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#1 12/04/2023 17h03

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Avec mon épouse, nous sommes enfin décidés à réorganiser notre patrimoine locatif qui est détenu en direct et qui n’est pas optimisé pour une transmission future à nos enfants.

Nous détenons en commun 2 biens immobiliers (un immeuble de 8 appartements et 3 lots dans une copropriété), sur lesquels des emprunts sont encore en cours.
En parallèle, nous avons fait construire notre résidence principale récemment, et dans le financement de la construction, il y a une tranche de prêt In Fine, à taux variable, qui nous embête (je ne sais pas pourquoi j’avais accepté ça à l’époque, mais ce n’est pas le problème - et c’est trop tard de toute façon)

Voici l’idée à laquelle je pense afin de répondre à ces problèmatiques : une vente à soi-même de ces 2 biens.

L’idée est donc de constituer une (deux ? une par bien) SCI avec nos 2 enfants.
La(les) SCI rachèterai(en)t, au prix du marché bien entendu, nos 2 biens communs (480K)
Nous ferions un apport correspondant aux frais de notaire et de garantie du(des) nouveau(x) prêt(s) (40K)

Avec les liquidités dégagées par la vente, nous :
- rembourserons le capital restant dû sur les 2 prêts en cours
- rembourserons le prêt in fine sur notre résidence principale
- reconstituerons l’apport

Les loyers couvriront largement les mensualités des prêts sur 15 ans.
Le résultat de la (des) SCI sera positif (comme aujourd’hui avec détention en direct)

Avantages du montage :
- ré-organiser le patrimoine locatif pour faciliter la transmission future à nos enfants.
- dégager des liquidités pour rembourser le prêt In Fine "toxique" (et donc diminuer le montant de l’endettement sur la RP)
- accessoirement, augmenter l’endettement pour retarder un peu l’imposition à l’IFI
- accessoirement, possibilité d’opter pour l’IS afin de réduire la charge IR (TMI 41%)

Inconvénients du montage :
- augmentation de notre endettement global
- augmentatino de la durée d’endettement sur le locatif (prêt envisagé sur 15 ans, 7 ans et 13 ans restant dûs sur les prêts en cours des investissements locatifs, 19 ans sur le In Fine)
- imposition à la PV sur les biens (mais elle sera très faible compte tenu des abattements)
- risque de préemption sur les biens (je le juge très faible)
- frais de notaire à payer
- financement pas super évident à trouver, les banques n’appréciant pas trop les obo apparemment

Que pensez-vous de cette idée, avez-vos des remarques à formuler ?

Mots-clés : immobilier, obo, vente à soi-même

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#2 12/04/2023 18h34

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Bonjour,

Quel est le taux des deux crédits en cours ?


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#3 12/04/2023 18h41

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2,2% et 2,4%  pour le locatif en fixe et 3,8% pour le In Fine en variable.
Si nous trouvons un financement, il sera certes plus élevé que les 1ers, mais probablement moins élevé que pour le In Fine…

Ce montage nous permettrait en quelque sorte de pouvoir déduire des intérêts sur un emprunt initialement réalisé pour la résidence principale…

Dernière modification par Siocnarf (12/04/2023 18h44)

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#4 13/04/2023 10h27

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Ma première impression c’est "que de frais pour transmettre"seulement" 480k€".

Avec deux enfants (ou plus ?) vous pouvez déjà leur transmettre immédiatement 400k sans impôt.

Vous pourriez apporter les biens à une sci puis demembrer les parts et donner la NP à vos enfants ?

Pour le crédit in fine, pourquoi ne pas refaire un crédit amortissable ?

Votre projet me paraît compliqué et coûteux.


Eureka

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#5 13/04/2023 10h51

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Il y a encore des crédits sur les biens, donc des frais également pour un apport à une SCI (environ 15.000€)

Concernant le In Fine, j’ai déjà demandé à ma banque pour le convertir en amortissable à taux fixe. Foutage de gueule, 5% sur 20 ans, impossible avec le taux d’usure actuel (c’est une banque au luxembourg).
Et il me semble très difficile de faire racheter juste ce prêt par une autre banque. En effet, il y a une hypothèque en 1er rang prise par la banque qui nous finance actuellement, et si un autre établissement voudrait bien racheter ce prêt, ça risque d’être compliqué au niveau des garanties.

Par contre, si la SCI rachète ce prêt, en quelque sorte, comme je le disais plus haut, les intérêts seront déductibles… Par ailleurs, ce rachat ferait aussi diminuer pas mal le montant de notre dette sur cette RP.

Enfin, si option pour IS, les frais d’achat seront déductibles.

Donc au final, oui, il y a plus de frais avec la solution OBO mais en prenant tous les éléments en considération, il n’y en a pas tant que ça.

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 10h54)

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#6 13/04/2023 12h03

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Lu en diagonale.

Primo, l’apport à une SCI peut ne pas être possible sans refinancement. Cf les conditions de vos prêts.
Secundo, la déductibilité en cas de rachat de votre RP … Attention à ce point, qui m’a semblé éludé (en lecture rapide je rappelle)

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#7 13/04/2023 12h32

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Attention, je ne parle pas du tout de racheter la RP, mais juste une partie locatif ! C’est clair que pas mal d’histoires d’abus de droit concernent justement les OBO avec rachat de RP ou de RS puis location à soi-même dans le but de déduire des travaux par exemple.

Quand je dis « si la SCI rachète ce prêt » en parlant du In Fine sur la RP, je fais un gros raccourci, mais si on fait le bilan global, c’est un peu comme si c’était bien le cas.
J’aurai en quelque sorte transféré une partie de la dette sur notre RP à cette SCI qui nous rachètera juste une partie du locatif.

En gros, sur le total de notre patrimoine immobilier :
Dette actuelle RP : 737k
Dette actuelle locatif: 392k

Dette future RP : 555k
Dette future locatif : 611k

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#8 13/04/2023 14h10

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Vous parlez beaucoup de SCI en ce moment…

En relisant votre présentation, je crois deviner un paramètre dont vous ne parlez pas du tout : diplôme de CGP en poche (ou bientôt), donc perspective de vous mettre à votre compte à court ou moyen terme, donc de devenir beaucoup moins solvable pour les banques… et donc, vous voulez actuellement vous dépêcher de refaire des emprunts tant que vous avez votre boulot stable.

C’est bien ça ?


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#9 13/04/2023 14h50

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Pas loin… J’aimerais bien, mais ce n’est pas aussi simple.
J’ai la chance d’avoir un très bon salaire et d’être assimilé fonctionnaire au luxembourg.
Mon épouse est indépendante (mandataire d’un réseau immo). Les affaires marchent très bien pour elle , mais on ne sait jamais pour combien de temps… c’est très cyclique, l’immobilier et en ce moment les perspectives sont moins bonnes que l’année dernière par exemple.

Arrêter en ce moment mon emploi stable et sûr pour me lancer en tant qu’indépendant (ce que j’aimerais faire, à terme), c’est prendre un risque non négligeable.
C’est pas que je ne sois pas prêt à prendre des risques, mais tant que nous avons des enfants à charge par exemple, c’est un peu compliqué.

Alors j’aimerais bien me lancer éventuellement en parallèle de mon emploi actuel (en passant à mi-temps par exemple), mais en tant qu’assimilé fonctionnaire, c’est comme en France, je n’ai pas le droit d’avoir une 2ème activité rémunérée. Il y aurait aussi la possibilité du congé sans solde pour raison professionnelle.
Ces 2 possibilités restent soumises à l’accord de ma direction, et ils me semblent assez frileux. Enfin dans le pire des cas, je risque un refus. Mais il faut que j’attende de valider le diplôme pour faire une demande.

Pour revenir au sujet, nous avons vraiment la volonté de nous débarrasser de ce prêt "toxique", car je ne peux pas le convertir en taux fixe et que les taux n’ont probablement pas fini de monter… J’ai bien évidemment envisagé des moyens qui semblent plus simples à première vue, mais ça ne fonctionne pas.
Et j’avais trouvé l’idée de la vente à soi même pas mal, ça permettrait de faire d’une pierre 2 coups (avec donc la réorganisation d’une partie du patrimoine locatif).
Mais le financement semble assez compliqué. Pas au niveau de notre dossier en général, nous sommes encore relativement jeunes et avec un taux d’endettement qui reste faible ; non c’est au niveau du montage en lui-même.
J’ai eu des rendez-vous dans les 2 banques qui financent actuellement les biens concernés. LCL et Caisse d’Epargne. C’était très positif au LCL, mais le dossier ne peut pas être traité par l’agence, ça doit monter plus haut. Caisse d’Epargne c’était moins positif. Le conseiller m’a indiqué que le locatif chez eux, c’est compliqué en ce moment. Et pareil, il doit faire monter le dossier car le montant est trop élevé pour son pouvoir de décision.
J’attends des retours d’une courtière avec qui travaille ma femme aussi…
Bref, on verra ce que ça donne. Si c’est trop compliqué d’obtenir un financement, on fera autrement… ou pas du tout !

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 15h06)

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#10 13/04/2023 15h25

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Une SCI, c’est :
- un coût à la création (dépend beaucoup de si vous faites vous-même ou déléguez)
- un coût à l’usage. Ca dépend : côté banque, si votre SCI est assimilée pro ou pas  (les pros sont des vaches à lait pour les banques) ; si elle est dans une néo-banque ou une banque tradi. Côté expert-comptable : ça dépend si vous prenez un expert comptable… En première approche, un coût de 1000 €/an par SCI ne me semble pas déconnant.
- du temps de gestion : une AG annuelle, des comptes bien tenus.
- un coût à la liquidation, aussi !

Pour ce qui est de réaliser l’OBO :
- la vente à la SCI suppose des droits de mutation et de la taxation sur la plus-value. Ca va faire un montant très significatif, non ?
- il y aura peut-être des IRA sur les prêts actuels.
- le coût des nouveaux prêts bancaires : frais de dossier, de garantie, taux plus élevés que les précédents etc. Il vous faut obtenir ces infos pour pouvoir chiffre le coût de l’opération.
- au passage, n’oubliez de soigner la rédaction des statuts sinon les banques peuvent prendre peur au vu de la présence d’enfants mineurs dans les associés.

Au final, la pertinence d’une telle opération, ça se calcule. Vous êtes CGP et informaticien, vous savez donc calculer de façon rigoureuse. Mettez donc dans un tableur excel tous ces chiffres :  les frais, taxes initiaux puis récurrents, sans oublier le temps passé, initialement puis chaque année, pendant les 40 ans à venir… A propos de 40 ans à venir : quand vous n’arriverez plus à gérer vos propres affaires, j’espère qu’un de vos enfants au moins aura la capacité le goût de gérer les SCI. Parce que si les enfants n’en ont rien à faire (ou bien que ça soit vous qui vous lassiez de l’immo en direct, on en a vu plus d’un s’en lasser en vieillissant), et que vous vendez l’immeuble, la SCI n’aura servi à rien, puisque vous transmettrez de l’argent liquide au lieu de transmettre des immeubles.

Au total, cet OBO est probablement faisable, et c’est peut-être une bonne idée. Ou peut-être pas. Ca se calcule. Quand vous aurez fini de chiffrer tout cela, peut-être que la proposition de rachat du in fine à un taux fixe de 5 % vous paraîtra bien avantageuse en comparaison.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2023 15h43)


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#11 13/04/2023 16h00

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Mon fichier excel est déjà prêt (j’ai dû faire une présentation du dossier à Madame, il me fallait du concret big_smile) , il ne manque plus que les infos sur le nouveau financement… s’il arrive !

Et oui, je posterai ici des nouvelles du projet…

Pour les statuts, je suis en train de m’abreuver d’informations (notamment chez Henry Royal, je trouve qu’il y a vraiment de très bonnes idées)
Je compte les rédiger en partie moi-même et en partie avec le notaire spécialisé en gestion de patrimoine de l’étude avec laquelle travaille beaucoup ma femme. Nous nous entendons très bien avec lui et il connaît déjà bien notre situation.

Mais d’abord, le financement ! Sans ça, évidemment ça ne sert à rien de perdre du temps et de l’argent avec des statuts.

Bernard2k a écrit :

Vous êtes CGP

Oulà… je n’ai pas du tout cette prétention ! Je viens de terminer une formation de CGP, pour moi je suis encore très loin de l’appellation CGP !

Dernière modification par Siocnarf (13/04/2023 16h02)

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#12 13/04/2023 18h00

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Et donc vous avez donc déjà tout pris en compte y compris "les droits de mutation et de la taxation sur la plus-value" ? C’est ua moins 10 % de la valeur des immeubles qui part en fumée non ?

Autant pour un apport pur et simple à une SCI IR, je crois qu’on évite les droits de mutation, autant pour une OBO, pour que la SCI puisse emprunter et pour que le vendeur reçoive les sous, il faut que la SCI achète en bonne et due forme, donc c’est une vente classique avec tout ce qui s’ensuit au niveau taxes et droits à payer. Est-ce que ça n’est pas rédhibitoire en soi ?


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#13 13/04/2023 18h43

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Pv faible (les immeubles n’ont pas prix bcp de valeur à cet endroit) = 2k€ grâce aux abattements (durée de détention, travaux)
Droits de mutation et de garantie nouveau prêt = 40k€
IRA = max 3k€ (j’ai pris le pire scénario, il me semble que je n’ai pas d’IRA sur 1 des 2 prêts - mais je n’ai pas eu le courage d’aller fouiller les archives pour retrouver l’offre)

Donc oui, ça fait pas loin de 10%…
Il faudra voir en fonction de l’éventuel nouveau prêt…

Si j’apportais à une SCI, ça ne serait pas un apport pur et simple a cause des crédits en cours…

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#14 21/04/2023 13h53

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Quelques nouvelles du "dossier" :
Effectivement, ce genre de financement n’est pas facile.

J’ai un accord de principe d’une banque que je ne connais pas encore (j’ai fait travailler un courtier) :
- 3,35% sur 15 ans
- contrepartie : 100k à placer chez eux en assurance vie (sans plus de détail que ça sur le moment)

J’attends toujours le retour du LCL. Ça fait 2 semaines, mais c’est un délai tout à fait normal d’après le courtier.

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[+2]    #15 07/06/2023 15h17

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Voici un petit retour sur cette demande qui sort des dossiers habituels que les banques généralistes sont habituées à traiter.

J’ai fait des demandes :
- sur des sites de courtage bien connus
- à 2 courtiers locaux
- à la Caisse d’Epargne chez qui nous avons un prêt en cours
- au LCL chez qui nous avons un prêt en cours
- à l’agence Crédit Mutuel locale.

L’accueil a été :
- inexistant à nul pour les sites de courtage (réponses négatives immédiates pour la plupart, sans autre contact sauf pour Meilleurtaux qui m’a aiguillé vers une de leurs agences physiques)
- expéditif chez l’agence physique Meilleurtaux, la conseillère m’ayant indiqué (à ma grande surprise), qu’elle n’avait aucun partenaire bancaire finançant des SCI.
- mitigé chez le 1er courtier, j’ai eu l’impression de l’avoir saoûlé plus qu’autre chose, il n’a trouvé aucune proposition
- enthousiaste chez le 2ème courtier, qui m’a trouvé une proposition (celle que j’avais indiquée plus haut) 2 jours après la demande (j’ai découvert que c’était une agence Crédit Mutuel, mais pas celle de chez moi)
- décevant à la Caisse d’Epargne (notre banque principale), le directeur d’agence m’ayant annoncé que "les prêts pour le locatif, c’est très compliqué chez nous en ce moment".
- enthousiaste au LCL, mais la conseillère de l’agence était dans l’impossibilité de me donner une réponse. Mon dossier à fini chez LCL Banque Privée, avec une proposition à la clé
- enthousiaste au Crédit Mutuel local

J’ai donc 3 propositions, 2 Crédit Mutuel et 1 LCL.
Lles contreparties exigées sont à peu près les mêmes dans les 3 cas : les banques veulent capter une partie du cash généré par l’opération (ce que je comprends tout à fait). Mais nous avons besoin de ce cash pour rembourser notre prêt in fine.
Les montants demandés (100 à 120K€ à placer en assurance vie, pour 480k€ empruntés) ne me conviennnent pas. Enfin ce ne sont pas les montants qui me dérangent le plus, c’est plutôt l’assurance vie, que je ne trouve pas terrible au Crédit Mut. Je n’ai pas creusé chez LCL.

De plus, les taux ayant encore légèrement augmenté entre ma demande et les réponses, financièrement le montage n’est pas forcément intéressant.

Je n’ai donc pas donné suite.

Pour répondre à nos 2 problématiques voici ce que nous envisageons.
- prêt In Fine : remboursement par anticipation le plus rapidement possible (pas d’IRA) avec nos fonds propres
- immobilier locatif détenu en direct / transmission : apport à société(s) civile(s) a priori, mais pas forcément tout de suite. Il me semble opportun d’attendre la fin d’année, aucune annonce sur la fiscalité des revenus locatifs n’ayant été faite dans les conclusions tant attendues du CNR Logement (on parle d’annonces dans le cadre de la loi de finance 2024 prévue pour novembre)

Dernière modification par Siocnarf (07/06/2023 21h19)

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#16 07/06/2023 21h29

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Après avoir lu quelques autre files sur les ventes à soi-même, je voudrais apporter quelques précisions.

1- le financement de ce type de projet est possible, contrairement à ce qu’affirment plusieurs personnes dans divers messages que j’ai lu.

2- A chaque rendez-vous, j’ai tout de suite expliqué qu’il s’agissait d’une vente à soi-même, sans tourner autour du pot. Les personnes en face ont apprécié, même si certaines se sont montrées méfiantes de prime abord

3- je n’arrive pas à un rendez-vous bancaire, même le 1er, les mains dans les poches. J’ai un dossier word de plusieurs pages qui récapitule notre situation personnelle : situation familiale, situation professionnelle, situation patrimoniale, situation bancaire, des tableaux synthétiques avec nos revenus, nos charges etc…, et une explication sur le projet. Avec dans le cas présent, un paragraphe issu de recherches préalables sur les situations d’abus de droit dans les cas de vente à soi-même, un argumentaire sur le fait que mon dossier ne présente aucun risque. (pour info, mon dossier est parti au service juridique de LCL Banque privée, ils n’ont rien trouvé à y redire…
Je peux vous assurer que ça a fait systématiquement très bonne impression, que c’est très apprécié (car ça facilite beaucoup le travail du conseiller) et que je ne suis pas pris pour un guignol par mon interlocuteur.

Dernière modification par Siocnarf (07/06/2023 21h29)

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