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#1 04/05/2022 09h29

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour,

Mes quelles recherches ne m’ont pas de trouver réponse à mes questions alors je créé un sujet….

Dans la cadre d’une SCI à l’IR, deux associés ont 75 % et 25 % des parts, le capital social est de 100€ réparti en 100 parts.
Les deux associés sont Pacsés et ils se séparent…

La SCI possède 3 biens :
Le premier bien est l’ancienne habitation principale en cours de vente au prix de 130 000 € sans crédit restant.
Le second bien est une maison (prévue pour la location) d’une valeur de 150 000€ avec un crédit en cours de 110 000€.
Le troisième bien est une maison juste construite pour 245 000 € à l’aide d’un crédit de  245 000 € et nouvelle habitation principale. Avec un crédit en cours de 230 000 €.

Ils ont toujours occupé les biens à titre gratuit.
Ils ont alimenté le compte courant régulièrement pour régler les crédits à hauteur de leur participation (75% et 25%) donc le compte courant de la SCI est supposé resté à zéro.

Est ce que les apports pour régler les crédits doivent être saisi sur leur compte courant associé respectif ?

Autre question comment je calcul la valeur de la SCI, afin de calculer la valeur d’une part.

Merci pour vos lumières et explications.

Mots-clés : calcul de part, gratuit, sci ir

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#2 04/05/2022 09h56

Membre (2015)
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Réputation :   47  

ENTJ

Bonjour,

A mon sens, il n’y a pas de spécificité liée à la nature immobilière. La valeur d’une société est toujours égale à la valeur vénale de son actif + sa dette nette (trésorerie - endettement pour faire simple).

Dans votre cas, la valeur de l’actif s’élève à 130.000 € + 150.000 € + 245.000 € = 525.000 €

La dette nette est égale à 0 (la trésorerie) - la dette bancaire (340.000 €) - la dette vis-à-vis des associés (montant à déterminer mais qui doit effectivement comprendre les fonds versés par les associés autrement que par augmentation de capital).

Ensuite, il y a lieu de diviser par le nombre de parts pour connaître la valeur unitaire d’une part de la SCI. Après, si on souhaite sophistiquer, il est possible d’appliquer d’éventuelles décotes de minorité par exemple en fonction du type de parts / des statuts, etc.

Plusieurs points d’attention dans votre exemple:

(i) Dans un contexte de séparation, il est toujours opportun de faire intervenir un tiers (expert-comptable par exemple) pour procéder à ce petit calcul de valorisation afin de minimiser les risques de discussion.

(ii) Il est également utile que la valeur des immeubles soit elle aussi déterminée par un tiers (ex: agent immobilier)

(iii) Il aurait malheureusement fallu tenir une comptabilité simple des contributions de chacun des associés aux dépenses pour pouvoir reconstituer facilement le montant des comptes courants d’associés.

Bon courage,

Manarea

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#3 04/05/2022 10h24

Membre (2020)
Réputation :   5  

Merci Manarea pour votre réponse,

(i) C’est une piste envisagée à terme.

(ii) C’est en cours justement pour avoir une idée précise des biens.

(iii) La constitution de cette comptabilité est en cours à partir du compte de la SCI justement pour valoriser les comptes associés et faire les bilans de chaque année (la SCI est créée depuis 2016).

J’ai juste un doute sur la façon de comptabiliser les apports payés pour le paiement des crédits puisqu’ils occupaient le bien à titre gratuit.

De plus le second bien n’a jamais été loué, la SCI n’a jamais réalisé de profit.

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#4 13/06/2022 20h02

Membre (2020)
Réputation :   5  


J’ai pu reconstituer toute la comptabilité depuis 2015, voici le premier compte de résultat.
Et le premier Bilan 2015:


Les associes ont apporté sur leur compte courant régulièrement à hauteur de leur participation dans la société.
Donc le résultat chaque année est en perte.

Ils viennent de vendre un bien avec une petite plus value de 20000€.
J’ai comptabilisé cette plus value sur un compte 775200 afin de la tracer en compta, ensuite j’ai distribué cette plus value à hauteur de leur participation dans la société, sur leur compte courant d’associés.

C’est bien comme ça qu’il faut faire ?
Cela va être validé leur de la prochaine assemblé générale.

Le résultat pour 2022 (en cours) s’établit ainsi :


Les liquidité ont augmenté suite à la vente d’un bien.

Le bilan pour 2022 (en cours) s’établit ainsi :


L’associé ayant 75% des parts a contribué grandement avec un compte courant d’associé à  196 028,86 € alors que l’autre associé ayant 25% des parts n’a contribué qu’à hauteur de  31 184,21 €

Est ce qu’il est possible de tenir compte de cela pour le rachat des parts de l’un à l’autre ?

Merci d’avance pour vos lumières.

Dernière modification par Mallusone (14/06/2022 08h07)

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#5 15/06/2022 21h10

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Si la SCI vend tout, il reste environ 170k (moins les frais engagés pour la vente et les pénalités de remboursement anticipé) pour rembourser les comptes courants.

On pourrait donc répartir ces 170k-moins-frais au prorata de la contribution de chacun à la SCI pour obtenir la valeur de rachat du compte courant de l’associé sortant. Il est aussi possible d’appliquer une décote sur le résultat obtenu pour tenir compte de la situation structurellement déficitaire de la SCI.

Attention à bien dissocier la vente des parts (fiscalisée) de celle du compte courant (non imposable). Ici les parts valent le nominal.

Edit : j’ai calculé 170k sur la base du bilan qui ne reflète peut être pas la valeur réelle de l’immobilier

Dernière modification par dusgas (15/06/2022 21h11)

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#6 24/06/2022 08h38

Membre (2020)
Réputation :   5  

Merci dusgas pour ces précisions, C’est un peu l’approche que j’ai.

Sinon sue le bilan 2022 (en cours) le report des valeurs pour l’année N-1 n’était pas complet.
C’est pourquoi les totaux entre Passif et Actif ne sont pas égaux… j’ai corrigé cela.

Nous allons présenter cela au Notaire afin de procéder au rachat des parts.

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