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#1 02/08/2022 08h36

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Bonjour
Mon locataire ne veut pas me donner son attestation d’assurance habitation malgré mise en demeure AR. Auprès de quelle compagnie puis je souscrire une assurance pour compte?

Mots-clés : assurance, compte, habitation

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#2 02/08/2022 08h45

Membre (2015)
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Bonjour
J’ignore si des compagnies d’assurance le proposent.
Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
Celle-ci a justement pour but de vous couvrir en cas de défaut ou d’insuffisance de garantie du locataire.
La perspective d’une possible résiliation du bail suite à l’envoi de la lettre recommandée A.R. visant la clause résolutoire en cas d’absence d’assurance devrait faire bouger votre locataire logiquement

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 08h46)

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Favoris 2   [+4]    #3 02/08/2022 09h58

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Franc23 a écrit :

Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
Celle-ci a justement pour but de vous couvrir en cas de défaut ou d’insuffisance de garantie du locataire.

Il va falloir soit relire vos contrats PNO soit nous les présenter, parce que la PNO couvre habituellement les périodes d’inoccupation du bien et la RC du bailleur dans le cas  où un dommage infligé à un tiers serait le fait  "du bien" (donc du bailleur) et non de l’occupant. Ex : le bac de fleurs du balcon est une responsabilité de l’occupant, tant qu’il y a un occupant. Le garde corps, c’est une responsabilité du bien qui peut être commune à la copropriété (assurance copro) ou spéciqifue au bien (bailleur du coup)

@Alsa

La procédure à suivre implique de prévenir le locataire … et vous prive de la possibilité de résilier le bail pour défaut d’assurance par la suite.

Primo, vous réécrivez au locataire, en recommandé, qu’à défaut d’avoir fourni sous 1 mois une attestation d’assurance valide, vous souscrirez une assurance pour son compte, et à sa charge, en application de l’article 7 g)

Secundo si au bout d’un mois le locataire n’a pas fourni cette attestation d’assurance, vous prenez contact avec votre assureur pour mettre en place pour le compte d’un locataire une assurance habitation, tout simplement. Pas évident en ligne, mais dans une agence, ce n’est qu’une assurance habitation classique, mais prise pour compte du fait de la loi qui vous y autorise dans ce cas précis.

EDIT
En me relisant, je ne suis pas sur d’être clair. VOUS assurez le bien pour l’occupation, c’est vous qui prenez l’assurance, comme vous le feriez pour votre propre habitation, sauf que c’est pour un appartement que vous louez. Vous êtes l’assuré.

Il faut signaler que l’assurance est pour compte, puisque vous n’êtes pas l’occupant, donc que l’assureur doit intégrer le fait que si soucis, il était bien prévu au départ que c’était une assurance habitation pour compte du locataire, afin d’éviter des questions d’exclusion ou d’occupation non prévue au contrat ou ………

Si qqun connait une assurance qui accepte ce type de précision via souscription en ligne, ce pourrait être intéressant de l’indiquer sur ce fil pour des lecteurs futurs. J’ai vu certains assureurs en ligne qui semblent le proposer, mais sans certitude (un article expliquant le droit d’assurer pour compte, lié à une demande d’assurance ne suffisent pas à garantir qu’il est possible d’assurer pour le compte de en ligne …)

FIN EDIT

Tercio, vous fournissez le contrat au locataire et vous lui "refacturez" l’assurance, avec une majoratié limité par décret (majoration de 10% de mémoire, à vérifier) par douzième avec le loyer. Au départ du locataire, vous annulez l’assurance et si des frais de fin sont dûs, ils sont imputables au locataire.

ATTENTION : le locataire est tenu de s’assurer des risques dont il doit répondre en tant que locataire. Pas des risques qu’il peut subir. Incendie, DDE, RC, bien sur. Le vol n’est pas un risque qu’il doit assumer par rapport au logement, mais uniquement par rapport à ses propres biens. Sans avoir rencontré le problème, le locataire pourrait contester une partie de la tarification d’une assurance "surdimensionnée". Vous pouvez assurer le bien pour votre sécurité, pas "punir" le locataire en choisissant une assurance couvrant plus que ce qui vous concerne en tant que propriétaire.

art 7 loi 6 juilllet 89 a écrit :

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Dernière modification par xazh (02/08/2022 10h12)

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#4 02/08/2022 10h50

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INTP

@alsa67
J’utilise personnellement Luko (Luko, néo-assurance habitation n°1 en France).
En ce qui me concerne, je l’utilise pour une collocation, je souscris l’assurance pour le compte de mes locataires, mais du coup vous pouvez le faire dans votre cas.

Tout se fait en ligne et ils sont très réactifs sur le chat en cas de question. Jamais eu de sinistre, donc je ne peux pas juge là dessus.
Niveau tarif, ils sont à mon sens attractifs (même si je n’ai pas mené une enquête exhaustive) et je peux fournir un code parrainage qui nous offre 30€ de réduction chacun (je vous l’envoie en MP… n’hésitez pas à l’utiliser si vous optez pour cette solution :-) ).

Après, comme indiqué par @xazh, c’est à entourer de la bonne procédure et d’une refacturation au locataire.

Bon courage !

@xazh a écrit :

Si qqun connait une assurance qui accepte ce type de précision via souscription en ligne, ce pourrait être intéressant de l’indiquer sur ce fil pour des lecteurs

Luko, néo-assurance habitation n°1 en France du coup.

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Favoris 1    #5 02/08/2022 13h34

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xazh a écrit :

Franc23 a écrit :

Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
Celle-ci a justement pour but de vous couvrir en cas de défaut ou d’insuffisance de garantie du locataire.

Il va falloir soit relire vos contrats PNO soit nous les présenter, parce que la PNO couvre habituellement les périodes d’inoccupation du bien et la RC du bailleur dans le cas  où un dommage infligé à un tiers serait le fait  "du bien" (donc du bailleur) et non de l’occupant. Ex : le bac de fleurs du balcon est une responsabilité de l’occupant, tant qu’il y a un occupant. Le garde corps, c’est une responsabilité du bien qui peut être commune à la copropriété (assurance copro) ou spéciqifue au bien (bailleur du coup).

Je pense que c’est vous qui faites erreur.
La PNO couvre votre bien en cas de dommages dû à un d’incendie, de dégâts des eaux…même causé par votre locataire.
De la même manière si votre bien est considéré comme à l’origine d’un dommage (fuite, incendie…) votre assurance interviendra.
Et même en l’absence d’assurance du locataire bien entendu.
Et heureusement que tout ce que je viens d’écrire est exact car sinon vous ne seriez jamais sûr d’être assuré car le locataire n’est pas dans l’obligation de payer toute sa prime annuelle quand il vous remet son attestation d’assurance. Et s’il ne paye pas ses mensualités il sera résilié pr sa compagnie, même en milieu d’année.
A mon sens prendre une assurance pour compte est une perte de temps et ne fait que reculer le problème qui est l’incurie du locataire dont vous palliez les insuffisances et qui un jour finira peut être par ne plus payer le loyer.

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 13h34)

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#6 02/08/2022 15h06

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Je ne peux juger de vos contrats, je ne peux que juger des CG des contrats que je possède.

Si vos contrats intègrent, tant mieux, ce sont des PNO plus fortes, et plus couteuses. Juste une inquiétude concernant la certitude du contenu du contrat et des conditions générales vs la croyance. La loi Alur ne rend obligatoire … que la responsabilité civile du PNO.

Si vous estimez que prendre une assurance pour compte, assurance qui pour le coup assure à titre certain l’occupation et dont vous choisissez le niveau de garantie, parce que vous craignez que le locataire cesse de payer son loyer … mais c’est très exactement le problème de non assurance : un locataire qui refuse de payer son assurance est-il fiable par rapport à son loyer ?

EDIT complément

vous noterez que la prise pour compte est prévu dans la loi du 6 juillet par un amendement de la loi Alur. Le législateur a décidé qu’un bailleur devait pouvoir prendre une assurance occupant pour compte … dans le même texte rendant obligatoire la PNO.

Fin EDIT

@Iomipom : j’ai vu Luko mais sans aller au bout du processus, je ne sais pas si l’explication assurance pour compte proposée va au bout du processus. Idem, je n’ai pas regardé du côté de la collocation, mais là aussi, dans les contrats d’assurance courant, il est souvent prévu une utilisation de type familiale/foyer du bien dans les CGs, ce qui peut constituer une exclusion de garantie si in fine l’assurance découvre que ce n’est en réalité pas l’objet.

Idem précédemment : ce sont les conditions contractuelles et générales qui définissent la réalité de la couverture. Il faut donc les lire attentivement, même si c’est difficile, dense, souvent écrit de manière à ce que ce ne soit pas toujours très clair.

Dernière modification par xazh (02/08/2022 15h08)

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#7 02/08/2022 17h08

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Encore une fois je ne comprends pas l’intérêt pour un bailleur de s’engager dans une procédure d’assurance pour compte d’autrui chaque année avec un potentiel contentieux avec le locataire pour le recouvrement de la prime quand une PNO complète (Responsabilité Civile et propres Dommages) permet pour une centaine d’euros (T1 en IDF) d’aboutir au même résultat. Cotisation qui en plus est déductible de vos revenus fonciers donc en réalité vous ne payez que 55 EUR par an avec un TMI à 30% (30%+17,2% de cotisations)  ce qui n’est pas excessif comme prix de la tranquillité.
En outre pour les raisons déjà évoquées précédemment (absence d’assurance du locataire) il faut toujours s’assurer en PNO même avec un locataire vous ayant adressé son attestation d’assurance.
La vie de bailleur est déjà suffisamment complexe et fastidieuse pour ne pas avoir à se rajouter du tracas supplémentaire.

S’agissant de l’obligation de souscrire une PNO en copropriété qui ne couvre que la Responsabilité Civile du propriétaire et non pas ses dommages propres, je suis entièrement d’accord avec vous. Toutefois vous évoquez "mes contrats" pour dire qu’ils sont plus protecteurs que les garanties obligatoires et ne correspondent pas à la majorité des contrats.
Là encore xazh je m’inscris en faux : la plupart des contrats PNO couvrent les dégâts des eaux et l’incendie, les catastrophes naturelles et pas seulement la RC…A mon humble avis c’est votre contrat qui est lui exceptionnel en termes de garanties. Où êtes-vous assuré car j’ai regardé les principaux contrats de la place et tous ont du Dommages ?

xazh a écrit :

Si vous estimez que prendre une assurance pour compte, assurance qui pour le coup assure à titre certain l’occupation et dont vous choisissez le niveau de garantie, parce que vous craignez que le locataire cesse de payer son loyer … mais c’est très exactement le problème de non assurance : un locataire qui refuse de payer son assurance est-il fiable par rapport à son loyer ?

Désolé je ne comprends pas ce que vous voulez dire .

Enfin pour finir, je voudrais dire exactement ce que j’ai déjà dit pour les assurances de  loyers impayés : assurez vous (en RC et en Dommages mais la majorité des contrats prévoient les 2). Votre tranquillité n’a pas de prix et il est ici très modeste

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 17h11)

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#8 02/08/2022 17h45

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Franc23 a écrit :

Bonjour
J’ignore si des compagnies d’assurance le proposent.
Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

La loi prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance et, à défaut, la possibilité pour le bailleur soit de résilier le bail soit de souscrire pour le compte du locataire.
Il me semble improbable que les assureurs acceptent que le propriétaire bailleur puisse constater la carence d’assurance du locataire, ne rien faire (ni résilier le bail ni souscrire pour le compte de), ce qui place le locataire et le bailleur tous deux dans l’illégalité, et que les assureurs couvrent néanmoins le risque grâce à la super-PNO. Vous pouvez y croire, mais il me semble bien scabreux de le recommander publiquement comme vous le faites.

Lu par exemple dans des CG d’une assurance PNO :

Les présentes garanties ne se substituent pas à l’assurance obligatoire du locataire. Les présentes
garanties interviennent exclusivement en complément ou à défaut du contrat d’assurances du
locataire. Elles interviennent également en cas de recours fondé sur le défaut d’assurance du
locataire.
L’Assuré s’engage à contrôler l’existence de l’Assurance de son locataire une fois par an à chaque
échéance anniversaire du Bail.


Les vacances sont finies, au travail !

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#9 02/08/2022 17h49

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Désolé, mais là, c’est moi qui ne comprend plus du tout votre fonctionnement en tant que bailleur …

Sur la couverture de la PNO, assumons que nous ne sommes pas d’accord. J’estime pour ma part que la plupart des bailleurs non professionnels surestiment la couverture d’une PNO, qui reste nécessaire dans tous les cas et proposée par les professionnels depuis bien avant la loi Alur … Vous semblez certain que la PNO couvre non seulement les cas spécifiques du propriétaire mais aussi de l’occupant, j’espère que c’est effectivement le cas et qu’en cas de sinitre, votre assureur ne contestera pas la prise en charge.

Sur le conflit récurrent avec le locataire …

J’en déduis que vous considérez qu’un locataire qui refuse une obligation légale sera plus fiable pour une obligation contractuelle … qu’un locataire qui refuse de s’assurer, ce qui est un coût très inférieur au loyer, acceptera sans soucis de payer le loyer mensuellement, puis les régularisations de charge. C’est un raisonnement que je ne peux pas comprendre.

Personnellement, un locataire qui ne remplit pas ses obligations légales et conventionnelles, c’est un locataire qui mérite une surveillance pointilleuse, pour ne pas se mettre en défaut par la suite vis à vis de la loi si l’on devait aller à la résiliation du bail. Donc un refus d’assurance induit des conséquences, conformément à la loi du 6 juillet + les clauses légales du bail.

EDIT : CF la citation de Bernard2k (CG d’une PNO)

De votre côté, si je file le raisonnement que je crains de comprendre ainsi. Vu que vous estimez que la PNO couvre le bailleur mais aussi le locataire, vous ne vérifiez pas l’assurance du locataire. Donc vous n’exigez pas qu’il prenne cette assurance ni ne notifiez le locataire de cette obligation en cas de refus de présentation. De fait, vous renoncez à la résolution du bail pour motif de non assurance, vu que vous êtes en défaut sur votre vigilance de bailleur sur ce point.

Dernière modification par xazh (02/08/2022 17h50)

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#10 02/08/2022 18h59

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Bernard2K a écrit :

Franc23 a écrit :

Bonjour
J’ignore si des compagnies d’assurance le proposent.
Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

La loi prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance et, à défaut, la possibilité pour le bailleur soit de résilier le bail soit de souscrire pour le compte du locataire.
Il me semble improbable que les assureurs acceptent que le propriétaire bailleur puisse constater la carence d’assurance du locataire, ne rien faire (ni résilier le bail ni souscrire pour le compte de), ce qui place le locataire et le bailleur tous deux dans l’illégalité, et que les assureurs couvrent néanmoins le risque grâce à la super-PNO. Vous pouvez y croire, mais il me semble bien scabreux de le recommander publiquement comme vous le faites.

Lu par exemple dans des CG d’une assurance PNO :

Les présentes garanties ne se substituent pas à l’assurance obligatoire du locataire. Les présentes
garanties interviennent exclusivement en complément ou à défaut du contrat d’assurances du
locataire. Elles interviennent également en cas de recours fondé sur le défaut d’assurance du
locataire.
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@B2K
Pardon mais c’est vous qui faites fausse route et vos arguments sont spécieux. Où est il écrit que l’assurance PNO serait invalidée par l’absence de fourniture d’une attestation d’assurance du locataire par exemple ? Nul part puisque c’est son objet même, au moins partiellement, intervenir en cas de défaut d’assurance ! Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré ! Il peut très bien l’être et ne pas vous répondre. De la même manière qu’il peut vous répondre et vous l’adresser mais ne pas être assuré (cf supra précédent message).

Dès lors il faut demander l’attestation et si le locataire ne vous l’adresse pas malgré plusieurs relances et bien vous avisez. Attendre un peu pour voir s’il revient à de meilleurs sentiments ou bien résilier le bail avec la procédure qui va bien. Mais je ne vois pas un locataire qui règle régulièrement ses loyers s’entêter avec cette histoire d’attestation et ne jamais rien fournir. Quand bien même je ne me vois pas forcément résilier pour ce seul motif mais j’en ferai état s’il y a d’autres problèmes pour sortir le locataire indélicat.

Dès lors même si l’idée et d’avoir sans arrêt une PNO sitôt que l’on achète un bien locatif, on peut tout à fait souscrire une PNO si le locataire ne justifie pas de son assurance annuelle. Pourquoi pas  ? L’article que vous citez ne prévoit aucune sanction, tout simplement parce qu’il ne peut pas y en avoir ! PNO et MRH sont 2 contrats distincts, qui se recoupent par moment certes mais distincts l’un de l’autre. Vous avez tout à fait le droit de souscrire une PNO même si votre locataire vous a écrit en recommandé qu’il n’était pas assuré.
Il pourrait éventuellement y avoir un refus d’assurance de la PNO dans l’hypothèse où ayant eu connaissance d’un sinistre vous vous êtes précipité chez votre assureur PNO pour être garanti. Mais c’est tout (et encore faudrait il le prouver).

@xazh
J’ai déjà donné quelques éléments de réponse plus hauts à B2K je pense mais je précise quelques points.

Sur l’absence de procédure contentieuse : non, je ne dis pas qu’il faut faire confiance à un locataire qui ne  communique pas son attestation MRH, j’ai dit justement dans un message précédent de cette file que cela n’augurait rien de bon. Je considère toutefois qu’avec une PNO je peux attendre un peu pour voir comment les choses évoluent (cela ne devrait pas prendre très longtemps quand les liens sont coupés avec le locataire…). Mais c’est très personnel et je ne le conseille nullement. Je conseille bien entendu de résilier le bail (car je pense que ce sont les prémisses de gros problèmes futurs pas uniquement liés à l’assurance qui n’est qu’un révélateur). Je ne dis nul part le contraire.

Sur l’étendue des garanties d’une PNO par rapport à une MRH et leur champ respectif d’intervention : Oui une PNO vous protège en tant que bailleur et même mieux qu’une MRH souscrite par le locataire (si tant est que vous ayez la garantie Dommages mais ce point ne m’inquiète pas compte tenu des arguments développés dans le message précédent).
Je crains qu’il y ait une confusion dans vos messages concernant la prise en charge par une PNO des dommages pour lesquels le locataire doit s’assurer. En réalité peu importe que la Responsabilité Civile de votre locataire soit engagée (sans qu’il soit assuré) et que votre contrat ne vous garantisse pas. Si d’aventure le dommage qu’il a provoqué ou dont il est victime n’est pas assuré, c’est lui seul qui devra en répondre sur son patrimoine propre. L’essentiel est que VOUS en tant que propriétaire bailleur soyez protégé si on recherche votre responsabilité ou pour vos dommages mobiliers et immobiliers propres.

EDIT : @B2K
Vous parlez de l’illégalité consistant pour le bailleur à ne rien faire parce que le locataire ne s’est pas assuré contre les risques locatifs. Or cette assurance légale obligatoire n’a pour but que de garantir le propriétaire contre les dommages occasionnés au logement par le locataire. Donc je ne vois pas comment il peut être illégal de renoncer à être assuré par son locataire et surtout ce que l’on risque en pratique, il va falloir m’expliquer…

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 19h31)

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[+1]    #11 02/08/2022 20h25

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1. Bien sûr qu’au delà des obligations légales du locataire et propriétaire, une assurance pno est avant tout indispensable comme le souligne Franck 23 . Non seulement, la pno peut intervenir en cas de défaut d’assurance du locataire ( Evidemment dans le cadre de la lecture stricte du contrat PNO souscrit, comme le souligne Bernard2K) , en pratique une pno est aussi utile, en cas de mauvaise déclaration du risque à l’assureur par le LOCATAIRE : Exemple, un locataire déclare et assure un t2,  ( il paie moins cher son assurance) , alors qu’il s’agit d’un t3. Tous les gestionnaires de sinistres MRH, savent que c’est un point essentiel : En effet en cas de mauvaise déclaration du risque et cela même en cas de bonne foi, présumée de l’assuré, il y a application de la règle proportionnelle en cas de sinistre.
L’assurance pno peut ainsi permettre de combler les vides de non assurance ET de mauvaises assurances du locataire ( Selon les conditions dudit contrat PNO à bien lire / A ce titre, l’assureur à une obligation de conseil écrit. A ce titre, demandez et vérifiez que l’expression de "votre besoin d’assurance" apparaissent par écrit dans la fiche conseil de l’assureur, dont un double doit vous être remis)

2. Assurance pour compte . En respectant le formalisme, cela peut-être une solution SUPPLEMENTAIRE , comme le souligne Xazh. A mon sens, en ce cas, une autre problématique pourrait apparaitre. Si un locataire ne paie plus ses loyers, il ne paiera probablement pas non plus, cette nouvelle assurance. Elle resterait alors à charge du propriétaire  (Dans l’attente d’un recours en recouvrement éventuel …)

Bien à vous

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#12 02/08/2022 20h51

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Intéressant :

Je découvre quelque chose :

Assurance PNO Le… a écrit :

La responsabilité civile ne suffit généralement pas pour profiter d’une couverture optimale. Que votre propriété soit un appartement ou autre, il existe plusieurs types de situations dans lesquelles il est judicieux pour un propriétaire bailleur de souscrire une assurance propriétaire non-occupant :

- lorsque un sinistre important (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vandalisme, vol…) a lieu dans votre bien immobilier ou que ce dernier est vacant (ex : après le départ d’un locataire) ;

- si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante (ex : défaut d’assurance habitation ou en cas d’éclatement d’une canalisation dû au gel) ;

- quand la présomption de responsabilité du locataire n’entre pas en jeu (ex : dans le cadre d’un vice de construction).

Depuis février 2014, la loi Alur autorise les propriétaires non-occupant à souscrire une MRH au nom des locataires négligents. Le bailleur peut répercuter le prix de l’assurance sur le loyer mensuel.

Source : Assurance PNO chez…

Maintenant c’est un assureur, don peut être pas un généralité.

Cdt

Dernière modification par bascarol (02/08/2022 20h56)

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#13 02/08/2022 21h23

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Bernardo

Je ne pense pas avoir écrit une seule fois que la PNO ne sert à rien, mais qu’une PNO n’est pas une assurance sensée remplacer l’assurance obligatoire du locataire, et donc qu’il faut être attentif aux conditions de cette assurance pour en déterminer l’étendue précise. Manifestement Franc23 ne pense pas ainsi ni ne semble comprendre qu’une phrase comme "Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré" porte plus qu’un risque théorique vu la jurisprudence en matière de résiliation de bail.

Dans le même ordre, une MRH couvre fonction de ses garanties, ce qui impose parfois de prendre des assurances complémentaires pour certains usages. idem pour l’assurance liée à une carte haut de gamme, qui parfois ne couvre pas aussi bien que le vieil adage le prétend. Toujours en revenir aux conditions de votre contrat et les lire complètement, à chaque mise à jour.

L’assurance prise pour compte demandée par Alsa est une assurance occupant tout ce qu’il y a de plus classique, prise par le bailleur et imputable au locataire. c’est tout, ni plus ni moins. Cette assurance répond de fait à l’obligation d’assurance du locataire, et donc coche toutes les cases "obligation du bailleur". Et il ne s’agit pas de prendre une assurance pour compte en imaginant qu’elle pourrait, la non plus, remplacer nécessairement une PNO.t.

C’est une réponse possible pour forcer l’assurance occupant lorsque l’on ne veut pas choisir l’autre voie, c’est à dire la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Je suppose que c’est justement le but recherché par Alsa lorsqu’il demande comment mettre en place une telle assurance.

Sur l’imputation en charges et éventuellement fiscale, cf article 7g cité plus haut. Fiscalement, c’est exactement comme les charges non récupérées au départ du locataire mais non abandonnés tacitement ou par accord.

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#14 02/08/2022 21h53

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xazh a écrit :

Je ne pense pas avoir écrit une seule fois que la PNO ne sert à rien, mais qu’une PNO n’est pas une assurance sensée remplacer l’assurance obligatoire du locataire, et donc qu’il faut être attentif aux conditions de cette assurance pour en déterminer l’étendue précise. Manifestement Franc23 ne pense pas ainsi ni ne semble comprendre qu’une phrase comme "Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré" porte plus qu’un risque théorique vu la jurisprudence en matière de résiliation de bail.

Manifestement vous n’avez pas saisi la teneur de mes propos : une PNO vous dispense justement d’avoir à vous posez ces questions quant à l’assurance de votre locataire. Que va t-elle vous apporter de plus ?
Et en quoi l’absence de fourniture d’une attestation d’assurance est un risque pour le propriétaire bailleur assuré en PNO et donc couvert contre ses risques locatifs? Si vous pouviez expliciter votre raisonnement. A quelle jurisprudence en matière de résiliation de bail faites vous allusion ?
J’ai avancé cet argument que vous citee vous l’avez compris pour permettre au bailleur de résilier le bail s’il le souhaite pour ce motif (absence de justification de l’assurance contre les risques locatifs)

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 22h01)

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#15 02/08/2022 22h40

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Manifestement vous ne comprenez pas la portée de vos propos.

Vous annoncez que la PNO suffit, donc qu’il est inutile de procéder à la vérification d’assurance du locataire, donc que suivre la procédure prévue en cette matière n’est qu’une perte de temps, donc que la clause résolutoire qui nécessite de suivre cette procédure pour être utilisée ……..

La clause résolutoire qui est d’application stricte (CA Metz 14 mai 98). Faute de respecter la procédure, la clause résolutoire n’est plus valide. Il faut vraiment citer toutes les décisions cassant une procédure de résiliation ou d’expulsion pour défaut de procédure de la part du bailleur ?

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#16 02/08/2022 23h05

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Les raccourcis intellectuels ne vous font pas peur… Quand au je dit qu’il était inutile de vérifier l’assurance du locataire ?
A défaut de citer plusieurs jurisprudence, expliciter au moins celle que vous mentionnez car elle est peu intelligible et on ne comprend pas le lien avec vos arguments.
Malheureusement je ne suis pas sûr qu’il y ait quelque chose à comprendre car tout cela est bien confus depuis le départ… Aussi je vous propose d’en rester là si vous le voulez bien.

Dernière modification par Franc23 (02/08/2022 23h11)

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#17 02/08/2022 23h36

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Franc23 a écrit :

Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré ! Il peut très bien l’être et ne pas vous répondre. De la même manière qu’il peut vous répondre et vous l’adresser mais ne pas être assuré (cf supra précédent message).

Dès lors il faut demander l’attestation et si le locataire ne vous l’adresse pas malgré plusieurs relances et bien vous avisez. Attendre un peu pour voir s’il revient à de meilleurs sentiments ou bien résilier le bail avec la procédure qui va bien. Mais je ne vois pas un locataire qui règle régulièrement ses loyers s’entêter avec cette histoire d’attestation et ne jamais rien fournir. Quand bien même je ne me vois pas forcément résilier pour ce seul motif mais j’en ferai état s’il y a d’autres problèmes pour sortir le locataire indélicat.

Relisez vous …

Vous commencez par une inversion. Il peut être assuré même s’il ne fournit pas. Sauf qu’en Droit, on vous demande de vérifier qu’il est assuré, ce que vous ne pouvez pas vérifier s’il ne vous fournit pas de preuve …

Et vous continuez ensuite, pas utile de suivre la procédure prévue par la loi …

Franc23 a écrit :

une PNO vous dispense justement d’avoir à vous posez ces questions quant à l’assurance de votre locataire.

Et juste derrière, vous reconfirmez ce qui était sous entendu … la PNO dispense de se poser des questions sur le respect des obligations légales du locataire …

Ce sera un point de désaccord permanent, inutile de continuer à vous répondre.

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[-1]    #18 02/08/2022 23h56

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Inutile effectivement de continuer la discussion car je viens de vous démontrer ainsi que Bernardo qu’il était impossible d’avoir la réalité de l’assurance de la part du locataire.

Ce qui n’empêche pas de vérifier tant que faire se peut en demandant au locataire de produire son attestation d’assurance et je n’ai jamais dit le contraire malgré ce que vous feignez de croire.
La discussion il est vrai comporte quelques subtilités.

Lorsque j’indique :
« une PNO vous dispense justement d’avoir à vous posez ces questions quant à l’assurance de votre locataire »

C’est pour répondre à votre phrase :
« (…) une PNO n’est pas une assurance sensée remplacer l’assurance obligatoire du locataire, et donc qu’il faut être attentif aux conditions de cette assurance pour en déterminer l’étendue précise.

Et non pas comme vous le dites parce qu’il n’est « pas utile de suivre la procédure prévue par la loi … «

On peut faire dire n’importe quoi à des phrases sorties de leur contexte, la preuve.

J’imagine que ces échanges doivent être particulièrement pénibles pour nos lecteurs donc oui, restons en là

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[+1]    #19 03/08/2022 01h19

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Bien …

Histoire qu’un lecteur qui aurait suivi le fil jusqu’ici ne soit pas induit, à mon sens en erreur, reprenons depuis le début ce que j’ai soit disant dit et interpréter de travers.

Alsa pose une question en rapport avec l’article 7 de la loi, concernant la non justification d’assurance par le locataire. J’ai cité explicitement le texte, tout ce qui est important est dedans. Alsa demande comment mettre en place une assurance pour compte, ce qui est, là encore, prévu par la loi.

Donc je re-rappelle la base de la loi "De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.. cf ma première réponse à ce message, avec le texte complet, indiquant les obligations, et les bases procédurales pour agir en tant que bailleur.

Peu importe les digressions sur la validité de l’attestation remise par le locataire ou non, le paiement ou non de son assurance, la loi l’impose ! En tant que bailleur vous devez la demander, il doit vous la transmettre. Ce n’est pas une histoire d’envie, d’age du capitaine, de sens du vent, c’est la loi.

Dès qu’il fournit cette attestation, il répond à son obligation, peu importe la suite. Et dès que le bailleur demande et recoit cette attestation, la loi est respectée sur ce point. Le bailleur qui renonce à exiger, laisse passer, se met en défaut vis à vis de la loi.

Je laisse le lecteur se faire une idée sur ce point déjà. En tant que bailleur, en France, vaut-il mieux arriver devant un juge en respectant à la lettre la loi ou en la prenant pour excessive ?

Vous ne répondez pas à cette question. Cf votre première réponse, et toutes les suivantes. A aucun moment vous ne répondez comment mettre en place l’assurance demandée, ni quelle est la procédure à suivre selon vous avec un locataire qui refuse une obligation légale …

Vous répondez que la parade est de prendre une PNO … premier message de votre part. Et au final, sur toute la file, c’est votre seule position : la PNO, ne pas s’embêter avec la vérification complète de l’assurance (ne dites pas le contraire, à aucun moment vous ne dites qu’il faut envoyer un commandement, qu’il doit soit prévenir d’une résolution du bail soit prévenir de la mise en place d’une assurance pour compte, qui sont les deux solutions prévues par la loi pour non respect de cette obligation), que vous laisseriez courir avec un locataire qui refuse d’obéir non pas à une demande de son bailleur, personne privée, mais qui refuse d’obéir à la loi, une disposition votée par le parlement, d’ordre public.

Je laisse le lecteur futur bailleur se poser la question : un locataire qui refuse de respecter son obligation légale sera-t-il un locataire respectueux des règles de son bailleur ?

Je ne peux que répondre, cf mon premier message, et lui suivant sont sur le même principe.

J’ai tenté sur le contenu des contrats de rester distants en incitant chacun à vérifier ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas sans se limiter aux plaquettes commerciales souvent optimistes (seules les conditions du contrat et les conditions générales sont fiables), que chacun se fasse sa propre idée, sans se limiter à la version agréable de deux lignes sur un forum qui prétendent que toute PNO compensera le défaut d’assurance du locataire. Rappel : la PNO limitée à la RC existe … son existence seule vient contredire l’argument "il suffit de prendre une PNO".

Lecteur : avant de croire que vous êtes assuré, lisez vos contrats. C’est valable pour l’assurance de votre carte bancaire, qui ne couvre pas nécessairement le ski et les sorties sur le lac dans ma région, contrairement à une idée courante.

J’ai tenté ensuite de ramener le lecteur à la procédure applicable, spécifiquement pour Alsa en précisant la procédure d’assurance pour compte via mon premier post, mais aussi les autres sur le fait que vérifier ne se limite pas à demander une justification, mais à l’obtenir, et à tirer les conséquences de sa non obtention. J’ai tenté de rester distant, subliminal peut être … j’aurai peut être dû être plus frontal dès le départ.

Lecteur : votre locataire refuse de respecter une obligation légale minime. Danger. Un locataire qui refuse de fournir une simple attestation que son assureur lui fournit chaque année … ou pire qui ne s’assure pas pour économiser une petite fraction du loyer …. c’est un locataire qui risque fort de présenter un problème. Traitez ce cas sans perdre de temps. Vous avez une assurance GRL, vérifiez aussi les impacts de ce côté là. 

et dans l’ensemble, lecteurs, je vous laisse choisir votre chemin entre une certaine rigidité juridique et une certaine permissivité. In fine, ce sera à vous d’assumer, tout comme j’assume à chaque évènement mes positions sur les biens que je gère.

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#20 03/08/2022 06h48

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Vous faites un bien long message pour quelqu’un souhaitant en rester là…

C’est effrayant de voir comment vous
déformez mes propos sur le sujet de la procédure à envisager contre le locataire.

Je dis en message 10 à votre attention:

« J’ai déjà donné quelques éléments de réponse plus hauts à B2K je pense mais je précise quelques points.

Sur l’absence de procédure contentieuse : non, je ne dis pas qu’il faut faire confiance à un locataire qui ne  communique pas son attestation MRH, j’ai dit justement dans un message précédent de cette file que cela n’augurait rien de bon. Je considère toutefois qu’avec une PNO je peux attendre un peu pour voir comment les choses évoluent (cela ne devrait pas prendre très longtemps quand les liens sont coupés avec le locataire…). Mais c’est très personnel et je ne le conseille nullement. Je conseille bien entendu de résilier le bail (car je pense que ce sont les prémisses de gros problèmes futurs pas uniquement liés à l’assurance qui n’est qu’un révélateur). Je ne dis nul part le contraire. »

Effectivement comme vous dites le lecteur se fera sa propre idée sur nos compréhensions respectives du sujet.

Dernière modification par Franc23 (03/08/2022 07h18)

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#21 03/08/2022 08h46

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Merci à tous.
Je précise j’ai une assurance pno et mon locataire ne veut me fournir son attestation d’assurance. J’ai adressé un courrier AR au locataire pour obtenir cette attestation et là après 30 jours toujours rien donc je souhaite souscrire une assurance pour compte conformément à l’article 7 justement. Mon assurance matmut ne le fait pas. Donc ma question est de savoir si quelqu’un a souscrit ce type d’assurance et chez quelle compagnie?

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#22 03/08/2022 10h41

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Alsa

Comme précisé dans le premier message, l’assurance pour compte est une assurance habitation classique … sauf que le souscripteur n’est  pas l’occupant du logement.

A priori, il n’y a pas de raison que Matmut ne permette pas cela. Vous êtes vous rendu sur site pour demander ? Avez vous demandé à voir un responsable, cette demande n’étant pas courante et peut être inconnue des conseillers classiques ?

Sinon, plus tôt dans la file, luko a été proposé. Je ne peux confirmer, je n’ai pas eu accès à leurs contrats.

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#23 03/08/2022 11h12

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Alsa

ipom a communiqué en message ci-dessous, la solution de l’assureur Luko. J’ai testé à l’instant: Parfait, rapide. Leur solution correspond à votre demande. Avis: Ne pas oublier d’ajouter l’option vol/ détérioration immobilière. NB: La garantie responsabilité civile ( vie privée) du locataire est incluse comme dans un contrat classique…
D’un point de vue juridique, vous en êtes le "souscripteur" donc le responsable du paiement ( Que vous tenterez de refacturer au locataire, conformément à la loi)
Il me parait assez normal que des conseillers ( ou la société d’assurance ? ) puissent  avoir quelques réticences à assurer ce risque, s’agissant de la souscription d’une assurance pour le compte d’autrui, sur un marché étroit, et ce quand bien même la loi le prévoit.

Bien à vous

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#24 03/08/2022 15h01

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Que vous refacturerez, avec ou sans majoration (10% autorisé décret 2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d’assurance pour compte du locataire)

Si le locataire ne paye pas son loyer et les provisions de charges, y compris l’assurance prise puisqu’il a refusé de donner son attestation d’assurance, il se met en défaut. Avec les procédures prévues dans ce cas.

bernardo1 a écrit :

Il me parait assez normal que des conseillers ( ou la société d’assurance ? ) puissent  avoir quelques réticences à assurer ce risque

Je penche plus pour une méconnaissance du conseiller que pour un refus général et une impossibilité technique de l’assureur, sur le plan général (tout assureur confondu).  Les conseillers de base, comme les sites internet, sont calibrés pour fournir les solutions les plus demandées uniquement.

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#25 22/08/2022 19h05

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Luko ne peut me souscrire l’assurance car je n’ai pas l’adresse e mail du locataire sad

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