là il faut être devin.


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