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#1 28/03/2023 14h26

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,
J’ai acheté en mai 2020 un appartement à crédit (via la banque postale) pour ma résidence principale à Paris, que j’ai occupé jusqu’à maintenant (soit presque 3 ans).
Pour des raisons personnelles j’ai déménagé dans une autre région, j’ai pu profiter des 120 jours de location de cet appartement en AirBnB, en tant que résidence principale mais je souhaite maintenant trouver un moyen de location long terme et ai déjà trouvé une agence qui propose des baux société qui me convient parfaitement, sous le statut LMNP, régime micro BIC.
Le seul hic, c’est que lors de l’achat de mon appartement, j’ai contracté ce prêt pour une résidence principale, alors que ce statut va devoir changer.
J’ai donc 2 questions :
- est ce que ma banque doit être tenue au courant et est ce que cela peut avoir un impact/incidence sur mon prêt avec elle?
- est ce que cela peut poser un problème fiscalement dans la déclaration des revenus locatifs pour bien profiter de l’abattement à 50% ?

Merci beaucoup pour votre aide smile
Johanne

Mots-clés : banque, crédit, lmnp, residence principale

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#2 28/03/2023 14h53

Membre (2017)
Réputation :   46  

Bonjour, vous pouvez trouver des éléments de réponse à votre première question ici :

Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l’affectation du bien (locatif ou RP) ?

Pour le coté fiscalité, en micro BIC je ne vois pas quel problème fiscal il pourrait y avoir.


Code Parrain Total Energie : 111358896 / Fortuneo : 12598758/ SaxoBanque / Linxea, Boursorama (Me Contacter)

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#3 28/03/2023 14h56

Membre (2023)
Réputation :   17  

Bonjour smile

Pour la question relative à la banque, le sujet a déjà été posé antérieurement, et des personnes bien plus compétentes que moi y ont répondu :

Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?

En substance je comprends qu’il convient de prévenir votre banquier car contractuellement il s’agit d’un emprunt résidence principale. Dans les faits … j’imagine que personne ne le fait, personnellement je ne l’ai pas fait. La banque sait que je loue mon ancienne RP et ne m’a jamais cherché noises sur le sujet (après je gère très bien mes comptes et je gagne bien ma vie).

Pour ce qui est de la partie fiscale de votre interrogation, le fait que votre emprunt initial était pour votre RP n’a à mon sens aucune incidence sur le régime d’imposition. La nature et qualification fiscale de l’activité de location ne change pas selon que votre crédit avait tel ou objet ou tel autre (ça peut constituer un indice pour le fisc aux fins de contester dans certains cas mais là vous louez réellement avec un bail, vous percevez des loyers etc.).
Même pour ce qui concerne la déduction des intérêts, la question est : est-ce que le crédit finance un bien qui génère des revenus taxables ? La réponse est oui. Au titre des années civiles en question, dès lors que vous percevez des revenus, vous avez le droit de déduire les charges engagées pour générer ce revenu, et la convention de crédit visant expressément le bien que vous louez, je ne vois pas d’inconvénient à déduire les intérêts correspondants.

De façon symétrique, si vous arrêtiez de louer pour occuper à nouveau, vous ne pourriez plus déduire.


Il faut choisir, se reposer ou être libre

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#4 28/03/2023 15h01

Membre (2011)
Réputation :   62  

heyjoh,

que dit votre contrat de prêt à ce sujet ?

Je pense que vous aurez de meilleures réponses en le lisant qu’en interrogeant des personnes qui ne connaissent pas son contenu.

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#5 28/03/2023 16h11

Membre (2023)
Réputation :   0  

JeanB a écrit :

Bonjour, vous pouvez trouver des éléments de réponse à votre première question ici :

Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l’affectation du bien (locatif ou RP) ?

Pour le coté fiscalité, en micro BIC je ne vois pas quel problème fiscal il pourrait y avoir.

Merci JeanB pour votre réponse.
Ce que j’en comprend c’est qu’il y a quand même un petit flou sur le fait de devoir tenir au courant la banque du prêt ou pas, ou en tout cas du fait que cela soit de manière générale pas vraiment fait par bons nombres de personnes.

Dans mon cas je me dit que je vais devoir de toute façon les contacter pour changer mon adresse postale + changer mon assurance habitation qui est chez eux aussi donc je pense qu’il sera difficile de "cacher" le changement de résidence principale.

Est ce que quelqu’un connait les véritables risques à ne pas le préciser?

fred42 a écrit :

heyjoh,
que dit votre contrat de prêt à ce sujet ?
Je pense que vous aurez de meilleures réponses en le lisant qu’en interrogeant des personnes qui ne connaissent pas son contenu.

Mon contrat précise bien qu’il s’agit d’un prêt accordé pour ma résidence principale oui.

Dernière modification par heyjoh (28/03/2023 16h15)

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#6 28/03/2023 16h14

Membre (2020)
Top 20 Monétaire
Réputation :   14  

Oui, devoir rembourser votre emprunt.


Sic itur ad astra

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#7 28/03/2023 17h18

Membre (2013)
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Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Sur le plan fiscal, si vous avez uniquement un prêt bancaire, votre seul risque est de choisir micro au lieu de réel sans avoir étudier la question sérieusement.

Sur le plan civil, si vous mettez en location avec un emprunt dédié résidence principale, vous enfreignez le contrat qui vous lie à la banque. En pratique, vous n’exécutez pas le contrat tel que convenu, ce qui peut autoriser la banque à utiliser les clauses résolutoires du contrat, et obtenir le remboursement sans délais du capital restant dû et des intérêts échus, voire plus selon le contrat de prêt.

Cf art 1224 à 1230 du code civil, post 2016 vous concernant (achat de 3 ans).

Pour les contrats antérieurs, l’article 1184 disait :

art 1184 CC anté 2016 a écrit :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

La conséquence est alors de devoir rembourser immédiatement et par anticipation. Avec une contrainte particulière : il n’est pas aisé d’emprunter auprès d’une banque en justifiant devoir rembourser un emprunt équivalent pour défaut d’exécution par le débiteur … en terme de sérieux, ce n’est pas la situation la plus simple à défendre.

Est-ce que cela arrive ? Oui. Ce n’est pas courant, mais cela arrive … et fait l’objet de décisions en Cassation.

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