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#1 06/05/2022 17h15

Membre (2015)
Réputation :   3  

Bonjour à tous !

Une question qui a été évoquée plusieurs fois et que je reprends mais avec un axe légèrement différent (je pense)

Important :
1/ Le but n’est pas de comparer les SCPI au LMNP car cela a déjà été fait sur d’autres fils et que les deux projets sont différents.
2/ Le forum fourmille aussi de discussion sur les investissements clefs en main, mais généralement avec une comparaison avec du LMNP en direct mais pas les SCPI.
> L’enjeu est donc de créer une comparaison un peu différente à la croisée de ces discussions là.

Un des critères de comparaison et de différenciation entre SCPI et LMNP est que le LMNP est beaucoup plus chronophage que des SCPI. Mais du coup qu’en est-il si on passe par un investissement locatif clef en main.

C’est aujourd’hui ma question, voici ma logique :
* Niveau optimisation des mes finances persos via ma capacité d’épargne, j’ai un plan précis qui est plutôt bien optimisé d’après moi et selon mes critères.
* J’aimerais faire jouer ma capacité d’emprunt (2700€ nets avant IR) que je n’exploite pas du tout car je suis locataire de ma résidence principale, sans aucun investissement locatif.
* Je me suis beaucoup renseigné sur le LMNP et ai même tenté des démarches qui n’ont pas abouties faute de temps et d’envie. Naturellement j’en suis venu à m’intéresser aux SCPI, mais l’aspect fiscal, complexité d’obtenir un crédit en tant que chef d’entreprise (j’ai peut-être trouvé quelque chose, je vous ferais un retour si ça se concrétise), et surtout grosse différence de rentabilité potentielle et augmentation du patrimoine me refroidissent un peu.
* Je me demande donc, si du LMNP avec investissement locatif clef en main, n’arrive pas à faire la passerelle entre les deux "mondes". On est sur un investissement "peu chronophage" dans lequel un intermédiaire s’occupe de 90% des démarches, recherches, travaux, gestion mensuelle. Il y a bien entendu un peu de temps à investir, sans doute + que de la SCPI, mais rien à voir avec du LMNP à gérer tout seul de A à Z. Mais également un investissement (beaucoup ?) plus rentable que des SCPI. Certes le clef en main est vraiment impactant sur la rentabilité des biens comparé à du LMNP en direct, mais comparé à des SCPI j’ai l’impression qu’on arrive à de bien meilleurs résultats (rien que sur l’aspect fiscal qui est énorme et sur lequel on gagne beaucoup chaque mois !)

Bien entendu, il y aura a priori toujours un peu plus de gestion en LMNP qu’en SCPI, mais l’effort d’épargne me semble tellement plus faible en LMNP (sans compter le fait que le LMNP permet de "scaler" et réemprunter, là où la SCPI dégrève + la capacité d’emprunt), pour un bénéfice potentiel plus faible (l’appartement en direct peut beaucoup plus augmenter que des SCPI (même s’il peut aussi beaucoup plus baisser)).

J’ai tenté des simulations mais je n’arrive pas à avoir tous les chiffres, j’ai préféré effacer que d’écrire des idioties.
Est-ce que le raisonnement est bon, ou bien complètement à côté à cause de critères que j’oublie ?
Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 06/05/2022 18h00

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ISTJ

Egalement un investissement (beaucoup ?) plus rentable que des SCPI.

Vous devriez poster votre comparaison chiffrée, vu que vous avez déjà plus ou moins un avis sur ces 2 possibilités (à priori).
Je suis curieux de connaître la différence.

Dernière modification par maxicool (06/05/2022 18h01)


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#3 06/05/2022 18h29

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour

Ma réponse va pour l’instant être très bateaux et généraliste mais cela dépend totalement de qui vous allez choisir comme société d’investissement clés en main et de quelles SCPI.

Il y a de gros écart de rentabilité entre les sociétés clés en main, à mon sens plus gros qu’entre les différentes SCPI.

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#4 06/05/2022 19h03

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Ce que vous mettez de côté, c’est notamment le fait que avec ce que vous appelez "LMNP clé en main", vous déléguez beaucoup de choses à un tiers, pas vraiment bien surveillé, ce qui vous met en situation de dépendance, et en risque, à plusieurs niveaux. En particulier :
    - l’intermédiaire peut faire son travail plus ou moins bien;
    - vous serez tenté de ne pas être trop regardant sur le bien dans lequel vous investissez, ou sur les actions de l’intermédiaire (qu’il sera bien compliqué de contrôler)
    - un intermédiaire performant aujourd’hui pourra le devenir moins dans quelques années (il suffit qu’il perde quelques salariés clés, ou se trouve engagé dans une autre activité qui génère des difficultés et l’amène à négliger vos intérêts, par exemple, autant de situations que j’ai "vécues").

Combien de personnes ne se rendent compte de la réalité de leur investissement que le jour où ils souhaitent le vendre, en découvrant alors qu’il ne vaut pas vraiment ce qu’ils croyaient, et/ou que son entretien laisse à désirer sur la durée, ou que les actions requises pour le défendre dans la durée n’ont pas été entreprises ?

Comment allez-vous contrôler la prestation de l’intermédiaire ? Dès lors que vous devrez (significativement) vous investir, ce ne sera d’ailleurs plus tout à fait du "clé en main"… Prévoyez-vous d’aller régulièrement sur place pour suivre l’évolution de votre bien dans le temps ?

Même si les sociétés de gestion de SCPI ne sont pas parfaites, et peuvent faire des erreurs (et certaines en font régulièrement) elles doivent rendre des comptes et sont très étroitement surveillées. Elles doivent conserver leur visa AMF (sans quoi elles doivent renoncer à gérer leurs SCPI), publier des documents (dont les rapports annuels et des bulletins d’informations périodiques) en respectant tout un corpus de règles (y compris comptables) qui les empêchent de présenter la situation trop à leur avantage et sont publics et consultés par des milliers d’investisseurs, et rendre des comptes aux associés lors des AG (même si les votes des résolutions sont souvent proche de formalités quasi automatiques, avec les voix de quelques gros associés institutionnels qui décident de tout). On a quelques exemples de situations où des sociétés de gestion défaillantes ont été mises sur la sellette et même remplacées.
Rien de tout ceci pour votre intermédiaire: vous serez assez seul en face de lui…
Même si vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur un intermédiaire qui gérera "clé en main" de manière tout à fait satisfaisante, il vous faudra le surveiller, et vous impliquer.

Enfin, regardez un peu ce qui s’est passé au niveau d’un certain nombre d’investissements en LMNP "clé en main", qui étaient représentés il y a 10 ou 20 ans comme "de tout repos"… Qu’est-il advenu à ceux qui ont investi dans un certain nombre de résidences gérées par un exploitant (qui s’occupait de tout) ? Parfois l’exploitant jette l’éponge et c’est la catastrophe (car l’immeuble a rarement été bien entretenu, et il est difficile de le remettre en exploitation), parfois il impose juste une révision du montant des loyers (à l’expiration du bail initial), parfois substantielle (ça varie entre -10% et -50%), et/ou des travaux d’un montant significatif (parfois plus d’un an de loyer), rarement le renouvellement du bail se passe sans bruit et avec continuation de la relation inchangée. Combien de témoignages (sur le forum comme ailleurs) d’investisseurs en résidence hotellière, résidence de loisirs (par ex. Pierre et Vacances), EHPAD (par ex. DomusVi ou Orpea, ou d’autres), et même de résidences étudiantes (c’est un secteur moins sinistré, mais lisez quand même ceci) ont eu des "surprises" désagréables ? Parfois l’investissement est dès le début une arnaque, ou capote avant même que l’immeuble ne soit exploité, ou peu après (voir assez récemment certains projets de crèches par ex).
De manière générale, si vous ne suivez pas vous-même suffisamment vos investissements, il y a un risque de dérives significatif, même quand vos partenaires sont les "best in class" (et encore plus sinon, ce qui est le cas quand vous partez sur un rendement apparent meuleur que celui du marché). Et là, on ne parle que de ceux qui se sont occupés d’un nombre significatif d’investisseurs, assez pour que leurs déboires fassent un peu de bruit. Un service de conciergerie (par ex), qui "gère" des biens loués en LMNP pour compte de tiers, quand il se détériore, et impacte un nombre plus réduit d’investisseurs, dont les plus vigilants prendront des mesures de correction (changeront de prestataire ou reprendront la main) et seront moins impactés, fera bien moins de vagues…

Sinon, je me souviens aussi qu’il existe des Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM) qui ressemblent un peu à des SCPI pour des biens loués meublés, avec des associés sous le statut LMNP ou LMP. Mais, à ma connaissance, leur capitalisation n’a pas décollée comme espéré, et leurs performances ne sont pas "bien supérieures" à celle des SCPI (même après fiscalité)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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