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#1 07/09/2022 09h16

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Après discussion avec un notaire au sujet de la succession de mon père et de la préparation de la succession de ma mère, j’avoue ne pas avoir compris comment fonctionne le système de récompense de la communauté de bien lors de l’enregistrement de l’emploi de fonds propres à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en communauté de biens réduite aux acquêts.

Je propose d’exposer un cas d’école simplifié pour illustrer ce que m’a dit le notaire (ou plutôt, ce que j’en ai compris), puis d’indiquer ce à quoi je m’attendais. Afin d’expliquer que mon intérêt n’est pas purement théorique, je finirai en donnant les paramètres du cas qui me concerne.

Situation hypothétique

On considère un couple marié en communauté de bien réduite aux acquêts qui achète un bien immobilier.
Donation au dernier vivant, un seul fils héritier, décès du mari/père à la date d1 → choix de 100% usufruit pour son épouse et nue-propriété pour son fils. Décès de l’épouse/mère à la date d2.

Bien immo acheté 500k€ en commun, estimé à 1000k€ à d1 et 1500k€ à d2.

Deux cas de figure :

Sans déclaration particulière à l’achat


- Succession du père : héritage de 50% de la valeur du bien à la date d1 500k€, valeur de nue-propriété pour le fils 70% : imposition sur 350k€

- Succession de la mère: héritage de 50% de la valeur du bien à la date d2 750k€ et imposition sur 750k€

Avec déclaration d’emploi de fonds propres à l’achat


Le mari déclare l’emploi de 250k€ de fonds propres lors de l’achat.

-  Succession du père :

Récompense due par la communauté :
(250000 × 1000000)/ 500000 = 500k

Actif brut de la communauté :
1000k€
passif de la communauté
500k€
actif net de la communauté 500k€ dont moitié revenant à la succession : 250k€
balance des récompenses dues par la communauté à la succession: 500k€
succession de 750k€ valeur de nue-propriété pour le fils 70% : imposition sur 525k€

- Succession de la mère :
Héritage de 50% (?!) de la valeur du bien à la date d2 : 750k€ et imposition sur 750k€

Ce à quoi je m’attendais :

1. À la succession du père : héritage de nue-proprité au pro-rata de la
   contribution du père au financement du bien immo : en l’occurance 50% pour
   les fonds propres + 25% pour le paiement en commun de la moitié de la valeur du bien, ce qui correspond au montant de la succession.
   donc une succession de la mère pour 25% seulement de la valeur du bien en d2, soit 375k€ et non 750k€ !

Ou

2. À défaut, si la mère récupère effectivement 50% de la pleine propriété à la
   dissolution de la communauté, que le fils hérite alors d’une nue-propriété
   sur 250k€ dont la mère aurait le quasi-usufruit, ou une sorte de créance
   équivalente sur la succession de la mère. Par rapport à la situation
   précédante, cette créance ne suit pas l’évoltion du prix du bien immobilier entre d1 et d2.

Là, j’ai l’impression de pour l’héritier, la mention d’emploi de fonds propres génère juste un
impôt supplémentaire sans produire d’autres effets, me trompe-je ?

Cas pratique

bien immo évalué à 1100k€ en d1, valeur réduite pour l’imposition à 880k€ par application de l’article 764bis du CGI.
récompense de 510k€ de la communauté de bien au profit de la succession en raison de l’emploi de fonds propres par mon père lors de l’achat du bien immo.
récompense de 80k€ de la communauté de bien au profit de ma mère en raison de l’emploi de fonds propres par mon père lors de l’achat du bien immo.

Le taux marginal d’imposition ayant été de 45%, j’ai l’impression que ce système de récompense m’a fait payer pas mal de fric pour rien si je ne me retrouve qu’avec 50% de la nue-propriété.

Me trompe-je ?

Y-a-t’il quelque chose à faire ? Maintenant pour moi, ou pour éviter ce problème en amont (cette dernière question est d’un intérêt purement théorique, je suis moi-même en séparation de bien à cause de FATCA).

Merci par avance pour vos lumières !

Mots-clés : communauté de biens, fonds propres, succession

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[+2]    #2 08/09/2022 08h29

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C’est la façon de compter du notaire qui est la bonne.

Pour autant, votre cas d’école est très scabreux avec le mari qui apporte 250 k€ sur 500 k€.

En application de l’article 1436 du CC, le bien est commun si l’apport de la communauté est supérieur à celle de l’époux acquéreur.

Donc :
le mari apporte 249 k€ sur 500 k€ : le bien est commun. Donc la communauté doit récompense au mari.
le mari apporte 251 k€ sur 500 k€ : le bien est propre au mari. Donc le mari doit récompense à la communauté.
le mari apporte pile 250 k€ sur 500 k€ : j’aurais tendance à dire : le bien est propre. Puisque l’article 1436 dit que l’apporte de la communauté doit être supérieur, donc strictement supérieur.

Donc, un notaire de bon conseil aurait dissuadé le mari d’apporter pile 250 sur 500 k€, car c’est scabreux. Il lui aurait dit : si vous souhaitez que ce soit un bien propre, apportez 251 ; si vous souhaitez que ce soit un bien commun, apportez 249 k€".

Il faut donc regarder très attentivement les montants exacts et non pas les montants approximatifs. Si le mari a apporté 250 001€ sur 500 005 €, et la communauté le reste, le bien est commun. Mais s’il a apporté 250 003 €, le bien est propre.

Encore plus subtil : on a tendance à retenir "si c’est plus ou moins de la moitié". Ce qui est faux. Exemple :
le mari apporte 240 k€, la femme apporte 30 k€, et le reste est payé par des deniers communs, donc la communauté a apporté 230 k€ : dans un tel cas, le bien est propre au mari (car son apport est supérieur à celui de la communauté). Donc le mari doit récompense à la communauté pour 230/500 et à sa femme pour 30/500. Jurisprudence en ce sens : Cass. civ., 1re ch., 7 novembre 2018, n°17-25965

Il faut donc retenir non pas "le bien est commun si la communauté a apporté plus de la moitié", mais "le bien est commun si l’apport de la communauté est strictement supérieur à l’apport de l’époux qui apporte le plus".

Dernière modification par Bernard2K (08/09/2022 08h38)


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#3 08/09/2022 10h07

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Bernard2K a écrit :

C’est la façon de compter du notaire qui est la bonne.
[…]
Encore plus subtil : on a tendance à retenir "si c’est plus ou moins de la moitié". Ce qui est faux. Exemple :
le mari apporte 240 k€, la femme apporte 30 k€, et le reste est payé par des deniers communs, donc la communauté a apporté 230 k€ : dans un tel cas, le bien est propre au mari (car son apport est supérieur à celui de la communauté). Donc le mari doit récompense à la communauté pour 230/500 et à sa femme pour 30/500. Jurisprudence en ce sens : Cass. civ., 1re ch., 7 novembre 2018, n°17-25965

Il faut donc retenir non pas "le bien est commun si la communauté a apporté plus de la moitié", mais "le bien est commun si l’apport de la communauté est strictement supérieur à l’apport de l’époux qui apporte le plus".

Merci beaucoup pour vos explications, sauf que si elles expliquent bien mon cas d’école, elles n’expliquent pas mon cas pratique, à cause de cette dernière précision !

Pour le bien immobilier en question, mes chiffres réels sont, à la date d’achat :
prix du bien immo : 1140 kF
emploi de fonds propres de ma mère : 160 kF
emploi de fonds propres de mon père : 530 kF
J’en déduis que la communauté a payé (1140 - 160 - 530 ) = 450 kF soit largement moins que l’apport de mon père.

Comment se fait-il que ma mère soit désormais propriétaire de 50% de ce bien après la dissolution de la communauté de bien à l’occasion de la succession de mon père ?

Dernière modification par TheWolfgang (08/09/2022 19h52)

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[+1]    #4 08/09/2022 19h07

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TheWolfgang a écrit :

Pour le bien immobilier en question, mes chiffres réels sont, à la date d’achat :
prix du bien immo : 1140 kF
emploi de fonds propres de ma mère : 160 kF
emploi de fonds propres de mon père : 530 kF
J’en déduis que la communauté a payé (1140 - 160 - 530 ) = 450 kF soit largement moins que l’apport de mon père.

Comment ce fait-il que ma mère soit désormais propriétaire de 50% de ce bien après la dissolution de la communauté de bien à l’occasion de la succession de mon père ?

L’explication la plus logique que je vois est : parce que le notaire a fait une erreur. Car, si j’ai écrit que son calcul était juste, il était juste à la condition que le bien soit commun.

Le notaire a manifestement appliqué "plus ou moins de la moitié" : votre père ayant payé moins de la moitié, il en a déduit que c’était un bien commun. Du coup, la communauté à payé les récompenses à votre père (530/1140 x valeur actuelle), à votre mère (160/1140), puis le bien a été attribué à 50 % à votre mère (sa part de la communauté), tandis que pour les autres 50 % du bien, vous êtes NP et votre mère usufruitière.

Alors que le notaire aurait dû appliquer : le mari a payé plus que la communauté, donc c’est le bien propre du mari. Donc, le bien passe dans la succession, donc, vous devenez NP de 100 % de ce bien et votre mère usufruitière de 100 %. Pour autant, la succession doit récompense à la communauté de 450/1140 x valeur actuelle et à votre mère de 160/1140 x valeur actuelle. Donc, avec le calcul correct, votre mère aurait reçu davantage d’argent mais moins d’immobilier.

On peut considérer que ça se compense… on peut aussi considérer que c’est quand même embêtant de faire des erreurs pareilles sur un bien valant > 1M€.

(PS : je suis bien content : c’est la première fois que, personnellement, j’utilise ces connaissances sur un cas concret ! Ma marotte d’emmagasiner des connaissances de droit sert donc parfois à quelque chose d’utile).

Dernière modification par Bernard2K (08/09/2022 19h12)


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#5 08/09/2022 21h20

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Bernard2K a écrit :

TheWolfgang a écrit :

Pour le bien immobilier en question, mes chiffres réels sont, à la date d’achat :
prix du bien immo : 1140 kF
emploi de fonds propres de ma mère : 160 kF
emploi de fonds propres de mon père : 530 kF
J’en déduis que la communauté a payé (1140 - 160 - 530 ) = 450 kF soit largement moins que l’apport de mon père.

Comment ce fait-il que ma mère soit désormais propriétaire de 50% de ce bien après la dissolution de la communauté de bien à l’occasion de la succession de mon père ?

L’explication la plus logique que je vois est : parce que le notaire a fait une erreur. Car, si j’ai écrit que son calcul était juste, il était juste à la condition que le bien soit commun.
[…]
Alors que le notaire aurait dû appliquer : le mari a payé plus que la communauté, donc c’est le bien propre du mari. Donc, le bien passe dans la succession, donc, vous devenez NP de 100 % de ce bien et votre mère usufruitière de 100 %. Pour autant, la succession doit récompense à la communauté de 450/1140 x valeur actuelle et à votre mère de 160/1140 x valeur actuelle. Donc, avec le calcul correct, votre mère aurait reçu davantage d’argent mais moins d’immobilier.

On peut considérer que ça se compense… on peut aussi considérer que c’est quand même embêtant de faire des erreurs pareilles sur un bien valant > 1M€.

(PS : je suis bien content : c’est la première fois que, personnellement, j’utilise ces connaissances sur un cas concret ! Ma marotte d’emmagasiner des connaissances de droit sert donc parfois à quelque chose d’utile).

Encore merci ! Vous vous en doutez, je n’aurais pas pu trouver ce genre de détail par moi-même. Malheureusement, le notaire a qui j’ai transmis la déclaration de succession de mon père n’a pas non plus relevé ce point alors que je l’avais explicitement questionné au sujet de la répartition de propriété de ce bien immobilier (je m’attendais à un pro-rata de nue-propriété).
En fait, en terme d’optimisation fiscale, il me conseille de me faire donner, par son entremise rémunérée, les 50% de nue-propriété de ma mère…

Reste à établir s’il est possible de corriger l’erreur qui a eu lieu il y a un peu plus de dix ans et comment, sachant que ma mère ne serait évidemment pas une partie adverse (mais le fisc … ?). Je suppose qu’il me reste à trouver un avocat fiscaliste.

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#6 09/09/2022 05h11

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Notez quand même qu’avant de conclure à une erreur du notaire, il faut vérifier pas mal de choses :
- est-ce que les apports des parents étaient bien tracés comme étant du remploi de fonds propres ?
- est-ce que les parents avaient un contrat de mariage ?
- est-ce qu’il y avait une clause de mise en communauté, qui pourrait être au sein de l’acte d’achat du bien, d’une donation ou du testament ?
- etc.

L’un de ces points pourrait faire que ce soit un bien commun.

Si l’erreur est confirmée, vous pouvez explorer la possibilité de faire corriger cette erreur… mais vous allez probablement conclure que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

A mon humble avis, c’était un exercice intellectuel passionnant mais il faut maintenant regarder l’avenir et rechercher les solutions les plus pragmatiques (le meilleur résultat par rapport au temps et à l’argent investis).

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2022 06h00)


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[+2]    #7 09/09/2022 13h27

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Il y a des questions qui ne sont pas évoquées..

- l’age des protagonistes. Vu l’US, Mme a plus de 71 ans, donc née avant 52.
- la date du mariage.
- l’existence ou non de conventions matrimoniales (régime communautaire ne signifie pas qu’il n’y a pas de conventions matrimoniales, par exemple l’ameublissement d’un propre dans le cadre du mariage, ce qui vient fausser tous les raisonnements postérieurs)
- la date d’acquisition du bien !

Parce que le débat sur le cas théorique et pratique dépend de la date d’acquisition du bien : avant ou après le 1er juillet 1986 ?


Les posts en réponse sont tous basés sur les textes post 1.7.86, mais c’est déjà une grosse supposition. Restons sur cette supposition.

Bernard2K, le 08/09/2022 a écrit :

En application de l’article 1436 du CC, le bien est commun si l’apport de la communauté est supérieur à celle de l’époux acquéreur.

Pas tout à fait. Le 1436 de 86 complète les articles 1434 et 1435. Le 1436 indique que si l’acquisition du bien se fait via communs et propres, et que les communs excèdent les propres de l’époux acquéreur (cf le 1434), alors le bien est de facto commun.

Cela n’implique nullement que le bien est propre dans le cas contraire.

Dans l’ordre :

1434CC a écrit :

L’emploi ou le remploi est censé fait à l’égard d’un époux toutes les fois que, lors d’une acquisition, il a déclaré qu’elle était faite de deniers propres ou provenus de l’aliénation d’un propre, et pour lui tenir lieu d’emploi ou de remploi. A défaut de cette déclaration dans l’acte, l’emploi ou le remploi n’a lieu que par l’accord des époux, et il ne produit ses effets que dans leurs rapports réciproques.

Traduction : l’emploi de propre inscrit dans l’acte n’a pas les mêmes effets que l’emploi de propres non inscrits dans l’acte. Si l’emploi de propre n’est pas inscrit dans l’acte, il n’est pas opposable en dehors des rapports réciproques, et de facto le bien est commun peu importe le montant de propres utilisés pour l’acquisition.

Le 1434 a un effet lorsque l’un des deux veut acquérir un bien en propre quoi que marié sous régime communautaire. Il faut que le remploi de propres soit prévu dans l’acte. Le 1435 vient préciser que ce conjoint peut "emprunter" à la communauté à titre de propre sous réserve de rembourser la communauté dans les 5 ans.

Logiquement, le notaire qui acte une acquisition en propre va déclarer dans l’acte le conjoint acquéreur comme étant le seul acquéreur, ce qui définit une acquisition en propre. Il ne pourra le faire qu’en présence d’un financement en propre, donc excluant des revenus qui sont par définition commun post mariage.

Et c’est là que le 1436 intervient : si le conjoint qui "achète en propre" apporte moins que la communauté, alors le bien est de facto commun dans tous les cas.

Mais le raisonnement ne s’inverse pas de base. Il reste possible d’acquérir en commun tout en financant en propre l’essentiel, il suffit de ne pas demander l’acquisition en propre. Et dans ce cas, le bien restera commun et une récompense sera due pour le financement propre.

Au niveau de la succession, il existe donc plusieurs possibilités.

1) Mr a acquis en propre, ce qui post 86 implique qu’il a apporté plus que la communauté pour l’acquisition et qu’il a acté cette acquisition en propre.

Dans ce cas la succession se compose d’un bien immobilier détenu à 100% mais d’une dette constituée de la récompense à la communauté, dont la moitié revient en masse successorale.

1000 - 250 (financement commun) x 2 (accroissement de valeur) / 2 (1 moitié revenant au défaut, l’autre au survivant) = 750.

2) bien commun sans récompense : le bien est commun, 50/50. Donc 500 dans la masse successorale au décès 1

3) bien commun avec récompense envers Mr : 500 d’immo + 250 (financement) x 2 (valorisation du financement) x 1 (totalité pour Mr) =  1000

Antérieurement à 86, et même une bonne partie de 86 à bien après … dans l’acte d’acquisition, il est fait mention des acquéreurs, Mr et Mme, et non d’un acquéreur, le bien est donc commun par acte authentique, avec récompense sur le financement propre identifié …

EDIT pour cmpléter (désolé, mais j’ai répondu sur le coeur d’abord, pour ensuite voir comment répondre à cetaines remarques)

"Le taux marginal d’imposition ayant été de 45%, j’ai l’impression que ce système de récompense m’a fait payer pas mal de fric pour rien si je ne me retrouve qu’avec 50% de la nue-propriété."

Vous n’êtes pas que propriétaire de 50% du bien immobilier. Vous êtes aussi propriétaire de la récompense à Mr, soit 500k, dont votre mère est usufruitière. Ce qui signifie qu’au décès de votre mère vous récupérer ces 500k sur l’actif brut avant calcul de la succession, puisque cela vous appartient déjà.

"Alors que le notaire aurait dû appliquer : le mari a payé plus que la communauté, donc c’est le bien propre du mari."

C’est une inversion du raisonnement. Cf précédemment. Rien n’interdit d’acheter en commun tout en financant seul ou en propre, c’est tellement classique que la Cour de Cass en 2015 a confirmé que c’était une dépense de ménage. ce qui nous casse les pieds en régime séparatiste.

Le 1436 est une sécurité empechant un conjoint d’acquérir un patrimoine propre sur la base de fonds communs. Cela n’implique que l’inverse est impossible … Idem jugé sur des dissolutions de mariage dans le cadre de divorce. Peu importe que Mr ait financé sur propres la résidence du couple, cela reste une dépense commune.

Dernière modification par xazh (09/09/2022 13h44)

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#8 09/09/2022 22h19

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xazh a écrit :

Antérieurement à 86, et même une bonne partie de 86 à bien après … dans l’acte d’acquisition, il est fait mention des acquéreurs, Mr et Mme, et non d’un acquéreur, le bien est donc commun par acte authentique, avec récompense sur le financement propre identifié …

Merci pour toutes les explications détaillées et sourcées !
Je pense que nous sommes dans cette situation même si je vérifierai en lisant l’acte. Non pas qu’une erreur du notaire en charge de la déclaration de succession de mon père m’aurait étonné (au contraire), mais ce qui m’étonnerait, c’est que mon père laisse ma mère employer ses fonds propres pour faire passer leur résidence principale de bien commun à bien propre pour mon père. C’est ça qui n’aurait pas de sens / serait une erreur que je ne pense pas que mes parents ait faite.

xazh a écrit :

EDIT pour cmpléter (désolé, mais j’ai répondu sur le coeur d’abord, pour ensuite voir comment répondre à cetaines remarques)

"Le taux marginal d’imposition ayant été de 45%, j’ai l’impression que ce système de récompense m’a fait payer pas mal de fric pour rien si je ne me retrouve qu’avec 50% de la nue-propriété."

Vous n’êtes pas que propriétaire de 50% du bien immobilier. Vous êtes aussi propriétaire de la récompense à Mr, soit 500k, dont votre mère est usufruitière. Ce qui signifie qu’au décès de votre mère vous récupérer ces 500k sur l’actif brut avant calcul de la succession, puisque cela vous appartient déjà.

Certes, mais j’ai quand même l’impression de me "faire avoir", comme pour le quasi-usufruit des liquidités : avec l’inflation, avoir une créance fixe non indexée pendant une durée indéterminée n’est pas du tout la même chose qu’avoir de la propriété !
C’est d’ailleurs pour ça que je vais faire une convention d’usufruit pour les 120k€ de liquidités dont j’ai hérité la nue-propriété : au bout de plus de 10 ans, ils valent toujours 120k€ alors que les lignes d’actions des comptes démembrés ont pour certaines (i.e. Air Liquide) fait entre ×2 et ×3 (en prenant en compte comme il se doit les attributions d’actions gratuites, cf. autre discussion).

Je comprends la situation de quasi-usufruit de liquidités, vu que les sommes en jeu sont sans doute souvent raisonnables et qu’il n’y a pas d’autre solution évidente, mais pour des récompenses qui peuvent être considérables et pour lesquels il y a une propriété correspondante évidente, ça me semble un peu injuste. Les droits de succession sur ces montants sont payés au moment du premier décès, ou donnent lieu à des intérêts (je paie des intérêts tous les ans pour le paiement différé d’une partie de la succession) !

Dans mon cas de figure, la communauté de bien a un actif brut de 1.5 M€
récompense à mon père (→ la succession) : 600 k€
récompense à ma mère : 250k €

Ça veut dire que ma mère a 600 k€ (?) pour lesquels je paie des intérêts sur les droits de succession sans savoir ce qu’ils vaudront en € constant lorsque j’en aurai la jouissance ☹.

Est-ce que, si ma mère avait 600k€ de liquidités en pleine propriété (mais ce n’est pas le cas vu qu’il y a déjà du quasi-usufruit), on pourrait "sortir" ces 600k€ de récompense dans une convention d’usufruit et les investir dans un compte démembré ?

Je préférerai avoir la nue-propriété de 600k€ d’actions (pour info, je ne suis pas pressé de mettre du fric en Bourse vu la conjoncture, mais dans quelques mois qui sait) plutôt qu’une créance de 600k€ pour dans X années.

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