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#1 03/07/2022 13h40

Membre (2012)
Réputation :   34  

Bonjour tout le monde,

J’ai un petit soucis! Je suis encore sous compromis pour acheter un bien immobilier mais pas n’importe lequel et pas n’importe quoi. Un notaire dans le cadre d’une succession me propose ceci:

C’est un bien locatif bien particulier car rare sur  le marché. C’est plus qu’un bien locatif, c’est directement une copropriété complète qui appartenait à 3 sœurs, constituée de:
    ⁃    un local commercial de 150m2 loué à un bar depuis 2014 au prix de 845ht avec un bail à renégocier (sous loué!) ou possibilité de revendre les murs car le locataire en a déjà fait la demande. Ça se loue 2500-3000€/mois et coûte minimum 300k€.
    ⁃    4 garages loués entre 35€ et 67€ et 2 sont loués avec les logements
    ⁃    Un appartement de 90m2 loué avec un garage: 715€  depuis 2015
    ⁃    3 appartements de 70m2 loués en 1957: 217€ à une dame de 93 ans
2009 pour 650€ et 2020 pour 665€ garage inclus. Clairement, ils sont sous loués. Je loue un 70m2 pour 750€.
    ⁃    3 appartements de 45m2 loués en 2020: 475€, 2 en 2020:510€.
Ca fait un total de revenu locatif de 4840€ au total. Les loyers réévalués devraient atteindre atteindre entre 7700€ et 8200€ sans optimisation du site car si je mets en place ce que j’ai en tête, on peut largement doublé voir triplé. J’ai oublié de préciser que c’est en hyper centre biensur!

Le bien n’a pas été sur le marché. L’agent immobilier me l’a directement proposé au prix de 897k€ FAI, pour être négocié à 850k€ FAI. Je peux vous fournir des photos si vous en avez besoin. Aujourd’hui, je m’en rends malade car j’arrive pas à avoir le financement et j’ai peur que ça me passe sous le pied.
Achat sous la forme d’une nouvelle SCI à l’IS.

Ça fait déjà 2 banques qui me demandent de passer en marchand de biens car j’ai déjà un patrimoine conséquent (je vais commencer à le croire!), et lucratif et les derniers projets sont dans la continuité.

Sur les derniers mois, j’ai fait:

- un local commercial avec une SCI à l’IS où nous étions sous compromis et il a eu son financement
- les 3 appartements de la laverie une SCI à l’IS différente,  2 cellules vont être signée pour une promesse de bail et le bar à l’étage (rooftop) a été validé par l’architecte des bâtiments de France.
- la friche industrielle avec encore une SCI à l’IS différente des autres, où un investisseur s’est approché de nous pour faire la gestion du site.
- un immeuble de 4 logements transformables en 5 avec la SCI existante à l’IS où tout est déjà loués.

J’ai comme projet de refaire ma parcelle aux hortillonnages que j’ai déjà pour en faire un espace qualitatif avec réfection de la maison et productrice de revenus supplémentaires et dernièrement, j’ai fait une proposition à la ville pour l’achat de 2 garages à la municipalité face a un nouveau projet municipal que je peux transformer en local commercial et faire un ou 2 logements au dessus car c’est des toitures plates.

Et pour conclure, hier, on m’a proposé le rachat de murs commerciaux en hyper centre et je ne parlerai pas d’un comble de 180m2 aménageable en 2 énormes duplex.

Et par dessus tout, j’ai un petit capitale pour commencer mon activité de l’ordre de 200-300-500k€…

Maintenant, voilà ce qui se passe dans ma tête. Qu’est ce que c’est un marchand de biens car y a un terme qui me chagrine, c’est le terme marchand car personnellement, j’achète et je ne revends pas.
Est ce que ça peut compromettre mon projet de friche industrielle?
D’après mes recherches, il y a des avantages sur la TVA par exemple?
On peut faire ça sous une forme juridique comme une SAS! C’est pas comme ci j’avais des coquilles vides comme une SAS qui détient 5% de la future holding immobilière, ou lune autre SAS ou y a encore un associé à faire disparaître ou à dissoudre.
Demande à mon comptable, si on transforme une SAS, pour faire marchand de biens, on ne peut pas passer ma couverture sociale dessus?

A l’instant T, je ne sais plus me dire ce que je suis. Commerçant, investisseur immobilier, porteur de projet. Ça tombe, je suis tout simplement tout ça!
Il est 6h20 du matin, je n’ai quasiment pas dormi car ça occupe mon esprit. Et quand j’écoute certains discours, j’ai l’impression d’être un surhomme que tout se fait naturellement… Aujourd’hui, confiez moi 100 millions d’euros et je peux déjà vous dire que la ville va bouger.
Aujourd’hui, j’ai un réseau d’artisans qui est prêt à travailler pour moi et qui ne demandent qu’à travailler pour moi. J’ai un plombier, électricien, menuisier, couvreur, plaquiste, rénovateur de plancher, cuisiniste, carreleur… tous les corps de métier. Même des boites qui m’ouvrent des murs porteurs et qui réalisent des portiques métalliques et je ne parle pas d’architectes…

Ce message est envoyé à mon avocat qui intervient principalement en conseil en droit des sociétés et fiscalité des dirigeants, mon expert comptable, mon directeur régional car il a  été le premier à me parler de ce statut, Directeur de Secteur Amiens Metropole et son collaborateur, Banquier Assureur des Professionnels chez Crédit Agricole Brie Picardie.
Et pour ne pas avoir de reproches et qu’elle soit au courant, je mets Ma compagne, mon bras droit, mon poteau de soutient depuis plus de 20 ans aujourd’hui… sans qui, je n’aurai pas pu réaliser la moitié de l’ensemble de ces projets car comme je la définis, c’est la femme de l’ombre, celle qui envoie tous les papiers que vous demandez et qui signe souvent en mon nom et je ne vous parlerai pas des 18 mois de mon accident qu’elle a supporté.

Dernière modification par Francois80 (03/07/2022 14h02)

Mots-clés : conseil, immobilier, marchand de biens

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#2 04/07/2022 06h13

Membre (2017)
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Si je suis votre banquier et que je lis ce message, je me dis que vous avez disjoncté.
Vos performances passées ne présagent pas de vos performances futures. Vous devez vous ménager et prendre en compte la situation macro économique. Des immeubles à des prix de plus en plus bas vont arriver sur le marché, et pour le financement, c’est la fin de l’argent gratuit.
Egalement, je me montrerai plus discret à votre place, plus vous prenez de l’importance et plus nombreux sont ceux qui voudront vous nuire ( dans les services fiscaux par exemple )

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#3 04/07/2022 06h22

Membre (2012)
Réputation :   34  

Bonjour,
C’est le copier coller coller d’un mail que j’ai envoyé au comptable, banquier et ainsi de suite….

Je suis connu des services fiscaux pour déjà avoir été contrôlé et c’est le néant. Ils se sont aperçus que j’étais très carré.

C’est juste que je « pete » un plomb car l’immeuble est tout simplement dingue. A la découpe, vous faites 500k€ de bénéfice.

Y en a qui ont la fièvre de l’or… je vous laisse deviner la suite.

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#4 04/07/2022 09h25

Membre (2019)
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Bonjour Francois 80,

Francois80 à ecrit:
un local commercial de 150m2 loué à un bar depuis 2014 au prix de 845ht avec un bail à renégocier (sous loué!) ou possibilité de revendre les murs car le locataire en a déjà fait la demande. Ça se loue 2500-3000€/mois et coûte minimum 300k€. a écrit :

Premier point concernant un bar en rdc d’immeuble, les logements au dessus sont souvent fuis car bruyant, et source de conflits dans la copro a cause des nuisances.
est ce un bar ou un bar-restaurant ?

Pour moi la valeur des murs est lié principalement au bail et au loyer . L’emplacement a son importance bien sur, mais alors pourquoi le loyer n’est que de 845€ ?
Est ce un bail commercial 3/6/9?
Avez vous eu accès a ce bail ?
Savez vous si le commerce est rentable ?

Dénoncer un bail commercial, pour changer de locataire, ca se fait, mais il faudra payer une indemnité d’éviction. Renseignez vous sur ce point.

Le locataire est intéressé pour acheter les murs: avez vous eu accès a son offre d’achat ? savez vous quel prix il serait prêt a payer ?

D’ou sortez vous le prix de 300k€ pour le local commercial ?

Votre positionnement n’est pas clair, dans votre dernier message vous évoquez la vente a la découpe: est ce votre projet ?

Je ne suis pas expert des marchands de biens, mais acheter un bien pour le vendre ensuite a la découpe ca se rapproche quand même de la définition de marchands de biens…

A mon avis le locataire sait très bien qu’il a un loyer sous évalué ( si c’est le cas ?), et ce qu’il veut c’est acheter des murs sous évalué !

S, l’emplacement est premium en hyper centre d’une commune dynamique et attractive le rendement brut proposé par des murs de ce type serait entre 5 et 7%.

Or vous annoncez (sur quelle bases?) que le local se louerait 2500/3000€ pour un prix de vente de 300k€, ce qui fait une rentabilité brute d’environ 10%.

Est ce un notaire ou un AI qui vous propose ce bien ?

En tout cas faites bien vos propre recherche pour déterminer la valeur de chaque lots qui compose cet immeuble, car il y plusieurs warning dans la description du bien que vous faites, vous dites qu’il est en grande partie sous loué, mais revaloriser des loyers ce n’est pas chose facile, et il peu se passer de nombreuses années avant d’atteindre votre objectif de renta pour cet immeuble.

au plaisir d’echanger

,

Dernière modification par 77PourCent (04/07/2022 09h27)

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#5 04/07/2022 10h08

Membre (2012)
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1ere précision par rapport à ceci:
« Premier point concernant un bar en rdc d’immeuble ».
L’immeuble donne sur 2 rue et le bar est un local de RDC sans habitation au dessus.
Dans une rue, vous avez les 7 logements puis une ÉNORME cours où se trouvent les garages puis dans une autre rue, le local commercial.

pourquoi le loyer n’est que de 845€ ?
A l’origine, c’était un local de stockage et le jeune entrepreneur n’avait pas d’argent, il a monté cet établissement en participatif.
Est ce un bail commercial 3/6/9? Oui
Avez vous eu accès a ce bail ? Oui, a reconduire prochainement.
Savez vous si le commerce est rentable ? 600k€ de chiffre d’affaires annuel et c’est l’un des bars tendances.

avez vous eu accès a son offre d’achat ? Oui car j’ai sollicité la même banque.
savez vous quel prix il serait prêt a payer ? Celui que j’ai dit.
A mon avis, comme il sera propriétaire et exploitant, il va déplafonner le loyer….

Est ce un notaire ou un AI qui vous propose ce bien ? C’est initialement un notaire mais il a fait évaluer le bien par une agence donc ça doit passer par l’agence.

En tout cas faites bien vos propre recherche pour déterminer la valeur de chaque lots qui compose cet immeuble, car il y plusieurs warning dans la description du bien que vous faites, vous dites qu’il est en grande partie sous loué, mais revaloriser des loyers ce n’est pas chose facile, et il peu se passer de nombreuses années avant d’atteindre votre objectif de renta pour cet immeuble.
Meme sous loué, on est à l’équilibre et si ça doit prendre du temps, ça prendra du temps.

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#6 05/07/2022 18h48

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Sur la forme de votre message : comme joe75, je pense qu’envoyer un tel mail à vos conseils et relations d’affaires n’est pas du tout à votre avantage. Quand il est 6h20 et qu’on n’a pas dormi, on évite d’envoyer un mail important qui donne une impression très bizarre aux destinataires. Cela dit, vous gérez vos affaires comme vous l’entendez.

Francois80, le 03/07/2022 a écrit :

Maintenant, voilà ce qui se passe dans ma tête. Qu’est ce que c’est un marchand de biens car y a un terme qui me chagrine, c’est le terme marchand car personnellement, j’achète et je ne revends pas.

La réponse est pourtant très simple : un marchand de biens est un commerçant, qui a pour activité d’acheter et de revendre des biens immobiliers (ainsi que des parts de sociétés immobilières et des fonds de commerce), en vue d’en tirer un bénéfice.
Qu’est-ce qu’un commerçant ? Article L 121-1 du code de commerce "Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle".
En pratique, et notamment du point de vue du risque d’une éventuelle requalification fiscale, il faut deux choses :
- une pluralité de ventes. En effet, vu les montants élevés des ventes, la jurisprudence tend à dire qu’il y a "habitude" dès un très petit nombre de ventes, dès lors qu’il y a pluralité de ventes, or le pluriel commence à deux. Le fait qu’il y ait un seul achat n’empêche pas la requalification.
- l’intention spéculative (l’intention de revendre en gagnant de l’argent) présente dès l’achat.

En résumé : un marchand de biens est quelqu’un qui achète un (ou plusieurs) bien(s) immobilier(s) en vue de faire plusieurs reventes, avec plus-value. C’est aussi simple que cela. je ne vois pas de quoi en perdre le sommeil ! wink

Ça fait déjà 2 banques qui me demandent de passer en marchand de biens car j’ai déjà un patrimoine conséquent (je vais commencer à le croire!), et lucratif

Si c’est vraiment ce qu’ils vous ont dit, ce sont des incompétents. Le statut de marchand de biens n’a rien à voir avec un niveau élevé de patrimoine immobilier ni avec le revenu que l’on en tire.

Exemples :
- Monsieur A achète 3 garages boxés pour 15000 € le lot, et les revend dans la foulée, chacun à une personne différente, pour 10000 € pièce. M. A a manifestement acheté ces parkings à un prix bradé, en vue de faire une plus-value de 15000 €, et il empoche la plus-value en revendant rapidement. Bien qu’il y ait un seul achat en lot, il y a pluralité de ventes donc il y a bien habitude. M. A est un marchand de biens.
- Monsieur B est propriétaire d’un immeuble de logements locatifs loués nus, valant 1M € et rapportant 100 k€ par an, d’un grand ensemble de bureaux valant 2 M€ et rapportant 180 k€ par an, et encore de plusieurs locaux commerciaux valant 4 M€ et rapportant 500 k€. C’est sa seule source de revenus. M. B n’est pas marchand de biens. S’il possède ces biens en nom propre ou en structure IR, il est tout bêtement imposé en revenus fonciers.
Madame C possède en nom propre 5000 ha de forêt valant 20 M€ et rapportant 600 k€ par an. C’est sa seule source de revenus. Mme C n’est pas marchand de biens. Si elle possède ces biens en nom propre ou en structure IR, elle est tout bêtement imposée en revenus fonciers.

Vous voyez que M. A a un tout petit patrimoine immobilier et en tire un très faible revenu, et il est marchand de biens, alors que M. B et Mme C ont un très gros patrimoine immobilier et en tirent un très gros revenu, et ils ne sont pas marchands de biens.

Une fois cela exposé, on a le droit d’avoir plusieurs activités. On peut les placer dans des sociétés différentes, pour éviter que l’une "pollue" l’autre.

Quatrième exemple, M. D a exactement le même patrimoine et revenus que M. B désigné ci-dessus. Mais un jour, on lui propose un immeuble à 1M€ qui, une fois qu’il aura fait 200 k€ de travaux dessus, pourra se revendre à la découpe dans les 2 M€. M. D a déjà assez d’investissements locatifs à son goût, donc il veut donc faire cette opération uniquement dans le but de revendre. Il va donc aboutir à la conclusion, avec l’aide de son expert-comptable, que la meilleure solution est de créer la société commerciale "Société de marchand de biens mister D" (par exemple une SAS), de façon à structurer son activité de marchand de biens indépendamment de ses revenus locatifs.

Il est erroné de vous demander "A l’instant T, je ne sais plus me dire ce que je suis. Commerçant, investisseur immobilier, porteur de projet". Ce n’est pas la question de qui vous êtes, mais de ce que vous faites. Il faut donc vous demander : "quelle est la nature des activités que je fais ? En fonction de leur nature, est-ce que je dois tout faire en nom propre, ou bien est-ce que je dois isoler certaines activités dans une société ? Quel est le meilleur choix à faire, en fonction des conséquences fiscales, mais aussi de gestion patrimoniale, d’accès au crédit, etc. ?".

A mon avis, c’est le genre de réflexion que l’on doit avoir avec une excellente personne- conseil (expert-comptable et/ou avocat d’affaires), à tête reposée, tranquillement. Je ne vois pas ce que le banquier aurait à faire dans ces réflexions.

PS : ça serait vraiment intéressant que vous nous disiez, parmi tous vos destinataires y compris ceux du présent forum, qui vous a envoyé la meilleure réponse, celle qui a le mieux répond à vos interrogations et à vos affres.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2022 07h48)


Les vacances sont finies, au travail !

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Favoris 1    #7 06/07/2022 03h42

Membre (2017)
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J’ai lu en diagonale votre projet, et au final la question est banalement de savoir comment obtenir un financement et pour cela le plus simple est de demander directement à votre banque où aux autres ce qu’elles veulent exactement ( car on semble vous avoir induit en erreur comme l’indique B2K ): projet d’achat/revente ( étrange avec la perspective de baisse des prix) ? plus d’apport? Voir si vous pouvez vous associer avec une personne qui peut apporter du cash. Enfin, si votre endettement est trop conséquent il faudrait voir comment y remédier .
Les analystes bancaires doivent naturellement suivre la situation macroéconomique, et d’autant plus sur ce type d’opération ( où on est loin de l’achat d’une RP )

Pour le sujet de la discrétion, le premier risque est en fait que des investisseurs de votre secteur puissent vous doubler sur votre potentielle affaire ( ils peuvent vous lire ici ), même si vous avez un contact solide.

Dernière modification par joe75 (06/07/2022 04h41)

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#8 23/07/2022 08h12

Membre (2012)
Réputation :   34  

Bonjour,
Je suis en contact avancé avec 3 banques qui souhaitent me suivre mais qui me demandent un écrit sur une présentation du parcours professionnel CV, compétence et rôle de chaque associé (réalisation, réussite, compétences, expertise…)

Je suis Francois80, fils de commerçant. Mes parents étaient eux mêmes patron de bar, ma tante et mon frère aussi. Ma compagne a été fonctionnaire de la fonction publique de 2000 jusque 2016, l’année où elle a été titulaire de la fonction publique.
En 2005, nous achetons ensemble notre première affaire professionnelle, un bar. Je travaillais personnellement dans cet établissement de quartier de 9h à 1h du matin. Pendant le service du midi, ma compagne revenait pour faire la brasserie pour les clients et à 13h45, elle reprenait le chemin de la piscine et ça pendant 11 ans. Je faisais toute la gestion du bar seul (prise de commande, rdv commerciaux, calendrier des concerts, …). L’après-midi, entre 2 clients, je faisais la vaisselle pour avancer sur le travail. En fin de journée, ma compagne revenait dans l’établissement pour être 2 jusqu’à la fermeture. En décembre 2005, nous entamons la rénovation d’une moitié de l’établissement en refaisant la déco et le mobilier, tout en restant ouvert la journée. Un an plus tard, nous fermons deux semaines pour finaliser la rénovation avec changement du comptoir, des frigos, pose d’un faux plafond, et on termine la décoration de la salle bar. Quelques mois après tout ça, changement de la façade de style années 80 par une façade tout en chêne massif style pub. En 2010, soit 5 ans après l’ouverture, nous avons embauché un employé qui faisait nos soirées car ma compagne était enceinte. Ça a duré une bonne année puis l’employé est parti et la décision a été de nous réorganiser de façon à mettre le salaire de l’employé dans nos poches, ça a duré quelques années.
En 2015, nous arrivions dans notre dixième année d’exploitation et de progression, la décision était prise soit de remonter un établissement, soit de vendre et de quitter la région ou de vendre et remonter plus gros sur Amiens. Notre décision a été de remonter un second établissement, c’est aussi le moment où ma compagne a demandé une mise à disposition pour prendre la gestion du premier. Nous voilà, à la recherche de murs commerciaux pour nous installer. Nous trouvons un immeuble vacant depuis 7-8 ans, situé à côté du « plus gros » bar de la ville en terme de volume de bière. Les négociations commencent car le prix est très haut, plus de 150k€ de négociation à la baisse. Nous tombons d’accord, maintenant il faut trouver le financement pour réaliser l’achat de l’immeuble et l’installation du fond de commerce.
En janvier 2016, nous avons les accords de banque et en juin 2016, nous ouvrons et c’est le carton total. Le prévisionnel est réalisé en 100 jours et le chiffre d’affaire annuel a été le prévisionnel plus un million d’euros supplémentaires.
La décision a été rapidement prise d’agrandir l’établissement de 50m2 pour avoir une salle supplémentaire en créant un patio d’intérieur avec une toiture bioclimatique. Ça nous permettait d’en faire une salle fumeur en ouvrant le toit ou d’en faire une terrasse d’intérieur ou tout simplement une salle de bar ou salle privative pour les pots de départ ou d’anniversaire.
En 2018, un bar tabac dans la même rue dépose le bilan pour la troisième fois en 10 ans. Je prends contact avec le propriétaire pour reprendre l’établissement et là, il m’annonce que le propriétaire des murs les vend par ras le bol. 72h de négociation, nous voilà chez le notaire. On démonte entièrement l’établissement, nous le ré agençons et nous le mettons tendance et complémentaire du second se trouvant symboliquement à 50m. Au tribunal du commerce, nous rachetons l’exploitation. Le voilà, ouvert avec un concept novateur pour Amiens mais qui existait déjà dans les grandes ville comme Paris, Lille, Lyon. Rapidement, c’est un succès aussi.
Fin 2018, nous faisons l’acquisition d’un 4eme bar que nous modifions rapidement pour en faire un bar à tendance sportive a l’américaine avec un grosse déco, et des écrans partout diffusant différents programmes sportifs. Ça n’a pas été un franc succès mais ça vivait. La ville d’Amiens, est-elle une ville sportive avec des grands clubs de foot, rugby, handball?
Pas le temps de développer l’affaire car en 2019, je suis victime d’un accident de la circulation, une voiture me renverse sur un passage piéton avec perte de connaissance, puis de mémoire à mon réveil. Je ne savais plus où j’étais, à quel moment j’étais et ainsi de suite. Je ne reconnaissais pas ma fille par exemple, ni son âge….
En 2018, le voisin de mon premier établissement, décide de prendre sa retraite et de se séparer du local commercial que nous achetons rapidement. Et nous savons déjà ce que nous allions en faire! Avec 3 bars actifs et le 4eme en projet, nous décidons d’en faire notre central d’achat. Tout nos produits acquis passé par là en facturation puis revendu à nos établissements avec une marge supplémentaire.
A la fin des travaux de cet établissement, nous entamons la troisième phase travaux sur le second établissement en créant un étage. Au niveau supérieur, c’est un appartement de 170m2 où tout est à faire pour en faire une salle de bar. Nous créons une cage d’escalier pour y accéder en fermant une quinzaine de jours, démolissons tous les murs porteurs, refaisons la distribution d’eau propre mais aussi d’évacuation d’eaux usées tout en gardant le rez de chaussée ouvert. Création d’un nouveau plancher auto porté pour répondre aux normes d’un établissement recevant du public, création de toilettes hommes et femmes et agencement de l’établissement. Nous n’avons jamais pu exploiter cet étage car j’étais en convalescence suite à l’accident de la circulation.
En mars 2020, voilà le COVID! Nous sommes confinés, je suis toujours en rétablissement, je réaligne « les planètes » gentillement. Lors d’un repas, ma compagne m’annonce vouloir avoir une vie « normale ». La décision est prise de vendre tout nos établissements sauf le numéro 2 sur lequel nous sommes salariés et nous travaillons peu.
Le 7 juillet 2021, nous vendons notre premier établissement après 16 ans d’exploitation. A une dizaine de milliers d’euros près, nous le revendons au prix que nous l’avions acheté mais il nous a apporté tellement durant les dix premières années d’exploitation.
Le 13 juillet 2021, nous vendons le quatrième établissement sur le thème du sport à un sportif de haut niveau, champion de France, d’Europe, du monde et olympique dans sa discipline, Jeremy Stravius. Bar acheté 200k€ et revendu 430k€ après rénovation (chiffre à justifier)
Le 1er septembre 2021, nous revendons notre second établissement qui est référencé comme le « plus gros bar » au nord de Paris pour un prix d’un million deux cent soixante mille euros (1.260.000€) pour un achat de zéro car c’est une création. Notre crédit sur l’immeuble est de 3000€ pour un loyer qui a été deux fois déplafonné suite au deux agrandissements pour un loyer de 8000€ aujourd’hui et une valeur de l’immeuble de plus d’un million d’euros, cinq ans après son achat.
En octobre 2021, deux potentiels patrons se battent l’acquisition du bar tabac. Chacun y allant de sa proposition, nous terminons au prix voulu, c’est à dire cent quatre vingt mille euros, acheté trente mille euros au tribunal du commerce. Crédit sur les murs commerciaux de 1513€/mois pour un loyer de 2640€/mois. Juste avant la vente définitive, nous avons rénové le logement attenant au commerce. Changement totale de la cuisine ainsi que de la salle de bain. Isolation des murs, création des faux plafonds, et rénovation des planchers bois par un professionnel de mon réseau. Changement des fenêtres en double vitrage et pose de volets roulants électriques. Transformation de 2 petits dressing dans chaque chambre, en un grand dressing pour la chambre parentale.
En mai 2022, nous fermons définitivement notre centrale d’achats car plus utiles pour nous car nos établissements sont fermés. Le choix est fait de le remettre rapidement en fonction commerce. Nous contactons des agents immobiliers et un repreneur est rapidement intéressé. Au plafond c’était de la toile tendue avec un accroc non réparable. Il est decidé le supprimer, pour le remplacer par un faux plafond suspendu en placo et là surprise. Au dessus, du faux plafond suspendu, le plafond est fissuré dont une qui descend dans l’angle du mur et descend derrière un placo. Par curiosité, nous enlevons le placo et encore une surprise comme un kinder! La fissure démarre en haut a droite pour se finir en bas à gauche derrière la plinthe avec des trous assez énormes au point d’y passer un point et de toucher le placo voisin. J’appelle en urgence un BET structure pour connaître la gravité de la fissure. Quelques heures, il est surplace et constate que la structure du bâtiment est touché dont une poutre porteuse qui a été étayée rapidement. Affaire en cours.

Durant, ces 16 dernières années, c’est une complicité et une bonne collaboration avec ma compagne puisqu’elle a toujours été là à m’épauler dans nos affaires, à prendre des décisions importantes au moment où j’étais accidenté. C’est aussi, ma collaboratrice. Elle se chargeait de faire la comptabilité de tous les établissements des différentes SCI.

Concernant l’immobilier, j’ai lu différents livres pour ne pas faire n’importe quoi, n’importe comment comme certains. J’ai toujours voulu faire de l’immobilier rentable. Le théorème de pythagore existe, il est écrit dans tous les livres de mathématiques et je pense que pour l’immobilier, c’est pareil. La vérité est dans les livres. Pour preuve depuis le CP jusqu’à la fin de ma scolarité, on a rempli mon cartable de livres alors que j’aurai peut être préféré y mettre des jouets et des bonbons.
Suite à ça, j’ai monté un parc immobilier intéressant avec des garages, des locaux commerciaux, des appartements petits et grands, meublés ou non, en longue durée ou saisonnier, des immeubles. Le tout sur Amiens.
J’ai su m’encadrer d’une équipe d’artisans compétents comme un électricien, un plombier, un plaquiste, un menuisier, un peintre,… un architecte.

Mon défaut aujourd’hui est que je n’ai jamais fait de ventes immobilières.

Qu’en pensez-vous?

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#9 23/07/2022 08h54

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J’en pense que :
- c’est très intéressant à lire.
- c’est une écriture naïve, façon "rédaction scolaire". Ce type de production n’a pas grand chose à faire dans le monde des affaires. Je pense qu’il faut réaliser un CV classique, sur 2 pages maximum, tout en mettant en avant des chiffres, de façon très synthétique et très claire. Sur l’immobilier, il faut des chiffres aussi : nombre de biens, valeur, loyer. Manifestement, vous n’y arrivez pas, alors confiez à une personne compétente professionnellement la rédaction de tous les documents à destination de la banque. C’est mon conseil.
- Je pense aussi qu’il ne faut pas parler de votre accident : en indiquant des troubles importants sans dire qu’ils sont guéris ensuite, vous signalez que vous n’êtes pas une personne fiable en affaires. Personne n’a envie de prêter de l’argent à quelqu’un qui a de gros troubles de la mémoire et un comportement imprévisible. C’est une question privée qui doit rester privée.
- en fait, vous semblez vouloir qu’on ne vous finance pas. Vous semblez exprimer une sorte de fatigue et de désorganisation, qui semble dire "ne me financez pas, pour que je puisse enfin lever le pied". Si vous voulez lever le pied, c’est adéquat, encore qu’il y a des moyens plus simples d’y arriver. Si, au contraire vous voulez vraiment être financé pour vos projets, je répète : confiez à une personne compétente professionnellement la rédaction de tous les documents à destination de la banque. Votre expert-comptable, votre avocat d’affaires, mais pourquoi pas aussi une agence de com’. C’est mon conseil. Alors oui, ça coûtera en honoraires. Mais il faut savoir ce que l’on veut. Manifestement, vous n’arrivez pas à communiquer correctement avec la banque, à leur fournir ce qu’ils attendent. Il faut donc déléguer cette tâche à une personne-conseil compétente, en lui faisant confiance, en lui assignant clairement cette mission, et en lui donnant toutes les infos nécessaires.
- vous ne tenez aucun compte de ce qu’on vous écrit ici. Vous semblez utiliser le forum pour y copier-coller ce que vous écrivez à votre expert-comptable ou à votre banquier, mais sans attendre de retour de notre part, sans vouloir en discuter. C’est une communication à sens unique. C’est votre choix. L’impression qu’on en retire, c’est que le forum n’est pas assez bien pour vous donc vous condescendez à nous instruire par votre expérience, mais vous n’en attendez rien en retour. Votre laïus sur "devenir marchand de bien" a attiré des réponses et des questions, or vous n’y avez pas répondu. Puis, vous revenez avec un autre texte, sans donner aucune suite à votre première intervention. Vous nous perdez. Si l’on n’arrive pas à avoir un échange, je continuerai à vous lire avec plaisir mais je ne vous répondrai plus puisque cela ne sert à rien. Tout cela donne une impression très étrange. Si vos correspondants professionnels ont la même impression, c’est problématique…

Dernière modification par Bernard2K (23/07/2022 09h14)


Les vacances sont finies, au travail !

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#10 23/07/2022 12h27

Membre (2020)
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Réputation :   109  

Effectivement compliqué de vous suivre ! On sent l’entrepreneur en ébullition permanente. Votre deuxieme message aide tout de même à comprendre pourquoi les banques vous voient comme risquant une requalification en marchand de bien vu le nombre de vente réalisées en deux ans pour céder vos affaires.
Vous vendez 3 bars et vous préparez à en racheter un nouveau !
Comme vous étiez exploitant des structures et que vous allez évoluer pour devenir un simple propriétaire immobilier, je pense toutefois que vous pouvez argumenter pour ne pas être requalifié en marchand de bien, surtout si vous gardez le bar en  locatif.

D’ailleurs difficile de comprendre vos difficultés à acheter vu les fonds dégagés par vos dernières ventes…?


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#11 23/07/2022 13h23

Membre (2012)
Réputation :   34  

Bernard2K a écrit :

J’en pense que :
- c’est très intéressant à lire.

Merci

Bernard2K a écrit :

- c’est une écriture naïve, façon "rédaction scolaire". Ce type de production n’a pas grand chose à faire dans le monde des affaires. Je pense qu’il faut réaliser un CV classique, sur 2 pages maximum, tout en mettant en avant des chiffres, de façon très synthétique et très claire. Sur l’immobilier, il faut des chiffres aussi : nombre de biens, valeur, loyer. Manifestement, vous n’y arrivez pas, alors confiez à une personne compétente professionnellement la rédaction de tous les documents à destination de la banque. C’est mon conseil.

J’ai été de loin le meilleur à l’école. Symboliquement, j’étais plus au fond de la classe, à côté du radiateur et de la fenêtre voir celui que l’on mettait en permanence le temps du cours!

Bernard2K a écrit :

- Je pense aussi qu’il ne faut pas parler de votre accident : en indiquant des troubles importants sans dire qu’ils sont guéris ensuite, vous signalez que vous n’êtes pas une personne fiable en affaires. Personne n’a envie de prêter de l’argent à quelqu’un qui a de gros troubles de la mémoire et un comportement imprévisible. C’est une question privée qui doit rester privée.

Le soucis c’est qu’à Amiens tout le monde sait ce que j’ai eu. Donc je ne peut pas trop le cacher

Bernard2K a écrit :

- en fait, vous semblez vouloir qu’on ne vous finance pas. Vous semblez exprimer une sorte de fatigue et de désorganisation, qui semble dire "ne me financez pas, pour que je puisse enfin lever le pied". Si vous voulez lever le pied, c’est adéquat, encore qu’il y a des moyens plus simples d’y arriver. Si, au contraire vous voulez vraiment être financé pour vos projets, je répète : confiez à une personne compétente professionnellement la rédaction de tous les documents à destination de la banque. Votre expert-comptable, votre avocat d’affaires, mais pourquoi pas aussi une agence de com’. C’est mon conseil. Alors oui, ça coûtera en honoraires. Mais il faut savoir ce que l’on veut. Manifestement, vous n’arrivez pas à communiquer correctement avec la banque, à leur fournir ce qu’ils attendent. Il faut donc déléguer cette tâche à une personne-conseil compétente, en lui faisant confiance, en lui assignant clairement cette mission, et en lui donnant toutes les infos nécessaires.

J’en prends bonne note et c’est une idée à creuser.

Bernard2K a écrit :

- vous ne tenez aucun compte de ce qu’on vous écrit ici. Vous semblez utiliser le forum pour y copier-coller ce que vous écrivez à votre expert-comptable ou à votre banquier, mais sans attendre de retour de notre part, sans vouloir en discuter. C’est une communication à sens unique. C’est votre choix. L’impression qu’on en retire, c’est que le forum n’est pas assez bien pour vous donc vous condescendez à nous instruire par votre expérience, mais vous n’en attendez rien en retour. Votre laïus sur "devenir marchand de bien" a attiré des réponses et des questions, or vous n’y avez pas répondu. Puis, vous revenez avec un autre texte, sans donner aucune suite à votre première intervention. Vous nous perdez. Si l’on n’arrive pas à avoir un échange, je continuerai à vous lire avec plaisir mais je ne vous répondrai plus puisque cela ne sert à rien. Tout cela donne une impression très étrange. Si vos correspondants professionnels ont la même impression, c’est problématique…

C’est juste qu’en ce moment, je cours dans tous les sens avec différents projets et je ne prends pas le temps de répondre alors que j’ai toujours pris le temps de répondre. Je n’ai pas suivi les réponses sur le topic « marchand de biens » et je le sais.
Un soucis, c’est que je suis pris par le temps car sous compromis et que je ne veux pas passer à côté de ce nouveau projet à fort potentiel.

Aujourd’hui, le gros soucis, c’est que j’ai beaucoup d’encours et beaucoup de projets.
Plus de revenus officiels car je vis de mes revenus locatifs. En étant marchand de biens, je me salarie sur une SAS faisant ça et j’aurai une couverture sociale. Comme un banquier m’a dit, on ne sait pas cocher la case ce que vous faites.

Priority a écrit :

Effectivement compliqué de vous suivre ! On sent l’entrepreneur en ébullition permanente.

C’est tout à fait ça… J’ai pas fini un projet que je pense déjà au prochain.

Priority a écrit :

Votre deuxieme message aide tout de même à comprendre pourquoi les banques vous voient comme risquant une requalification en marchand de bien vu le nombre de vente réalisées en deux ans pour céder vos affaires.
Vous vendez 3 bars et vous préparez à en racheter un nouveau !

A l’origine, je voulais réellement me caser. Après, la ville a lancé un appel à projet sur la réhabilitation d’une friche industrielle. Je ne pensais pas gagné ce projet avec la concurrence en face comme la belle famille Macron et de gros promoteurs… et je ne le rachète pas, je le crée.

Priority a écrit :

Comme vous étiez exploitant des structures et que vous allez évoluer pour devenir un simple propriétaire immobilier, je pense toutefois que vous pouvez argumenter pour ne pas être requalifié en marchand de bien, surtout si vous gardez le bar en  locatif.

D’ailleurs difficile de comprendre vos difficultés à acheter vu les fonds dégagés par vos dernières ventes…?

Beaucoup trop d’encours pour les banques.
Voici la réponse d’un ami banquier et qui m’a répondu en mode copain:

« Salut François,
J’ai eu le retour définitif de la société de cautionnement qui est malheureusement négatif.
De base ils n’aiment pas trop les profils rentier, mais je pensais que ça pourrait passer dans tOn cas puisque t.u as une bonne rentabilité sur le locatif.
Ils m’ont avancé d’autres points sur lequel ils bloquaient, t0n taux d’endettement important, avec les nouveaux calculs de taux d’endettement c’est très impactant quand t.u fais du locatif, beaucoup de locataire qui sont des bars ce qui leur pose problème par rapport à la conjoncture actuelle, t0n ancien établissement qui a un loyer très important qui peu déséquilibré l’ensemble de thé investissements en cas d’impayés, t0n nouveau projet pour la friche qui est important et sur lequel ils n’ont pas de recul et qui consommera une partie importante de la trésorerie détenue sur la SAS .
Je leur ai demandé si un apport important pouvait changer leur décision mais leur refus est définitif.
J’ai aussi sondé ma direction ce matin pour passer le dossier en hypothèque, mais je n’ai pas eu en d’accord non plus. Au vu de la conjoncture, et déjà avant, nous ne passons que très rarement des dossiers en hypothèque et si c’est le cas c’est pour des clients de longue date ou pour des investissements professionnels. Au vu de la faible marge que nous réalisons en ce moment sur les crédits ça ne facilite pas non plus la donne pour les passer de cette manière car le risque pris est important comparativement à la rentabilité.
Je pense que si t.u avais encore un bar, et autres, le projet aurait pu passer puisqu’on aurait du recul sur les bilans et les structures ce qui les aurait rassuré, mais là malheureusement avec ce refus je pourrais pas vous accompagner malheureusement… »

PS: j’ai répondu réellement en mode rapide. Désolé.

Dernière modification par Francois80 (23/07/2022 13h42)

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