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[+1]    #1 04/03/2023 18h53

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Bonjour,

Habitant à l’étranger, 80% de mon patrimoine se situe en ETFs (bonds, stock all-worlds, stock US). J’aimerais diversifier un peu et rapatrier du patrimoine en Europe. J’ai donc contacté la centrale des SCPIs avec un budget de 200k euros sans prêt à placer et ils sont revenu vers moi avec:

Investissement en pleine propriété:
50% de l’investissement répartis équitablement sur ces deux SCPI :
- SCPI Corum Eurion : multisectorielle européenne - rendement 2021 : 6,12%
Découvrez la SCPI Eurion, investir dans la SCPI Eurion de Corum AM
- SCPI Corum XL : multisectorielle internationale - rendement 2021 : 5,84%
SCPI Corum XL de Corum AM, SCPI de rendement Corum XL, investir dans la SCPI Corum XL

Investissement en démembrement temporaire:
50% de l’investissement répartis équitablement sur la nue-propriété de ces deux SCPI :
- SCPI Pierval Santé : immobilier médical en France et en Europe - rendement 2021 : 5,33%
SCPI Pierval Santé de Euryale AM, investir dans la SCPI Pierval Santé, SCPI de Euryale AM
- SCPI Activimmo : immobilier logistique en France - rendement 2021- rendement 2021 : 6,02%
Présentation de la SCPI Activimmo, investir dans la SCPI Activimmo de Alderan

Je dois encore parler avec un conseil fiscal local puisque les SCPIs ainsi que démembrement n’existe pas ici.

Mais je m’interroge surtout sur le timing. Avec l’augmentation des taux d’intérêt et la baisse du marché immobilier, est-ce le bon moment de lâcher une large somme d’un seul coup?

Je me doute bien que personne ne peut prédire l’avenir mais j’ai lu que le prix des SCPIs ne sont réévalués qu’une fois par an. Cela veut-t-il dire que sur un marché en baisse, le prix des parts de SCPIs est en retard sur la valeur réelle et que je paierais le prix de la part lorsque le marché allait mieux?

Merci d’avance pour votre aide.

Dernière modification par sisyphus (04/03/2023 19h23)

Mots-clés : immobilier, investir, scpi (société civile de placement immobilier)

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[+1]    #2 04/03/2023 19h54

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Bonjour,

A titre d’information, je vous joins cette documentation concernant les SCPI : réglementation SCPI

Le prix de souscription d’une SPCI va pouvoir varier dans un range de -10% +10% de la valeur de reconstitution.

La société a donc une certaine latitude pour ne pas réviser à la baisse le prix de souscription si elle est confrontée à une baisse contenue de l’immobilier…


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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[+1]    #3 04/03/2023 19h58

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Mais il est clair qu’on vient d’entrer dans une période où les SCPI continueront à rapporter par leurs loyers et beaucoup moins qu’avant par la valorisation des parts…

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Favoris 2   [+3]    #4 04/03/2023 20h03

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sisyphus a écrit :

J’ai donc contacté la centrale des SCPIs avec un budget de 200k euros sans prêt à placer

A votre place, et dans votre situation, pour investir sans emprunt dans l’immobilier en Europe ou en France, dans une optique à moyen/long terme :
    - j’éviterais soigneusement les SCPI … qui se paient en gros au prix du marché des immeubles qui constituent leur patrimoine, et même un peu plus, car le prix des parts avoisinant (c’est 90% à 110% de) la valeur de reconstitution, il inclut donc les frais d’acquisition du patrimoine comme les frais de collecte de la SCPI,
     - pour privilégier les foncières cotées … qui s’échangent actuellement avec une décote bien souvent de 30 à 50% sur la valeur de leur patrimoine, et présentent des rendements attractifs (dividende annuel entre 7 et 10% pour Klépierre, Icade, Mercialys, Altarea, pour ne citer que les "françaises", dont le patrimoine n’est pas toujours qu’en France).

Vous pourriez lire la discussion qui comporte notamment SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? p.10 (et REIT, SIIC, trackers et fonds immobiliers cotés et Investir dans l’immobilier depuis chez soi ? acheter le livre , et d’autres sur le même thème) pour vous faire une idée sur le sujet.

Le conseiller que vous avez consulté ne vous parlera sans doute pas de ces foncières : les frais pour acheter leurs actions (ce que vous pouvez faire vous-même) sont inférieurs à 0.5%, et la commission du conseiller quasi nulle, quand pour des SCPI il toucherait une commission de 5 à 7%.


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#5 04/03/2023 20h13

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Sauf que les foncières cotées, comme leur nom l’indique, subissent les caprices de la bourse (même lorsqu’elles ne sont pas concernées directement), et rien ne dit que la décote actuelle sera rapidement comblée…

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#6 04/03/2023 20h14

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L’avantage des foncières permettrait aussi de faire un DCA, difficile à réaliser sur des SCPI qui ne se revalorisent pas souvent.


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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[+1]    #7 04/03/2023 20h32

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sisyphus a écrit :

Je me doute bien que personne ne peut prédire l’avenir mais j’ai lu que le prix des SCPIs ne sont réévalués qu’une fois par an. Cela veut-t-il dire que sur un marché en baisse, le prix des parts de SCPIs est en retard sur la valeur réelle et que je paierais le prix de la part lorsque le marché allait mieux?

Oui

gigifred a écrit :

Sauf que les foncières cotées, comme leur nom l’indique, subissent les caprices de la bourse (même lorsqu’elles ne sont pas concernées directement), et rien ne dit que la décote actuelle sera rapidement comblée…

Oui


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[+1]    #8 04/03/2023 21h22

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Dans la situation décrite, je suppose que l’objectif n’est pas de vendre demain ou dans deux ou trois ans, mais d’appréhender le flux de revenus. A ce niveau, les 7-10% des bonnes foncières sont mieux que les 4-6% des SCPI du haut du panier. La volatilité n’est pas vraiment un inconvénient quand on n’envisage pas de revendre vite. Et en ce qui concerne la valeur à la revente, dans 10 ans ou plus, même si les foncières étaient alors toujours décotés d’autant (dans le passé, la décote n’a pas toujours été à ce niveau…), ce ne sera pas pénalisant. Seuls ceux qui investissent à crédit n’ont guère la possibilité de privilégier les foncières.

Il faut aussi prendre en compte la fiscalité qui s’appliquerait aux dividendes des foncières, à comparer à celle sur les distributions des SCPI (et à celles en cas de démembrement, ou d’investissement via contrat d’assurance-vie, ou via d’autres moyens).
Selon la situation de chacun (et le pays de résidence fiscale de sisyphus), l’un ou l’autre sera plus favorable. Pour un contribuable français la fiscalité des foncière est presque systématiquement bien plus avantageuse que celle des SCPI (par ex avec 30% de TMI IR, les revenus des foncières seront imposées à 30% de PFU, vs 47.2% d’IR+PS pour la majorité de ceux des SCPI; et si on est concerné par l’IFI, l’avantage fiscal des foncières est encore plus important).


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#9 04/03/2023 22h35

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gigifred a écrit :

Mais il est clair qu’on vient d’entrer dans une période où les SCPI continueront à rapporter par leurs loyers et beaucoup moins qu’avant par la valorisation des parts…

J’imagine que c’est d’autant plus problématique si j’envisage d’investir 50% en SCPI nu propriété. Voire peut-être 100% car je pense que les revenus de loyers seraient taxé à un taux marginal de >50% dans mon cas.

GoodbyLenine a écrit :

j’éviterais soigneusement les SCPI … qui se paient en gros au prix du marché des immeubles qui constituent leur patrimoine, et même un peu plus, car le prix des parts avoisinant (c’est 90% à 110% de) la valeur de reconstitution, il inclut donc les frais d’acquisition du patrimoine comme les frais de collecte de la SCPI,

Merci de prendre le temps de me conseiller d’autres pistes. Je vais reconsidérer les foncières côtés (ou les REIT ici). Toutefois, comme dit plus haut, 80% de mon patrimoine se trouve déjà en bourse dans des ETFs extrêmement large. N’étant pas propriétaire, cela me rend un peu nerveux d’avoir un patrimoine aussi abstrait et lié à bourse. C’est peut-être irrationnel mais avec des SCPIs, j’aurais l’impression d’être plus proche d’un bien physique. En tout cas, jusqu’au jour où acheter une résidence principale aura du sens dans ma vie.

Je suis donc prêt à accepter une petite perte de rendement si cela permet d’être plus serein. Mais effectivement, il faut voir le montant de la perte!

GoodbyLenine a écrit :

L’avantage des foncières permettrait aussi de faire un DCA, difficile à réaliser sur des SCPI qui ne se revalorisent pas souvent.

J’ai probablement raté quelque chose lors de mes lectures sur les SCPIs mais est-ce désavantageux ou difficile d’acheter des parts de SCPIs tous les ans? Il me semblait que les frais étaient un pourcentage du montant investi. C’est beaucoup de paperasse?

Surin a écrit :

Oui oui

J’en conclus donc, qu’effectivement, acheter des SCPIs dans un marché en baisse, avec un horizon orageux n’est probablement pas une bonne idée. En particulier s’il s’agit de nue propriété. Cela signifie peut-être un retour à la case départ dans mes efforts de diversification. sad

Dernière modification par sisyphus (04/03/2023 22h40)

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#10 04/03/2023 23h03

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Je pense que la différence en terme de DCA sur les SCPI n’est pas tant la paperasse, mais vu que l’évolution du prix est très faible, il sera limité.

Si par exemple vous voulez mettre la même somme tous les mois pendant 2 ou 3 ans sur une SCPI, il est assez probable que cette somme soit identique ou presque à chaque fois et donc autant ne pas en faire pour ne pas perdre les mois de loyers par rapport à un investissement total dès le début.

Sur une foncière d’un mois à l’autre, il peut y avoir des écarts autrement + significatifs

Est ce un atout ou un inconvénient. Difficile à dire et ça dépend de l’évolution des cours.

Je vous comprends sur la SCPI. J’ai toujours eu l’impression que les foncières avaient un taux d’endettement + élevé et une réglementation bien plus permissives qui donnaient moins l’impression d’être propriétaire d’un ensemble de biens et paraissait être + risqué.


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#11 04/03/2023 23h16

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Mais vous n’êtes pas propriétaire de biens immobiliers quand vous investissez sur des foncières !
Vous êtres actionnaire - propriétaire en partie d’une société foncière - qui gère un parc immobilier et qui vous redistribue une très large part des loyers sous forme de dividendes.
Par contre en scpi vous êtes bien propriétaire en partie des immeubles dont est constituée la société.
Et vous déléguez la gestion de ce parc immobilier à une société de gestion.
En tous cas dans le cas d’un investissement en direct (car en AV c’est l’assureur qui est propriétaire).
Dans le cas d’une diversification du patrimoine, les SCPI sont décorrélées des actions.
Ce n’est pas le cas des foncières !
Par ailleurs si l’on est déjà détenteur d’ETF larges géographiques ceux ci incorporent déjà des foncières.

Dernière modification par Franck059 (04/03/2023 23h17)

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[+1]    #12 05/03/2023 01h06

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En scpi vous n’êtes  en rien "propriétaire en partie des immeubles dont est constituée la société" : vous êtes associé d’une société, qui possède un patrimoine immobilier, et c’est la société de gestion qui décide (exactement comme pour une foncière, où le management décide (et l’AG approuve, quasiment toujours…)) du montant qui vous est versé (mais payez des impôts sur votre quote-part des revenus de la SCPI -ce qui ne vous rend pas plus propriétaire des immeubles-, que ça vous soit distribué ou pas, alors qu’avec une foncière vous payez des impôts sur ce qui vous est distribué) et l’AG qui décide d’à peu près tout, en suivant presque toujours (les exceptions sont très rares !) les propositions de la société de gestion (parfois assez bêtement, quand c’est assez clairement au désavantage des associés, comme quand la société de gestion propose d’augmenter le montant de ses commissions, déjà bien confortables au vu des résultats plus que confortable des sociétés de gestion, comme récemment chez C.. Origin).

Dans les deux situations, vous n’avez guère de pouvoir. La seule exception, ce sont certaines petites SCPI (d’ailleurs un peu en voie de disparition, si je me fie au nombre de liquidations ou fusions de ce type de SCPI durant les dernières années), où les associés, quand ils parviennent à se regrouper et à se consulter, afin d’obtenir des statuts qui leur permettent réellement de peser un peu sur les choix et décisions de la société de gestion (ne serait-ce qu’en évitant que la SdG soit nommé dans les statuts, donc indéboulonnable, que le président de l’AG soit la SdG, et quelques autres "détails" qui permettent à la SdG de complètement verrouiller les votes en AG). Mais aucune de ces SCPI ne fera partie des propositions d’investissement d’un "conseiller" contacté sur internet (et en général, ces "conseillers" n’y ont pas de commission à gagner).

Dans les deux situation, il y a un cadre réglementaire (pour les SCPI le CoMoFi et l’AMF, pour les foncières en France les règles sur les SIIC, et ailleurs des règles plus ou moins ressemblantes) qui protège l’investisseurs de certains abus de ceux qui gèrent le parc immobilier. Mais ce cadre n’est en rien "parfait", et il y a déjà eu des "accidents". 

Pour les foncières, toutes ne se comportent pas de la même manière, toutes n’ont pas le même taux d’endettement (et d’ailleurs pas mal de SCPI sont aussi endettées, certes plutôt à 15-20% de leur patrimoine, quand les foncières avoisine souvent 40%), toutes n’ont pas un patrimoine constitué des mêmes types d’actifs (certaines sont diversifiées, plus ou moins, d’autres sont concentrées sur un type de biens, qui peut être des locaux commerciaux, des locaux d’habitation, ou d’autres niches comme par ex. des hôtels, des centres hébergement informatique, des tours de telecom, des locaux médicaux, des campus universitaires, etc.), et toutes ne suivent pps les indices boursiers de la même manière.

Dans les deux cas, il faut comprendre dans quoi on investi, et il est préférable (outre de diversifier) de suivre un minimum ce qui se passe au niveau des investissements et de la gestion du parc immobilier.


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#13 05/03/2023 12h21

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L’endettement des foncières (ou des SCPI) n’est pour moi pas un véritable sujet à condition que le patrimoine immobilier soit sain avec un bon TOF et que cet endettement soit majoritairement ancien issu des années de crédit à bas taux. Bref, dans les 2 cas : patrimoine et gestion sont à regarder attentivement. Ayant hésité comme vous, j’ai trouvé plus facile et rassurant à l’époque de me faire une idée de la chose dans un 1er temps sur de petites foncières que sur des SCPI type Corum.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #14 05/03/2023 14h53

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Il me paraît quand même difficile de dire que "l’endettement des SCPI / foncières n’est pas un sujet", il n’y a qu’à voir les rebondissement liées à l’AK avortée de URW pour s’en convaincre : sans dettes, le sujet n’aurait même pas été abordé !

Fondamentalement, il faut garder en tête qu’en ce moment le roulement des dettes des SCPI / foncières se fera dans l’extrême majorité des cas à un coût plus élevé que le coût actuel, avec pour impact direct une baisse des fonds disponibles à distribuer aux actionnaires. En cas de dette élevée, et possiblement croissante en terme de ratio dette/equity si les valeurs d’equity diminuent, on risque également des cessions d’actif au pire moment, voire les tant redoutées AK hautement dilutives (cf URW).

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#15 05/03/2023 16h01

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sisyphus, le 04/03/2023 a écrit :

[En particulier s’il s’agit de nue propriété.

Oui

J’aurais pu en rester là mais vous souhaitez que je développe. Vous avez pourtant bien compris la problématique. Aujourd’hui des SCPI continuent de réévaluer leur prix de part quand la tendance semble à l’attentisme, voire à une anticipation de baisse, à voir si elle durera. Dans le contexte d’inflation actuel, une stagnation est déjà une baisse, il ne faudrait pas que cela dure ! Les expertises peuvent anticiper un phénomène de baisse mais elles seront toujours en retard sur la réalité, les expertises à fin décembre, faites plusieurs mois avant, ne sont dévoilées qu’en juin lors de la sortie du rapport annuel ! C’est archaïque !

Une baisse de prix est d’autant plus pénalisante pour le NP car il perd avec un effet de levier, sur l’ensemble des parts bien qu’en en payant qu’une partie. L’usufruitier a plutôt intérêt à investir au vu du contexte actuel où on peut espérer que les loyers ont touché un point bas (ce n’est qu’une espérance).

Oui les foncières c’est de la bourse, adossée à du crédit. Du crédit qu’il faut refinancer régulièrement car les échéances sont courtes et nécessitent un refinancement ou … vente de biens.
Les SCPI ont mois recours à ce type de financement. Je n’ai vu qu’un seul cas où la vente de biens à été nécessaire : les Cifocoma. En a découlé un dividende nul sur un trimestre (aussi dû à l’inquiétude Covid) et nettement en baisse dans l’absolu.


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#16 05/03/2023 18h12

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piwai a écrit :

Il me paraît quand même difficile de dire que "l’endettement des SCPI / foncières n’est pas un sujet", …

Fondamentalement, il faut garder en tête qu’en ce moment le roulement des dettes des SCPI / foncières se fera dans l’extrême majorité des cas à un coût plus élevé que le coût actuel,… En cas de dette élevée, et possiblement croissante en terme de ratio dette/equity si les valeurs d’equity diminuent, on risque également des cessions d’actif au pire moment, voire les tant redoutées AK hautement dilutives (cf URW).

@Piwai : mais qui l’a dit d’ailleurs wink ? Dans le cas ou vous auriez mal lu/lu trop vite (cela arrive), vous admettrez qu’URW n’est pas tout à fait un exemple de "bonne gestion" (cf votre exemple : URW).

Par contre et sans esprit polémique, qu’est ce qui vous fait généraliser - factuellement - en disant qu’il faudra rouler la dette élevée pour l’ensemble des foncières (et  des SCPI ?) qui plus est au mauvais moment ?
Exemple : https://www.fonciere-lyonnaise.com/wp-c … 0223vf.pdf


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#17 05/03/2023 20h22

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Bonjour,
J’investis en SCPI, en foncières et en immobilier en direct.
Avantage de la scpi: Prix stable et revenus récurrents (je suis sur corum xl)
Inconvénients SCPI : retour sur investissement long, peu de diversification géographique (pas grand chose hors de l’Europe et du Canada ), à part certaines scpi, leurs patrimoines sont assez semblables. Les frais sont élevés.
Avantage foncière : Plus de diversité géographique (Eurasie, Amérique pas trop en Afrique ) par thématique (santé, technologie, entrepôt, commerce, bureau, etc.). Actuellement, il y a une forte décote sauf pour certaines comme Gecina. Les frais sont faibles.
Inconvénients foncière : Il faut acheter au bon moment.
Sinon, il y a l’immobilier en direct mais en France c’est compliqué.  Les propriétaires bailleurs prennent chers notamment avec les rénovations, les encadrements de loyer, la protection juridique des locataires. Je connais beaucoup de jeunes cadres qui ne souhaitent plus être propriétaires à cause de ça. Je ne sais pas où vous habitez,  mais peut être que faire du locatif en direct est plus facile qu’en France.
Cordialement

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#18 05/03/2023 21h51

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@iqce

Dans votre exemple, la maturité moyenne de la dette est de 4,3 ans. Il y a donc fort à parier que des refinancement seront nécessaires prochainement… et vu le taux moyen à 1,7%, je vois mal comment ces refinancements pourraient être moins couteux !

Donc oui, URW est un exemple de mauvais management (mais pas forcément de mauvais actifs), et l’endettement est aujourd’hui plus que jamais (ou au moins plus qu’en 2022) un indicateur clé à regarder dans une foncière ou SCPI.

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[+2]    #19 06/03/2023 14h17

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J’ai eu une discussion avec un gestionnaire de SCPI, qui est certes juge et partie, mais j’ai trouvé son discours cohérent.

En gros, si vous prenez de la SCPI historique aujourd’hui, vous payez le prix des biens à la valorisation de l’an dernier, à savoir au plus haut. C’est risqué à court / moyen terme car les prix ont commencé à baisser. Sur du long terme, moins risqué … mais bon, on préfèrera acheter quand c’est bas smile

Il serait donc préférable d’investir sur les nouvelles SCPI, notamment européennes, pour 2 raisons majeures vis à vis de la tendance actuelle:

  - les jeunes SCPI vont se positionner, au fur et à mesure, sur les nouvelles opportunités qu’offre le marché actuel, notamment des biens à 8-10% de rendement (par exemple), le tout avec beaucoup plus de flexibilité que les SCPIs historiques. Ces dernières ont en stock des biens acquis au prix fort et au rendement moins intéressant (5-6% … intéressant quand les taux étaient à 1%, moins quand ils sont à 3% et en hausse). Ces nouvelles SCPIs auront donc majoritairement des biens à plus fort rendement que les anciennes.

  - les prix ont déjà baissé de 10% et plus dans certains pays, comme l’Espagne par exemple. Vous payez donc une part de SCPI avec des prix de biens qui ont décoté contrairement aux SCPIs anciennes où vous payez le prix des biens au plus haut.
Cela ne veut pas dire que les prix n’iront pas plus bas, mais si vous voulez investir maintenant, mieux vaut des biens qui ont déjà pris une baisse que pas du tout.

A noter qu’il m’a dit que les prix en France et en Allemagne vont baisser, mais c’est plus long. Question de "culture". Dans certains pays européens, ils préfèrent vendre de suite à -10% que de vendre encore plus bas dans 1 an. Les négociations sont rapides. En France et en Allemagne, il faut 6 mois pour obtenir une baisse, les propriétaires ne voulant pas baisser de suite en espérant trouver quelqu’un qui prenne au prix fort …

Ce n’est pas pour rien que l’on voit fleurir en ce moment pleins de nouvelles SCPI européennes (Coeur d’Europe, Epargne Pierre Europe, etc …), ils veulent "partir d’une feuille blanche" au niveau de leur patrimoine et ils savent que les biens en France, surtout pour des français, vont être moins rentables:
  - prix des biens encore chers
  - rendement servi par la SCPI à 4-5% brut
  - fiscalité française qui fera un rendement net à 2-2.5% nets (avec un TMI à 30%)

--> limite autant aller faire du fond euros en AV (qui n’a pas de frais d’entrée). Ils anticipent une baisse des souscriptions

Pour les nouvelles SCPI européennes:
  - portefeuille des biens uniquement composé de biens au "nouveau" prix
  - achètent immédiatement des biens éligibles ISR (ou achètent pas chers des immeubles qu’ils vont rénover)
  - rendement supérieur (car taux supérieurs) --> 6-10% selon les biens
  - fiscalité étrangère (avec frottement fiscal en France) --> on sort au final du 4 à 5% nets et qui pourra plus facilement monter que pour une grosse SCPI (acquisition d’un bien à fort rendement a plus d’effet sur une SCPI avec peu de biens qu’un stock énorme)

Seul risque de ces nouvelles SCPI: si vacance locative d’un bien, ca a plus d’impact qu’une grosse SCPI. Et comme toujours, avoir un bon gestionnaire.

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#20 06/03/2023 14h56

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Chboeuf, question innocente : avez-vous demandé au CGP en question les commisions qu’il touche pour les anciennes SCPI vs les nouvelles SCPI en question ?

Cordialement


Sic itur ad astra

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#21 06/03/2023 16h02

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Même si la question de la rémunération des CGP se pose effectivement, je suis quand même assez d’accord avec l’état des lieux fait par celui de Chboeuf !

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#22 06/03/2023 16h33

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@Chboeuf :

Si vous imaginez une baisse prochaine des prix de 40-50% (vs le prix d’expertise de fin 2022), le raisonnement pourrait se tenir  (et encore : il vaudrait alors mieux ne pas investir du tout tant que cette baisse n’a pas eu lieu ! Si un tel scénario devait se réaliser, le marché pourrait se bloquer : regardez ce qu’il est arrivé sur le marché immobilier, comme sur les SCPI, anciennes ou récentes à l’époque, vers 1990). Si ce sont des baisses de 10% qui sont anticipées, le raisonnement est largement bidon, car l’impact, quand on prend en compte la durée de détention des SCPI (au moins une décennie, et en pratique beaucoup plus) est faible, et de plus l’argumentaire fait complétement l’impasse sur tous les risques supplémentaires qu’il y a au niveau d’une nouvelle SCPI.

La base du raisonnement me semble être quelque chose comme "les marchés ne sont pas efficients", et  "les acteurs expérimentés du marché sont moins malins que les petits nouveaux" (sans oublier que ces "nouveaux" ne le resteront pas : soit ils deviendront expérimentés et auront un parc existant substantiel, soit ils disparaitront, ou pour les grosses sociétés de gestion leur nouvelle SCPI en échec finira fusionnée avec une ancienne ). J’ai du mal à adhérer…

L’argument "on voit fleurir plein de nouvelles SCPI investissant en Europe" est lui aussi assez faible : songez qu’il y a 10 ans, une SCPI qui annonçait vouloir investir hors de France générait plein d’objections et de critiques (il est vrai que les quelques SCPI qui s’y étaient risquées avant avaient souvent fait de mauvaises expériences, sans doute parce qu’elles n’avaient pas respecté certains principes de base, à commencer par "bien connaitre le marché où on investi, y compris les aspects légaux et fiscaux, et les locataires des biens qu’on achète"). En fait la plupart des sociétés de gestions de SCPI démarrent, ou ont démarré récemment, leurs investissements hors de France, et elles s’appuient souvent largement sur des partenaires dans les différents autres pays (et rien ne garanti que certaines nouvelles SCPI investies hors de France ne seront pas des catastrophes).

Pour ma part, je privilégie les investissement avec des gestionnaires immobiliers qui ont fait leurs preuves sur les marchés qu’ils visent (vs les nouveaux venus, avec lesquels je n’investi qu’avec parcimonie, pour ceux qui semblent les plus prometteurs), et les investissements sur lesquels je peux identifier dès maintenant une décote substantielle (au niveau du entre le prix payé par l’investisseur et la valeur de marché, de patrimoines similaires, de SCPI ou de SIIC/REIT), susceptible de servir de marge de sécurité.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 07/03/2023 16h15

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@GoodbyLenine

Je n’imagine rien, je n’avance rien. Je transmets juste des arguments que l’on m’a donnés (le fait d’acheter des biens décôtés) afin de faire avancer le débat.

Concernant la fiscalité (qui est un autre sujet), ce n’est pas un avis, c’est un fait (on se fait rincer en France mais ce n’est pas nouveau smile )

Maintenant, si je prends de la hauteur, mon constat:
  - depuis plusieurs années, les SCPI ont collecté massivement. Les taux d’intérêts étaient bas (même si les SCPI ne recourent pas massivement à l’endettement, elles l’utilisent tout de même)
 
  - cette collecte massive les a forcées à acheter des biens dont le rendement n’étaient pas toujours intéressant ou des biens de qualité moyenne

  - les taux augmentant, l’investisseur va réanalyser le marché et les classes d’actifs

  - quand les obligations d’Etats rapportaient 0,5% (fonds euros à 1% pour le particulier), les SCPI et leurs 4-5% de rendement étaient intéressantes

  - quand les livrets sont à 3%, les fonds euros à 2,5% et on sait que ca va vite augmenter, le tout sans frais d’entrée, l’intérêt de SCPI avec 10% de frais (prix de retrait), une fiscalité élevée et un rendement à 4-5% … c’est tout de suite moins attractif.

Mon analyse de ce fait:
  -  je pense que la collecte va fortement baisser. D’ailleurs, en parlant avec un responsable d’Epargne Pierre et de Louve Invest, ils anticipent la même chose

  - les nouvelles SCPI qui achètent à un prix plus bas, même 10%, et avec peut être des baux renégociés, s’en sortiront mieux sur le rendement servi que les SCPIs ayant acheté massivement des biens sur ces 3-4 dernières années à des prix élevés et avec des taux peu attrayants aujourd’hui (mais qui l’étaient quand tout était à 0 - 1%)

Mais les nouvelles SCPI sont bien évidemment plus risquées, je l’avais déjà évoqué dans mon message précédent.
Et je ne dis pas que les anciennes SCPI vont s’écrouler, ou qu’elles ont toutes acheté n’importe quoi. Ca reste une réflexion globale.

Dans tous les cas, personne n’est capable de savoir ce qu’il va se passer avec inflation + augmentation des taux brutale … bilan dans 2 ans …

Dernière modification par Chboeuf (07/03/2023 16h18)

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#24 07/03/2023 17h35

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FR0014004GX5 - Primonial Capimmo - Synthèse

03-03-2023 (Hebdomadaire)

Dernière variation :
-1.53 %

SC Tangram | FR0013428349 - Performances

Performance 2022 : 2,40 %    

Rien d’autre à ajouter

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#25 07/03/2023 18h06

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Mcgill a écrit :

SC Tangram | FR0013428349 - Performances
Performance 2022 : 2,40 %    
Rien d’autre à ajouter

Pas tout à fait certain que la performance de Tangram 2022 soit pertinente pour évaluer si c’est le moment d’investir ou non en SCPI, sachant que le rapport de gestion 2022 indique que la performance des SCPI incluses dans son bilan est de 7,75%.


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