3 #1 13/09/2012 16h14
- Despe44
- Membre (2012)
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Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 84
Bonjour à tous,
Il est coutume de penser que la minimisation des taux d’emprunt actuel, conduit à alléger les coûts bancaires inhérents à un investissement. Dans le cadre des propos qui vont suivre, ma volonté est de démontrer que la chasse aux taux les plus bas, ne permet pas toujours d’optimiser de la meilleur façon qui soit un investissement immobilier. L’ensemble de mon argumentation a pour seul fondement mon expérience personnelle.
Ainsi, il est d’ores et déjà essentiel de comprendre que je n’ai pas la prétention de "donner une vérité avérée". Bien au contraire, j’apprécierais que ce sujet soit l’occasion de débattre de nos idées, sans dénigrer les propos d’untel ou intel.
Après comparaison des propositions d’emprunt de plusieurs banques, je me suis aperçu que les taux bas n’étaient pas à eux seuls suffisants pour justifier le choix d’un banquier plutôt qu’un autre.
En l’occurrence, si l’on prend pour exemple l’acquisition d’un appartement de 100 000 € par un couple. Deux banques proposent des conditions d’emprunt totalement différentes :
- la banque A est très agressive sur les taux et cherche à capter de la clientèle qui emprunte : sur 20 ans, elle propose un taux hors assurance de 3,35 %. En contrepartie de ce bon taux, elle exige que le client souscrive l’assurance emprunteur du groupe. Celle-ci s’élève à 0,276 % par tête. Soit 0,552 % pour le couple. Cette charge est incompressible pour deux raisons : d’abord la banque refuse d’assurer les clients autrement qu’à 100 % par tête, et ensuite, le montant de la cotisation annuelle (divisée par 12 pour correspondre aux mensualités) est calculée sur le montant total emprunté.
- la banque B à l’inverse a décidé de limiter l’octroi de crédit. Pour mener sa politique, elle propose des taux d’emprunt peu compétitifs. Par exemple, sur 20 ans, le taux d’emprunt s’élève à 4 %. En revanche, pour compenser ce manque de compétitivité, la banque B accepte toute délégation d’assurance, sans condition. Dès lors, en se rapprochant de certains assureurs spécialisés, le couple trouve un taux à 0,08 % par tête (soit 0,16 % au total). Qui plus est, la compagnie assurance propose de recalculer annuellement la cotisation en considération du capital restant dû en début d’année. De plus, le couple a la possibilité de s’assurer qu’à hauteur de 50 % du capital. Néanmoins, bien que cela semble pertinent en matière d’investissement locatif, nous ne tiendrons pas compte de cette hypothèse dans la suite de ce post. La cotisation sera donc toujours la même de la première à la dernière mensualité.
Si l’on procède à quelques calculs :
Coût du prêt de la banque A :
sur 20 ans :
Intérêts payés = 37 348 €
Coût assurance-emprunteur = 10 400 €
Mensualités (capital + intérêts + assurance) = 616 €
TEG = 4,26 %
Le coût total du crédit sur 20 ans s’établit donc à 47 478 €.
Coût du prêt de la banque B :
sur 20 ans :
Intérêts payés = 41 794 €
Coût assurance-emprunteur = 3 200 €
Mensualités (capital + intérêts + assurance) = 604 €
TEG = 4,04 %
Le coût total du crédit sur 20 ans s’établit donc à 44 994 €.
Sur un emprunt de valeur relativement modeste, la différence s’établit à 2 484 €. Imaginez la différence sur des investissement d’une toute autre envergure. Imaginez la différence hors période de crise du crédit. C’est à dire entre une banque avec un taux bon (ex : 3,75 %) mais aucune possibilité de négociation sur la délégation d’assurance, et une banque moins compétitive (4,10 %), avec toute latitude laissée à l’emprunteur. L’économie réalisée sera flagrante.
En outre, l’offre de la banque B s’avère d’autant plus intéressante que les mensualités sont plus faibles par comparaison avec la banque A, pour un emprunt d’une même valeur, et une durée identique.
Cette différence s’explique par le faible coût de l’assurance. Mécaniquement, le capital est remboursé plus rapidement, et la part d’intérêts liée est donc moins conséquente. L’ensemble conduit à minorer le montant des échéances en faveur de l’offre émise par la banque B !
Alors, les plus avertis d’entre vous me diront : "oui, mais si l’emprunteur rembourse le capital plus rapidement, alors la charge fiscale des revenus locatifs sera plus importante car il y aura moins d’intérêts d’emprunt à déduire". VRAI ! Pour autant, après vérification, le coût fiscal supplémentaire (minime), n’est pas suffisamment important pour enrayer l’opportunité de contracter avec la banque B.
En outre, dans l’hypothèse où le bailleur réuni les conditions pour pouvoir prétendre au régime micro-foncier, alors l’impact fiscal sera d’autant moins grand, ce qui légitime d’autant plus l’intérêt de souscrire au contrat d’emprunt de la banque B.
Je pense en avoir fini avec ce sujet qui me tenait à cœur, compte tenu des pratiques bancaires de certaines enseignes, qui imposent (sans aucun fondement, et de manière contraire aux Lois) aux emprunteurs de souscrire à l’assurance emprunteur du groupe.
Chers tous, merci de m’avoir lu, la parole est à vous.
Bien sincèrement,
Anthony
Mots-clés : assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt
A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….
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