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#1 10/05/2022 12h00
Bonjour, tout est dans la question.
Evidemment, ce n’est pas derrière mon écran que ça va décoller.
Je pose la question car, une fois qu’on a passé l’étape du primo-accédant, et que l’objectif est d’aller -beaucoup- plus loin, il me semble qu’un axe incontournable est de cultiver son réseau immobilier. L’entourage, ceux qui nous tirent vers le haut, le positif attire le positif…
A combien plus forte raison lorsque l’on est salarié à côté de notre activité immobilière, avec plus ou moins d’amplitude horaire, très concrètement on ne connaît pas grand monde.
Typiquement, passer un appel entre deux réunions à un agent immobilier, je n’appelle pas ça réseauter…..
Ma situation est différente encore car j’ai trois zones immo de prédilection éparpillées sur toute la France (travail à la Défense, habite à Lyon, investis dans le Sud), mais j’occulte cette spécificité pour le moment
A première vue, ce sont des acteurs comme :
- les agents immobiliers de son secteur,
- d’autres investisseurs (quoique je suis un de leur concurrent supplémentaire, qu’est-ce qu’ils gagneraient à réseauter avec moi?)
- des courtiers
- des artisans de qualité, chefs de chantier
- les agences locatives réactives
Je réfléchissais aussi à participer à des séminaires/retraites/mastermind de temps à autre, afin de rencontrer du monde et faire le plein.
Qu’en pensez-vous ? Comment avez-vous construit votre réseau immobilier ?
Mots-clés : immobilier, réseau, séminaire
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#2 10/05/2022 13h12
- arkamoon
- Membre (2016)
- Réputation : 14
Bonjour,
Tout d’abord le premier conseil que je pourrais vous donner tant que vous êtes encore salarié, c’est de ne pas partir trop vite trop fort, n’oubliez pas que ce qui s’est bien passé pour votre premier bien peut mal se passer pour votre deuxième, l’immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille, et il ne faut pas oublier les barrières de securités ! Surtout lorsque vous êtes employé et que votre temps est limité.
Sinon pour le reste d’après moi les principaux contacts à favoriser sont très limités :
- Courtiers ou banquiers si vous en avez un bon qui vous suit, mais il est de plus en plus rare malheureusement d’avoir le même conseillé dans la durée.
- Les artisans si vous achetez avec travaux je dirais même que c’est le plus important. Trouver des artisans correct à bon prix est vraiment compliqué dans certaines zones, et des gens en qui vous pouvez avoir confiance quand vous êtes a distance encore plus.
- Les agents immo et agence locatives pour moi sont que très rarement fiable… Si vous avez la chance d’en trouver des bons pourquoi pas, mais mon experience sur le sujet est que vous serez globalement toujours decu par ce poste la.
Pour les autres investisseurs a mes yeux c’est avant tout quelque chose qui vous aide à rester motiver de partager votre avancement et ce que vous faites. Mais tout le monde n’a pas besoin de ca.
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#3 10/05/2022 13h21
- Charles
- Membre (2016)
- Réputation : 22
Bonjour,
Etre salarié d’une société est une opportunité en or pour se créer un réseau ! Surtout sur certains postes et entreprises. Un collègue a une formation d’architecte d’intérieur ? Si ce collègue n’exerce pas, il a certainement un contact fiable à présenter. Tel autre à déjà investit dans 2 co-livings ? Bingo ! Il y a bien des situations où on peut avoir une recommandation, des conseils de personnes avisés, voir exceptionnellement de petits échanges de services entre collègues (Le graphiste vous fait un dessin 3D pour votre projet, projet où il y a un montage fiscal qui l’intéresse et qu’on explique). Des gens intéressés dans l’immobilier en France, ce n’est pas ce qui manque !
Pour l’agent immobilier, on le fidélise a mon avis de 2 façons soit en lui référant du business, soit en faisant du business avec lui. Vous avez déjà votre agent ayant aidé à acheter la RP ?
Ensuite, pour les autres investisseurs, ce sont des rencontres qu’on fait souvent en pratiquant avec une expertise, c’est plutôt facile d’être si on a quelque chose à apporter. Vous êtes l’expert en optimisation fiscale en SCI ? Dans ce cas, vous recevrez des appels. A voir ce que les autres peuvent apporter, ils auront souvent eux même une compétence forte.
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#4 10/05/2022 15h01
- elbobo
- Membre (2019)
- Réputation : 12
Bonjour,
pour ma part je participe à des groupes de discussions entre investisseurs immobiliers, ça permet d’échanger des conseils et parfois des recommandations d’artisan. On trouve souvent tout le panel immobilier, de l’investisseur au courtier en passant par le promoteur, le marchand de biens et la conciergerie. Les gens qui participent à ce genre de réunions sont souvent motivés à rencontrer d’autres personnes qui pourraient les faire grandir, ou à défaut, leur faire gagner de l’argent…
Ca me prend quelques heures par mois maximum, et ça fait un bien fou à chaque fois.
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#5 10/05/2022 15h41
- FatFlex
- Membre (2012)
- Réputation : 5
Bonjour,
Je suis dans la même situation.
Le marché immobilier autour de chez moi est saturé. Avant il suffisait d’être réactif sur les sites d’annonces en ligne pour dénicher des opportunités, aujourd’hui ça ne marche plus, il reste que les miettes.
Selon moi, pour accroitre son réseau :
--> Il faut être dans les papiers de l’agent immobilier. Comment faire ? Il faut créer du lien, faire du business avec lui ou bien lui en apporter (ça déjà était dit en haut). Je pense, c’est important d’être en contacte avec des acteurs de terrain.
--> Le bouche à oreille, parler autour de soi, pour que l’information circule, et tombe dans l’oreille d’un vendeur, ou bien potentiel vendeur. Pour le bouche à oreille, ça peut être le boulanger, le café, coiffeur du coin.
--> Prospecter .
--> C’est important d’avoir des investisseurs, marchand de bien dans son réseau ! ça permet de s’entraider, de grandir ensemble.
Il est souvent conseillé d’avoir aussi des notaires, j’ai déjà essayé, ça n’a pas abouti .
Je ne vous apprends rien: un reseau se travaille, et met du temps à se construire.
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2 #6 11/05/2022 02h53
- joe75
- Membre (2017)
- Réputation : 11
La question du "réseau" est un mythe de vendeur de formations ( ça permet de facturer une intronisation dans un réseau occulte qui pourrait vous rendre très riche sans rien avoir à faire… )
Pour avancer dans l’investissement immobilier il faut savoir acheter à bon prix ( la différence entre le bon et le mauvais chasseur ). Il faut naturellement avoir un banquier et un notaire réactif et en changer quand ce n’est pas le cas. Pour les entreprises de travaux, il faut s’y connaitre un minimum en travaux, car les meilleures entreprises peuvent faire beaucoup d’erreurs et surfacturer. Le meilleur moyen d’apprendre est de faire des travaux soi-même.
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#7 11/05/2022 09h43
- byebyepatron
- Membre (2021)
- Réputation : 21
Pour ma part j’ai des biens assez loin de l’endroit où j’habite (j’habite à l’étranger). Voici comment je me constitué mon réseau.
Notaire: Au début je n’y pretais pas vraiment attention. Je faisais surtout attention à bien lire les documents. Puis par hasard, je suis tombé sur une "jeune" avec qui le courant est bien passé. Depuis, je passe toujours par elle. Cela a certains avantages, notamment quand on a des questions informelles, mais ce n’est pas non plus un "game changer".
Banquier: Le nerf de la guerre, j’ai essuyé énormément de refus (du fait que j’habite à l’étranger). Finalement en parlant de mes problèmes pour trouver un banquier dans un cadre totalement informel, quelqu’un s’est proposé et il est excellent. Pour moi c’est de très loin la pièce maitresse de ma stratégie d’investisseur.
Agent immo: j’ai un petit réseau que j’ai constitué à force de visiter et d’acheter. J’ai pu acheter deux biens l’an dernier grâce à ce réseau. Les autres je les ai trouvés de la manière classique. Même des personnes avec qui je me suis très bien entendu à un moment de ma vie ne vont pas spontanément penser à moi alors que j’achète constamment des biens. Le réseau d’agent immo a une durée de vie très courte selon moi et on ne peut pas leur en vouloir.
Gestionnaire locatif: J’ai un gestionnaire locatif sur la principale ville où j’investis. Il s’avère que c’est une "connaissance" du lycée. C’est pour moi le bon niveau de relation. On s’entend bien, mais ce n’est pas un ami.
Artisans: Conseillés par mon gestionnaire locatif. Sinon pour du rafraichissement, dans d’autres villes. J’ai trouvé via leboncoin. Je pense qu’on a été un peu trop bercé par Julien Courbet et les arnaques. Oui il y en a des mauvais, mais quand c’est pour repeindre un appartement, poser du carrelage ou du parquet ou installer une cuisine, la plupart font l’affaire. Je négocie peu les prix (je préfère faire jouer la concurrence) par contre je mets toujours une clause de pénalité de retard qui m’a sauvé plus d’une fois.
Donc pour se faire son réseau selon moi, il faut beaucoup visiter, acheter, poser des questions, discuter avec tout le monde, en fin de compte, c’est l’essence même de la vie d’investisseur.
Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com
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4 #8 11/05/2022 11h01
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Je suis assez d’accord avec joe75. Le réseau est certainement un "plus" mais ce n’est pas déterminant. Par ailleurs, le risque de croire au "réseau", c’est de croire que la solution va venir des autres : "Si je ne trouve pas, c’est que je n’ai pas encore le bon réseau".
Rodin, le 10/05/2022 a écrit :
Ma situation est différente encore car j’ai trois zones immo de prédilection éparpillées sur toute la France (travail à la Défense, habite à Lyon, investis dans le Sud), mais j’occulte cette spécificité pour le moment
Une fois de plus, certaines de vos paroles me font bondir (ce qui ne veut pas dire que j’ai répondu à chaque fois que j’ai bondi, sinon j’y aurais passé trop de temps). Vous avez des aveuglements volontaires qui vous desservent énormément. Je vous donne un conseil : essayer d’identifier un à un vos croyances et vos aveuglements volontaires, pour les remplacer par des faits et par du pragmatisme.
De toute évidence, avoir trois zones de prédilection aussi éloignées est une erreur. On ne peut pas connaître sur le bout des doigts trois zones aussi différentes (et aussi étendues), on ne peut pas être réactif sur trois zones aussi différentes (et aussi étendues), on ne peut pas entretenir un réseau sur trois zones aussi différentes (et aussi étendues).
L’un des messages les plus importants du forum était ici et n’avais que deux points de réputation, je viens d’en rajouter un troisième :
Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? p.3
Extrait :
CyberPapy, le 02/05/2016 a écrit :
1) La localisation
Une boutade d’un "vieux" marchand de biens en région parisienne me revient
( Il devait alors avoir au moins 60 ans et moi 40)"Si on me propose une excellente affaire et que je dois prendre ma voiture pour y aller , c’est que c’est trop loin"
J’ai à l’époque beaucoup ri de cette affirmation, moi qui courait toute l’Ile de France.
Je dois bien avouer qu’aujourd’hui, alors que j’ai presque 70 ans, je dois reconnaitre qu’il n’avait pas tort.
Les TRES bonnes affaires sont TOUJOURS sur un marché que l’on MAITRISE.
L’un des vieux sages du forum rapporte les propos d’un autre vieux sage… mais ce message passe relativement inaperçu, et certains jeunes préfèrent penser que courir trois lièvres à la fois est une bonne idée.
Evidemment, mon message va vous énerver. Un aveuglement volontaire est une forme de défense. C’est très désagréable de sentir quelqu’un s’attaquer à cette défense, cette carapace. Comme si on était blessé dans un endroit sensible, cela provoque un énervement qui est justement une réaction de défense contre ce que l’on ressent comme une attaque. Je connais bien ce sentiment car j’ai moi aussi mes aveuglements et j’ai moi aussi des gens qui, parce qu’ils me veulent du bien, me tourmentent en appuyant là où ça fait mal.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#9 12/05/2022 02h07
Bernard, vous ne m’énervez pas, sinon j’aurais été du genre à arrêter de contribuer ici.
Au contraire, que ce soit pour moi ou quelqu’un d’autre, je trouve intéressant le débat d’idées, que l’on retrouve beaucoup moins sur d’autres forums ou groupes car il y a davantage cette doctrine de pensée unique (être rentier d’ici deux financements au % d’endettement via lmnp puis sci à l’is).
Ceci étant dit, ça va dans un sens comme dans l’autre : il y a les doux rêveurs et les pragmatiques à l’excès dont vous faites plus partie.
J’aimerais me placer entre les deux car j’estime que l’on n’investit plus dans l’immobilier comme on le faisait il y a x années : des apparts près de son chez soi et basta. La mobilité est au moins aussi forte qu’avant, les investisseurs sont aussi amenés à déménager davantage, la sédentarité géographique est de moins en moins attractive aujourd’hui. J’en suis un exemple parmi d’autres, j’ai vécu dans 4 villes différentes entre Marseille Saint-Étienne Paris Lyon entre 2017 et aujourd’hui.
Et pourtant, cela ne doit pas empêcher à mon sens de continuer à investir dans l’immobilier en direct. Seul investissement possible à crédit avec la scpi, d’où l’intérêt de faire les deux.
Par contre, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit, je sais que mes messages sur l’immobilier peuvent paraître candides et naïfs, ce n’est pas pour autant que j’affirme des banalités du genre "le réseau fait tout".
Je dis juste que, à un certain moment, eh bien il y a ceux qui ont un réseau et vont en faire fi atteindre plus vite leurs objectifs, et ceux qui n’en ont pas. Même chose qu’en entreprise privée en somme.
Ça ne desservira jamais personne de connaître des bonnes personnes. Au pire, ça ne lui servira à rien.
C’est pourquoi je me donne cette ligne directive en tâche de fond.
Aujourd’hui (par exemple), le seul réseau intéressant que j’ai, il est dans le sud : je serai en capacité de faire appel à : un maître d’œuvre (lui même investisseur immo et à son propre réseau), un électricien, un plaquiste RGE, un plombier, un artisan tout corps d’état. C’est un début.
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1 #10 12/05/2022 18h24
- lachignolecorse
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Vous n’avez pas compris ce qu’est un réseau. Un réseau vous apporte des affaires, vous listez des sous-traitants. Ce sont les agents immobiliers, les notaires, les marchands de biens qui vous proposeront des biens.
De plus, inutile de chercher des opportunités partout où vous êtes passé. Il faut vous concentrer sur une cible (ville, type de location, clientèle…) quitte à saisir une opportunité hors cible si celle-ci se présente.
De plus acheter est ce qu’il y a de plus facile, ensuite il faut gérer dans la durée…
Faire et laisser dire
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#11 13/05/2022 04h16
- joe75
- Membre (2017)
- Réputation : 11
Les agents immobiliers, les notaires, les MDB etc, doivent avoir un réseau de clients qui peuvent payer des biens en cash. Ce n’est pas le cas de Rodin, il me semble. Il est préférable d’être assez riche pour avoir des amis qui pensent souvent à vous. Par ailleurs, une opportunité proposée en exclusivité n’en fait pas nécessairement une affaire rentable.
Avec un profil "sans-le-sou’ comme Rodin ( durcissement de l’accès au crédit ), il est préférable de sortir du bois au dernier moment ( Rodin des bois ), car l’agent immobilier pourra avoir tendance à laisser sa chance au produit ( ça serait moins le cas si il a tendance à donner l’impression d’être éparpillé comme on peut le lire ici )
Dernière modification par joe75 (13/05/2022 04h49)
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1 #12 13/05/2022 08h54
- perecastor
- Membre (2014)
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@joe75 : ce ne sont pas forcément des acheteurs avec du cash que recherchent les vendeurs pros (un MDB par exemple finance rarement ses opérations 100% cash pour ne pas bloquer sa trésorerie), mais des gens fiables et expérimentés qui se décident rapidement et tiennent leur engagements. Bref des gens à qui ils font confiance, or la confiance se gagne sur le long terme.
Si vous voulez multiplier les opérations, avec un flux régulier de bonnes affaires, il est indispensable de développer son réseau en prospectant inlassablement les apporteurs d’affaires potentiels (agents immobiliers, notaires, géomètres, artisans, MDB etc.). Ex. cibler un quartier et passer dans toutes les agences du coin une fois tous les 15 jours.
Si vous souhaitez juste une bonne affaire à l’instant T, je me contenterais de mettre des alertes sur des sites d’annonces et multiplier les visites. Vous trouverez votre bien soit dans le cadre d’une visite ciblée, soit par effet rebond (le bien visité ne correspond pas aux critères, mais on vous rappelle quelques jours plus tard pour un autre bien qui va ou vient de rentrer).
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1 #13 13/05/2022 09h16
- FastHand
- Membre (2013)
- Réputation : 70
Bonjour,
Le meilleur moyen de se faire rappeler est de faire des visites.
Les agents qui vous considèrent comme “sérieux”, c’est à dire réactif avec une capacité de financement, vous rappelle lorsqu’il y a des choses intéressantes.
Il faut également les rappeler régulièrement, c’est l’essence même de l’animation d’un réseau.
Par ailleurs, faire des visites de particuliers vous permet de rencontrer parfois des gros propriétaires de portefeuilles immobilier. J’ai eu des propositions intéressantes par ce biais.
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#14 15/05/2022 05h20
- joe75
- Membre (2017)
- Réputation : 11
@ Perecastor, a priori Rodin n’a ni le temps ni le souhait de devenir MDB dans l’immédiat. Votre passion parle pour vous. Dans votre activité pour devez faire tourner un stock de biens, cela n’a pas grand chose à voir avec l’approche d’un investisseur classique qui souhaite faire du locatif sur de la longue durée.
Un MDB sort facilement de la marge en se positionnant sur des biens "compliqués" ( donc moins visibles dans les circuits classiques ) et naturellement la partie prospection a une grande importance, car vos contacts doivent se souvenir de votre activité.
Par ailleurs, il faut faire attention avec le conseil selon lequel il faudrait faire beaucoup de visites. Les AI n’aiment pas les touristes. Quand on sait ce que l’on cherche, on doit savoir à l’avance que la visite va donner lieu à une offre d’achat. Beaucoup de choses sont visibles sur internet et il est important de savoir caler les choses au téléphone( avant visite ) avec l’AI pour ne pas se faire potentiellement doubler et commencer par donner bonne impression.
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#15 15/05/2022 06h51
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Joe75, Perecastor ne vous parle pas de l’activité de mdb mais précise la façon d’acheter un bien pour un investisseur. Si vous voulez faire de bonnes affaires, il faut bien connaitre le marché et pour cela, il faut visiter. Les visites vous permettent de rencontrer les intermédiaires qui penseront à vous si vous avez été précis sur votre recherche (il faut aussi que votre recherche cadre avec le marché).
Il y a aussi de grandes différences de démarche entre les secteurs tendus et ceux qui ne le sont pas. Plus le secteur est tendu, plus il faut être inventif pour arriver le premier sur les biens. Il faut aussi trouver comment valoriser le bien par le montage financier et le type d’exploitation (lcd, lmnp…).
L’investisseur "sans le sou" n’est pas un souci s’il a un plan de financement sérieux. Par contre les nouvelles règles d’endettement sont assez claires et doivent être prises en compte dès le départ pour éviter les déconvenues (les intermédiaires sont devenus aussi méfiants sur ce point car une vente qui capote pour un refus de prêt, c’est 3,4…6 mois perdus).
Depuis 7 ans que j’achète des biens locatifs, aucun de mes achats ne l’a été fait suite à une petite annonce, cela s’est toujours fait suite à une démarche de ma part, un AI qui connaissait ma recherche ou des rencontres avec d’autres entrepreneurs. Ce "travail" de recherche est tout à fait compatible avec un travail salarié mais il faut être actif et opportuniste.
Je conseille aussi d’assister aux réunions IH qui permettent de rencontrer des investisseurs (essentiellement immobilier pour ceux de Lille par exemple). Il existe d’autres réunions organisées par des "animateurs" que vous trouverez sur les réseaux sociaux (mais que je n’ai pas testé).
Faire et laisser dire
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#16 16/05/2022 05h21
- joe75
- Membre (2017)
- Réputation : 11
@lachignolecorse, cela fait presque 20ans que je suis dans l’investissement l’immobilier et mon intervention sur ce post est juste dans l’optique de donner mon impression sur la démarche d’un débutant. J’ai acheté la majorité des biens que j’ai visité, donc il faut visiter oui et avec un chéquier.
Il n’y a rien de plus simple pour étudier un marché et y trouver des affaires que d’éplucher les petites annonces quotidiennement et de passer des coups de fils pour avoir des précisions, chose tout à fait accessible en tant que salarié. J’ai d’ailleurs acheté mon 2eme bien pendant une pause déjeuner.
Un plan de financement "sérieux" à l’instant T, risque de ne plus être d’actualité en T+1, donc cela n’a pas grande valeur aux yeux d’un AI ou d’un vendeur, comparé au cash, mais c’est toujours beaucoup mieux que rien vous avez raison.
Ensuite psychologiquement je comprend que l’on puisse avoir besoin de multiplier les contacts pour se rassurer, ça ne peut pas nuire, encore que certains ont tendance à se trouver des prétextes pour ne pas passer à l’acte ( je ne peux pas, j’ai piscine …ou réunion )
Le fait de passer par un AI offre des garanties supplémentaires :négociation sous traitée, rapidité d’exécution du compromis et meilleure garantie vices cachés. Quand vous passer par un particulier voir même,un notaire vous pouvez vous faire doubler beaucoup plus facilement.
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