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#1 24/10/2022 23h20

Membre (2022)
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Bonsoir,

Je suis en train d’acheter un appartement déjà loué.
L’acte de vente aura lieu la semaine prochaine.

L’état des lieux de l’entrée du locataire remonte à 2010 et avait été renseigné succinctement.

Puis-je refaire un état des lieux juste après l’acte de vente ?
Et l’ajouter en avenant au bail en cours et à l’état des lieux initial ?

Comment procéder de manière pratique, et légale ?

Merci

cordialement,

Mots-clés : avenant bail, logement loué, état des lieux

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#2 24/10/2022 23h40

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Non, vous ne pouvez pas. Le bail se transfère à l’acquéreur, tel quel. Or, l’EDL d’entrée est une annexe du bail. Donc c’est bien ce bail, avec son EDL d’entrée tel qu’il se trouve, qui se transmet à vous. On fait un état des lieux à l’entrée et à la sortie, pas au milieu. Par ailleurs, je suis sûr que le sujet a déjà été abordé sur le forum.


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#3 24/10/2022 23h47

Membre (2022)
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merci pour votre réponse rapide.

Je n’avais pas trouvé en cherchant sur le forum.

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#4 25/10/2022 05h00

Membre (2017)
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Vous pouvez toutefois également arguer au locataire que vous souhaitez refaire un bail ´ à votre sauce ´ et en profitez pour refaire un état des lieux

Il faudra dans cette hypothèse faire un exposé préalable actant la résiliation du bail transmis lors de l’achat

Évidement c’est une suggestion de votre part à votre nouveau locataire, sans possibilités de lui imposer ce nouveau bail, comme indiqué par Bernard.

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#5 25/10/2022 08h00

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guizmaille a écrit :

refaire un bail ´ à votre sauce ´ et en profitez pour refaire un état des lieux

Il faudra dans cette hypothèse faire un exposé préalable actant la résiliation du bail transmis lors de l’achat

Sauf que :
- bail "à sa sauce", ça n’existe pas. Bail loi 1989 donc le modèle est imposé.
- le bail soumis à la loi de 1989 ne peut être résilié que pour des raisons énoncées limitativement (cf article 15 de la loi). La résiliation que vous proposez ne rentre dans aucune des cases. Donc cette résiliation pour nouveau bail est un Frankenstein juridique.
- en cas de difficulté ultérieure avec ce locataire, et si ça va devant le juge, 99% de chances que ces manœuvres se retournent contre le bailleur. Imaginez-vous le seul effet de ces paroles : "et c’est là, monsieur le président, que M. Ninvest m’a proposé de résilier le bail pour en refaire un " à sa sauce". Ce sont les propres mots de M. Nivest : "un bail à sa sauce"". Quand vous entendrez le locataire dire ça au juge, vous aurez l’impression, avec le recul, qu’avec vos actions, vous avez augmenté votre sécurité juridique ou bien vous l’avez empirée ? Moi j’ai l’impression d’entendre d’ici le juge soupirer et se dire "encore un de ces bailleurs abusifs qui croient qu’ils peuvent faire ce qu’ils veulent".

De toute évidences, vos manœuvres sont illégales et fragiliseront la position du bailleur. Il vaut mieux rester avec un bail et un EDL succincts, que de se lancer dans des manœuvres illégales et scabreuses qui fragiliseront votre position.

Il faut apprendre les mérites de la non-action. Une relation bailleur-locataire normale, c’est :
- une fois par mois, paiement du loyer -> quittance.
- Une fois par an : "voilà des chocolats pour noël. Comment allez-vous ? Est-ce qu’il y a quelque chose à réparer dans l’appartement ? Surtout n’hésitez pas à me le dire si quelque chose a besoin d’être réparé, vous avez mon téléphone. Portez-vous bien et à l’année prochaine."
Et c’est tout. A chaque fois que vous voulez faire plus, demandez-vous si c’est vraiment utile ou au contraire contre-productif.

De toute façon, un EDL d’entrée précis, ça sert à quoi ? Ca sert à retenir des dégradations à la sortie. Mais n’oubliez pas que ces dégradations doivent se compter vétusté déduite. Or, tout ce qui est dans cet appartement date au moins de 2010. Donc, il n’y a rien à gratter sur le locataire, car vétusté déduite, les revêtements, meubles etc ne valent quasiment plus rien. Donc, un EDL précis ne servirait à rien de toute façon. Donc, la seule chose à faire dans un tel cas, c’est d’entretenir de bonnes relations avec le locataire, ce qui implique de ne rien lui proposer de bizarre et même illégal (tel que de refaire le bail ou l’EDL…), d’être réactif sur ses demandes de réparations mais en se limitant strictement à réparer (surtout pas de gros travaux quand le locataire y habite), et de budgéter une réfection complète de l’appartement pour le jour où il partira.

Dernière modification par Bernard2K (25/10/2022 09h24)


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