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#1 26/10/2022 07h49

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ISTJ

Bonjour,

je suis tombé sur ce placement en furetant sur le net.

DECOUVERTE SUR LINKEDIN

La société Vivat Multitalent AG se positionne sur le territoire belge. Depuis 2012, son concept novateur a déjà prit son envol.

Venue tout droit d’Allemagne, elle est le fruit d’une triple alliance.
-la Holding GGH (100ans d’expérience sur le marché immobilier)
-le groupe Spirit Financial (25ans d’expérience sur le marché financier)
-la Golden Gates Edelmetalle GmbH (groupe d’experts spécialisés dans l’investissement dans les métaux précieux)

Des comptes épargnes au rendement dérisoire, les fonds de retraite ne rapportant plus, la méfiance envers le marché boursier, les assurances vie devenant de plus en plus complexe… Tant de facteurs auquel la population est confrontée tous les jours.
A travers l’immobilier, Multitalent a réussi à promouvoir des produits financiers à la fois rentables et sécurisés !
Ce secteur, en effet, est très porteur car l’immobilier ne dévalue pas. 1M2 reste 1M2

Auparavant, ces alternatives étaient accessibles à partir de 250000 euros. Désormais repositionné, le groupe s’adresse du simple épargnant au gros investisseur.

Plus précisément , le groupe Multitalent investit principalement dans des projets immobiliers et propose un produit d’épargne à TAUX FIXE & GARANTI annuel de 5 à 10% suivant la durée.
De même, 3 produits de placement sont également commercialisés, avec une rentabilité fixe de 6 à 10% par an selon les montants investis.
Durée min 5 ans et payement des intérêts tous les trimestres !

Notre société propose uniquement ces produits via un réseau d’agents exclusifs.
De l’apporteur d’affaires au courtier d’assurances en passant par l’agent immobilier , ces produits financiers ont été créés dans le but de répondre aux nouvelles attentes du consommateur.

C’est assez vendeur (logique). Peut-être trop (voir les passages mis en gras).
PS : je n’ai corrigé les fautes, il y en a pourtant plusieurs…

--

LE SITE DE l’EMETTEUR

--

LES PROPOSITIONS EN COURS

On y trouve les notices des produits.
Je prends la première, je la trouve peu claire. On parle de frais de commercialisation mais sans parler de leur hauteur
On voit que le risque est classé 6 sur 7 (c’est beaucoup pour un placement présenté comme "à TAUX FIXE & GARANTI annuel de 5 à 10%", non ?).

On peut aussi y lire :


>> Perte totale du capital investi possible.
C’est étonnant pour un placement présenté comme "rentable et sécurisé", non ?

--

UNE APPRECIATION DE LA SOCIETE (par un CGP suisse / allemand ?)

Là, on trouve les frais :
- Frais généraux: 18 % pour la commercialisation et la gestion
- Taux d’investissement: 82 %

- Commissions de placement : 15 % (à priori, en sus ?)
- Frais commerciaux sont étalés sur 5 ans

L’auteur écrit : que cet étalement "relativise les frais puisque, du fait de rentrées constantes, les frais sont rentabilisés et que dès le début on dispose de capitaux nets à investir".

Voilà le "mystère" de la notice explicative percé.

L’auteur du sujet, Philip Nerb, semble séduit par ce type de placement. Il présente la société Vivat comme expérimentée.
- Création de Vivat en 2012
- En 2019 : levée de 5,7 M€
- En 2019 : 833 nouveaux clients, 1008 nouveaux contrats
- En 2019 : CA de Vivat : +50 M€

L’auteur du sujet connait le dirigeant unique de Vivat :

Je connais moi-même Waldemar Hartung depuis 2016. Jusqu’à présent, il s’est toujours montré de confiance et consciencieux pour toutes les questions de détail dans le cadre d’une telle analyse et en dehors de celle-ci. Même de la part de tierces personnes connaissant Hartung depuis des décennies, il a toujours été fait état d’une réputation exclusivement impeccable. Étant donné que c’est Hartung qui tient les rênes dans ce schéma, des jugements de ce style sont essentiels, même si ils ne sont pas en eux-mêmes porteurs de garanties quant à l’avenir.

Apparemment, il semble l’apprécier ;-)
Un passage sur le fonctionnement de ce placement (il faut juste avoir confiance) :

Étant donné que le souscripteur du placement n’a pas son mot à dire, il s’en remet complètement, pendant toute la durée du placement, à la compétence du responsable de la maison Multitalent II AG. Même à une époque où l’environnement d’investissement est nettement positif, cela reste tout un art de savoir trouver des biens offrant une bonne rentabilité. Waldemar Hartung, en sa qualité de responsable unique de Multitalent II AG, est en mesure d’apporter la preuve d’avoir porté de tels projets dans les 6 dernières années.

--

J’ai classé ce sujet dans cette catégorie, je ne savais pas où le classer.
Que pensez-vous de ce placement ?

PS : je ne dénigre pas la société émettrice ni le produit, je les présente seulement sur le forum.

Dernière modification par maxicool (26/10/2022 08h04)

Mots-clés : garanti, multitalent, taux fixe, vivat


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#2 26/10/2022 10h42

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Une société qui a également fait parler d’elle dans une sanction de l’AMF publiée hier à l’encontre d’un CIF. La sanction mettait en évidence une information déséquilibrée dans la plaquette commerciale. Dans cette même décision il est fait état d’informations du prospectus non reprise dans les rapports de conseil du CGP et notamment.

- « l’émetteur ne fait pas partie d’un système de garantie et est arithmétiquement surendetté au moment de la rédaction du Prospectus »,
- "les déclarations d’adéquations ne mentionnent pas les commentaires des commissaires aux comptes faisant pourtant état d’une incertitude quant à l’évaluation de la valeur des actifs de l’émetteur et de son surendettement
arithmétique."

ci-après le lien vers la sanction qui présente quelques autres produits douteux ou en tout cas mal présentés par le CGP : Sanction AMF du 24/10/2022

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#3 27/10/2022 15h14

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INTP

Bonjour,

maxicool a écrit :

le groupe Multitalent investit principalement dans des projets immobiliers et propose un produit d’épargne à TAUX FIXE & GARANTI annuel de 5 à 10% suivant la durée.
De même, 3 produits de placement sont également commercialisés, avec une rentabilité fixe de 6 à 10% par an selon les montants investis.

mais :

On voit que le risque est classé 6 sur 7 (c’est beaucoup pour un placement présenté comme "à TAUX FIXE & GARANTI annuel de 5 à 10%", non ?).
On peut aussi y lire :
>> Perte totale du capital investi possible.
C’est étonnant pour un placement présenté comme "rentable et sécurisé"

En résumé si j’ai bien compris ils vous racontent que c’est garanti et en même temps que ça ne l’est pas…

Conclusion : c’est n’importe quoi leur communication commerciale…

Pas étonnant que l’AMF leur soit tombé dessus… ainsi que sur les CIF ou CGP qui vendent des trucs aussi peu clairs et avec un discours commercial aussi alambiqué…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (27/10/2022 21h30)


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#4 31/10/2022 17h26

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INTJ

Vous prêtez à une coquille vide basée au Liechtenstein, qui elle-même prêtera l’argent à une société Allemande qui elle-même donnera l’argent au génie Waldemar Hartung qui va l’investir …

On se demande juste à quoi sert tout ce montage et pourquoi le sieur Waldemar Hartung ne se porte pas caution personnelle.

Philip Nerb - Analyse

L’investisseur place ses fonds dans Multitalent II AG, Liechtenstein, par le biais d’une obligation à taux fixe (ou également un « emprunt »).

Celle-ci investit à son tour directement les capitaux dans des projets ou des sociétés d’immobilier (et pour une petite part dans de l’or physique à titre de sûreté).

Le prêt étant comptabilisé comme capitaux externes, il serait traité en cas de liquidation au même rang que les autres capitaux externes.

L’émetteur lui-même ne contracte pas d’autres capitaux externes si bien que le souscripteur de l’emprunt se retrouve en première place, à côté des autres investisseurs. La société emprunteuse a été créée seulement en 2020, il s’ensuit que le risque d’entreprise est élevé.

Mais étant donné que le groupe Vivat existe sur le marché depuis 2012, le risque d’entreprise s’aplanit nettement. De même, le surendettement initial de l’établissement, qui découle du système, est avant tout de nature formelle, si l’on analyse l’environnement de l’activité et la position de l’établissement sur le marché.

Dernière modification par Oblible (31/10/2022 17h27)


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#5 02/11/2022 14h04

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Bonjour,

Il manque de nombreuses informations dans les réponses qui sont apportées sur cette discussion et je vais essayer de les mettre en lumière.
Pour la transparence je suis CIF et propose à mes clients entre autre cette solution différenciante dans son fonctionnement, da distribution immédiate et la solidité financière de la holding qui créée les sociétés d’émissions obligataires (pour les investisseurs).

J’ai longuement hésité à la préconiser car un simple passeport européen ne permet pas de nous (CGP CIF adhérent à une Chambre) de protéger suffisamment face à l’AMF et sans notre RC PRO. J’ai étudié et désormais l’utilise régulièrement en diversification pour des clients patrimoniaux (ce qui est d’ailleurs reproché au CIF condamné récemment).

Je pense d’ailleurs que le conseiller (belge?) qui écrit les mots SECURISES OU GARANTI sur linkedIn joue avec le feu et je vous remercie pour ce partage car il décrédibilise cette solution et les professionnels en conseil financier qui la propose à leurs clients. J’ai par ailleurs déjà fait remonté cette information qui est très problématique car il n’y a pas de Vivat multitalent officiel en Belgique par exemple, tout comme en France d’ailleurs. Il serait déjà condamné par l’AMF s’il exercait dans notre pays…

1. Les obligations sont émises au Liechteinstein car elles sont distribuées dans toute l’Europe et pour pénétrer le marché Suisse c’était une facilité (mais qui créée des suspicions comme on peut le voir dans un commentaire),

2. Les coquilles sont vides logiquement car une "enveloppe" est constituée tous les ans avec des émissions d’obligations donc de dettes pour faire les investissements immobiliers (qui sont disponibles en totale transparence sur leur site internet www.multitalent.ag ainsi que les prospectus et les documents réglementaires). Par contre la holding Vivat, rachète les sociétés avec les biens immobiliers en cours et libère au bout de 5 années les fonds des clients investisseurs qui auront perçus trimestriellement 2% brut de fiscalité (PFU ou IS)

3. La valeur des actifs immobiliers représente aujourd’hui + de 150% des obligations donc des dettes ce qui ne garanti absolument rien, mais qui permet de se dire qu’en cas de faillite, ils pourraient normalement rembourser les créanciers. Il n’y a donc aucun besoin de se porter caution smile Un rapport d’activité trimestriel est transmis avec les chiffres concrets.

4. Ce n’est pas M. Hartung qui trouve les biens mais bien la GGH qui est une des plus grosse holding immobilière allemande qui a survécu à deux guerres et existe depuis 112 ans il me semble. Ils ont une force de frappe et de négociation et Vivat vient en complément de dettes séniores sur les achats en masse pour faire de la vente à la découpe ou sur de la promotion immobilière. Les rendements bruts moyens de gain en plus value sont en général de 23% brut. Encore une fois il suffit d’aller sur internet avec leur site et les projets immobiliers y sont tous accessibles

5. Il ne faut donc ni mettre les CGP dans le même panier please et ni jeter de l’eau sur une société qui vient de faire tous les efforts possibles pour être transparente, adaptée à la réglementation française qui est clairement la plus stricte d’Europe et qui est en cours d’agrément pour être distribué sous la tutelle d’un Prestataire de Service d’Investissement (PSI) qui est lui même agréé par l’AMF (sur un niveau de réglementation +++ )

6. Les 18% de frais contribuent à l’endettement structurel car il comprend la rémunération des CIF, les salaires et surtout les 8% de la première année car les rendements ne sont pas encore existants sur de l’achat revente à l’année N+1 ! Pour autant, les clients récupèrent 100% après 5 ans avec les 2% trimestriels.(si aucun problème et non garanti bien sûr smile  )

Je reste à votre disposition si vous avez des questions précises.

Cordialement,

Dernière modification par Steve (02/11/2022 23h04)

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