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Favoris 1    #1 20/10/2022 01h20

Membre (2022)
Réputation :   -1  

Bonjour à tous

Je suis nouvelle sur le forum et à part l’expérience de location saisonnière sur AirBnB, je n’ai pas encore d’expérience en investissement locatif.
PROFIL
- Je suis freelancer dans le domaine comptable et finance, mon mari est salarié dans le même domaine. Nous avons 2 enfants.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptable et Fiscales : je suis à l’aise avec la comptabilité mais moins sur la fiscalité
- Artisanales : (plomberie / électricité / petite maçonnerie / carrelage / sdb etc…) j’ai quelques connaissances
- Temps disponible : moyenne

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Nous avons acheté une maison sur une parcelle de 500m2. Le PLU de la ville nous permet de faire construire une autre maison, ce que nous avons fait avant le Covid. Nous disposons 2 places de parking pour 2 maisons.
La nouvelle maison est assez grande pour notre famille et nous comptons de la diviser en 4 appartements dont 3 T2 et un grand appartement pour notre famille. L’ancienne maison sera mise en location.
Il s’agit donc d’une division officieuse car le PLU impose une place de parking par logement. Nous comptons de faire la colocation meublé dans la nouvelle maison.
Nous souhaitons vivre dans l’appartement car il est très couteux d’agrandir l’ancienne maison.

LOCALISATION DU BIEN
92, à 500 m du métro et RER
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : OUI, secteur recherché

DETAIL DU BIEN 1
Ancienne maison : 80m2, 3 chambres + un studio de 20 m2
Coût total : 500 K€ (frais notaire inclus) dont 100K€ de travaux (rénovation complète)
Financement du bien : 150 K€ apport et 350K€ de prêt au taux de 1,5% sur 20 ans. A ce jour, il nous reste encore 300K€ d’emprunt sur 18 ans
Mensualité 1,9k€
Loyer envisagé (location meublée): 2000€ pour la maison (rare dans le secteur) et 600€ pour la dépendante (studio).
Le studio a été loué via Airbnb pendant l’été à 1300€ par mois (50€ par nuit), taux de remplissage 85%. Mais nous privilégions la location longue durée pour le confort de gestion.
Taux de vacance : 8% (hypothèse prudente)
Assurances et consommations : 2500€ par an
Rentabilité brute 5,2%
Cash flow : +275€ par mois

DETAIL DU BIEN 2
Maison BBC construite en 2022 en  R+2: 200m2 en 4 appartements : T5 de 120m2 ; 3 T2 de 25m2, la division est horizontale ; les trois T2 sont en dernière étage.
Coût total 400k€ pour la maison
Emprunt 350k€ au taux 1,2% sur 25 ans. Mensualité 1,8k€
Loyers des trois T2 en location meublé (bail colocation individuel) : 2700€
Taux de vacance : 0
Taxe foncière pour les deux maisons : 2000€
Consommations des trois T2 : 2500€ par an
Rentabilité brute 7 %. Cash flow +525€.
Si on inclut aussi le loyer fictif de notre appartement (environ 1,8K€), la rentabilité brute serait de 11%.

Notre intention c’est de garder au moins la nouvelle maison pour le long terme (>30 ans) afin de transférer à nos enfant. A ce jour, plusieurs questions se posent pour ce projet

1.    SCI ou LMP ? Nous avons emprunté pour la nouvelle maison à titre personnel. Il me semble que si on transfert le bien vers une SCI il va y avoir des frais importants ?
2.    Si non, quel montage pour optimiser fiscalement ?
3.    Les deux maisons constituent 2 logements sur la même unité foncière. Si un jour qu’on décide de vendre l’ancienne maison (parcelle divisible avec droit de passage) qui serait notre résidence principale, comment calculer la plus value si on garde la nouvelle maison ?

Merci pour votre analyse sur notre cas et pour vos remarques.

Mots-clés : colocation, division maison, division non officielle, immeuble de rapport

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#2 20/10/2022 10h31

Membre (2018)
Réputation :   30  

Je m’abstiendrai de répondre à vos questions de montage financier, des spécialistes s’en chargeront.

Quelques réflexions cependant :

Vous comptez faire une division sauvage, avez-vous pensé aux point suivants :
- Quid de la taxe foncière ? 4 apparts possèdent plus de confort qu’une seule maison, si le fisc découvre que l’avez grugé ça va piquer. Oui parce que si envoyez les formulaires H2 alors que les biens n’existent pas aux yeux de la mairie il y a un hic.
Il n’y pas de prescription en cas d’absence ou de fausse déclaration, résultat : rattrapage des TF non payées depuis la "division" + pénalités de 10 à 80%.

- Quid de l’urbanisme ? Vous vous exposez à être rattrapée par la mairie pour non respect du PLU, une remise en état peut être exigée, voir le point précédent.

- Quid de l’installation électrique  ? La puissance électrique disponible pour la maison suffit t’elle à alimenter 4 logements ? Vu le nombre d’appareils électriques que l’on possède de nos jours, il faut à mon avis 6kva minimum par lot, donc 24kva. Le maximum en monophasé est de 12kva, vous devrez modifier votre installation pour mettre du triphasé s’il n’est pas déjà présent. C’est votre électricien qui va être content.

La revente d’électricité étant interdite vous serez obligée de louer en meublé avec un forfait pour charges. Espérons que vos locataires n’auront pas la main lourde sur les consommations. Proposer un forfait "gonflé" permet de se prémunir de ce risque mais risque de faire fuir des locataires.

- Quid de la promiscuité ?  vous vous exposez à être dérangée régulièrement pour des problèmes (la fameuse chasse d’eau qui fuit). "La proprio habite à côté, on va lui remonter nos doléances de vive voix ça sera plus rapide que par mail."

- Quid des assurances ? Si un locataire met par inadvertance le feu à son logement, quelle sera la réponse de l’assurance à qui vous n’avez déclaré qu’une seule maison ? Refus de prise en charge, résiliation du contrat pour fausse déclaration, poursuites. En cas de décès d’un locataire je n’imagine même pas les risques encourus.

A la question "L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?" la réponse est NON. Votre bien perd de la valeur car sa désignation n’est pas conforme à son état déclaré sauf à tout démolir pour recréer une seule maison, bon courage. Les surfaces ne colleront pas, pas de compteurs séparés, impossibilité de découper à cause des places de parking etc. La plupart des particuliers vont fuir devant cet amoncellement de problèmes, vous aurez donc plutôt affaire à des investisseurs ou des professionnels qui évidemment vous saigneront.

Une note positive pour finir :

Se loger a écrit :

Quels sont les risques encourus pour ceux qui ne respectent pas les règles inhérentes à la division pavillonnaire ?
L’article L. 111-6-1 du CCH édicte des sanctions pour toute personne qui met en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division interdite. Celle-ci encourt les peines suivantes : 2 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende pour une personne physique avec la possibilité d’une peine complémentaire (l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction.   
. Pour l’absence de demande préalable d’autorisation à la location quand elle est exigée, une amende peut être également prononcée et est au plus égale à 15 000 €. Elle est ramenée à 5 000 € en cas d’absence de déclaration préalable de location. Mais l’amende est portée à 25 000 € en cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans.

Maître Marie Letourmy : « La loi ALUR encadre désormais la division pavillonnaire »

Xavier.

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#3 20/10/2022 11h20

Membre (2022)
Réputation :   -1  

Merci beaucoup pour votre retour.

Effectivement, après avoir lu vos commentaires ainsi que des informations sur le net, je comprends que ce projet est très risqué, on ne va pas donc diviser en appartement.

A ce jour, la dernière étage est encore vide. Comment peut-on valoriser ces espaces perdues?

Si on considère qu’il s’agit plutôt des agencements de l’espace au sein d’une même maison (une entrée principale et une entrée par le garage), peut-on louer des espaces privés aux étudiants avec des bails de colocation individuel?

Est-ce qu’on peut ajouter dans ces espaces privés des équipements pour améliorer le confort du locataire comme salle d’eau et coin cuisine sans tomber dans le cas de division en appartement?

Si non, est-ce que la location saisonnière de type Airbnb est une solution?

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[+2]    #4 20/10/2022 13h25

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A) Si vous ne divisez pas officiellement, ça reste possible. Officiellement, c’est une seule grande maison. Vous auriez d’ailleurs intérêts à aménager vos logements locatifs de façon à ce que ça soit le plus modulable possible, c’est à dire que ça puisse fonctionner en une seule grande maison (famille très nombreuse), ou bien en un seul appartement pour tout l’étage au-dessus, ou bien en appartements séparés. Toutes les objections du chat ci-dessus sont à examiner (et j’en rajoute une : le bruit ! Attendez d’entendre la voisine du dessus marcher avec ses talons ou le gamin du dessus faire de la trottinette sur le carrelage), mais je pense que, tant que vous faites de baux de colocation meublée, ça se défend.

B) est-ce si difficile que ça d’envisager une division officielle (au moins future) ? Il s’agit, en fait, de raisonner sur une future copropriété. Ca permettrait une revente à la découpe, or généralement ça se revend bien plus cher à la découpe qu’en bloc, surtout dans le coin que vous dites. je ne sais pas où c’est, mais à partir du moment où c’est desservi par le métro et le RER, c’est forcément recherché, donc cher, et il faut réfléchir à de petits immeubles plutôt qu’à des maisons individuelles. Il ne manque que les places de parking. Vous avez dû garder un bout de terrain non construit, sur lequel il serait sans doute possible d’aménager ces places, non ? A votre place, je regarderais, avec l’aide de professionnels (géomètre et/ou architecte et/ou urbaniste) comment faire ce projet dans le but d’une première période avec location des appartements, mais permettant dans un second temps une revente à la découpe. Il faut bien réfléchir sur les réseaux, les servitudes, etc.

A un moment, il y a une opposition entre la logique bourgeoise "je veux être chez moi sans être dérangé" et la logique investisseur "je veux tirer le maximum de revenus locatifs dans un premier temps puis, dans l’avenir, à la revente". A vous d’arbitrer cette opposition entre votre personnalité bourgeoise et votre personnalité investisseur, et de trouver le meilleur compromis. Cela dit, maintenant que la maison est construite, je trouve qu’il est un peu tard pour y réfléchir. Le projet aurait pu être optimisé si vous aviez eu les idées claires dès le début sur le nombre de logements, sur les inconvénients acceptables et ceux non acceptables, sur la fiscalité applicable, etc. Construire d’abord la grande maison, et réfléchir seulement ensuite à ce qu’on fait de ces "espaces perdues" (sic !), ça c’est de la pure la logique bourgeoise. Le côté investisseur de votre personnalité, s’il existe, doit trouver cela assez effarant.

Dernières réflexions :
- la location meublée à un locataire en faisant sa résidence principale lui donne le droit de rester aussi longtemps qu’il veut (tacite reconduction). Perspectives pour garder la possibilité de reprendre le logement : ne louer que saisonnier, ou bail étudiant, ou bail mobilité.
- saisonnier, c’est très chronophage comme vous avez pu tester. E vous devriez d’abord vérifier que vous avez le droit ! En IDF, il n’y a pas beaucoup d’endroit sans restriction d’une sorte ou d’une autre à ce sujet… A votre place, je regarderais attentivement si j’ai le droit de faire du saisonnier. Et si, après vérification, j’ai le droit, je me poserais sérieusement la question suivante : et si je quittais mon boulot pour ne vivre que de la location saisonnière ? Vu les loyers que vous pouvez en tirer, surtout si vous optimisez en créant de nombreuses petites surfaces, il y a largement de quoi en vivre. Mais c’est loin d’être de tout repos, c’est un métier qui nécessite d’être très disponible, et toujours aimable et toujours souriant…

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2022 13h55)


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#5 20/10/2022 15h26

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Réputation :   -1  

Merci Bernard pour les idées très pertinentes.

Idéalement c’est de pouvoir diviser après. Le terrain actuel ne laisse plus de place pour créer des nouveaux parking. Il reste juste la solution d’achat des parkings à proximité mais ce n’est pas évident. Donc, à long terme, une fois qu’on a réuni tous les conditions pour pouvoir diviser officiellement, on va le faire.

En attente, c’est donc une grande maison cohabitée. Nous comptons de créer des portes pour séparer les espaces, comme ça, les locataires ont deux choix : entrer par la porte principale puis par deux autres portes intermédiaires pour accéder à leur espace, ou entrer par la porte de garage puis par la porte de leur chambre/espace privé, sans passer dans notre espace.

Il me semble que le contrat colocation ne marchera pas dans notre cas car nous somme propriétaires qui y habitent également. Il s’agit plutôt de la location partielle du résidence principal en bail meublé.

D’autre question se pose sur l’ancienne maison. Comme ce sont les deux maisons sur la même parcelle, comment distinguer qui est notre résidence principale? Comment l’autorité peut savoir le montant de loyer de chaque maison? Dois-je demander de créer une nouvelle adresse même si je ne veut pas diviser le terrain pour l’instant (même si c’est possible car j’ai deux parking)? Sachant que nous avons envoyé le formulaire H2 lors de l’achèvement de la nouvelle maison et nous avons payé les taxes foncières/aménagement qui y sont liés.

Merci beaucoup pour votre aide

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[+1]    #6 20/10/2022 21h46

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Vous ne serez pas la première à louer une partie de votre résidence principale. Je pense que les informations sont largement disponibles sur l’internet en général et sur ce forum en particulier.

Personnellement, quand j’ai ce type de projets, je réponds d’abord aux diverses questions (quitte à y passer beaucoup de temps), et ce que je découvre contribue à donner forme au projet. Ensuite seulement je réalise le projet. Le principe Lean est nemawashi : préparer longuement, et dans la concertation, de façon à ce que la mise en œuvre soit ensuite facile et rapide.

La démarche qui consiste à construire d’abord, puis à se demander ce qu’on en fait, et, quand on en est rendu là, à demander aux autres d’y travailler à sa place, j’avoue que ça me dépasse un peu…

C’est votre terrain, c’est votre maison, c’est votre argent, c’est vous qui entendrez les talons des voisins du dessus… donc c’est à vous de bosser. Par exemple, le comparatif LMP/ SCI IS, ce sont des calculs d’apothicaires à faire à partir de la connaissance précise de votre situation personnelle (revenus, nombre d’enfants, etc). Je ne comprends pas ce que vous espérez en posant la question sur un forum.

Personnellement, plutôt que de laisser votre dernier post sans réponse (ce qui laisse un non-dit), je préfère vous répondre franchement que j’ai atteint la limite de l’entraide que je pouvais vous apporter dans le cadre d’un forum de discussion. A noter aussi, que dans entraide, il y a "entre", il y a la réciprocité. Quand je vois une présentation de deux lignes, quand je vois un couple qui bosse dans la compta et la fiscalité et qui a besoin d’aide sur ces sujets (au lieu d’en apporter aux autres forumeurs), je n’ai pas super envie d’aider. Si d’autres forumeurs peuvent vous répondre, tant mieux pour vous. Sinon, je vous suggère de vous mettre au travail. wink

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2022 01h03)


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#7 21/10/2022 08h25

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ENTJ

Il semble que Lechat. et Bernard aient presque tout dit wink (sauf qu’ici un "merci" doit être factuel). Sur ces bases, vous pouvez positiver la critique et espérer plus du forum (re wink ).
Peut-être que "presque" peut se compléter par un passage en mairie/communauté de communes pour prendre la température sur la division : se mettre à la place des intervenants qui éventuellement vont découvrir de manière flagrante que vous tentez de berner le système maladroitement est dommageable, une approche amont avec appel à la tolérance dans une idée d’intérêt général/bien public est plus constructif. C’est rare mais cela existe.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[-1]    #8 21/10/2022 10h45

Membre (2022)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Je comprends que j’ai fait certains erreurs dans la gestion de ce projet, l’esprit investisseur m’arrive seulement après la construction de la maison. Désolée si mes nombres questions vous dérangent. Je veux bien un jour pouvoir contribuer de mon tour. Peut-être dans mon cas, un(e) conseiller/ère dans l’investissement locatif convient mieux ? Avez-vous des recommandations?

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#9 28/03/2023 23h03

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Bonsoir, comment a évoluer votre projet ?

Avez vous su tirer parti de la mise en location de chambres chez l’habitant ?

Merci,

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