Indivision immobilière et stratégies patrimoniales : analyse d'un cas complexe
Cette discussion porte sur la situation d'un membre, sjdc, propriétaire d'une résidence principale en indivision avec sa compagne. Suite à une augmentation de salaire, il souhaite réduire son endettement et accélérer le remboursement du prêt immobilier. Cependant, sa compagne n'a pas la capacité financière de faire de même. Les membres explorent différentes options, soulignant la complexité de la situation liée à l'indivision, au concubinage et aux différences de revenus et d'objectifs entre les partenaires.
Les principaux arguments portent sur les implications légales et financières d'un remboursement anticipé différentiel. Certains participants mettent en avant la possibilité d'un remboursement accéléré par sjdc, créant une dette envers sa compagne, tandis que d'autres soulignent les risques liés à cette approche, notamment en cas de séparation. La gestion du risque est un élément central, particulièrement au regard de la jurisprudence concernant les dépenses du ménage, qui remettent en cause la simple application du droit de l'indivision dans ce contexte. La question du taux d'endettement est également débattue, certains membres expliquant qu'un remboursement plus rapide ne le diminue pas forcément à court terme, et que d'autres stratégies d'investissement pourraient être plus profitables.
Plusieurs tendances se dégagent. La discussion met en lumière l'importance d'une stratégie patrimoniale globale, prenant en compte les aspects juridiques et fiscaux. La création d'une SCI, le PACS et la rédaction de testaments sont envisagés pour sécuriser la situation en cas de décès ou de séparation. Le débat s'oriente également sur la nécessité de définir clairement les objectifs patrimoniaux à long terme, en tenant compte de la situation familiale et professionnelle des partenaires. La diversification des investissements, au-delà de l'immobilier, est encouragée.
Enfin, la discussion souligne l'importance de considérer le rendement des investissements. Plusieurs membres conseillent à sjdc d'investir son surplus de revenus dans des placements plus rentables que le remboursement anticipé de son crédit à faible taux, et de se concentrer sur une meilleure allocation d'actifs plutôt que sur la simple réduction de son endettement immobilier.
La discussion met en évidence l'importance de la planification financière à long terme et de la nécessité de définir une stratégie globale prenant en compte les implications juridiques, fiscales et personnelles pour assurer la sécurité financière du couple et atteindre les objectifs de chaque membre.
@Xazh : va veut dire qu’on peut faire une donation déguisée comme ça non ? Je rembourse une partie du crédit puis je vends la propriété et c’est la quotité qui est reparti sur les comptes des conjoints.
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1 #27 14/04/2022 20h27Techniquement, ce n’est plus une donation, a fortiori déguisée …
Mais le résultat est effectivement celui auquel vous pensez.
ATTENTION : uniquement sur la résidence du ménage
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Il faut que les choses soient cadrées dès le départ.
Faire des donations déguisées ou remanier un truc en tirant d’un côté ou de l’autre ne mènera qu’à des ennuis.
Peut être pas sur 5 voire 10 ans mais plus c’est trop aléatoire pour être tenté.
Il faut revoir cette indivision avant tout et savoir où on va.
L’investissement c’est une composante (très importante mais
juste une composante) d’un tout plus important que ses parties.
Réfléchissez à là où vous voulez en venir, le reste suivra plus ou moins mais ce n’est pas l’important.
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Hall of Fame xazh : très juste ce que vous disiez. Avec Monsieur qui gagne plus, son plus fort remboursement peut être considéré comme une contribution alimentaire qui n’ouvre pas droit à créance. C’est établi pour les couples mariés et les couples pacsés. Reste effectivement à savoir comment serait jugé le cas de concubins, mais mieux vaut pas ne pas tester. Donc, exit la solution que Monsieur rembourse davantage. Donc, mea culpa, j’indiquais une solution qui ne fonctionne pas. Le pire, c’est que je crois l’avoir déjà su, et oublié quand même. Le début de la sénilité, sans doute.
Des sources pour les curieux :
Financement des biens immobiliers : le conjoint au foyer enfin (un peu) reconnu ? Par Nadine Prodhomme Soltner, Avocat.
PACS : le remboursement d?un prêt immobilier peut relever de l?aide matérielle - Mariage - Divorce - Couple | Dalloz Actualité
Sinon, sur le fond de la question :
- déjà, c’est faux de considérer la RP comme un passif. Vous êtes victime des concepts erronés de M. Kiyosaki. Avec des concepts erronés, on fait des raisonnements faux qui mènent à des décisions dommageables. Lisez ceci si vous voulez corriger ces concepts erronés : Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? p.15
- ensuite, je partage totalement le message #24 de double 6 : il y a un manque de stratégie, il y a un manque d’objectifs clairement définis. Notamment, acheter une maison en indivision sans faire PACS + testaments croisés, c’est une erreur. Si l’un de vous décède, le survivant se retrouve en indivision avec ses beaux-parents, quelle situation inconfortable ! Ce manque de stratégie se voit au premier message qui contient des objectifs contradictoires : vous voulez tout à la fois vous "désolidariser du prêt" (c’est dans le titre), " accélérer le remboursement ", et "retrouver de la capacité d’endettement". Personnellement, je ne vois pas comment vous pourriez atteindre ces objectifs qui sont de toute façon contradictoires entre eux.
Je vois tout de même deux solutions pour vous "désolidariser" rapidement de ce prêt :
1) rembourser le prêt, grâce à une grosse donation (si vos parents ont trop d’argent, vous pouvez les encourager à vous consentir une donation), un gros héritage ou à un gain au loto.
2) vendre la maison, soit parce qu’on se sépare, soit parce qu’on reste ensemble mais en redevenant locataires.
Ces deux solutions permettent une désolidarisation rapide. J’ai l’impression qu’elles ne vont pas vous plaire. Pourtant, je n’en vois pas d’autre. Cela vient du fait très simple qu’avec un emprunt dont il reste 28 ans à payer, vous êtes solidaire de ce prêt pour très longtemps encore. Vous avez acheté une RP très chère relativement à vos revenus, d’où un emprunt de 30 ans. C’est la réalité. Et maintenant vous dites "c’est pourri ce truc parce que c’est un passif". Il fallait y penser avant de signer pour 30 ans !
Ce n’est pas une augmentation salariale de 30 % qui va changer cela. Comme dit par d’autres avant moi, rembourser un peu plus peut raccourcir l’échéance de quelques années, mais c’est tout. Je ne vois pas de solution pour l’amélioration rapide que vous appelez de vos vœux. Enfin si, je vois deux solutions, et je les ai déjà listées…
Dernière modification par Bernard2K (15/04/2022 11h33)
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Merci pour tous vos conseils. Je note donc deux thèmes.
Le premier volet, la sécurité de mon amie. Effectivement, je pensais "comment contracter plus de dette" et n’avait pas pensé que rembourser mon crédit avant elle ou m’en désolidariser conduirait à arrêter mon assurance (on est couvert chacun à 100%). Ce n’est pas mon souhait que de la dé-sécuriser. Dans le même esprit, il est vrai que l’absence de PACS ou de mariage serait très problématique en cas de décès. On en avait un peu parlé lors de l’acquisition et étions arrivé à la conclusion que nous préférions le mariage (partager le même nom, fonder une famille), mais nous ne ressentions aucune urgence à le faire d’un point de vue couple. Erreur de jeunesse, me direz-vous sans doute, de voir le mariage comme un symbole/une étape et non comme un contrat. On va en re-parler avec madame.
L’autre volet, c’est donc l’investissement.
Bernard2K a écrit :
"votre maison est un passif", mais "votre maison est un actif très peu rentable et l’argent que vous y consacrez vous empêche d’investir dans des actifs plus rentables"
Je suis d’accord avec cela. Enfin presque. Ca ne doit pas concerner tout le monde mais souvent, et c’est le cas pour nous (et encore plus pour madame, sans vouloir tomber dans quelque cliché), on est quand même moins regardant à la dépense quand il s’agit de sa RP. Oui, on pourrait faire des allers-retours de RP pour en tirer des PV mais n’étant pas dans cette démarche, je considère que ma RP est un passif (qui me sert bien, certes, mais qui me coûte des sous quand même). Tout cela n’est pas le sujet puisque, finalement, ce crédit ne devient un problème que s’il m’empêche d’investir.
Faith a écrit :
Vous avez un emprunt à taux relativement bas (je présume), mettons 1.9%.
Chaque euro servant à rembourser votre crédit sera donc "rémunéré" à 1.9% net.
Etes-vous sûr de ne pas avoir de placement plus rentable que celui-là ?
…
Je suppose que ce sera de nombreuses années. Dans ce cas, vous avez de toute façon intérêt à vous focaliser sur l’investissement de votre argent.
Donc d’un point de vue investissement, ayant emprunté à 1,30%, c’est de l’argent pas cher, j’en conviens.
Vous avez raison, mon argent serait plus rentable ailleurs. Dont acte. Je viens d’ouvrir un PEA, un CTO et une AV en vue d’une stratégie DCA (je ne m’étais encore jamais intéressé à la bourse, je me forme).
Double6, le 14/04/2022 a écrit :
Le vrai problème c’est d’être en indivision + concubinage + rémunérations différentes + pas
d’objectif patrimoniaux (enfants ou autre).
Qu’en est il des héritages à venir ?
Comment gérer le futur ?
Faire de l’indivision avec des quotités différentes (de plus sur des durées longues) et vouloir dans le même temps faire des investissements solo n’a pas de sens.
Il faut retrouver en premier lieu du sens à cette « alliance » avec la partenaire ou la stopper pour faire autre chose.
On prend un crédit sur 30 ans on se demande l’année d’après comment faire autrement : il y a des questions plus urgentes à se poser que l’investissement.
Difficile de se projeter sur des questions patrimoniales quand avoir des enfants est un projet mais pas encore une réalité concrétisée. Vous avez surement raison, mais je ne sais pas avoir toutes les réponses tout de suite. L’inexpérience, sans doute. Si vous avez des conseils, je suis tout ouïe.
Ce que je peux dire, c’est que j’ai un métier dans un secteur qui se porte très bien (l’informatique) avec des perspectives d’évolution et que madame est dans un secteur où sa rémunération ne va pas aller en s’améliorant (infirmière libérale). Aussi, je n’ai aucun héritage à attendre alors que mon amie, si. Pour protéger son héritage futur, parce que son aversion au risque est bien plus forte que la mienne et sur conseil du notaire (discussion informelle lors de l’acquisition de la RP), le projet serait plutôt un mariage sous le régime de la séparation des biens.
Question bambins, nous en voulons un (éventuellement un deuxième mais nous ne nous projetons pas si loin pour le moment).
Question patrimoine, je sais globalement ce que je veux léguer mais je ne sais pas l’exprimer en euros (qui sait ce que vaudra un euro dans 20 ans ?). Pour l’exprimer plutôt en termes de supports : un appartement + une AV ouverte à la naissance (versements à définir) + les fonds nécessaires pour faire des études dans des écoles privées. Tout autre investissement sera pour profiter de la vie et sécuriser mes vieux jours.
Je reviens sur un de vos points :
Double6, le 14/04/2022 a écrit :
Faire de l’indivision avec des quotités différentes (de plus sur des durées longues) et vouloir dans le même temps faire des investissements solo n’a pas de sens.
Pourquoi ?
Bernard2K a écrit :
Vous avez acheté une RP très chère relativement à vos revenus, d’où un emprunt de 30 ans. C’est la réalité. Et maintenant vous dites "c’est pourri ce truc parce que c’est un passif". Il fallait y penser avant de signer pour 30 ans !
Bernard2K, vous avez le jugement facile (ce qui n’enlève rien à la qualité des conseils que vous partagez). La mensualité bancaire totale (si je devais tout payer) représente 24% de mon salaire. Ma "quote-part" si j’ose dire est donc de 12%, ça ne me semble pas du tout excessif. Après augmentation de salaire, cette quote-part est encore diminuée à ~9%. Le problème n’est pas tant le prix du bien que le fait que la banque, dans son évaluation du risque, ne prend pas uniquement ma quote-part mais la totalité de la mensualité dans le calcul de mon taux d’endettement. Je ne le savais pas, shame on me, mais même en le sachant j’aurais acquis ma RP.
Je ne suis pas pris à la gorge comme vous semblez le croire, je cherche simplement à avoir la plus grande capacité d’emprunt possible dans ma situation pour envisager des projets plus intéressants que d’acquérir un second studio et m’arrêter là.
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Hall of Fame sjdc, le 14/04/2022 a écrit :
Je cherche juste à commencer par avoir la situation la plus favorable possible.
Dans votre situation, pour présenter un bon dossier, lors d’une future demande de prêt, il est probable que disposer d’un apport conséquent serait un atout. Donc, plutôt que se précipiter pour rembourser plus, investir ailleurs les fonds concernés serait sans doute préférable (vous augmenterez votre flexibilité financière (=dépendrez moins de la banque, et d’autres), et si vous les investissez avec un rendement meilleur que le cout de l’emprunt à 30 ans, ce sera même bénéficiaire).
Je ne pense pas que votre priorité devrait être d’acquérir un autre bien immobilier, mais plutôt de :
a) mettre au clair votre situation familiale, et bien prendre en compte les impacts associés, à long terme (passer d’union libre à autre chose, envisager ou pas des enfants, choisir un régime matrimonial adapté à vos objectifs, la manière de gérer l’argent au sein de votre couple, etc.)
b) déterminer une stratégie patrimoniale globale, pour les décennies à venir, en relation avec vos objectifs long terme, et incluant une diversification raisonnable (pas "tout en immobilier avec des dettes en face et juste une petite épargne de précaution"), donc un/des contrat(s) d’assurance vie, un PEA (voire un second pour Mme), et un abondement progressif de ces enveloppes.
c) mettre en pause pour quelques années les nouveaux investissements immobiliers (Il sera bien temps, dans quelques années, d’y revenir, mais alors votre salaire aura alors encore évolué, comme votre situation familiale, et vous aurez accumulé une épargne financière qui rendra votre dossier bien meilleur pour la banque) : à mon avis, le seuil d’endettement limite vous rend en fait un grand service, en vous forçant à faire autre chose qu’investir dans un autre bien immobilier.
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1 #32 18/04/2022 10h29« Faire de l’indivision avec des quotités différentes (de plus sur des durées longues) et vouloir dans le même temps faire des investissements solo n’a pas de sens »
Pourquoi ?
Si je peux me permettre un avis:
- 34 ans pas d’enfant : c’est le moment où jamais, on a pas toujours envie de pouponner à 45 ans.
- IDE en liberal : lever tôt, rentrée tardive, horaires différents, gestion du ou des enfants les WE de travail de la conjointe etc. : il faut beaucoup s’aimer.
- volonté de protéger la conjointe et volonté d’investissement perso ne font pas bon ménage : incompréhensions et rancœurs à prévoir.
- indivision avec quotité différentes : décès d’un des deux, séparation : qu’est ce qu’il arrive ? Pas de séparation pas de décès : quel intérêt aux quotité différentes : arriver au fait qu’il y aura une inégalité criante de patrimoine ? Et si entre temps vous faites de l’investissement perso sur une durée aussi longue ? Elle sera accentuée ? Et vous pensez que tout se passera sans accroc ?
Soyons sérieux : on achète pas sur des patrimoines différents avec une répartition différente et sur de longues périodes sans avoir un objectif défini.
C’est ce que font les gens mais c’est comme ça que les problèmes insolubles arrivent.
Il faut faire un choix : vente - separation - investissement perso / ou : accepter de remettre ce bien à 50-50 en continuant à payer plus qu’elle avec mariage et enfant et investissements communs / ou : le mettre en SCI +/- PACS avec ou sans enfants et augmenter la probabilité de problème (toujours plus faible néanmoins que dans la situation actuelle).
Un peu cash mais nécessaire non ?
Si vous vous aimez remettez à plat tout ça.
Il vous faut garder à l’esprit que pour un homme il y a toujours une volonté contradictoire entre tenir à protéger sa partenaire et avoir une dynamique d’investissement libre, et pour une femme la volonté contradictoire entre rester maîtresse des choses et vouloir une fusion-alchimie du couple.
C’est la vie il apprendre à jongler avec, il faut tenir sur certaines choses et céder sur d’autres, c’est le couple. Sinon on est séparé et séparé c’est mieux seul.
Il y a un membre du forum qui a associé à sa signature une citation de Dumas (fils je crois):
« l’argent est un bon serviteur mais un mauvais maître » c’est très juste et on peut en dire autant de l’investissement de manière générale.
Dernière modification par Double6 (18/04/2022 11h11)
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