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Favoris 1    #1 02/02/2022 11h33

Membre (2016)
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Bonjour,

J’aurai aimé savoir s’il existait des SCPI fiscale qui utilisait l’effet de levier du crédit (par exemple des SCPI Pinel) ?
L’idée étant d’obtenir un avantage fiscal supérieur au montant de la souscription à la SCPI : par exemple si je souscris 1000 euros, j’obtiens 2000 euros de réduction d’impôts car la SCPI emprunte la majeure partie de la somme nécessaire pour acheter le bien immobilier.

J’ai l’impression que les SCPI fiscales achètent plutôt comptants. Je me trompe ?

Cordialement.

Mots-clés : crédit, pinel, scpi

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#2 02/02/2022 19h02

Membre (2015)
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Bonjour,
Oui ça existe, par exemple la SCPI Kyaneos Denormandie 2.
Quant à savoir si c’est intéressant, c’est à vous de juger.
sinwave

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#3 02/02/2022 20h45

Membre (2016)
Réputation :   16  

La SCPI visée n’utilisera pas l’emprunt bancaire pour augmenter l’avantage fiscal, puisque la note d’information explique clairement que l’avantage fiscal (21 %) ne portera que sur le montant de la souscription. Si la SCPI citée emprunte de l’argent, elle l’investira dans d’autres biens ne respectant pas les critères du dispositif fiscal et ne permettant pas de bénéficier d’une réduction d’impôt.



Je recherche une SCPI dont l’objectif est de collecter quelques millions d’euros auprès des souscripteurs de la SCPI, et d’obtenir un crédit bancaire d’un montant significativement supérieur en respectant les contraintes légales afin d’obtenir un avantage fiscal sur la totalité du montant (souscriptions + emprunt), permettant ainsi d’avoir une réduction d’impôt SUPERIEURE au montant de la souscription à la SCPI.

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#4 02/02/2022 21h45

Membre (2017)
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ISTP

A mon avis compliqué à trouver pour deux raisons

1/ ces opérations sont à peine rentables. Un crédit même avec les taux bas actuels rendrait l’opération limite déficitaire. Quelle banque voudrait prêter dans ces conditions ? Et avec quel collatéral ? Pour une banque prêter 100m€ à une scpi pour acquérir 50% d’un immeuble core dans le centre de paris sur lequel elle aura une hypothèque c’est easy. Faudrait que le marché déguste de plus de 50% pour qu’elle soit dedans. Mais prêter 2m€ pour acheter des apparts paumés dans une ville robinade, apparts qui vaudront pas tripette dans 9 ans quand tout le monde les vendra en même temps avec la garantie décenale en bout de course, c’est pas la joie…

2/ il me semble que l’avantage fiscal ne peut être accordé que sur le montant apporté par le bénéficiaire effectif de l’avantage fiscal. Dis autrement si vous faites un prêt pour financer des parts de ces SCPI vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal. Mais si la SCPI s’endette alors vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantage fiscal. Et si vous pensez faire le prêt à titre perso bon courage car les banques connaissant le sort de ces SCPI elles sont pour le moins frileuses à financer ces opérations.

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#5 02/02/2022 22h55

Membre (2018)
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Le schéma proposé m’inspire les commentaires suivants :

1 - Le taux d’endettement maximal d’une SCPI est fixé par les statuts et doit rester inférieur à 40% ce qui limite le gain fiscal évoqué (cette limite est évoquée dans un article mais je n’ai pas pu localiser le texte de référence). Le recours à l’emprunt doit être autorisé par l’AG dans la limite du plafond.

2 - Par ailleurs, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires, ce qui limite le taux d’endettement.

3 - Chaque SCPI fiscale est adossée à un dispositif fiscal. Il convient donc de retenir des dispositifs qui ne sont pas basés sur le montant de la souscription. Cela élimine les SCPI Pinel et De Normandie. Reste les SCPI Malraux qui génèrent une réduction d’impôt égal à 30 % du prix des travaux et les SCPI de déficit foncier qui génèrent une imputation des travaux au niveau des revenus fonciers : l’avantage fiscal est égal à TMI + 17,2% pour la part des travaux qui s’impute sur d’autres revenus fonciers et à TMI des travaux pour la part (limitée à 10700 euros par an) qui s’impute sur les autres revenus. Dans les deux derniers cas, l’achat du foncier ne procure aucun avantage fiscal. En tout état de cause, le gain fiscal reste donc nettement inférieur au prix de souscription, même avec un recours à l’emprunt dans les limites réglementaires

4 - Ces SCPI sont illiquides et génèrent des revenus faibles et taxés à hauteur du TMI+17,2% après la phase de défiscalisation. Il convient donc de mesurer l’avantage fiscal vis à vis des revenus plus faibles des SCPI fiscales / SPCI de rendement, potentiellement plus taxés que ceux des SCPI de rendement (cas des SCPI étrangères, NP, détention via une AV ou une SCI à l’IS…) tout au long de la vie du produit et au risque de non revalorisation suffisante des actifs à la dissolution pour permettre une liquidation à un montant supérieur à celui investi… Il convient aussi de mesurer l’impact de l’impôt sur les plus values immobilières lors de la revente, le prix de revient étant le prix du foncier hors travaux, en particulier pour les SCPI Malraux et de déficit foncier.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/02/2022 19h20)

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[+1]    #6 04/05/2024 18h28

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Défiscalisation, piège à …

La déconfiture des SCPI fiscales plombe des milliers d?épargnants

La déconfiture des SCPI fiscales plombe des milliers d’épargnants

Ces produits immobiliers adossés à une réduction d’impôt arrivent en fin de vie avec des pertes atteignant parfois 50 à 70 % pour les petits porteurs.

C’est la douche froide pour les milliers d’épargnants qui ont cru aux promesses mirobolantes des SCPI fiscales, ces produits immobiliers qui promettaient d’offrir 20 à 30 % de réduction d’impôt sur les sommes investies (via les dispositifs Malraux ou déficit foncier dans l’ancien, Robien ou Scellier dans le neuf…) et des rendements corrects. Las.


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#7 04/05/2024 18h59

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Je possède encore quelques parts de la SCPI Premely Habitat 2 (Scellier) reçues en héritage…
Entre ça et mes PFO2 bloquées….

SCPI en déroute chez Amundi Immobilier – Deontofi.com


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#8 04/05/2024 19h14

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Charles Maurice, prince de Talleyrand-Périgord a écrit :

On peut tout faire avec des baïonnettes sauf s’asseoir dessus.

En revanche, avec des carottes (fiscales), on peut.

Dernière modification par Phaeton (04/05/2024 19h16)

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[+1]    #9 04/05/2024 21h24

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ENTP

Je suis allé voir les rapports annuels des SCPI mentionnés dans l’article et notamment chez Intergestion.

Pierre Investissement 6

Lien

Inter Gestion - RA 2022 a écrit :

– La valeur de réalisation est passée sur un an de 2 007 € à 1 837 € par part, soit une nouvelle baisse de - 8,47%. C’est le principal indicateur de la SCPI puisqu’il représente ce qu’un associé aurait touché par part si la liquidation était intervenue au 31 décembre 2022. Ce montant (1 837€) est à comparer aux 8 000 € payés lors de la souscription, soit une perte potentielle de 77% de l’investissement initial puisqu’il n’y a pas encore de remboursement.

Pierre Investissement 3

Conseil de Surveillance d’Inter Gestion a écrit :

Le Conseil de surveillance a interpellé à plusieurs reprises le président d’INTER GESTION REIM pour qu’il précise aux associés comment il compte prendre sa part de responsabilité au titre d’INTER GESTION à la perte super importante du capital investi par les associés de PI3, la valeur de réalisation étant évaluée à 1 205,24 Euros par part au 31/12/2022 pour un capital initial investi de 7 622 Euros par part

Pierre Investissement 4

Intergestion a écrit :

1 – La valeur de réalisation est passée en un an de 3 519,77 € à 3 393,29 € par part, soit une nouvelle baisse de -3,6%. C’est le principal indicateur de la SCPI puisqu’il représente ce qu’un associé toucherait par part si la liquidation était intervenue au 31 décembre de l’année. Ce montant (3 393,29 € au 31.12.2022) est à comparer aux 8 000€ payés par l’investisseur lors de la souscription, puisqu’à ce jour, aucun remboursement n’a eu lieu

C’est du propre. Je n’imagine même pas les nombreuses personnes qui ont achetées cela avec un crédit in fine. 

Visiblement cela a surtout touché les SCPI Malraux.

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#10 06/05/2024 19h49

Membre (2018)
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Bonjour Pauriak
Dans le même ordre d’idées, je vous suggère d’aller également, sur le site de la même société de gestion, copier-coller des extraits des derniers rapports des conseils de surveillance des SCPI Grand Paris Pierre, Rénovalor 2 et Rénogreen et en gratifier vos lecteurs. Ces 3 SCPI, ainsi que Pierre Investissement 6, que vous citez, sont assignées par leur propre société de gestion. Les rapports des conseils font état de ces diverses procédures judiciaires.

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