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#1 14/09/2021 15h21

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

N’étant pas encore en contact avec un expert comptable et mes recherches sur le BOFIP n’ayant menées nulle part, je me remets à vous pour répondre à mon interrogation.

Je viens d’acquérir un bien que je souhaite garder 4 ans et le revendre par la suite (Pour x raisons), celui-ci sera loué au statut de LMNP au régime réel.

Au terme de ces 4 années, le bilan comptable sera encore largement négatif (Travaux, Ameublement, électro-ménagers…), existe t-il un moyen de récupérer cette dette et l’imputer ailleurs ?

Comme d’autres investissements par exemple ou ma base imposable.

Bien à vous

Mots-clés : amortissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel), reliquats

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#2 14/09/2021 15h27

Membre (2020)
Réputation :   12  

ISTJ

Bonjour,

L’activité BIC de loueur meublé est indépendante de vos autres revenus.

Il me semble que si vous vendez un appartement loué en LMNP en BIC, vous perdez les amortissements restants (ce qui parait logique au deumeurant).


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#3 14/09/2021 15h36

Membre (2013)
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Pragmatome a écrit :

existe t-il un moyen de récupérer cette dette et l’imputer ailleurs ?

Non aucun


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#4 14/09/2021 15h59

Membre (2014)
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Comment pourriez-vous continier à amortir un bien qui ne vous appartient plus ?


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#5 15/09/2021 11h09

Membre (2017)
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Réputation :   46  

INTP

Je ne suis pas pleinement d’accord avec les réponses précédentes.

Il existe selon moi un moyen de "récupérer cette dette et l’imputer ailleurs" : avoir un autre bien LMNP.
Ainsi, votre status LMNP continue d’exister, et vous gardez les déficits accumulés pendant 4 ans.

Les réponses de lachignolecorse et LeToulousain restent correctes : vous arrêtez d’amortir le bien vendu, évidemment.

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#6 15/09/2021 11h27

Membre (2013)
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Iomipom a écrit :

Les réponses de lachignolecorse et LeToulousain restent correctes : vous arrêtez d’amortir le bien vendu, évidemment.

Celle de DDtee est correcte aussi wink

Paul Devaux, avocat fiscaliste a écrit :

L’amortissement afférent au bien vendu, qu’il soit mis en report ou non, est sans effet sur le calcul de la plus-value privé. Mais il est définitivement perdu. Il ne pourra pas être déduit d’un résultat ultérieur du LMNP si celui-ci continue son activité avec d’autres biens. Donc un LMNP qui vend un de ses biens doit réduire le montant de sa réserve des amortissements en report du montant des amortissements mis en report et relatifs au bien vendu. Cette règle est souvent omise.

Location meublée et amortissement non déductible (art. 39 C)

Si vous contestez une position, merci d’apporter au minimum des arguments, mieux une source crédible afin de nourrir l’éventuel débat.


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#7 15/09/2021 14h44

Membre (2017)
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INTP

DDtee a écrit :

Si vous contestez une position, merci d’apporter au minimum des arguments, mieux une source crédible afin de nourrir l’éventuel débat.

Je ne vois pas de contradiction dans votre lien, mais il soulève effectivement un manque de précision dans ma réponse : quand je parle de déficits accumulés, je parle de bilan fiscal, pas de bilan comptable.

Ainsi, si le résultat d’exploitation, avant déduction des amortissements, est négatif, il est reporté pour les années suivantes, et donc utilisable après revente du bien sur les revenus de même type (donc un autre bien LMNP fonctionne). Concernant les amortissement reportés, effectivement vous pouvez (devez) vous assoir dessus.

Après, il est vrai qu’au bout de 4 ans il ne doit plus rester beaucoup de déficit.
Je viens de faire le rapide calcul pour mon cas, pour lequel je considère que je démarre avec un gros déficit : j’ai actuellement +/- 60k€ de déficit, un loyer autour de 1800€/mois… donc à une vache près, j’aurais consommé mon déficit d’ici 4 ans sans trop de peine.

Bref, mea culpa, je me raccroche aux branches en disant que j’avais raison sur le résultat fiscal, mais je présente mes excuses sur la formulation imprécise.

Dernière modification par Iomipom (15/09/2021 14h46)

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#8 15/09/2021 15h21

Membre (2015)
Réputation :   64  

Iomipom a écrit :

Après, il est vrai qu’au bout de 4 ans il ne doit plus rester beaucoup de déficit.
Je viens de faire le rapide calcul pour mon cas, pour lequel je considère que je démarre avec un gros déficit : j’ai actuellement +/- 60k€ de déficit, un loyer autour de 1800€/mois… donc à une vache près, j’aurais consommé mon déficit d’ici 4 ans sans trop de peine.

Pas forcément, puisque vous allez encore amortir une partie de la valeur du bien tous les ans +/- peut être d’éventuels travaux d’une valeur supérieure à 600€ actuellement amortis sur une durée + longue.

A creuser, mais vous êtes surement tranquille encore 6 à 7 ans avant de voir venir les impôts, sauf modification du régime LMNP


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#9 16/09/2021 15h13

Membre (2017)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   46  

INTP

Je profite de ce fil pour re-faire un tour de mes lectures concernant la fiscalité / comptabilité et éviter de raconter des conneries… et je suis tombé sur une bonne surprise pour moi-même :

L’amortissement est imputé après le calcul du bénéfice "loyers - charges" mais AVANT les éventuels déficits antérieurs.

C’est un point qui m’avait échappé jusque là.

Ainsi, mes amortissements reportés ces deux dernières années (car résultats fiscaux négatifs) vont venir diminuer mon résultat des prochaines années avant que je ne commence à entamer mon déficit antérieur.

Ca me semble illogique, mais c’est une bonne chose pour le sujet de ce fil.

Ainsi, contrairement à ce que je disais, il peut rester encore un bon reliquat à la fin des 4 ans (je ne compte pas revendre, mais je me place dans le cas de l’auteur initial du fil). Ce reliquat, étant issu de déficits antérieur, resterait à ma disposition pendant 10 ans, même en cas de revente du bien.

C’est là qu’il ne me semble pas logique d’imputer les amortissements avant les déficits antérieur, m’enfin on ne va pas s’en plaindre !

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