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#1 12/12/2019 19h36

Membre (2019)
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Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur la situation suivante.

Je suis en cours d’acquisition (compromis signé) d’un bien (rez-de-chaussée) appartenant à un organisme d’Etat.

Historiquement, l’usage au cours des dernières années était sanitaire (commercial).

Le règlement de copropriété stipule que les lots sont à usage d’habitation et que le rez-de-chaussée pourra, de plus, être utilisé à usage administratif ou sanitaire.

Le vendeur et l’AI nous ont confirmé l’usage mixte du bien.

L’acte de propriété du vendeur n’indique ni l’usage ni la destination du bien.

Le courtier a obtenu l’accord d’une banque pour mon prêt. Cependant celle-ci demande un document écrit émanant du service d’urbanisme de la Mairie de la commune concernée afin de s’assurer que l’usage est mixte et que le bien puisse être loué à la fin des travaux (division non officiel de l’espace de vie vue avec un architecte).

J’ai ainsi effectué cette demande auprès de la mairie.

Après un mois d’attente et 4 interlocuteurs différents, le dossier est remonté à la maire adjointe. Ils m’ont alors indiqué qu’ils étaient dans l’incapacité de se prononcer. Il ne dispose pas d’information (notamment dans leurs archives) leurs permettant de m’indiquer l’usage du bien.

Mes interrogations sont les suivantes :

1) comment est-il possible de connaitre la destination ou l’usage d’un bien lorsque le service urbanisme est dans l’incapacité de répondre ? Comment se couvrir pour la mise en location pour habitation ?

2) si le notaire indique sur l’acte de propriété que l’usage est mixte, cela est-il suffisant pour réaliser un usage habitation en location ? La mairie peut-elle s’y opposer dans ce cas là après m’avoir indiquer par écrit qu’elle ne pouvait pas se prononcer ?

Merci pour votre aide.

:)

Mots-clés : destination, urbanisme, usage

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#2 12/12/2019 20h10

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

Je ne suis pas sur de bien comprendre ; mais comme je fais (paraît il et entre autre) un tout petit peu de l’urbanisme et du droit du sol, je vais essayer de vous renseigner.

D’abord : la demande du courtier ; le service urba (en réalité : le service qui applique le droit du sol ?) n’a pas vocation à délivrer des attestations donc à mon avis la mairie dont ce service dépend se fait un plaisir de botter en touche.

Ensuite : de toute manière il faut savoir si ce bien peut être utilisé comme local (à usage d’habitation ? ce n’est pas clair dans vos écrits svp). Et là je suis d’accord avec le courtier, dans votre intérêt il faut border la chose.
Donc je vous suggère de déposer soit une Déclaration Préalable soit un Permis, avec accord du vendeur, enfin de son représentant ou par défaut un Certificat d’Urbanisme Opérationnel demandant le changement de destination.
exemple : Déclaration préalable de travaux (DP) | service-public.fr

Parlez de ceci avec le courtier et votre notaire.

Notez au passage que cette simple démarche répond à vos 2 questions.

Dernière modification par Iqce (12/12/2019 20h11)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 13/12/2019 09h55

Membre (2019)
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Bonjour Iqce et merci pour votre réponse.

L’ensemble des documents relatifs au bien ne mentionne que le nom de "Local". Seul le règlement de copropriété indique que le bien en question à un usage mixte (habitation + commerce).

J’ai effectivement regardé pour effectuer une déclaration préalable de travaux et je vous remercie.

Je suis d’ailleurs étonné puisque le site du gouvernement indique que cette déclaration est obligataire même pour la pose de stores. Je pense pourtant que la plus part des gens ne passe pas par une telle déclaration auprès de la mairie pour changer les volets/stores ou fenêtres .

Ces éléments de réponse me porte à me demander si la mention sur le titre de propriété "local à usage mixte" apposée par le notaire est suffisante pour la mise en location du bien.

Merci grandement pour votre aide.

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#4 13/12/2019 10h18

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
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ENTJ

Vous devriez reboucler avec le notaire en envisageant d’interroger la copropriété car ce sont eux qui de toute manière risquent de vous poser soucis puisque la mairie se déclare incompétente. Une demande d’autorisation au titre du Code de l’Urbanisme devra de toute manière avoir l’aval de la copropriété.

Sinon du coté du droit du sol il n’est pas rare de voir ce cas de figure : par exemple dernièrement pour un client il s’est agi de déterminer si un bâtiment en centre urbain, non desservi (pas d’eau élec. etc rien et rien de disponible dans le dossier coté impôts) qui par le passé avait fait office de grange à foin était un bâtiment agricole, commercial ou d’habitation. Après réflexion, considérant qu’architecturalement le bâtiment avait l’aspect d’une maison à usage d’habitation (fenêtres, porte d’entrée) le service instructeur n’a pas demandé le changement de destination et basta.
Oui mais…Dans ce cas le risque de contentieux est maîtrisé : si un voisin (= une personne fondée à se plaindre, pas n’importe qui) démontre qu’il y a eu erreur de notre part, la régularisation est tellement simple et l’infraction tellement sans conséquence que le procureur classera.
Vous c’est bien différend : la copropriété peut vous imposer un retour en arrière (à mon a vis). Donc il faut border en amont. Et pour ce qui relève de la copro, laissez faire le notaire c’est un peu son job.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 15/12/2019 17h51

Membre (2019)
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Bonjour Johnnysss,

Avez-vous pensez à la matrice cadastrale ( relevé propriété ), la destination du bien y est en général marquée. Elle s’obtient surplace au service des impôt.
A mon avis, on ne peut pas se fier à l’acte authentique, car des modifications peuvent apparaitre après l’acquisition d’un bien et ce n’est pas pour autant qu’on repassera devant le notaire.

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#6 16/12/2019 15h52

Membre (2019)
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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

J’ai effectué une demande d’extrait de matrice cadastrale par voie postale au travers du formulaire en question (je n’ai pas bien compris si je pouvais obtenir cet extrait même si je ne suis pas propriétaire).

Si le notaire mentionne la destination mixte du bien sur le nouveau titre de propriété, pensez-vous que la mairie puisse s’opposer à la mise en location avec un usage habitation ?

Merci pour votre aide.

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#7 17/12/2019 12h03

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D’après ma compréhension, la destination d’un lot de copropriété est donnée par le règlement de copropriété. S’il n’y a pas eu d’avenant au RC changeant la destination, alors c’est celle qui est marquée dans le règlement. Du coup, il n’y a pas besoin d’attester de quoi que ce soit, il suffit de lire le règlement.

Cf notamment ce fil, le premier lien donné dans ce fil, et la discussion que j’en fais :
Préemption d’achat de murs commerciaux pour le locataire ?

C’est un peu compliqué, car la question de la destination arrive en second, comme conséquence de savoir si le locataire avait un droit de préemption ou pas.

Mais pour résumer :
la jurisprudence constante de la Cour de Cassation dit que la destination d’un lot de copropriété est fixée par le règlement de copropriété… sauf si le règlement de copropriété lui-même dit que la destination est fixée par l’EDD.

Autrement dit encore : le papier prime sur la réalité. Et le RC prime sur les autres papiers. Par exemple, si le RC dit que ce que vous achetez est un garage, c’est un garage, même si c’est aménagé en logement !

Dernière modification par Bernard2K (17/12/2019 12h07)


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