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[+1]    #1 14/05/2022 17h28

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je sollicite votre aide aujourd’hui car je suis face à un dilemme : je ne sais pas si je dois revendre mon appartement actuel, ou le mettre en location.

Petit rappel de notre présentation : nous sommes un couple, vivant dans le sud du Luxembourg (Esch/Schifflange). Nous somme actuellement propriétaire d’un appartement, qui est également notre résidence principale. Souhaitant vivre dans un maison, les prix du Luxembourg étant beaucoup trop élevé, nous avons acheté une maison à la frontière, côté français.

Appartement Luxembourg:

- Acheté neuf en VEFA.
- Livré en 2020
- 53 m2, 1 chambre, 1 balcon, 1 cave, 2 places de parking
- 3ème étage
- Syndic pro
- Charges mensuelles de copro: 200€
- Bâtiment très économe en énergie (pas besoin de chauffage)
- Coût total TTC appart + 2 places de parking + cuisine + SDB…: 365k€

Financement de l’appartement:
- Prêt contracté en 2017 chez ING Luxembourg
- Montant: 311k€
- Durée: 30 ans
- Taux: 1.5% fixe révisable à 5 ans. La prochaine période de refixation devrait être en juillet 2025.
- Assurance payé en une fois, environ 8000€ à 2.
- Capital restant: 295k€

La maison que nous avons acheté:
- Construite en 2008
- 156 m2 carrez, 175 m2 au sol, + 90 m2 sous-sol.
- terrain de 8 ares
- pas de travaux, autre que rafraîchissement (tapisserie)
- chauffage au sol électrique au RDC, convecteur à l’étage
- Poele en faience
- Classe énergétique C

Montage financier:
- Prêt Credit Agricole : 470k€
- Durée : 20 ans
- Taux: 1.10% fixe, hors assurance (TAEG de 1.4% environ)
- Apport : 90k€
- Mensualité estimé à 2240€/mois + 90€ d’assurance à 2
- Assurance : 100% par tête, invalidité, option problème de dos, burn out…
- Frais notaire estimé : 36.5k€
- Garantie : 4000€
- Frais de dossier : 750€

Notre profile:
Salaire à 2: 7200€ net

J’ai fait venir une agence immobilière pour une estimation de mon appartement dans le cadre d’une vente ou d’une location.
Montant estimé dans le cadre d’une revente: 560-580k€ avec 1 seul parking (il m’en restera donc 1)
Montant du loyer en cas de location: 1300€ hors charges.

Vous l’aurez compris, nous avons acheté l’appartement juste avant une envolée spectaculaire des prix ici. Un appartement similaire au nôtre, s’est vendu 555k dans la résidence juste à côté.
Les points fort de l’appartement: à 3min de la gare ferroviaire, 3min du supermarché, 2min de l’autoroute.
L’appartement est situé dans une zone très recherché, et à long terme (2035) un tram est censé relié la Capital à la ville.

Et maintenant, la question qui tue: que faire? Je n’arrive pas à voir ce qui serait le plus rentable dans mon cas.

Ce qui me donne envie de le revendre:
- plus-value de  200k€ environ, non taxé car résidence principale.
- le rendement dans le cas d’une location n’est pas super intéressant.
- le fait que nous avons un taux fixe révisable à 5 ans, et que en juillet 2025 nous aurons un nouveau taux. J’ai bien peur que les taux seront bien plus élevés et que le loyer ne couvrira plus la mensualité de prêt.
- Si je le revends dans quelques années, la plus-value sera imposée au demi taux globale, soit 20%, après un abattement de 100k€.
- le futur est incertains, j’ai peur que le gouvernement luxembourgeois ne change les règles fiscales et que cela ait un impact lors d’une revente plus tard.
- Revendre l’appartement est investir la plus-value en partie en bourse, en partie dans de l’immobilier avec un plus gros rendement.

Ce qui me donne envie de le mettre en location:
- Pas de travaux à long terme
- mensualité de prêt couverte par le loyer (actuellement)
- grâce à l’amortissement de 6%/an pendant 5 ans, a priori pas d’impôts à payer pendant encore 3 ans.
- pourrait potentiellement prendre encore de la valeur (tout comme en perdre)

Dans tous les cas, nous comptons garder le second parking, qui se trouve dans la résidence voisine, et qui pourrait être loué pour 100-150€/mois.

Voilà, si quelqu’un peut m’aiguiller, me dire ce que j’aurais loupé ou non pris en considération…

Mots-clés : immobilier, location, luxembourg, résidence principale

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#2 14/05/2022 17h52

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ENTJ

Bonjour,

Je crois que vous avez bien fait le tour de la question ; en terme de rendement du capital, il faut vendre et placer, on trouve du 5% en bourse ou SCPI etc ce qui sera bien mieux qu’un loyer…Plus "tranquille" au quotidien (d’expérience, plus un loyer est élevé, plus le locataire peut être casse pieds par ex) mais toujours incertain, comme la prise/perte de valeur du bien au fil du temps.

C’est donc en réalité votre capacité à investir "ailleurs" qui à mon sens doit vous déterminer, car le calcul est évident, ma et cela : c’est vous qui savez mieux que nous ce qu’il en est. Question subsidiaire : faut-il vendre maintenant ou attendre encore un peu (pour voir les pleins effets de l’inflation) ? Aucune idée.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 14/05/2022 18h33

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Bonjour,

Je vendrais aussi.

PV non imposable, rendement pas si élevé, potentiel de hausse assez incertain avec la hausse des taux etc…

C’est plus de 10K au m2 dans la zone Esch/Schifflange?

En tout cas, félicitations, vous avez une très belle affaire!

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#4 14/05/2022 18h49

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Clair, no Brainer, en ligne avec les autres membres, faut vendre et en plus si quelqu’un vous donne 10k du m2 à Esch !
Avec les taux à 3% au Luxembourg, je donne pas cher du marché immobilier

Dernière modification par Tssm (14/05/2022 18h50)


Retired since 2010

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#5 14/05/2022 20h15

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Oui vendez … tant que c’est considéré comme votre residence principale et après 2 ans de l’achat.

Comme vous j’ai été surprise par la montée phénoménale des prix.
J’ai fait mes recherches et parlé avec 3 ou 4 agents.

J’ai vendu avec une P-V bien supérieure a ce que j’espérais … et ce sans agent - meme sans annonce -  juste en informant 2 personnes dans l’immeuble … Compromis dans les 8 jours par la copine de ma voisine et sans aucune condition … donc on peut éviter les commissions tellement la demande est forte.

La remontee des taux va faire mal .

Etonament en Algarve aussi les prix flambent …. un copain a vendu sa maison neuve construite il y a 2 ans et achetée a 240k, vue mer mais sans garage, sans parking prive et sans sous-sol/cave … ou jardin a 395k cette semaine.
Les nouveaux projets démarrent a 450k … mais le dernier complexe "luxe" pour 3 chambres - donc comparable a la maison de mon copain  - sont annoncées a 812k !
Evidemment ce sont des expats qui achètent dont des Américains, Canadiens, couples mixtes et bien sur beaucoup de Francais…

Dernière modification par sissi (14/05/2022 20h30)

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#6 25/05/2022 09h56

Membre (2020)
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Si j’étais vous, je mettrais le bien en vente sans tarder.

Il semblerait que le marché Luxembourgeois se complique. Baisse du pouvoir d’achat, hausse des taux d’intérêts….

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#7 26/05/2022 23h13

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Je pense que c’est une tendance générale et pas propre au Luxembourg.
A mon avis la demande va rester forte, il y a une forte progression de main d’oeuvre non européenne qui est "obligé" de résider au Luxembourg et une partie achète assez rapidement et contribue je pense à cette bulle quo ne cesse de gonfler.

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#8 27/05/2022 18h54

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#9 11/06/2022 12h25

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Est il également possible qu’avec les problématiques liées à la main d’œuvre et au prix des matières premières les constructions se fassent encore plus rares ? Créant ainsi un nouveau déséquilibre qui maintiendrait les prix ?

Je rejoins les commentaires plus haut. Vendre oui mais pour aller ou ? Être frontalier ? Quid des enfants ? La langue ?

Les nouveaux programmes Immos qui sortent ce mois sont, à lux ville, à plus de 15k€/m2
(Exemple : 60m2 -> 1m€  Appartements à vendre - Détail - Thomas et Piron)

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#10 05/07/2022 15h10

Membre (2022)
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Pour répondre à @Marsrick, dans ce programme seul 5% (un appartement) a été vendu. Il y a 3 ans, quand j’ai acheté mon appartement actuel, une nouvelle résidence listée était complètement vendue en 1-2 semaines.
Je le vois bien à Schifflange, les appartements neufs restent listés beaucoup plus longtemps qu’avant.
Avec l’augmentation des taux et les prix actuels, je ne vois pas qui est capable d’acheter à 15k€/m2. Même pour les fonctionnaires de l’états en carrière A1, cela devient compliqué.

De plus, pour ceux qui ne sont pas au courant, il faut savoir qu’au Luxembourg, sur un bâtiment VEFA, le prix des tranches non échus augmente de 2.5% à chaque indexation des salaires. Et avec l’inflation en cours, on a plusieurs index à prévoir, de quoi refroidir les acheteurs et à les détourner vers de l’ancien.

Je parle en connaissance de cause, la construction de mon appartement s’étant déroulée sur 2 ans, j’ai eu droit à 2 index, donc une partie de mon appartement a été payé 5% plus cher…

Sinon pour faire une petite mis à jour sur ma situation, j’avais finalement décidé de vendre. Trop d’incertitude sur le futur, possibilité de faire une belle plus-value. J’ai donc mis en vente l’appartement il y’a 3 semaines, et j’ai signé aujourd’hui le compromis de vente (offre au prix, 570K).

J’espère juste que le compromis ira à son terme, car bien des choses pourraient arriver.

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#11 05/07/2022 15h25

Membre (2018)
Réputation :   4  

De plus, pour ceux qui ne sont pas au courant, il faut savoir qu’au Luxembourg, sur un bâtiment VEFA, le prix des tranches non échus augmente de 2.5% à chaque indexation des salaires. Et avec l’inflation en cours, on a plusieurs index à prévoir, de quoi refroidir les acheteurs et à les détourner vers de l’ancien.

Tout dépend de votre contract, il n’y a pas de règle.

Sinon félicitation pour votre vente et vos futurs projets :)

Pour ma part je vais mettre en vente également mon appartement à partir de ce moi-ci.

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#12 05/07/2022 16h01

Membre (2020)
Réputation :   16  

Une amie a acheté un appartement en vefa à Bridel et elle doit revendre son ancien. Elle me disait que c’était beaucoup plus difficile à vendre qu’il y a 6 mois.

Je pense que vous avez pris la bonne décision ou la plus logique à ce jour.

Bon, moi je garde ma maison, sinon, je suis à la rue!

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#13 05/07/2022 16h09

Membre (2021)
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Exactement, en cas de vente de la résidence principale il faut se reloger ailleurs et les prix sont complètement décorrélés des salaires au Luxembourg, habitant à 15 km d’Esch côté Belge, l’effet "Luxembourg" à contribuer à la hausse de l’immobilier aux frontières, maintenant certains biens reste encore abordable.

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#14 05/07/2022 17h23

Membre (2016)
Réputation :   2  

Pour ma part, engagement début 2021 sur une maison en vefa dans le canton de luxembourg ville.

On croise les doigts … mais c’est l’aboutissement de 5 ans de recherche.

Effectivement notre prix est indexé

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#15 10/08/2022 10h51

Membre (2019)
Réputation :   2  

Comme confirmé plus haut, il est judicieux de vendre votre résidence principale située à Luxembourg.
En effet mesurez le montant de votre plus value, 200,000 EUR ce n’est pas rien !

En vendant vous vous retrouvez avec 200,000 EUR de liquidité.

Maintenant concernant la réutilisation de vos fonds, la SCPI est une bonne solution, mais le problème c’est la taxation, certes de bonne SCPI telle que Corum Origin, peuvent vous octroyer un rendement net proche de 6-7% brut, mais derrière vous allez payer pas mal d’impôts (sauf si vous achetez en démembrement, mais dans ce cas vous ne bénéficiez pas de revenue pendant au moins 8 ans).

Le choix le plus judicieux serait d’investir en france des bien immobiliers à rénover.

Les 200,000 EUR pourrait être injecter dans une holding Luxembourgeoise, laquelle détiendrait une ou des SCI en France, ces SCI détiendraient des bien immobiliers, qui serait financés via des prêts intragoupe entre la holding Lux et la/les SCI en france.

L’avantage est de ne pas être imposé en France et de tout remonter au Luxembourg.

C’est une piste.

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#16 10/08/2022 12h42

Membre (2018)
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Maintenant concernant la réutilisation de vos fonds, la SCPI est une bonne solution, mais le problème c’est la taxation, certes de bonne SCPI telle que Corum Origin, peuvent vous octroyer un rendement net proche de 6-7% brut, mais derrière vous allez payer pas mal d’impôts (sauf si vous achetez en démembrement, mais dans ce cas vous ne bénéficiez pas de revenue pendant au moins 8 ans).

les impôts sont dû sur les revenus et déjà prélevés à la source, en moyenne 20%. Ce qui est très intéressant à comparer avec le cas de revenus immobilier de source Française ou on ajoute les cotisations sociales (7.5%). On arrive à environ 4.75% net de rendement.

Le choix le plus judicieux serait d’investir en france des bien immobiliers à rénover.

Les 200,000 EUR pourrait être injecter dans une holding Luxembourgeoise, laquelle détiendrait une ou des SCI en France, ces SCI détiendraient des bien immobiliers, qui serait financés via des prêts intragoupe entre la holding Lux et la/les SCI en france.

L’avantage est de ne pas être imposé en France et de tout remonter au Luxembourg.

J’imagine que vous décrivez le fonctionnement de SCI à l’IS avec régime mère-fille avec la holding au Luxembourg. 

Quelle est l’intêret d’un tel montage au vu des frais et somme en jeux ?

Dernière modification par Jamyy (10/08/2022 12h42)

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#17 14/10/2022 23h59

Membre (2022)
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Comme expliqué précédemment, j’avais signé un compromis de vente, et j’ai finalement signé l’acte de vente chez le notaire mercredi, l’argent était sur mon compte ce vendredi.

Une très belle plus-value à la clé, avec laquelle je n’ai toujours pas décidé de comment l’investir. Avec la situation actuelle je n’ai aucune idée.

En tout cas quand je vois comment le Luxembourg tente de réformer le marché immobilier, je pense que j’ai fait un bon choix en vendant, entre la réforme de l’impôt foncier, la réforme du bail à loyer…

"Accroître l’offre de logements!": réforme de l’impôt foncier et la mobilisation de terrains et de logements - gouvernement.lu // Le gouvernement luxembourgeois
La Réforme du bail à loyer - Logement.lu - Ministère du Logement - Luxembourg

Dernière modification par Oreo (15/10/2022 00h01)

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#18 15/10/2022 11h38

Membre (2016)
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Je n’ai pas trop peur de la réforme du bail à loyer. Le tableau EXCEL est déjà disponible est on voit que les barèmes sont très larges. Ils permettent surtout d’éviter les abus.

Concernant la taxe sur les terrains, c’est différent. Il faudra voir. Mais les grands promoteurs s’échangent régulièrement des terrains. Ils devront le faire tout les 5ans minimum et encore.

Je suis plus regardant sur la taxe des logements vides et sur la fin de l’amortissement rapide des logements neufs (si on en possède plus que deux). Comment vont réagir les investisseurs ?

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