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#1 07/09/2022 12h23

Membre (2017)
Top 50 Vivre rentier
Réputation :   78  

Bonjour,

Nous avons  signé il y a quelques jours avec mon épouse un compromis pour un investissement locatif et nous sommes dans la phase de recherche de financement.

Au cours d’un entretien téléphonique avec un banquier, j’ai été interpellé car il semblait vouloir connaitre le revenu net du projet immobilier alors que je pensais que les banques attendaient seulement le montant du loyer envisagé. J’ai commencé à  expliquer que ça dépend du régime fiscal et à évoquer la location meublée et il m’a répondu « je comprend que vous voulez faire du déficit foncier » ( ?!), bref je ne suis pas sûr qu’il pige grand-chose à la fiscalité immobilière mais j’aimerais quand même lui présenter une projection qui rentre dans ses cases …

Je vais donc m’employer à l’exercice sous votre contrôle , sachant qu’à ce stade l’idée n’est pas tant de calculer au plus juste le rendement locatif mais de présenter quelque chose de « raisonnablement optimiste » à la banque sur les revenus attendus.

Il s’agit d’un T3 de 59 m² à Nice que nous envisageons de louer en LMNP, longue durée en colocation ou à une famille, sachant qu’une grande partie de l’offre vise exclusivement des baux étudiants pour pouvoir cumuler avec le saisonnier ! mais nous résidons trop loin (autre région) pour gérer de la location courte durée. Accessoirement nous envisageons de déménager et potentiellement  occuper le bien comme résidence principale à horizon 2-5 ans, ce qui nous fait également privilégier la location meublée pour la plus grande facilité à récupérer le bien, mais cela ne regarde pas vraiment la banque.

Le prix est de 199.000 € FAI dont 6.250 € de meubles (d’après le compromis), soit environ 214.000 € frais de notaire inclus.

Pour des raisons de taux d’endettement et de non prise en compte des revenus de mon épouse qui sont trop récents, nous allons devoir mettre un apport substantiel, de l’ordre de 40-50 K € (mi-août une de mes banques avait estimée pouvoir nous financer jusqu’à 175.000 € sur 25 ans pour un investissement locatif avec 1.000 € de loyer envisagé, et les conditions de marché se sont encore dégradées entre temps). Bref même s’il y aura quelques  petit travaux à réaliser et des meubles à acheter, de toute façon ce ne sera pas financé par la banque …

Je vais rester sur un loyer envisagé de 1000 € HC qui me semble conservateur et prendre un apport de 45K, soit 169K à emprunter.

Amortissements déductibles
Terrain : 30 % ( ?) non amortissable, reste 134.575 €
Ensuite si je me base sur un article du blog patrimoine (preneur d’autres sources) :
Gros œuvre 40 % sur 50 ans = 1077 €/an
Façade 20 % sur 30 ans = 897 €
Équipement 20 % sur 20 ans = 1346 €
Agencement 20 % sur 15 ans = 1795 €

Total = 5115 € par an sur les 15 premières années.

Frais de notaire : 15K en charges sur option  = 1500 € par an sur 10 ans (pour simplifier)

Intérêts déductibles
Au téléphone le banquier m’a annoncé un taux nominal de 2,16% hors assurance, avant négociation, que je vais donc intégrer comme hypothèse.
D’après une simulation sur le site de l’ADIL, cela donne pour les 10ères années 30.629,03 € d’intérêts, soit une moyenne de 3063 € par an

Meubles disons 10k en charges/amortissement sur 10 ans pour simplifier = 1000 € par an

Total frais de notaire + amortissements bâti +  moyenne des intérêts + meubles = 10178 € par an de « déductions purement comptables ».

Sachant qu’il manque des frais tels que frais de dossier et de garantie, prime d’assurance …

Sur une hypothèse de vacance locative d’un mois par an = 11.000 € de recettes hors charges récupérables

Charges de copro : 1104 €
Taxe foncière hors TEOM : 768 €
Frais de compta : je pensais partir sur un logiciel saas à 274 € TTC  (+ ou - inscription à une AGA avec crédit d’impôt des 2/3 logiciel + adhésion AGA)
CFE : 500 € ? (aucune idée)
assurance PNO : 120 € ? (aucune idée)

On est à 2766 € de charges récurrentes décaissées

(J’omets opportunément les frais de déplacement ou délégation à une agence)

Total déductions comptables + charges > recettes sur les 10 premières années donc pas d’imposition ?

Donc revenu net net = (11.000 – 2766) / 12 =686 € = 69% du loyer envisagé

Conclusion : est-ce qu’il vous parait raisonnable de présenter à la banque que nous attendons un revenu locatif de 70% du loyer envisagé soit 700 € net, qui devrait être prise en compte pour le calcul du taux d’endettement ?

Merci

Mots-clés : immobilier, revenu net, taux d'endettement

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#2 07/09/2022 13h25

Membre (2018)
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Bonjour,

1er chose, très étonnant les questions de la banque, j’ai une bonne nouvelle pour vous… Il existe de très nombreuses banques en France! Allez voir ailleurs et faites plusieurs simulations.
En règle générale, la banque considère 70 ou 80% du loyer brut (hypothèse de la banque pour tenir compte des principales charges).
Ensuite il m’a parfois été demandé un "avis de valeur locative" fourni par une agence pour estimer les loyers bruts.

Ce calcul de rentabilité et revenus net net doit être réalisé au plus juste par vous-même pour estimer la pertinence de cet investissement.
Au chapitre des charges, n’oubliez pas les frais d’entretiens récurrents du bien (plomberie, peinture, usure…) et évidemment tout l’électroménager qu’il faudra renouveller assez fréquemment (les frigo, fours, machines à laver ect.. ne sont pas éternels et sont mis à rude épreuve en location)

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#3 07/09/2022 14h04

Membre (2017)
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Merci pour votre retour, bien sûr je suis en cours de sollicitation de plusieurs banques et en l’occurrence il ne s’agit pas d’une banque dont je soit déjà client, mais si au final l’offre de cet établissement s’avère mieux disante ou permet de peser dans la négo avec les autres banques, pourquoi m’en priver ?

Je pense que je vais répondre de manière évasive, surtout que ça ne fait pas partie des documents demandés officiellement.

S’agissant de la pertinence de l’investissement, il y a une forte dimension patrimoniale voire sentimentale qui ne fait probablement pas bon ménage avec la rentabilité financière, dans la mesure où l’on cherche avant tout à "sécuriser" notre projet de vie, donc c’est un peu un mix entre rendement et placement patrimonial, mais je ferai quand même les calculs au plus juste ne serait ce que pour des raisons budgétaires et d’arbitrage le moment venu si nous déménageons.

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#4 07/09/2022 16h22

Membre (2015)
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Les banques retiennent, en général, 70 % du loyer comme revenu net, et c’est assez juste quand on défalque les réparations, les charges et les possibles impayés. Un banquier qui vous demande de telles précisions au téléphone agit non pas en banquier, mais en investisseur pour lui-même, pour étudier de près votre projet. En effet, l’accord pour un prêt ne se passe pas au téléphone, mais d’abord par un entretien, avec des informations réclamées et pré-établies, puis le conseiller bancaire (=vendeur de produits) passe la main à ses supérieurs qui décident. Celui que vous voyez n’est pas le décideur… Sauf exception pour le CM appprécié par DDtee, dont je recommande la présentation.
Aussi, soyez flou, contentez-vous d’une attestation de loyer possible de l’agence immobilière, et voyez si vous obtenez un entretien en réel. Si vous donnez trop de détails, ils sont capables de faire un calcul de 70% de vos 70%, et de plomber ainsi votre dossier… Dans un dossier de prêt, il faut bien remplir les cases, dire ce qu’ils attendent, et surtout ne pas en dire trop. "Tout ce que vous direz peut être retenu contre vous"…
Pour le déficit foncier, sachez qu’en LMNP vous avez l’option "au réel", avec un expert-comptable qui vous permet d’être déficitaire fiscalement pendant en général 7 ans. L’autre option, le "micro-bic", est plus simple, sans comptable mais moins rentable, dans 99% des cas.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (07/09/2022 16h29)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 07/09/2022 17h57

Membre (2017)
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Merci, je connais les différentes possibilités de régime fiscal, c’est juste que c’est un abus de langage de parler de "déficit foncier" en LMNP surtout que l’on risque la confusion avec le déficit foncier de la location nue donc j’étais étonné de l’emploi de l’expression par le banquier.

Bon au final j’ai envoyé tous les documents en faisant l’impasse sur l’estimation du revenu locatif sachant qu’ils avaient déjà 1000 € de noté dans leurs tablettes (c’était déjà le deuxième entretien tel après simulation en ligne, il n’y aura pas de rendez-vous physique), je verrai bien s’il me relance ou non, et oralement l’AI m’avait donné l’estimation de 1000 € pour le loyer lors de la visite donc je pourrais probablement lui demander une attestation si besoin.

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#6 07/09/2022 21h06

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Je confirme tout ce qui a été dit :
- le calcul de rentabilité précis est à faire seulement pour vous. Votre calcul semble bon si ce n’est compter un peu de coût d’entretien.
- pour la banque, 70 % du brut, ça suffit bien.
- le "conseiller bancaire" qui demande un calcul précis alors qu’il confond le LMNP et le déficit foncier, je me gausse ! Ca prouve bien que lui fournir un calcul précis serait donner de la confiture aux cochons.


Les vacances sont finies, au travail !

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#7 07/09/2022 23h56

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Votre calcul surestime légèrement le revenu net dans le sens où les intérêts du prêt n’apparaissent pas dans les charges.

Je les supprimerais de la partie "déductions comptables" et retrancherais les recettes des "déductions comptables" + "charges" pour approximer le revenu imposable.

Reste aussi (entre autres) le cout de l’assurance.

Pour la CFE à 500 euros, vous êtes je pense relativement conservateur, bien que je connaisse pas la fiscalité de Nice.

Pour la PNO, 120 euros est peut être un peu juste.

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#8 08/09/2022 07h24

Membre (2017)
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Bonjour,

Merci pour vos retours.

Je ne suis pas spécialiste de la gestion financière donc je ne vais peut être pas employer les bons termes, mais dans l’absolu que j’achète cash ou à crédit je tirerais le même résultat “opérationnel”.

Ce qui intéresse ou devrait intéresser la banque ce sont les revenus disponibles net d’impôts et des autres crédits/engagements avant coût du crédit de l’investissement , pour évaluer notre capacité à rembourser ledit crédit, et accessoirement le respect des ratios réglementaires.

Ce qui est encore différent de ce qui intéresse l’investisseur, notamment le cash flow du point de vue budgétaire qui intègre bien sûr les frais financiers pour déterminer ce qui reste ou faut sortir de la poche …

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#9 15/09/2022 22h47

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Bonjour,

Au niveau rentablité brute,
on est à (12*1000)/214000 = 5.6 % bruts, ce qui pour ma part me pique aux yeux.
Avec les travaux dans l’immeuble qui plus est, au cours du temps…
C’est plus probable sur une longue période ( accidents toiture, porte d’entrée immeuble …que sais je)

C’est donc un investissement de type " patrimonial" et non pour la rentabilité avec espérance de plus  value à la revente , sûrement possible à Nice.
Est ce le bon moment pour acheter ? J’en doute. L’augmentation des taux d’intérêts va raréfier les acheteurs et donc les vendeurs seront obligés de faire plus de concessions ( accepter propositions plus basses).
Comme cet investiissement n’est pas "rentable" il n’y a pas d’urgence à investir, attendre 6 mois peut etre bénéfique.

Vos charges de copro me semblent peu élevées, c’est bien, reste à savoir pourquoi (pas d’ascenseur ? syndic bénévole associatif ?)

Dans tous les cas, avec ce taux de 5.6% bruts, vous serez négatif en trésorerie, probablement pendant 10 ans au moins. Il faut en être conscient. Il faudra donc probablement "sortir" 200 à 300 euros par mois en plus du loyer perçu.

La CFE n’est pas due si CA < 5K et non due la première année d’exploitation LMNP.

Pour leur 1ère année d’activité de location meublée, les loueurs en meublés en sont exonérés (sauf en cas de début d’activité au 01/01 de l’année). La base d’imposition de la première année suivant celle de création est également réduite de moitié.

extrait de :
Propriétaire en résidence services, vous n’avez pas à payer la CFE !

Pour la PNO, je dirai plus 180€ mais rien ne vous empêche de faire dès à présent des devis par téléphone.


On considère le chef d'entreprise comme un homme à abattre, ou une vache à traire. Peu voient en lui le cheval qui tire le char.  Winston CHURCHILL

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#10 16/09/2022 06h47

Membre (2017)
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Bonjour,

Merci pour votre retour.

Il y a aussi un aspect fomo à  ne pas négliger :

Il est à peu près certain que les taux de crédit immobilier vont encore augmenter dans les prochaines semaines/mois, ce qui renchérira le coût d’un achat à crédit.

En parallèle, rien n’est moins sûr que les prix vont baisser à Nice … Je pense que l’immobilier sur la Côte d’Azur et en particulier Nice constitue une valeur refuge y compris pour une clientèle internationale donc les prix ne baisseront pas ou peu en « nominal ». C’est une autre histoire dans d’autres métropoles.

Donc rien ne me garantit que je pourrai faire la même acquisition ou une meilleure affaire dans 6 mois (pourquoi 6 d’´ailleurs ?), ou en employant mon cash autrement …

Si je regarde mon cas perso je vais mettre un apport relativement important (comparé a l’anathème 100 voire 110% à crédit) mais finalement où est ce que j’aurais voulu placer ces liquidités si ce n’est dans l’immobilier  ? Sur un livret A à 2% net ? Est ce que la perspective de rendement/plus value est meilleure sur la bourse à son niveau actuel en lump sum ou sur une durée à déterminer en DCA ?

Sur les charges il y a bien un ascenseur mais l’appart est en rez de chaussée. Le syndic est pro sinon l’eau et le chauffage sont individuels. Désolé je n’ai pas rempli toutes les infos pour une étude de cas mais pour l’instant ma problématique est le financement, qui n’est pas encore acquis au demeurant  …

Au final je pense que le prix est juste correcte, pas l’affaire du siècle ni un suicide financier. Un appart de meme superficie dans le meme immeuble en étage plus élevé s’est vendu exactement 15% plus cher il y a un an (et les prix ont augmenté de 5% dans le meme temps).

Pour l’effort d’épargne nous en avons conscience. On peut encore une fois comparer à de l’investissement régulier sur d’autres supports (SCPI ?), mais surtout si on compare  la mensualité du crédit (même à 100%) à la valeur locative en intégrant notre projet de vivre à Nice je pense que l’on retombe sur nos pattes.

Pour la CFE il me semble que c’est un peu plus compliqué. On est assujetti à compter des premières recettes et éventuellement exonéré si CA < 5000€ mais je crois que c’est proportionnel à la durée d’exploitation. Je me suis sérieusement posé la question d’une mini optimisation en mettant l’appart à louer à compter de début janvier 2023 vs un bout de loyer en décembre 2022 (qui suffirait néanmoins à dépasser le seuil de 5000€ pro rata temporis).

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#11 16/09/2022 13h54

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Bonjour,

si votre situation n’a pas beaucoup évolué depuis votre présentation, vous me semblez très au dessus des 35% de taux d’endettement en retenant 70% du revenu locatif.

Revenus 2500 €
Revenus locatif 70% de 1000 = 700 €
35 %  de 3200€ = 1120 euros de mensualités maximum.
Rien que pour ce nouvel investissement, c’est 800€/mois …


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#12 16/09/2022 15h15

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Ma situation a pas mal évoluée en soi mais du point de vue bancaire toutes les interprétations sont possibles …

Si on regarde  la moyenne de mes trois derniers bilans, je suis à 2.878  € mensuel
Si on regarde 70% de ma rétrocession fixe HT actuelle, je suis à 3.150 € …

grosso modo entre 1250 et 1350 € de capacité d’endettement si on prend 70% du loyer,

moins le crédit de la RP ~ 600 €, reste une capacité d’endettement entre 650 et 750 € mensuel

Si je regarde 165.000 € sur 25 ans  (donc 50k d’apport) sur le premier simulateur venu (meilleur taux), on me sort une mensualité à 758 € (taux crédit 2,15%, assurance 0,34 %) donc oui c’est ric rac selon les conditions de financement.

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#13 17/09/2022 11h16

Membre (2017)
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Pour le suivi, il y a eu du nouveau hier en fin de journée … malheureusement ma banque pro qui m’avait fait miroiter mi-aout un financement sur 25
ans a l’air de se raviser et me propose une simulation sur 20 ans qui butte sur un taux d’endettement de 40%, mais qui me laisse quand même quelques motifs d’espérer car se basant sur un apport de 40.000 € et surtout des revenus annuels (y compris locatif) de 47640 € soit 3970 € mensuel ce qui est un peu au dessus de ma fourchette haute du précédent message …

Maintenant je vais utiliser les chiffres exacts, les choses sérieuses commencent !

3970  * 35% = 1389,50 € de capacité d’endettement maximale
- credit en cours de la RP 595,86 € = 793,64 € de capacité résiduelle d’endettement = mensualité max assurance comprise

Modalités du plan de financement (émis par la banque)

Montant de l’acquisition : 199.000 €

Apport : 40.000 €

Capital prêté : 218.518,82 €
Durée : 240 mois
Mensualité assurance comprise : 919,23 €
Taux hors assurance : 2,05 %
TAEA : 0,14 %
TEG: 2,44 %

Assurance
Taux : 0,08 %
Mensualité : 11,90 €

Commission d’ouverture : 1.000 €
Estimation de la garantie : 2.598,82 €

Endettement
Charges annuelles : 18.181,08 €
Revenus annuels : 47.640 €
Taux d’endettement avant montage : 20,06 %
Taux d’endettement après montage : 40,18 %

La banque conclut en me demandant si je peux augmenter mon apport …

question : quel est l’apport minimum pour repasser sous le seuil des 35% ?

En première approche j’aurais été tenté de dire qu’il suffit d’emprunter 5,2% moins de capital et augmenter d’autant l’apport soit [129 K (Crédit restant du RP) + 218,5K] * 5,2 % = ~ 18K
Soit un apport de 58K.

Mais je dois manquer quelque chose car en tâtonnant sur un simulateur je trouve plutôt un emprunt de 155.000 € pour une mensualité sur 20 ans de 787,79 € hors assurance et un emprunt de 150000 € pour une mensualité de 762,38 € hors assurance.

Soit un apport de 63-68K probablement plus proche de la fourchette basse car le coût de la garantie et de l’assurance devrait baisser un peu ?

A ce niveau d’apport ça devient très compliqué voire impossible donc il faudra négocier ou trouver une banque qui accepte 25 ans …

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#14 17/09/2022 13h45

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Pour revenir à votre premier message qui indiquait que cet achat pourrait devenir votre RP d’ici 2 à 5 ans, est-ce toujours le cas? Si oui, que prevoyez-vous de conserver le prêt à cette échéance ? Vous le remboursez ou vous le gardez?

Pour baisser votre endettement,  pouvez-vous vous moduler à la baisse les mensualités du prêt de votre rp actuelle ?

Dernière modification par lachignolecorse (17/09/2022 14h07)


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#15 17/09/2022 23h55

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Cela fait partie des projets parmi d’autres, ce n’est pas non plus le critère déterminant. Si on reprend le bien en résidence principale a priori on gardera le crédit je ne vois pas comment faire autrement car il n’y aura pas eu de revente juste un changement d’ « usage ». Enfin il y aura peut etre revente de notre RP actuelle et on se posera alors la question du réemploi des fonds correspondant à la différence entre le CRD et le prix de vente.

J’y ai pensé bien sûr à allonger le crédit de la RP surtout que le taux est plus faible et cette possibilité est prévu contractuellement mais n’est pas accordée automatiquement. J’ai essuyé un refus de la banque.

Édit : ça me parait complètement contre intuitif mais je me demande en revanche si un remboursement anticipé sur le crédit de la RP aurait pas un effet « démultiplicateur » sur ma capacité d’emprunt vs augmenter l’apport sur le nouveau crédit ? Par chance je n’ai pas d’IRA !

Dernière modification par durand18 (18/09/2022 04h57)

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#16 18/09/2022 06h45

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C’est difficile de vous conseiller dans cette direction car c’est clairement un choix patrimonial.

Il est toujours préférable fiscalement de payer des intérêts sur du locatif plutôt que sur une rp. A vous de comparer le coût en tenant compte des intérêts percus des placements que vous allez devoir sacrifier.

Le remboursement du prêt RP vous permettra de refaire un second prêt pour du locatif si c’est votre projet.


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#17 18/09/2022 10h13

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Pour préciser ma question, en fait avant même de faire un choix, j’ai du mal à saisir au plan « mathématique » l’impact de rembourser disons 15K sur mon crédit RP vs apporter ces 15k au plan de financement du locatif en termes de capacité d’emprunt (respect du ratio de 35% maximum) …

Pour ne rien arranger le prêt de ma RP est un peu complexe avec un PTZ de 15 ans, 5 ans d’amortissement différé, dont l’amortissement va démarrer dans un an, et un prêt complémentaire « classique » à 1,75% dont l’échéance est lissée par rapport au ptz.
En gros jusqu à présent  et pour encore un an je ne rembourse que le prêt classique et puis les 15 année suivantes je rembourserai le PTZ et une petite partie du prêt complémentaire et enfin il restera 4-5 ans (de memoire) de remboursement uniquement du prêt classique.

Par exemple du strict point de vue mathématique,  est ce que rembourser partiellement un prêt à échéance plus courte (le PTZ …) libère plus de capacité d’emprunt  vs rembourser le prêt classique vs apporter la somme au financement locatif pour diminuer le capital à emprunter ? Ou est ce que c’est peu ou prou la même chose ?

Ensuite dans un deuxième temps il faut regarder les impacts fiscaux et patrimoniaux en effet.

Dernière modification par durand18 (18/09/2022 10h16)

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#18 18/09/2022 12h32

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Actuellement votre projet ne passe pas à cause de votre endettement. Personnellement,  je ne suis pas favorable à une durée de prêt supérieure à 20 ans (20 ans, c’est déjà très long). Donc selon moi, il faut restructurer l’endettement par rapport à vos projets dans les années à venir.

Pour savoir où mettre vos 15k€, il faut déjà savoir ce que rapporte ces 15k€ actuellement. Ensuite il me semble préférable de rembourser le prêt RP surtout qu’il ne vous reste qu’un an, cela est une option facile pour réduire immédiatement votre taux d’endettement et débloquer la situation.

Idem pour le ptz (montant? Combien d’années de remboursement?), si vous avez les fonds disponibles, combien vous rapporte ces fonds?

Ensuite si vous sacrifiez votre épargne pour rembourser vos prêts et réemprunter, n’y a-t-il pas un risque de concentration de votre patrimoine en immobilier ?

Ps : je ne maîtrise pas les obligations liées au ptz.

Dernière modification par lachignolecorse (18/09/2022 13h07)


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#19 19/09/2022 07h24

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Bonjour,

En gros sur le crédit de la RP il reste  75K de prêt classique et 54k de PTZ  et l’ensemble a été initialement structuré pour que l’échéance soit constante sur la durée totale, a cause du PTZ qui a des conditions règlementaires de durée  de remboursement et de différé d’amortissement en fonctions des revenus (dans mon cas durée de remboursement de 15 ans après un différé d’amortissement de 5 ans). La mensualité (et par suite l’amortissement) du prêt classique est donc modulée en fonction du  PTZ comme expliqué dans mon message précédent, ainsi le prêt classique n’arrive pas à échéance dans un an, simplement son amortissement va sensiblement diminuer pendant la période de remboursement du PTZ.

L’équation est relativement simple nous disposons  actuellement d’environ 60K de liquidités rémunérées autour de  2% net (PEL, livrets A, AV), 0 actions (portefeuille liquidé il y a un an).

Sauf que si on utilise un apport > 50K on commence à taper + ou - dangereusement dans l’épargne de précaution, même si on pourrait la reconstituer relativement rapidement, et au dessus de 60K cela devient impossible.

Donc nous n’avons pas vraiment le loisir de “préférer” un financement sur 20 ans voire moins, mais seulement de choisir entre un financement coûteux sur 25 ans (si tant est qu’une banque nous le propose), très limite au plan budgétaire à court terme sur 20 ans, renoncer au projet, ou le reporter à des conditions inconnues (évolution des conditions de financement et du marché immobilier).

De fait le patrimoine serait en effet extrêmement concentré en immobilier à l’issue de l’opération, mais en même temps ce ne serait que notre premier investissement locatif.

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[+1]    #20 23/10/2022 14h55

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Pour le suivi j’ai finalement eu une offre de financement de ma banque pro à 2,25% sur 25 ans avec 40.000 € d’apport que nous avons accepté, mensualité 790€ assurance incluse. Pas d’IRA en contrepartie de la souscription chez eux de la PNO la première année.

J’aurais également pu avoir 2,1% avec 50.000 € d’apport dans une autre banque mais l’assurance était beaucoup plus chère  et ils attendaient également qu’on migre nos comptes perso et pro (avec un surcoût important de frais pour ce dernier). Certes j’aurais pu forcer la délégation d’assurance et finalement pas migrer nos comptes bancaires car il n’y avait rien de contractuel mais bon …

Pour l’anecdote la banque qui m’avait poussé à ouvrir la file avec ses questions sur les loyers m’a finalement « ghosté » après m’avoir affirmé a plusieurs reprise une offre imminente.

Sinon en vrac il y a eu une banque qui refusait d’étudier le dossier s’ils rachetaient pas l’intégralité des crédits en cours (sachant qu’il y a un PTZ qui n’est pas rachetable), une banque qui rejetait d’emblée à cause du taux d’usure (avant l’augmentation du mois d’octobre), une banque qui prenait 90% du loyer (?), des taux qui évoluent du jour au lendemain et finalement les revenus de mon épouse en CDD ont finit par être pris en compte, au moins partiellement a priori.

Bref tout cela me laisse le sentiment que les banques font bien ce qu’elles veulent pour faire passer ou bloquer un dossier.

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#21 15/11/2022 17h55

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Nous avons signé l’acte et pris possession de l’appartement la semaine dernière.

Se pose à présent la question de travaux de rénovation électrique, ce que j’avais + ou - envisagé au vu du diagnostic électrique. Sauf que le premier électricien que j’ai fais passer pour un devis me fait comprendre non seulement qu’il faut reprendre toute l’installation électrique, mais en plus qu’il va falloir derrière reprendre tous les revêtements muraux, et que si lui peut refaire l’électricité pour environ 6.000 €, il faudra probablement autant pour la reprise des revêtements, ce que j’avais moins anticipé.

Un deuxième artisan m’a fait un devis détaillé à 8.230 € pour l’électricité et il me laisse comprendre également qu’il faut reprendre les revêtements derrière …

Extraits ci-dessous du diagnostique électrique

- dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation - installation de la mise à la terre   

Au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre :  Présence de circuits électriques non équipés de différentiel à l’origine de conducteurs de protection ; Faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des conducteurs de protection sur les circuits qui n’en sont pas équipés (Rez de chaussée - Chambre 1, Rez de chaussée - Chambre 2, Rez de chaussée - Sejour/cuisine, Rez de chaussée - WC).

Au moins un circuit (n’alimentant pas des socles de prises de courant) n’est pas relié à la terre. Présence de circuits électriques non équipés de conducteurs de protection; Faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des conducteurs de protection sur les circuits qui n’en sont pas équipés (Rez de chaussée - Entrée, Rez de chaussée - Chambre 1, Rez de chaussée - Chambre 2
Rez de chaussée - Sejour/cuisine, Rez de chaussée - Wc)

- Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit

Plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités : Présence de conducteur(s) neutre(s) commun(s) à plusieurs circuits avec des conducteurs de phase non regroupés sous la même protection contre les surintensités; Faire intervenir un électricien qualifié afin de regrouper les conducteurs de phase sous une même protection ou de supprimer le(s) conducteur(s) neutre(s) commun(s) (Rez de chaussée - Entrée)

Le courant assigné (calibre) de la protection contre les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des conducteurs correspondants : Présence de protections contre les surintensités inadaptées à la section des conducteurs : Faire intervenir un électricien qualifié afin d’installer des protections contre les surintensités adaptés aux sections des conducteurs (Rez de chaussée - Entrée)

Des conducteurs ou des appareillages présentent des traces d’échauffement : Présence de conducteurs présentant des traces d’échauffement; Faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les conducteurs présentant des traces d’échauffement (Rez de chaussée - Entrée)

- Matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension Protection mécanique des conducteurs

L’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible: Présence de connexion de matériel électrique présentant des parties actives nues sous tension; Faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les matériels présentant des parties actives nues sous tension (Rez de chaussée - Entrée, Rez de chaussée - Salle de bain)

Pour ceux que cela intéresse je met en fichier le diag électrique et le devis détaillé anonymisés et le plan de l’appart.

Qu’en pensez-vous ? Est ce que la rénovation électrique complète apparait indispensable/fortement conseillée pour une mise en location, et est ce que cela implique nécessairement des travaux importants de reprise des revêtements en supplément du travail de l’électricien ?

12305_diag_elec_anonymise_1.pdf

devis_anonymise.pdf

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#22 20/03/2023 18h01

Membre (2017)
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durand18, le 16/09/2022 a écrit :

Il y a aussi un aspect fomo à  ne pas négliger :

Il est à peu près certain que les taux de crédit immobilier vont encore augmenter dans les prochaines semaines/mois, ce qui renchérira le coût d’un achat à crédit.

En parallèle, rien n’est moins sûr que les prix vont baisser à Nice … Je pense que l’immobilier sur la Côte d’Azur et en particulier Nice constitue une valeur refuge y compris pour une clientèle internationale donc les prix ne baisseront pas ou peu en « nominal ». C’est une autre histoire dans d’autres métropoles.

Donc rien ne me garantit que je pourrai faire la même acquisition ou une meilleure affaire dans 6 mois (pourquoi 6 d’´ailleurs ?), ou en employant mon cash autrement …

Si je regarde mon cas perso je vais mettre un apport relativement important (comparé a l’anathème 100 voire 110% à crédit) mais finalement où est ce que j’aurais voulu placer ces liquidités si ce n’est dans l’immobilier  ? Sur un livret A à 2% net ? Est ce que la perspective de rendement/plus value est meilleure sur la bourse à son niveau actuel en lump sum ou sur une durée à déterminer en DCA ?

Epilogue 6 mois plus tard, nous venons de mettre en location à 1.100 € hors charge, les taux d’intérêt immobilier ont explosés tandis que les prix de l’immobilier résistent à Nice. Bon dans le même temps le CAC 40 est à +18 % …

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