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#1 12/04/2023 17h44

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Bonjour à tous,
Suite à un héritage, je me retrouve avec un bien en vente. Je souhaite utiliser le fruit de cette vente pour mettre ma mère dans une chouette maison. Ma mère possède un petit capital de 70k et a 71 ans révolus. J’ai eu d’abord l’idée d’acheter avec elle en démembrement en lui laissant l’usufruit (pas de bail, pas d’imposition…). Malheureusement, à 71 ans, le barème fiscal de l’usufruit est de 30%. les biens que nous visons sont autour de 350k, elle est donc loin de posséder 30% de cette somme. J’ai vu sur le net que le droit d’usage vaut fiscalement 60% de la valeur de l’usufruit, ce qui ferait 18% du total et serait parfait ! A votre connaissance, est-il possible d’acheter en démembrement avec seulement un droit d’usage?

Dernière modification par yannou77 (12/04/2023 18h00)

Mots-clés : demembrement, droit d'usage, usufruit

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[+1]    #2 13/04/2023 09h30

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Le droit d’usage est en principe un droit réel, qui peut être publié au fichier immobilier et opposable aux tiers. Donc, en théorie, il serait possible que votre mère achète seulement la partie "droit d’usage" et que la répartition du prix entre vous et votre mère corresponde à cela. Ca serait à confirmer par un notaire.

Pour autant :
-c’est très inhabituel. Il y a peut-être une raison…
- c’est un droit qui ne peut pas être cédé. Si votre mère devient dans 2 ans incapable d’habiter cette maison, elle ne pourra pas la louer à une tierce personne (c’est le fructus, qui ne fait pas partie du droit d’usage). Si elle a juste envie de déménager, elle perd aussi l’argent qu’elle avait mis dans cette maison ! Ca ne me semble pas bien adapté.

A mon sens, si c’est vous qui avez les moyens financiers, il faut que ça soit vous qui achetiez, et votre mère vous paie un loyer. Plutôt qu’elle paie un droit d’usage une fois pour toute, elle paie un droit d’usage réparti dans le temps et ça s’appelle un loyer.

Notez que je ne suis pas certain de ce que j’affirme, mais comme personne ne répondait je me lance. Si vous voulez en avoir le cœur net, demandez à un notaire ; ce sont les spécialistes des différentes façons d’acheter un bien immobilier !

Par ailleurs, je me permets une remarque sur la "chouette maison" : d’une part, une personne seule n’a pas forcément besoin d’une maison à elle toute seule, donc attention à ne pas projeter des désirs sur une grande maison, désirs qui seraient une réminiscence d’une vie familiale où vous étiez plus nombreux, alors qu’il s’agit a priori d’héberger une personne seule. D’autre part, la maison qui répond à ses besoins aujourd’hui n’y répondra peut-être plus dans 5 ans, et encore moins dans 10 ans. J’ai vu mes parents se retrouver enfermés dans leur "chouette maison", ma mère incapable de descendre les escaliers, et les deux incapables d’entretenir la maison et encore plus le jardin, se sentant du coup vaguement coupables de se retrouver incapable de faire "leur devoir" ; et incapables aussi d’encadrer des gens qui l’entretiendraient (femme de ménage, jardinier), pour des raisons qu’il serait trop long d’expliquer.

Donc, en vue du vieillissement inéluctable de votre mère, attention à choisir un logement de plein pied, proche à pied des commerces et des services, etc…

Enfin, passé un certain âge, est-ce que ça ne fait pas davantage sens de louer, justement pour pouvoir déménager au fur et à mesure de l’évolution des besoins ?

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2023 09h46)


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#3 13/04/2023 10h23

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Merci Bernard2k pour votre réponse.
Je n’ai pas spécialement envie de louer à ma mère (déclaration d’impôt, frottement fiscal qui engloutira la moitié du loyer…). Les rendements locatifs du coin étant de 4%, ma mère payera 18% pour un droit d’usage à vie qui sera rentabilisé en 4,5 années, je ne pense pas que cela soit un mauvais deal pour elle. Avec 800 € de retraite, son petit capital hérité de sa propre mère fond comme neige au soleil (elle a actuellement un loyer de 750 € pour lequel je suis garant). Ce n’est qu’une question de temps avant que la loger devienne mon problème. Si cette opération la démunie trop à mon avantage, de toutes façon derrière il m’incombera de payer pour elle son train de fin de vie. De plus, ma mère est très crédule et a été maintes fois arnaqué dans sa vie par des placements miracles (contre mon avis à chaque fois). Je vous laisse le lien de sa dernière idée de placement "miracle" : DGM INFO-WAPP (ca fait froid dans le dos) le tout fortement recommandé par ses "amis". Bref je serais plus rassuré quand son petit capital sera investi dans quelque chose de concret, avant qu’un des margoulins qu’elle fréquente fasse main basse dessus.

Une petite maison de plein pied avec espace vert minimal nous permettra plusieurs choses :
Habiter tous ensemble pendant les vacances de Juillet-Aout (je vis à l’étranger et je n’ai pas de bien de France)
Avoir un bien ou nous pourrons nous même entreposer des affaires (vélo, livre, qq vêtements)
Eventuellement faire du airbnb dans la limite de 120 jours pour un complément de revenus.
Je me doute que ce bien ne correspondra pas forcément à un usage en fin de vie, mais ce sera une autre histoire. L’usage qu’il nous apportera d’ici là justifie à mes yeux l’investissement.

J’ai bien sur poser la question à mon notaire, mais sa réactivité n’est pas des plus rapides. Je vous tiendrais au courant de sa réponse si un jour il m’en fait une.

Dernière modification par yannou77 (13/04/2023 10h25)

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#4 13/04/2023 10h29

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C’est une solution qui parait bien compliquée… et comme le dit Bernard2k, je ne suis pas sûr que beaucoup de monde puisse vous apporter des réponses précises sur ce point ici. En tous cas moi non…

Mais avez-vous envisagé d’autres pistes ?

Et surtout, quelle est la vraie problématique à laquelle vous souhaitez répondre ?
Garantir un chouette logement à votre maman et vous assurer qu’elle pourra en bénéficier aussi longtemps qu’elle en aura besoin ?
Faire fructifier son capital de 70k€ en la faisant investir dans la pierre ?
Autre… ?

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 10h29)

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[+1]    #5 13/04/2023 11h04

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Effectivement, ce que vous exposez correspond bien à votre projet et à vos besoins.

Du fait que la maison excède un peu ses besoins, votre mère pourrait loger des voyageurs en saisonnier, ou bien un étudiant à l’année ; ça lui ferait de la compagnie, ça l’occuperait, et un complément de revenus. Mais en théorie ces revenus vous appartiendraient à vous (si elle a seulement le droit d’usage) ; il lui faudrait l’usufruit pour avoir le droit aux revenus.

Si elle n’a que le droit d’usage, vous pouvez certes lui abandonner ces revenus, mais si un jour les impôts s’en mêlent, ils diront : "monsieur yannou aurait dû percevoir ces revenus, donc on l’impose dessus, et on l’impose à son TMI élevé alors que sa mère aurait un TMI très bas." C’est le principal inconvénient que je vois au fait de n’avoir que le droit d’usage.

Personnellement, je chercherais une solution qui permette à ma mère d’avoir l’usufruit de façon classique (pour que ça soit une solution claire et classique), tout en adaptant le montant à investir à ce que votre mère peut y mettre. Parmi les solutions qui pourraient être envisagées :
- faire indivision + démembrement, de façon à abaisser la part qu’elle doit payer, tout en lui conférant quand même l’usufruit.
- faire une donation à votre mère du montant de l’usufruit qu’elle n’arrive pas à payer.
- convenir d’un paiement, mais faire un paiement réel différent de la théorie. Par exemple votre mère acquiert l’usufruit, donc elle doit environ 120 k€, mais elle n’en paie que 70 k€ au comptant, le reste vous restant dû sous forme de créance ; qu’elle vous paiera peut-être un jour, ou peut-être pas…
- faire une copropriété : elle achète l’usufruit sur le RDC, vous achetez la NP du RDC et la PP de l’étage…
- etc.

Par rapport à cette variété de solutions, c’est bien le rôle du notaire de vous trouver la solution la mieux adaptée.

Pour obtenir un conseil du notaire, ce n’est effectivement pas facile. Ce qui marche plutôt bien pour moi, c’est de demander qu’il rappelle, et d’insister sur le fait qu’on demande expressément le conseil du notaire en tant que spécialiste du droit immobilier (un peu de flatterie ne fait pas de mal). Les notaires sérieux rappellent sous 1 à 2 jours. Vu que vous habitez loin vous pouvez aussi lui demander un rendez-vous de conseil, mais en visio ; les notaires savent faire, de nos jours.

Sur le fait que vous risquez de vous retrouver un jour à payer le logement ou les besoins de votre mère : oui, c’est l’obligation alimentaire. L’avantage est que c’est déductible des impôts. Impôt sur le revenu - Pension alimentaire versée à un parent ou un grand-parent (déduction) | Service-public.fr

Si c’était vous qui achetiez la maison pour y loger votre mère gratuitement, vous pourriez aussi déduire une pension alimentaire du montant de l’avantage (= le loyer évité par votre mère) ; mais c’est plus délicat à chiffre que des dépenses réalisées en euros sonnants et trébuchants.

PS : toujours sur un plan plus personnel, vérifiez que c’est bien conforme aux souhaits de votre mère. Peut-être qu’elle ne veut pas habiter seule et qu’elle rêve secrètement d’habiter avec sa soeur, ou avec sa meilleure amie, ou que sais-je. Peut-être qu’elle ne veut pas du tout loger des étudiants ou des voyageurs, parce ce que ça lui ferait des responsabilités trop stressantes pour elle. Il n’est pas facile de discuter de cela avec ses parents et de les amener à exprimer leurs souhaits, leurs besoins et leurs peurs.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2023 12h18)


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[+1]    #6 13/04/2023 11h54

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Quels sont les revenus de votre mère ? 800 euros / mois ? Ce qui ne lui permet pas de se loger.

Si vous avez la capacité d’acheter le bien seul, et de lui laisser l’occupation au titre de la pension alimentaire à ascendant ?

Impôt sur le revenu - Pension alimentaire versée à un parent ou un grand-parent (déduction) | Service-public.fr

L’achat du droit d’usage est une idée, quoi que je ne l’ai jamais rencontrée. Le droit d’usage se conserve, en général dans une donation ou suite à un décès (droit d’usage du survivant).

La question que pose Bernard est parfaitement légitime : si demain votre mère ne peut plus vivre dans ce bien, elle reste la seule à pouvoir occuper le bien (droit d’usage), sans pouvoir le louer. Donc elle abandonne son droit d’usage ? Ce qui devient, comme l’abandon d’usufruit dans la très grande majorité des cas, une donation …

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[+1]    #7 13/04/2023 18h57

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Bonjour,

Il est également envisageable d’acheter le bien par une SCI qui vous laissera plus libre quant à l’apport des fonds : ainsi votre mère, même en apportant un montant qui ne lui permettait pas d’acquérir l’usufruit de l’immeuble en cas d’achat direct, votre mère disposerait de la qualité d’associée de la SCI, et le bien mis à disposition à titre gratuit à celle-ci sans nécessité de payer un loyer.

Si l’idée du démembrement vous plaisait pour des raisons successorale (classique), il est par ailleurs tout a fait possible de démembrer ab initio les titres de la SCI au moment de sa constitution, voir une partie des titres de la SCI, de sorte que ce qu’elle peut apporter, elle l’apporte en acquisition de l’usufruit d’une partie du capital de la SCI, vous apportez le reste (la nue propriété de ses titres, et le surplus par souscription de titres en pleine propriété). Résultat : la SCI achète le bien en pleine propre, votre mère en dispose à titre gratuit, et la transmission in fine du bien échappe aux droits de succession.

Je rejoins par ailleurs ce qui est dit plus haut à savoir qu’une acquisition démembrée USUS d’un côté, FRUCTUS et nue propriété de l’autre, je ne l’ai jamais vu. En général, on voit plutôt des cessions avec réserve du droit d’usage et d’habitation (configuration classique dans les opérations de viager).


Il faut choisir, se reposer ou être libre

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#8 14/04/2023 01h15

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Le démembrement ab initio … est une vieille pratique remise en cause depuis le début du siècle concernant les parts sociales.

On peut acquérir en démembrement, avec un acheteur d’US et un acheteur NP de concert, mais le démembrement n’est permis qu’au propriétaire du bien, ce qui suppose la préexistence. C’est le débat porté entre autre par le fisc sur ce montage extrèmement classique fin des années 90 pour l’exploitation de fonds de commerce (exploitation via une structure IS qui est par ailleurs usufruitière d’une SC constituée en démembrement ab initio avec les associés physiques qui redeviendront à terme uniques propriétaires des murs, après l’extinction de l’us nécessairement temporaire lorsque l’usufruitier est une personne morale).

A vérifier, mais les premières éditions du Dénos devait présenter le montage.

Un moyen simple de contourner : créer la SC sans démembrement, la rendre réelle puis céder la NP. Un peu plus long, mais évite toute contestation, en particulier fiscale, de la réalité du démembrement.

(c’est très curieux de revoir surgir des solutions qui ont été abandonnés 10 ans pour des raisons connues comme si ces raisons n’étaient plus valides….)

Dernière modification par xazh (14/04/2023 01h15)

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#9 14/04/2023 07h33

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xazh : précisions très utiles sur le fait de devoir être d’abord propriétaire avant de démembrer. Est-ce que ça s’applique aussi au bien immobilier lui-même ? Si, dès l’achat, yannou achète la NP et sa mère l’usufruit,  ça pose un problème vis à vis du fisc ?

Personnellement, dans un tel cas, je préfèrerais une solution à base d’indivision et/ou de démembrement, plutôt qu’à base de SCI. La SCI apporte de la complication et des frais. Pour gérer une seule résidence principale de 300 k€, je ne suis pas sûr que les avantages l’emportent sur les inconvénients.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2023 08h40)


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#10 14/04/2023 08h01

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Bonjour,
Je suis également curieux sur cette question de pré-existence du bien, d’autant que je n’ai pas compris la phrase de @xazh:
"On peut acquérir en démembrement, avec un acheteur d’US et un acheteur NP de concert, mais le démembrement n’est permis qu’au propriétaire du bien, ce qui suppose la préexistence."

Pour le fonctionnement d’un CTO démembré (nouveau, pas de titres ni de cash à l’ouverture):
_Est-ce la même chose qu’un achat immo en démembrement ?
_Le nu-prop et l’usufrutier ne pourraient l’alimenter en cash à proportion de leurs droits puis achèter des titres ?

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[+1]    #11 14/04/2023 11h21

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Je vous rejoins effectivement sur le fait que le démembrement ab initio est une pratique qui est discutée et même contestée par certains auteurs (par exemple .P Garçon, « Un montage inquiétant, le démembrement de propriété ab initio par apport en numéraire », JCP N2003 - Pacaud et Pujol, La clause d’acquisition au profit du survivant des acquéreurs et les acquisitions croisés, analyse fiscale : Defrénois 1991, art. 35045, p. 656. – R. Pujol, 87e congrès des notaires : Montpellier, 5-8 mai 1991, p. 171 : Dr. et patrimoine, déc. 1994, Propriété croisée et transmission).

C’est une question passionnante par ailleurs mais j’ai tendance à la considérer possible pour plusieurs raisons.

Pour ce que ça vaut : certains auteurs la considèrent valable, les auteurs ne la condamnent donc pas tous de façon unanime. ’(ex.J. Derruppé, Un associé méconnu : l’usufruitier de parts ou actions : Defrénois 1994, art. 35894, p. 1137). Certains auteurs (dont Cozian ce qui n’est pas anodin) ne condamnaient pas cette pratique mais incitent à la prudence et à expliciter clairement l’intention des parties dans le contrat ou les statuts concernés (V. Derruppé, Cozian, Du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, qui a la qualité d’associé : JCP N 1994, n° 28-29. – Société civile de gestion de portefeuille, outil de gestion et de transmission : Actes prat. ing. sociétaire 1996, n° 28, formules p. 29).

Une auteure du Jurisclasseur LexisNexis relève les doutes de certains mais considère à titre personnel que "on ne voit pas quelle logique empêcherait le démembrement ab initio" (’JurisClasseur Sociétés Formulaire - Encyclopédies - Fasc. C-35 : DROIT GÉNÉRAL DES SOCIÉTÉS. – Usufruit et nue-propriété d’actions et de parts sociales).

Ensuite, l’argument de la nécessaire pleine propriété antérieure au démembrement devrait justifier la non admission du report de démembrement sur les titres après apport d’un bien lui-même démembré. Or cette pratique est acceptée, notamment par l’administration fiscale (RM 48735 : JOAN 27 nov. 2000, p. 6756), et par la doctrine (ex. D. Billet, La cession conjointe de titres de société démembrés, attention à la fiscalité ! : RFP 2013, prat.1). Dans la même logique, le code civil admet aussi lui-même le report de démembrement sur le prix de vente (art. 621 du Code civil).

L’administration a d’ailleurs pu tirer les conséquences de démembrement ab initio quant à la TVA applicable à certaines opérations immobilières en particulier au sujet des droits à déduction (Rép. min. n° 17425 : JOAN 2 avr. 2019, Pauget - "Précisions adminisratives sur le transfert du droit à déduction de TVA en cas de démembrement de propriété ab initio", Droit fiscal n° 47, 25 novembre 2021, act. 574), c’est donc qu’elle ne nie pas la possibilité que cette opération existe …

Enfin et peut-être surtout la lettre du code civil prévoit à l’article 579 que l’usufruit est constitué par la Loi ou la volonté de l’homme, et valide donc la liberté contractuelle sur le sujet, laquelle m’incline à penser qu’il est possible de la prévoir ab initio dans de statuts qui au fond sont un contrat entre des parties.

Au delà de ça, à titre plus accessoire je l’ai déjà pratiquée moi-même, et l’ai vue validée par l’administration fiscale … Même si cet argument ne vaut que pour les dossiers concernés et que ça n’empêche pas que certains puissent chercher à la remettre en question …

Conclusion : les doutes de XAZH sur le sujet ne me paraissent pas illégitimes mais j’ai une position prudente mais plus confiante sur le sujet … Et j’aime être transgressif ! smile


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[+1]    #12 14/04/2023 12h15

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C’est justement le débat en place depuis une 20aine d’année, lorsque le démembrement ab initio a été "surutilisé" dans le cadre du pacs première version (acquisition de RP via SCI avec démembrement croisé ab initio pour contourner la succession du pacs version jospin)

La question porte uniquement sur la création vide d’une société dont les parts sont démembrées statutairement. L’art 579 permet à l’homme de définir l’usufruit, mais il le fait sur un bien meuble ou immeuble (art 581).

Ce montage extrèmement courant pour les fonds de commerce dans les années 90 posent question à partir de 2002 de mémoire (c’est là que j’ai été confronté à la première contestation du montage)

@bernard2k et @langoisse

A l’acquisition d’un immeuble existant, aucun débat : le bien existe avant le démembrement, il a un propriétaire qui peut démembrer le bien. Idem pour une société préexistante, un terrain, etc …

Sur un remploi, le débat pourrait uniquement porter sur le démembrement initial. Mais si le démembrement existe, il n’y a aucune raison de ne pas pouvoir le reporter tel quel … quoi que dans le cas d’un remploi de qus en création de société la question se pose dans les mêmes termes, puisque les parts sociales n’existent pas au moment de l’apport (mais il est facile de contourner pour assurer)

La plupart des solutions de contournement coûtent relativement peu, sauf en temps, tout en éliminant ce débat. On retombe donc sur un problème ultra classique : économiser 1000 euros dans le cadre de création d’un SC vs un risque peut être faible théoriquement mais qui peut s’avérer bien plus couteux par la suite, rien qu’en frais d’avocat (et non, même lorsque vous gagnez, ces frais ne sont jamais intégralement compensés)

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#13 14/04/2023 13h40

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xazh a écrit :

A l’acquisition d’un immeuble existant, aucun débat : le bien existe avant le démembrement, il a un propriétaire qui peut démembrer le bien.
… le débat pourrait uniquement porter sur le démembrement initial.

J’en conclu que pour un CTO c’est risqué…
_Pas de démembrement d’argent (si je suis bien renseigné)
_Les sommes en cash alimentent le CTO et les biens (actions) ne sont achetées qu’aprés .
_Un bien n’existe donc pas avant le démembrement…

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#14 14/04/2023 14h36

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Le CTO est un cas un peu spécial.

Revenons sur les principes d’usufruit et de nue propriété. Le propriétaire du bien EST le nu propriétaire, l’usufruitier recoit les fruits. Un démembrement pur, sur un CTO, donnerait les dividendes à l’usufruitier, mais le droit de vendre au nu propriétaire uniquement.

Le CTO est "démembré" de deux facons :
- par démembrement d’un cto existant, par succession le plus souvent
- par remploi actif de fonds démembrés (quasiusufruit). Ce remploi peut être automatisé dans une convention.

Vous n’ouvrez pas de CTO démembré ab initio, vous ne l’alimentez pas de fonds sans remploi de quasiusufruit si vous voulez maintenir un démembrement. Cela reste soit du démembrement d’un CTO existant (les titres existent), soit du remploi.

Le cas ab initio est très spécifique, il porte sur la mise en place d’un démembrement sur un objet qui n’a strictement aucune existence préalable, une société qui n’existera qu’après sa création. L’inclusion de ce démembrement ab initio sert essentiellement à éviter de donner la NP a posteriori (et donc payer les frais d’un acte de donation), ce qui serait la procédure logique : vous créez une société puis vous cédez ou donnez la NP à qqun, le tout avec des frais.

C’est le seul point de débat : peut-on démembrer un meuble qui n’existe pas encore ? Ce qui rejoint d’ailleurs : peut-on posséder (condition nécessaire au démembrement) un meuble qui n’existe pas encore ?

Pour généraliser, vous ne pouvez pas vendre une maison que vous ne possédez pas. Au mieux, vous pouvez promettre de vendre à tel prix une maison que potentiellement vous posséderez avant que la vente réelle soit effective.

A nouveau, c’est un montage ultra classique des années 90 et début 2000. Il est largement disponible dans la littérature, sans gros débat avant ce siècle sur sa légalité.

Il permettait de sécuriser l’usufruit de la RP pour les pacsés non successibles ou pour le montage structure IS d’exploitation / US sur SC IR de possession, avec renouvellement du rachat d’US amortissable au niveau de l’IS.

Mais il a engendré des conflits juridiques, certains encore en cours, souvent avec le fisc pas uniquement. Il existe des jugements dans les deux sens. Ce qui ne sécurise pas le montage. Il y a donc un arbitrage à faire : suivre ce montage au risque d’une contestation qui, même favorable, vous coutera (frais de procédure) ou contourner le problème à l’origine.

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#15 17/04/2023 15h57

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Bonjour à tous,
Le notaire vient de me confirmer qu’il était possible d’acheter avec un droit d’usage et d’habitation pour ma mère. Cela ne l’a même pas fait sourciller. Ses autres réponses me laissent cependant perplexe sur sa compétence (il me dit d’habiter le bien 6 mois minimum pour en faire ma résidence principale alors qu’une jurisprudence facilement trouvable sur le net dit le contraire)

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