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[+1 / -1]    #1 14/03/2023 22h49

Membre (2021)
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Suite à la fin de ma lecture du livre de investisseur intelligent, j’ai décidé d’analyser sérieusement un projet que j’ai pour fin 2023.

Le projet :
location de meublés en zone frontalière Suisse ( région entre le Doux et l’Alsace)
La ville : 6k habitants; pas d’évolution de la population depuis 2014. Proche de 2 petites villes moyennes (50k et 25k habitants)
Type de bien: T2 et T3 meublés
Public cible: Frontaliers, stagiaires, public en recherche d’un pied à terme le temps de fixé son 1er job
Durée de location: Court à moyen terme (inf.1 an)
Statut: Achat en SCI à l’IS
Budget idéal : idéalement entre 100k et 150k max 200k

Investissement prévus:
Option A: Acheter un immeuble de rapport de 4 appartements maximum repartis entre des T2 et des T3 tous en courte /moyenne durée
Option B: Commencer par un appartement en location courte et diversifier les emplacements
Option C: Acheter un immeuble de 4 appartements maximum mais avec un mix court et moyenne durée

Statistique de vente (sources immodata de 01.2020 à 06.22)

T3 :
Nombre de biens vendus: 33 ( calcul 26 valeurs)
Prix moyen au m2 : 1288e
Surface moyenne:70m²
Loyer moyen observé : 632 (source LBC sur 4 appt proposés aujourd’hui)

T2
Nombre de biens vendus: 16
Prix moyen au m2 :1074
Surface moyenne:48.9m²
Loyer moyen observé : 492  (source LBC sur 5 appt proposés aujourd’hui)

Immeuble
Nombre de biens vendus: 26
Prix moyen : 182ke

Test réalisé :
Le but étant d’identifier le bien si la région a une vraie demande et quel type de biens intéressent.
J’ai lancé 2 annonces fictives sur LBC durant 48h. Les biens étaient décrit comme étant dans le même immeuble, récemment rénovés et meublés. Dans une ville de frontière proches de commodités.

Annonce 1: T2 45m2 meublé 450e toutes charges comprises

J’ai reçu 7 réponses manifestations d’intérêt. 3 réponses avec profil et situations détaillées
- retraité avec 2.5x le loyer ; une personne au chômage 2.15X le loyer ; un personne avec un stage et garantie parentale
- 4 personnes n’ont plus répondues quand j’ai demandé leur situation

Annonce 2 : T3 65m2 meublé 500e toutes charges comprises

J’ai reçu 15 demandes dont 5 qui n’ont pas donné suite à ma demande de leur situation
- 2 couples avec enfants dont 1 fonctionnaire
- Un couple au RSA et un parent solo
- Tous ceux qui ont répondu avaient un salaire de 3x le prix du loyer dont 1 avec garant
- seul 2 personnes recherchaient en court terme: 1 "frontalier semaine" et 2 "période d’essai/tenter sa chance"
-il y avait 5 frontaliers
- le reste voulait loyer à moyen-long terme( 1an minimum)

Conclusion de mon étude:
- Le T3 avait un biais car je crois que le prix était trop bas par rapport au marché
- Le T3 semble être plus attractif que le T2 dans la région compte tenu du profil et revenu de tous ceux qui ont postulé
- il  y a un vrai marché pour de la location sur des biens rénovés, plutôt en moyenne durées. Ce qui pourrait alléger ma charge mentale de gestion

Mon projet est de location est viable. Privilégier les T3 longue durée et garder le T2 à courte durée en produisant avec du bien rénové et joliment meublé.

Ps: j’ai utilisé des photos d’appartements rénovés trouvés sur le Forum. Je sais que ce n’est pas représentatif de la réalité.
Ps bis: Je sais à quel point ce n’est pas cool de donner de faux espoirs à des personnes parfois en situation urgente pour se loger. J’ai essayé de répondre proprement à ceux qui m’ont sollicités pour les locations.

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : frontaliers, immobilier, meublé, non residents, sci is, t2, t3

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#2 14/03/2023 23h25

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Une fausse annonce sur un bien imaginaire au prix qui vous arrange.

Qu’est ce qui pourrait mal se passer?


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#3 15/03/2023 08h39

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Votre démarche a l’apparence seulement de la rigueur scientifique :
1) le loyer de votre T3 est beaucoup moins cher au m² que le T2.
2) vous n’avez aucune idée de la qualité des gens qui ont répondu. Pour le T2, 4 sur 7 qui refusent de préciser leur situation, ça veut dire quoi ? Ce sont des brouteurs ? Des mythos ? On ne sait pas et on ne saura jamais.

Il y a d’autres façons de juger de la demande locative :
- analyser la concurrence. Regarder les annnonces de location à l’instant T : nb pièces, prix, surfaces, attribuer une note à l’état du bien, repérer les défauts. Refaire l’exercice toutes les semaines, le même jour, pendant un mois ; ou encore mieux, tous les jours. Ca permet de voir les biens qui partent et ceux qui restent sur le marché.
- à dire d’expert. Interroger des agences immobilières locales, des commerçants, des habitants ordinaires…

L’impression que j’en retire c’est que vous bricolez dans votre coin, mais évitez soigneusement ce qui pourrait conduire à l’action réelle, comme souvent si j’en crois votre présentation. Ah, les micro-steps… A quand les macro-steps ?

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2023 09h55)


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[+1]    #4 15/03/2023 09h13

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Mes remarques, telles qu’elles me viennent :

- 4 (ou 5) appartements c’est peu pour en tirer des statistiques fiables sur le prix. Bernard2k décrit la méthode qu’il faut selon moi utiliser : regarder quotidiennement les annonces, les reporter sur un tableau excel avec quelques colonnes bien choisies (qualité du bien, surface, prix, meublé / non meublé, temps mis pour louer etc). D’ici quelques mois vous aurez des statistiques relativement fiables sur les prix ET sur la demande. Si les biens restent 4 mois chacun, ce n’est pas bon signe. S’ils reviennent sur le marché tous les 3 mois, ce n’est pas bon signe non plus (en tous cas, pas vis à vis de vos objectifs de gestion limitée, j’ai l’impression). Bref, commencez dès aujourd’hui, sur une ville ou il y a une dizaine de biens simultanément (T2 & T3) ça se fait facilement et ne prend que quelques minutes par jour.

- Vous observez que les T3 sont en moyenne à 632€, vous postez une annonce à 500€ et obtenez beaucoup de candidatures… Sans même poster l’annonce, j’aurais pu vous dire qu’à ce prix vous auriez beaucoup de candidatures. Vous n’avez rien appris avec cette annonce.

- Ce que j’en pense : sur le papier, la rentabilité semble correcte en ordre de grandeur puisque des biens à 1000€/m² à l’achat se louent 10/m², soit une rentabilité de 12% théorique.
Mais il faut ensuite penser à prendre en compte les frais de notaire et les travaux. Donc il faudra trouver la bonne affaire pour que ces coût supplémentaires et inévitables ne viennent pas trop grever votre rentabilité.

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#5 15/03/2023 09h41

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La rentabilité "papier" à 12 % est fausse :
- les T2 20 % moins cher au m² que les T3, c’est faux, évidemment. Il y a un biais quelque part.
- entre l’état moyen d’un bien vendu, et un appartement rutilant et meublé, prêt à être loué, il y a besoin d’un certain investissement supplémentaire.
etc.


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#6 15/03/2023 11h26

Membre (2017)
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INTP

Bernard2K a écrit :

La rentabilité "papier" à 12 % est fausse :
- les T2 20 % moins cher au m² que les T3, c’est faux, évidemment. Il y a un biais quelque part.

==>

Iomipom a écrit :

- 4 (ou 5) appartements c’est peu pour en tirer des statistiques fiables sur le prix.

-----------------

Bernard2K a écrit :

- entre l’état moyen d’un bien vendu, et un appartement rutilant et meublé, prêt à être loué, il y a besoin d’un certain investissement supplémentaire.
etc.

==>

Iomipom a écrit :

il faut ensuite penser à prendre en compte les frais de notaire et les travaux

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#7 15/03/2023 17h26

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Oui, j’avais vu que vous aviez pris ces précautions, ce n’était pas une critique contre vous, mais une critique du fait que Pinkpant retient des éléments "hors sol" sans les remettre en cause.

Iomipom a écrit :

- 4 (ou 5) appartements c’est peu pour en tirer des statistiques fiables sur le prix.

4 ou 5 appartements c’était sur les loyers ; sur les prix de vente au m², en l’occurrence, il y avait un peu plus que 4 ou 5 appartements :

T3 :
Nombre de biens vendus: 33 ( calcul 26 valeurs)
Prix moyen au m2 : 1288e

T2
Nombre de biens vendus: 16
Prix moyen au m2 :1074

Or, je ne vois pas ce qui pourrait décoter les T2 de 20 % par rapport aux T3, en prix au m² ! Normalement, la tendance est inverse : les prix au m² sont un peu plus élevés sur les plus petites surfaces.

Causes de biais possibles :
- les T2 en question sont dans des immeubles vieillots, les T3 sont plus récents.
- les T3 ne sont pas que des appartements, mais incluent des villas,
etc.
Il faut chercher ces causes car il semble y avoir un bug.

Je ne connais pas immomachin où elle a pris ses valeurs ; moi perso je ne crois qu’à DVF dont je traite les valeurs moi-même dans un tableur excel, et quand j’ai un doute sur un immeuble qui semble à très bas prix j’essaie de savoir la cause (avec street view par exemple) et je l’exclue s’il n’est pas représentatif.

Dernière remarque : acheter un appartement seul, ou un petit immeuble de quelques appartements, n’est pas la même paire de manches, ni en montant total, ni en ampleur des travaux, ni en complexité de l’opération. Le petit immeuble est souvent plus rentable mais au prix de complexités et péripéties qui risquent de dépasser notre amie.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2023 06h59)


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#8 15/03/2023 22h45

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Bernard2k a écrit :

L’impression que j’en retire c’est que vous bricolez dans votre coin, mais évitez soigneusement ce qui pourrait conduire à l’action réelle, comme souvent si j’en crois votre présentation. Ah, les micro-steps… A quand les macro-steps ?

Ma foi! En novembre dernier, vous m’avez bousculée de la sorte alors que je présentais l’etude de cas de la visite que j’ai faites. Depuis là, j’ai eu de belles victoires tout de même. A un moment, l’investissement c’est un marathon, pas une course au burnout.

Bernard2k a écrit :

2) vous n’avez aucune idée de la qualité des gens qui ont répondu. Pour le T2, 4 sur 7 qui refusent de préciser leur situation, ça veut dire quoi ? Ce sont des brouteurs ? Des mythos ? On ne sait pas et on ne saura jamais

Je n’ai pas du tout inventé cette technique . Cela sert à définir si on a de la demande et d’avoir une approximation du type de profil qui pourrait s’intéresser au bien. Mon avis est que mis à part les "moins réactifs" ( mon exp a duré 48h), la population qui m’intéressait cad les frontaliers sont bien présents. J’ai compté ceux qui répondaient correctement, qui ont été réactifs, ceux qui ont "un profil recherche remplies sur LBC". Je ne le ferrai par contre plus du tout, capitaliser sur les situations des gens c’est pas ethique!
Sur le T2 avec son "prix plus juste" tous ceux qui m’ont répondu était plus "précaires". Avec 2 Biens au bon prix, j’aurai surement eux une demande plus équilibrée.
Cependant j’aime beaucoup mieux votre méthode, merci de l’avoir partagée. Je n’ai rien trouvé de similaire.

Iomipom a écrit :

Vous observez que les T3 sont en moyenne à 632€, vous postez une annonce à 500€ et obtenez beaucoup de candidatures… Sans même poster l’annonce, j’aurais pu vous dire qu’à ce prix vous auriez beaucoup de candidatures. Vous n’avez rien appris avec cette annonce.

Je me suis effectivement mal prise sur celui ci. En réalité, j’ai fais le test le WE dernier en me basant sur des prix que j’avais vu sur d’anciennes offres. C’est quand j’ai commencé à regarder les chiffres pour rédiger cette étude de cas que j’ai observé qu’il y a une grosse différence de prix d’un bien à un autre. C’est pour cela que j’ai rajouté tous les autres données pour donner plus de contexte.

Bernard2k a écrit :

Oui, j’avais vu que vous aviez pris ces précautions, ce n’était pas une critique contre vous, mais une critique du fait que Pinkpant retient des éléments "hors sol" sans les remettre en cause. Sur les prix au m², en l’occurence, il y avait un peu plus que 4 ou 5 appartements

Pouvez vous elaborer ?

Bernard2k a écrit :

Je ne connais pas immomachin où elle a pris ses valeurs ; moi perso je ne crois qu’à DVF dont je traite les valeurs moi-même dans un tableur excel, et quand j’ai un doute sur un immeuble qui semble à très bas prix j’essaie de savoir la cause (avec street view par exemple) et je l’exclue s’il n’est pas représentatif.

Je doute que Streetview rendent des infos comme un problème de structure, un bâtiment abandonné, non renové, une succession difficileetc.
immodata.fr c’est le 2eme lien qui apparait après Etalab quand on cherche DVF sur google. Comme sur Etalab les données disponibles s’arrêtent au 30.06.22. Ca ne doit pas être si mauvais que cela. Ce que j’ai apprécié avec immodata que la répartition des logements vendus est sur le plan de la ville. (voir photo) je pouvais donc repérer les "points chauds" ici le tas de points à gauche etc. Couplée à votre site, en téléchargeant la bonne zone cadastrale sur Etalab, il n’y a plus qu’à affiner notre analyse.


Dans mon cas en l’occurrence, ils sont concentrés au Centreville dans un périmètre circonscris et pourtant de très grosses variations de prix. (sur photo dans le tas du milieu, en commençant par le trio de points le plus a droite vers la gauche et de haut vers le bas )
A droite on a 3 logements dont 1 immeuble de rapport, voici les prix :
- immeuble: T2 35m² 857e/m² - T2 65m² 1264e/m²- T2 32m² 1603e/m² - T1 16m² 1827e/m² - T2 49m² 1184e/m² ; T1 22 1127e/m²
- T2 55m² 831e/m²
- T3 72m2 16.05.22 1667e/m²  - T3 73m² 22.12.20 1452e/m²

Les 2 qui sont dans le nord, on voit 2 ventes du même bâtiment en même pas 1 an
le 08/12/20 à 2427e/m² le 15/09/20 à 2430e/m²

ensuite on a 3 biens à la vertical:
T3 55m² . 28.06.21 1227e/m² - T3 55m²  24.04.21 1796e/m²
T1 40m²   30.03.22 1400e/m² -  T3 66m² 18.11.21 1247 e/m² - T3 68m² 17.07.20 1301e/m²
T3 159m² 31.05.22 1153e/m²

De plus, dans le parc des immeubles vendus que j’ai considéré, on a21 T2 et 6T3. Ce qui m’a poussé à croire qu’il y a de la demande sur les T3. car c’est le type de bien qu’il y a moins sur le marché actuel.

Bernard2k a écrit :

Dernière remarque : acheter un appartement seul, ou un petit immeuble de quelques appartements, n’est pas la même paire de manches, ni en montant total, ni en ampleur des travaux, ni en complexité de l’opération. Le petit immeuble est souvent plus rentable mais au prix de compléxités et péripéties qui risquent de dépasser notre amie.

Oui il y a une question de rentabilité, de limitation du risques en cas d’impayés etc . Il y a aussi mon statut de non résident. Beaucoup de banques refusent de suivre mon type de profil pour des projets à <100K.  Vu le prix au m², si j’achètes de petites surfaces/moyennes surfaces, avec 10/15% d’apport, on ne vole pas très haut. Ma derniere estimation de ma banque historique en 01.2022, ils m’auraient suivi pour 150k max avec 15K d’apport par exemple.

Est ce que ca vous éclaire plus sur ma reflexion?

Dernière modification par PinkPant (15/03/2023 23h12)

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#9 16/03/2023 07h18

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PinkPant, le 15/03/2023 a écrit :

Pouvez vous elaborer ?

Peut-être n’ai-je pas été assez clair. J’ai édité mon post pour être plus clair. Je ne vois pas ce qu’il peut y avoir à élaborer de plus.

Sur les prix de vente : peut-être avez-vous trouvé l’une des très rares villes où les T3 se vendent plus cher  car ils sont plus rares, mais j’ai de gros doutes. Je pense que c’est plutôt un effet du type : ces T2-là étaient dans un immeuble moins coté, ou bien étaient à rénover, tandis que ces T3-là étaient dans un immeuble plus coté et/ou étaient en meilleur état.

Après, je ne vais pas rentrer dans l’analyse détaillée de la valeur des biens sur cette ville que je connais pas. Vous semblez vaguement m’en vouloir de quelque chose, mais le but n’est pas de polémiquer avec moi, le but n’est pas que vous ayez raison et moi tort, le seul but est que vous fassiez un projet pertinent et que vous le réussissiez.

Sur le choix du type d’appartement :
- avant tout il faut que ça corresponde à la demande. En général on dit que le meublé réussit mieux sur de petites surfaces. Mais, s’il y a déjà beaucoup d’offre en meublé sur studios, T1 et T2, peut-être y a-t-il un marché de niche sur du T3 meublé ? A vous de voir.
- il faut aussi que vous soyez à l’aise avec.
- il faut que ça corresponde à votre capacité financière. Si vous dites que vous avez 150000 € de capacité d’emprunt et qu’on compte un prix de revient tout compris à 1300 €/m², vous avez la capacité d’acheter 115 m². De quoi acheter deux appartements différents, de préférence dans deux immeubles différents : ça répartit le risque.

Voilà ce que je pouvais dire. Bon courage et bonne chance.


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#10 16/03/2023 08h58

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@Bernard2K
Je pense qu’il y a incompréhension. Je crois sincèrement que vous êtes bienveillant à mon égard parce que vous me donnez toujours de bons conseils et orientez bien mes demandes. Je n’ai pas de probleme avec vous.
Si je devais vous en vouloir, ce serait parce que chaque fois que vous me répondez, vous prenez ma demande avec une " présomption d’imbécilité". Vos commentaires commencent très souvent par pointer que je n’ai pas réfléchis, que je fais n’importe quoi.
Je n’argumente pas pour vous dire que j’ai raison, j’argumente pour que vous voyez que ca ne tombe pas du ciel. Je sais aussi qu’on peut analyser et faire une mauvais conclusion. Si je me suis trompée dans mon analyse j’accepte qu’on me corrige. Sinon je ne m’exposerais pas ici.
En tout cas, merci pour vos input. Je commence bientôt à monitorer la région comme conseillé. J’y vais souvent alors j’irai investiguer sur place.

Dernière modification par PinkPant (16/03/2023 20h51)

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#11 16/03/2023 09h37

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Bonjour,

franchement, je ne crois pas avoir une présomption de quoi que ce soit envers les nouveaux forumeurs. Un newbie sur le forum peut être très compétent dans un domaine (l’immobilier, ou autre), et d’ailleurs ce forum a tendance à attirer des gens compétents, et même certaines "pointures", donc je me garde de tout préjugé car je sais qu’il n’y a pas de relation entre la nouveauté sur le forum et la compétence.

Donc, je n’ai pas de présomption d’imbécilité envers vous. Mais j’ai acquis une opinion, basée sur ce que vous avez posté, opinion comme quoi vous êtes très débutante en immobilier, et un peu "fleur au fusil". Je vous réponds en tenant compte de cela.

On a tous été débutant, un jour. Le tout, c’est d’apprendre, et aussi, de ne pas présumer de ses forces. Je fais encore des erreurs et je continue à apprendre. Il y a encore des opérations que je considère comme trop compliquées pour moi et sur lesquelles je ne souhaite pas aller tant que je n’aurai pas plus d’expérience. Chacun a ses limites ; les dépasser un peu permet d’apprendre progressivement ; les dépasser beaucoup permet surtout de se planter (ce qui permet aussi d’apprendre, mais c’est douloureux et ça coûte cher).

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2023 09h38)


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#12 21/03/2023 00h36

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Me revoici pour vous montrer le tableau avec les critères que j’ai choisi:



J’ai observé déjà que certains logements reviennent souvent. Je me suis donc proposé de faire une pré-étude de cas sur un bien qui traine depuis longtemps dans cette zone. Si cela est vraiment intéressant, pourquoi pas alors faire une visite "touristique".

l’étude de cas

Rentabilité



Travaux: Les images parlent d’elles même
il fait refaire sols, peinture, douche et cuisine partout sans compté les chaudières et surement des portes/fenêtres.







Mes réflexions et levier de négociations:

- Cette immeuble est à vendre sur internet depuis la nuit des temps. Je la vois régulièrement apparaitre et réapparaitre avec ou sans agence depuis début 2022 je pense. Soit il est fatigué soit il est trop gourmand.
- Le prix aussi du logement évolue. Selon Castorius, il était encore à 148k en février 2023. Je suis persuadée de l’avoir vu moins cher avant.
- Selon l’estimation de prix que j’avais fait l’autre fois, nous étions sur un prix de 1000- 1100e/m² pour un bien individuel non meublé, excentré, non rénové. Ce qui ramène le prix réaliste pour ce bien plutôt autour de 102Ke
- La façade me donne l’impression qu’un ravalement est requis
- Un des appartements a un DPE de début janvier à E avec chauffage gaz individuel => travaux selon le DPE à faire.

Pleins de questions me viennent…

Dernière modification par PinkPant (21/03/2023 22h37)

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Favoris 1    #13 21/03/2023 08h23

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Quand on voit le rendement net que vous trouvez, les risques, les embêtements pourquoi s’acharner ? Je veux bien que l’immobilier offre l’effet de levier, mais vu les taux, est-ce vraiment intéressant ? Ne vaut-il mieux pas mettre votre épargne dans un véhicule d’investissement offrant des taux au moins similaires, liquide et moins risqué ? Cela peut être intéressant ne serait-ce que pour temporiser en étant des jours meilleurs pour l’immobilier.
J’avoue ne pas bien comprendre votre démarche …


Sic itur ad astra

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#14 21/03/2023 08h45

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Mes commentaires :
1) vous manquez de rigueur dans vos tableaux excel :
- Les dates sont écrites une fois avec un point, une fois avec une virgule. Ecrivez une date correcte, 10/03/23 par exemple, excel reconnaîtra le format date. Ca permet ensuite de faire des tris, des calculs, etc. Dans le second tableau : en face de frais de copro : "0 si imm" or ça semble un immeuble mais il y a tout de même 200 sur cette ligne. Le loyer "après" est "1,15" ce qui ne ressemble à rien. C’est censé être un loyer mensuel après, en euros, et non pas un coefficient multiplicateur, donc écrivez dans la case =case_de_gauche*1,15 et vous aurez le bon résultat. Là, vous montrez des méthodes de travail imprécises, et ça n’est pas un problème qui est lié à l’immobilier locatif.
2) ça manque de ratios. Tant qu’à être dans excel, calculez la surface totale, le prix au m², le loyer mensuel au m², etc.
3) les travaux sont chiffrés au pifomètre, avant même d’avoir visité. Ca n’est pas sérieux.
4) vous écrivez "Si cela est vraiment intéressant, pourquoi alors faire une visite "touristique"". je suppose qu’il faut comprendre "Si cela est vraiment intéressant, pourquoi pas alors faire une visite "touristique"".
Ma réponse : il faudrait arrêter de faire du tourisme et enfin entrer dans le sérieux.

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2023 10h12)


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[-1]    #15 21/03/2023 22h38

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J’ai corrigé les coquilles et rajouté des indications pour plus de lisibilité

Dernière modification par PinkPant (21/03/2023 22h43)

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[+2]    #16 22/03/2023 00h12

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Bonsoir,

Les études de cas sur le pc, les tableaux Excel, c’est une première étape nécessaire mais non suffisante.
Vous écrivez "il fait refaire sols, peinture, douche et cuisine partout sans compter les chaudières et surement des portes/fenêtres."
La question n’est pas vraiment de savoir ce qu’il faut rénover ou pas c’est en général assez évident même sur des photos, l’important est de savoir combien ça coûte, combien de temps ça prend et combien ça rapporte.
Pour avancer, vous pouvez utiliser des outils comme celui d’enchantier.com (je ne sais pas si les prix ont été réactualisés depuis l’augmentation de 2021).
"Changer un sol" ne veut rien dire, les bonnes questions sont :
- Quel est le revêtement actuellement présent ? (Dans les immeubles < 1980 il n’est pas rare de trouver de l’amiante dans la colle pour lino), le carrelage présente t’ils des fissures ? le parquet est-il gondolé ?
- Le sol est-il plan ? S’il ne l’est pas, le plancher a probablement bougé
- etc.

Le coût d’une dépose d’un parquet flottant pour en mettre un autre n’est pas très élevé, s’il faut déposer du carrelage 20x20, gratter la colle, ragréer et mettre le parquet, l’histoire n’est pas la même.

Il en va de même pour les autres postes, par exemples pour les fenêtres :
- Ont-elles des dimensions standard (vous en trouverez sur le site de Leroy Malin). Le prix d’une fenêtre sur mesure est ~x2 par rapport à une fenêtre standard, sans parler des délais de fabrication.
- De quand datent elles ?
- Le double vitrage est-il en 4/12/4 ? (auquel cas il n’est pas indispensable de les remplacer).
- Le bien est-il dans une zone ABF ? les délais des procédures administratives sont rallongés et le PVC est quasi systématiquement refusé => fenêtres bois obligatoires => prix nettement plus élevé.

J’arrête ici l’inventaire à la Prévert, vous avez compris l’idée.

Répondre à ces question permet plusieurs choses :
- Négocier le prix. "Vous aviez vu que le sol n’était pas droit ? C’est embêtant, car pour XX m2, il va falloir ragréer, ça coûte YY euros." "Et la fenêtre du salon ne ferme pas bien, l’air va s’infiltrer, pas génial pour le locataire". "Devoir se faxer pour accéder à la douche n’est pas des plus pratique, il faudrait déplacer le sèche serviettes", etc.
- Etablir votre prix d’achat maximum en argumentant votre proposition avec les "problèmes" soulevés.
- Déterminer si la rentabilité atteignable avec (prix d’achat + travaux)/loyer annuel vous convient.

En visitant avec ces questions en tête, vous pourrez vous faire une idée des bonnes affaires et des autres, toutes choses égales par ailleurs. Plus vous poserez de questions, plus vous en apprendrez sur le bien, l’immeuble, le quartier… et le vendeur.

Je ne parlerai même pas de l’achat d’un immeuble par un(e) novice tant le sujet a déjà été étudié sur de nombreuses files, commencez par un studio/T1/T2, vous aurez déjà appris beaucoup de choses.

Xavier.

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#17 22/03/2023 18h59

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PinkPant, le 21/03/2023 a écrit :

Me revoici pour vous montrer le tableau avec les critères que j’ai choisi:

J’ai observé déjà que certains logements reviennent souvent. Je me suis donc proposé de faire une pré-étude de cas sur un bien qui traine depuis longtemps dans cette zone. Si cela est vraiment intéressant, pourquoi pas alors faire une visite "touristique".

- Selon l’estimation de prix que j’avais fait l’autre fois, nous étions sur un prix de 1000- 1100e/m² pour un bien individuel non meublé, excentré, non rénové. Ce qui ramène le prix réaliste pour ce bien plutôt autour de 102Ke

Alors il me semble que votre étude de cas est un vrai cas d’étude. Ou comment perdre son temps (des calculs, solliciter l’aide du forum)avec un "projet" qui ne peux manifestement pas en être un (sans compter que vous déclarez vous y intéresser en ’touriste’). Un examen de 120 secondes permet de s’en rendre compte.

D’abord vos calculs de coûts sont faux :



153 + 15 + 7 + 15 + 40 + 1, ça fait 231k€, pas 202k€. Si vous commencez à oublier 30k€ dés le début, c’est mal parti…

En comptant 11.5k€ de revenus annuels > rentabilité brute de l’ordre de 5%, pas 5,7%.

Ensuite, vous nous indiquez penser que cet immeuble vaut en fait dans les 102k€. Donc environ 165-170k€ tout mouillé selon vos paramètres (avec vos 40k€ pifométriques de travaux etc.). Donc une rentabilité brute "imaginée" de l’ordre de 6,5%.

Bref un niveau de rentabilité misérable au regard des emmerdements/risques pour un immeuble qui est manifestement (d’après vos dires) à reprendre entièrement et qui (inévitablement) comporte sans doute des surprises.

Mieux vaut acheter des SCPI et/ou des foncières cotées. Ça sera bien plus rentable!

Non, vraiment, tout ça n’est pas sérieux.

Dernière modification par carignan99 (22/03/2023 19h17)

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#18 22/03/2023 20h32

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Mon projet n’était pas l’achat de cet immeuble. L’immeuble en vente à divers prix depuis janvier 2022 au moins. Je suis aussi d’avis qu’il doit y avoir un truc si c’était vraiment rentable.

Pinkpant a écrit :

Suite à la fin de ma lecture du livre de investisseur intelligent, j’ai décidé d’analyser sérieusement un projet que j’ai pour fin 2023.

Le projet :
location de meublés en zone frontalière Suisse ( région entre le Doux et l’Alsace)
La ville : 6k habitants; pas d’évolution de la population depuis 2014. Proche de 2 petites villes moyennes (50k et 25k habitants)
Type de bien: T2 et T3 meublés
Public cible: Frontaliers, stagiaires, public en recherche d’un pied à terme le temps de fixé son 1er job
Durée de location: Court à moyen terme (inf.1 an)
Statut: Achat en SCI à l’IS
Budget idéal : idéalement entre 100k et 150k max 200k

Investissement prévus:
Option A: Acheter un immeuble de rapport de 4 appartements maximum repartis entre des T2 et des T3 tous en courte /moyenne durée
Option B: Commencer par un appartement en location courte et diversifier les emplacements
Option C: Acheter un immeuble de 4 appartements maximum mais avec un mix court et moyenne durée

Ce qui m’intéressait c’était de choisir la bonne ville, de trouver le bon type de bien et d’analyser le "type de bien" qu’on peut trouver dans cette ville. Ma réflexion était de choisir entre un T2 ou un T3 option B.

D’où le fait que j’ai décidé de monitorer les appartements individuels du coin. Dans le 1er table de l’etude de cas, je montre les biens que je vais suivre. sur les prochains mois.


Pour répondre aux autres questions

Bernard2K a écrit :

D’abord vos calculs de coûts sont faux :
153 + 15 + 7 + 15 + 40 + 1, ça fait 231k€, pas 202k€. Si vous commencez à oublier 30k€ dés le début, c’est mal parti…

Les 15k de la 2eme ligne c’est l’apport. Je suis partie du principe que si j’apporte des liquidités, je dois les sortir du coût du projet. On tombe ainsi sur 153-15+7+15+40+1= soit environ 202k€.
Ca m’étonne que vous voulez le garder dans le calcul.

Pour le prix travaux j’avais estimé comme cela en me basant sur les prix du site Leroy Merlin et sur des estimations que j’ai trouvé sur d’autres études de cas. Puis lechatquiroucoule m’a bien fait remarqué que ca devait aller plus profondément que ca.



Ce n’était pas une très bonne idée donc je clôture donc cet étude de cas en remerciant ceux qui m’ont aidé à y voir plus clair et en m’excusant envers ceux que j’ai induit en erreur . A nous revoir à l’avenir sur un réel cas concret.


Bien des choses à tous,

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[+1]    #19 22/03/2023 21h06

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@PinkPant

"Les 15k de la 2eme ligne c’est l’apport. Je suis partie du principe que si j’apporte des liquidités, je dois les sortir du coût du projet. On tombe ainsi sur 153-15+7+15+40+1= soit environ 202k€.
Ça m’étonne que vous voulez le garder dans le calcul.
"

Et bien si ça vous étonne c’est que vous avez un gros problème de compréhension de la notion d’investissement et de sa rentabilité. Que ces 15k€ proviennent de vos économies, d’une donation ou d’un emprunt (ou que sais-je encore), vous les investissez. Et en attendez un rendement.

Il s’agit bien évidemment d’une partie intégrante du projet et de son coût. Si vous aviez fait un apport de votre poche de 230k€, vous considéreriez que le coût d’investissement était nul?

Par ailleurs et quand bien même vous enlevez ces 15k€, il resterait : 153 + 15 + 7 + 40 + 1 = 216k€. Et pas 202k€. Vous avez un problème avec les additions … ou (hypothèse de travail) vous prenez vos rêves pour des réalités.

Ce bien est depuis longtemps sur le marché, il n’a pas trouvé preneur, vous nous sortez des calculs au pif qui (même en cherchant à enjoliver la réalité en faisant des additions fausses pour minimiser les coûts) démontrent qu’il ne s’agit pas d’un investissement rentable.

J’arrête là parce que ça devient absurde et j’en viens à me demander si vous n’êtes pas un troll.

Dernière modification par carignan99 (22/03/2023 21h19)

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