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#1 09/12/2021 11h40

Membre (2019)
Réputation :   13  

ESTJ

Bonjour a tous,

voici le contexte de cette etude de cas qui concerne la location (potentielle) de ma residence principale. Il se trouve que j’ai quelques questions auxquelles je n’ai pas trouve de reponses tres claires.

Comme indique dans ma presentation je suis proprietaire de ma RP depuis juin 2020. j’ai vecu 1 ans dedans avant de partir en expatriation aux UK cet ete (pardonnez les accents manquant, c’est le clavier qwerty…).
Pour financer cet achat de RP, nous (mon epouse et moi) avons souscrit a un emprunt sur 20 ans.

Initialement nous n’avions pas prevu de louer la maison, pour les raisons suivantes :
- affect : nous avions fait quelques travaux et nous nous etions attaches a la maison,
- pied a terre : nous pensions utile d’avoir un pied a terre en France durant notre expat
- location en meuble necessaire, mais nous tenons a nos meubles, du moins certains, pas tous.
- duree du bail qui doit correspondre a notre duree d’expat (2 ou 3 ans), ca nous ferait mal au coeur de payer un rbnb sachant que nous avons une maison dans la meme ville…

Apres 4 mois d’expat, nous avons par hasard, l’opportunite de louer a un collegue, qui pourrait habiter pour une duree similaire (2,5 ans) a celle qu’il nous reste a tirer aux UK, les loyers seront assure par la boite, j’ai des lettres de recommandations des precedents proprio du collegues qui confirment sa bonne tenue (la maison ne devrait pas etre trop saccagee). Apres reflexion, le pied a terre est plus une "contrainte", volonte de revenir frequement, histoire d’aerer, de checker que tout aille bien etc etc.. le cote affect lui demeure.

Afin de peser le pour et le contre, je cherche donc a savoir plus ou moins precisement ce que cela nous raporterait de louer la maison. Voici mes  calculs avec mes questionnements :

- La boite demande de passer par une agence et un bail non meuble (je vais essayer de negocier ce point tout de meme, mais partir sur les deux hypoteses : LMNP et  micro foncier).

H1 : Bail non meuble
- Loyer escompte : entre 1200 €/ mois et 1400 € / mois
- Revenus annuels : 14 400 € / 16 800 €
- Charges deductibles: Interets (ai-je le droit de deduire les interets d’emprunt meme apres avoir habite dans le logement ? si oui, puis je les deduire tous ? ou seulement ceux payes lors de la duree de la location ?), Travaux (idem, puis je deduire les travaux realises en 2020 ?), assurance (idem interets, puis je deduire l’ensemble de l’assurance du pret ou seulement les mensualites des annees de location ?)
- En fonction des reponses ci-dessus, dont je ne trouve pas de reponse claire je vois donc 2 options :
option 1) je ne peux deduire que les charges sur la duree de la location, j’ai donc interet a choisir le micro foncier donc un loyer inferieur a 15 000€ disons 14 400€

impots:
base imposable : 14 400 x 0.70 = 10 080 €
Taux d’imposition : CSG (17.5%) + taux moyen (a preciser avec les revenus actuels mais je l’estime aux alentours de 15%) = 3 276 € / ans

option 2) je peux deduire les charges ci dessus et je me retrouve en defcit foncier (travaux + interets + assurance + taxe fonciere) > 32 000 € je peux donc etre en deficit oncier pour les 2 ans de location et ne payer aucun impots suplementaire. (ca me parait trop beau)

H2) bail meuble
Regime LMNP
idem aux simulations ci-dessus, en remplacant 30% de deduction dans le cas du micro foncier par 50% dans le cas de la LMNP.

Ce qui ferait 2340 € sur une base de 14 400 € par ans. soit 1000 € de moins.
D’ou ma valonte de pousser au bail meuble si possible.

Voila la location de notre RP nous rapporterait (en plus des economies de chauffage, d’elec et d’internet, que nous avons maintenus) : 11 124 € par ans ou 12 060 € en fonction du regime.

Ce qui peut compenser la perte d’affect. Et payer quelaues travaux de renovation que nous voulions faire a notre retour (installation d’un poel a bois etc..)

Votre avis sur la question ? et les calculs ?

Bien a vous
QMcorp

Mots-clés : expatriation, immobilier, location

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#2 09/12/2021 12h25

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INTJ

Vous allez aussi devoir déclarer ces revenus au Royaume-Uni. ( sauf si vous êtes en " Remittance basis" ).

Avez-vous regardé ce que ça allait vous coûter côté RU ?


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#3 09/12/2021 12h41

Membre (2019)
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ESTJ

oui exactement, en effet desole pour l’oubli, nous sommes en Remittance basis, donc tout ce qui est gagne aux UK est impose aux UK (et pris en charge par la boite si ce sont des revenus du travail), tout ce qui est gagne en dehors des UK n’est pas impose par les UK a condition de ne pas faire transiter l’argent par les UK, ce qui est mon cas (je compte laisser cet argent en France, sur AV PEA ou autre).

Dernière modification par QMcorp (09/12/2021 12h41)

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#4 09/12/2021 13h05

Membre (2020)
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Bonjour,

QMcorp a écrit :

Charges deductibles: Interets (ai-je le droit de deduire les interets d’emprunt meme apres avoir habite dans le logement ? si oui, puis je les deduire tous ? ou seulement ceux payes lors de la duree de la location ?), Travaux (idem, puis je deduire les travaux realises en 2020 ?), assurance (idem interets, puis je deduire l’ensemble de l’assurance du pret ou seulement les mensualites des annees de location ?)

Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts seulement de l’année en cours et ainsi de suite chaque année. Vous pouvez également déduire l’assurance.
Vous ne pouvez pas déduire les travaux effectués antérieurement. Mais, si vous louez en LMNP au réel, votre maison sera amortie à sa valeur du jour du début de l’activité : donc avec une estimation englobant les potentiels travaux. Cet amorti se déduira de vos recette au même titre que les autres charges. si vous ne louez pas meublés, il est normalement admis les dépenses antérieurs à la location uniquement s’ils ont été fait dans le but initial de mettre en location, ce qui ne semble pas être votre cas.

Pour le calcul de l’imposition, il ne s’agit pas de votre taux de prélèvement, mais de votre TMI qu’il faut exploiter pour le calcul. A voir ce que vous mettez dans votre déclaration d’impot française du coup car avec l’expat je ne connais pas du coup. Mais si vous êtes dans la tranche à 30%, cela vous fera 30% + 17.2% d’impot du résultat après abattement. En foncier, cela peut monter très rapidement si vous n’avez pas grand chose à déduire.

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#5 09/12/2021 13h21

Membre (2019)
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ESTJ

Me.rci pour votre reponse, qui repond a certains de mes  questionnements tres clairement.

Par contre pour le taux d’imposition, j’ai lu sur le site impot.gouv que c’est bien le taux moyen et non le taux marginal qui est pris en compte. Taux moyen sur les revenus mondiaux (ici revenus du travail UK).

Aussi, en cas de taux moyen superieur a 20% (ce qui ne doit pas etre mon cas), il ya le taux de base = 20%. Donc au pire des cas de ce que je comprends je devrais etre a : 20% + 17.5 %

source : Je suis non-résident. Je perçois des revenus immobiliers. S’agit-il de revenus fonciers ou de revenus commerciaux? Comment les déclarer? | impots.gouv.fr

Dernière modification par QMcorp (09/12/2021 13h26)

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#6 13/11/2022 18h40

Membre (2019)
Réputation :   13  

ESTJ

Bonjour,
Un petit update de la situation m’amene a de nouvelles questions.
Ayant donc loué ma RP avec un bail non meublé depuis janvier 2022, mon locataire m’annonce cette semaine qu’il partira certainement en janvier/fevrier 2023.
L’ensemble des revenus fonciers etant autour de 15 000 € (plus ou moins en fonctions de la durée effective), je comptais declarer ca en regime foncier au reel (pas le choix de toute facon si superieur a 15k).
Pour le nouveau locataire (pas encore identifie mais dont j’attends l’emmenagement courant fevrier/mars si tout se passe bien), je comptais faire une location LMNP.

D’ou mes questions:
- Est possible de changer de regime (Foncier vers LMNP) d’une annee sur l’autre ? Si oui, quelles sont les demarches autres que : 1) se renseigner aurpes de sa mairie pour savoir si le LMNP est possible (c’est en cours), 2) declarer sa location lors de la declaration d’avril 2024 pour les revenus de l’annee 2023 ?
- Si le srevenus fonciers s’averent a 15 000 €, est il preferable dans l’optique d’un changement de regime d’opter pour la decote forfaitaire de 30 % ou de continuer sur le Reel comme initialement prevu ?
- J’ai lu qu’il fallait declarer le changement de regime en fevrier, mais je ne comprends pas bien si c’est fevrier 2023 (pour une LMNP a partir de Fevrier- Mars 2023) ou si c’est fevrier 2024 ? Sachant qu’a ce jour je n’ai pas encore fait ma declaration de revenus 2022 donc pas encore declare les revenus locatifs sous le regime foncier.

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