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#1 16/01/2021 14h59
- RadioInvest
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Bonjour à tous,
Je fais appel à la communauté des IH car je suis devant une situation assez ennuyeuse.
Voici le contexte :
- Achat appartement VEFA en 2019 avec différé d’amortissement de 2 ans.
- Arrivée du Covid-19 = chantier à l’arrêt et autres causes habituelles de report de livraison, bilan : retard conséquent avec livraison début 2023.
- Fin du différé d’amortissement : octobre 2021
- Mensualité assurance comprise : 1500 €
Je suis face à 2 situations :
Situation 1 :
- Poursuivre le paiement des intérêts + assurance au rythme des décaissements suivant l’avancée du chantier.
- Cette somme d’intérêts constitue un déficit reportable sur les futurs bénéfices fonciers.
- Pas d’amortissement du capital pendant cette période.
- Attendre janvier 2023 pour débuter l’amortissement du capital en même temps que la perception du premier loyer et de la réduction d’impôt (500 €/mois).
- D’ici janvier 2023 : placement du différentiel entre la mensualité de 1500 € et la somme payée (intérêts + assurance) sur CTO/PEA pour capitaliser sans perdre de temps.
Situation 2 :
- Commencer l’amortissement du capital dès octobre 2021 : 15 mois avant la fin théorique des travaux.
- Amortissement du capital sur cette période : environ 20 000 €
- Inconvénient : perte des intérêts reportables sur les bénéfices futurs ?
- Financièrement, payer la mensualité sans percevoir le loyer et la réduction d’impôt est faisable.
Merci pour vos précieux éclairages.
Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, nue
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#2 16/01/2021 18h01
- Bernard2K
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Quel est le régime fiscal de la future location ? Ca a une certaine importance…
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#3 16/01/2021 18h37
- RadioInvest
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Bonjour,
Il s’agira d’une location nue dans un premier temps sous le régime Pinel.
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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[+1] #4 16/01/2021 19h04
- Bernard2K
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RadioInvest a écrit :
Situation 1 :
(…)
- Pas d’amortissement du capital pendant cette période.
- Attendre janvier 2023 pour débuter l’amortissement du capital en même temps que la perception du premier loyer et de la réduction d’impôt (500 €/mois).
Vous voulez dire que la banque accepterait de prolonger le différé ? Là aussi, il aurait fallu préciser, car ça ne va pas de soi.
Situation 2
(…)
- Inconvénient : perte des intérêts reportables sur les bénéfices futurs ?
Pourquoi diable les intérêts ne seraient-ils pas reportables dans ce cas ? Il n’y a aucune raison.
J’ai l’impression que votre confusion vient du fait que vous ne comprenez pas le mécanisme fiscal.
L’idée est : c’est un investissement destiné à une mise en location future. Donc, les intérêts peuvent être déclarés comme "charges" des revenus fonciers. Soit ils se déduisent de vos revenus fonciers actuels, si vous en avez déjà. Soit, si vous n’avez pas de revenus fonciers actuellement, ils seront reportés d’année en année jusqu’à ce que vous ayez des revenus fonciers qui vont les consommer.
Or, s’ils sont déductibles, c’est un mécanisme fiscal qui n’a rien à voir avec le fait de commencer à rembourser le capital ou non.
Après, je ne mettrais pas ma main au feu qu’on puisse ainsi déclarer des intérêts comme charges de revenus fonciers pendant 4 années fiscales (2019, 2020, 2021, 2022), sans que la mise en location vienne le justifier a posteriori. Mais en tout cas, s’il y a un problème pour cette déductibilité, il vient du délai de mise en location, et n’a rien à voir avec le différé.
Dernière modification par Bernard2K (16/01/2021 19h14)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#5 16/01/2021 19h21
- RadioInvest
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Vous avez raison de le préciser ; pour l’instant pas de proposition concrète de la banque puisque je suis en pleine réflexion concernant la meilleure configuration à adopter (situation 1 ou situation 2), je ne les ai pas encore contacté de manière officielle.
Lors d’un précédent contact informel il y a plusieurs mois, une prolongation de 6 mois ne semblait pas leur poser de problème. Pour prolonger d’un an le différé, je ne sais pas encore qu’elle serait leur position.
L’enveloppe de déficit reportable sur les futurs bénéfices fonciers comprend les intérêts intercalaires pendant la construction + les intérêts du prêt amortissable ? Donc si j’opte pour la situation 2 en commençant l’amortissement du capital avant la fin des travaux et avant donc d’avoir un locataire, je pourrais mettre les intérêts du prêt dans cette enveloppe ?
Dans l’hypothèse où la banque accepterait une prolongation du différé (disons de 6 mois), quelle situation vous paraît la plus "intéressante" ou la "moins mauvaise" d’un point de vue patrimonial ?
Edit : Je viens de voir que vous rédigiez votre réponse Bernard2k pendant que j’écrivais la mienne.
Dernière modification par RadioInvest (16/01/2021 19h27)
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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[+1] #6 16/01/2021 19h24
- Canyonneur75
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Le cas m’inspire deux commentaires :
- Éligibilité à la réduction Pinel : il est précisé, à la côte 115 du BOI-IR-RICI-360-10-10, que "Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition."
Un rescrit a permis une augmentation du délai en cas de force majeure (arrêté municipal de péril).
Il me semble important de valider l’éligibilité dans votre cas
- Déduction de intérêts d’emprunt :
Les intérêts d’emprunts pendant la période de construction peuvent être imputés en charges (voir BOI-RFPI-BASE-20-80), côtes 50 et 280.
Le déficit foncier ainsi généré n’étant pas déductible des autres revenus, il sera déductible des revenus fonciers des 10 années à venir.
- La situation 1 générera plus d’intérêts déductibles (l’amortissement étant différé - le capital restant du reste constant) que la situation 2, mais cela va rester très marginal. Je ne comprends pas votre questionnement sur la déductibilité des intérêts dans le cas 2.
Canyonneur
Edit : recoupe certains aspects du message de Bernard2K
Dernière modification par Canyonneur75 (16/01/2021 19h50)
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#7 16/01/2021 19h40
- RadioInvest
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Canyonneur75 a écrit :
- Éligibilité à la réduction Pinel : il est précisé, à la côte 115 du BOI-IR-RICI-360-10-10, que "Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition."
Un rescrit a permis une augmentation du délai en cas de force majeure (arrêté municipal de péril).
Il me semble important de valider l’éligibilité dans votre cas
C’est tout à fait juste, mon notaire m’avait précisé qu’avec les décrets d’urgence sanitaire en particulier pendant le 1er confinement très strict de mars 2020, les délais avaient été rallongés et que cette période d’inactivité sur les chantiers n’entrait pas dans les 30 mois.
Ma crainte dès le premier confinement et voyant les retards s’accumulaient, c’était que lors d’une mise en location en janvier 2023 (soit bien plus de 30 mois après la signature de l’acte authentique) le fisc ne retienne plus le dispositif Pinel. Je ne sais pas s’il existe des précédents.
Canyonneur75 a écrit :
- Déduction de intérêts d’emprunt :
- La situation 1 générera plus d’intérêts déductibles (l’amortissement étant différé - le capital restant du reste constant) que la situation 2, mais cela va rester très marginal. Je ne comprends pas votre questionnement sur la déductibilité des intérêts dans le cas 2.
Bernard2K a écrit :
Après, je ne mettrais pas ma main au feu qu’on puisse ainsi déclarer des intérêts comme charges de revenus fonciers pendant 4 années fiscales (2019, 2020, 2021, 2022), sans que la mise en location vienne le justifier a posteriori. Mais en tout cas, s’il y a un problème pour cette déductibilité, il vient du délai de mise en location, et n’a rien à voir avec le différé.
Je vous remercie pour la précision quant au fait que l’ensemble des intérêts (ceux du différé et ceux de la phase d’amortissement sans loyer perçu) alimentent l’enveloppe de déficit reportable.
@Bernard2K : vous faites également référence aux 30 mois depuis la date de signature de l’acte authentique concernant votre réserve au sujet de la déductibilité des intérêts sur 4 années fiscales pour une mise en location à la fin de 4e ou début de la 5e année ?
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#8 16/01/2021 21h02
- Bernard2K
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Déjà : avez-vous bien compris que, pour les intérêts soient déductibles, il faut les déclarer dans sa déclaration d’impôt, chaque année ? Pour l’année 2019, donc la déclaration de mai 2020, avez-vous bien déclaré le montant de ces intérêts ?
Je ne faisais pas allusion aux 30 mois du Pinel, mais au fait que les impôts ne peuvent redresser que sur 3 ans (de façon très générale, indépendamment du dispositif Pinel). Du coup, quand une situation doit venir justifier a posteriori des déductions faites précédemment, ils aiment bien que la justification en question (ici, la mise en location) intervienne au plus tard la 3e année.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#9 16/01/2021 21h43
- RadioInvest
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Les intérêts payés en 2019 ont bien été déclarés en 2020. Tout est à jour d’un point de vue fiscal.
Je vais essayer de trouver s’il existe des précédents où le fisc a refusé le dispositif Pinel a un investisseur suite à de multiples retards (indépendants de sa volonté évidemment) liés au promoteur/entreprises de construction ayant entrainé une mise en location > 30 mois après la date de signature de l’acte authentique.
A la lumière de ces éléments, pour quelle situation opteriez-vous : situation 1 ou 2 ?
Merci !
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#10 16/01/2021 22h06
- Bernard2K
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Comme déjà écrit, ça n’a aucune influence fiscale. La principale influence est sur votre trésorerie, car payer presque 2 ans de remboursement sans avoir encore le loyer qui rentre, ça coûte !
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#11 16/01/2021 22h38
- RadioInvest
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Oui dans un cas comme dans l’autre les intérêts seront dans l’enveloppe de déficit reportable.
Mais je me disais, que si ma trésorerie me permet de régler la mensualité sans recevoir le loyer+réduction d’impôt, autant capitaliser parce que sinon à ce rythme là, l’appartement ne m’appartiendra pas de sitôt !
L’idée de base c’est quand même d’avoir le moins de CRD au moment de la revente…
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#12 16/10/2022 15h00
- RadioInvest
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Dans quelques mois, l’appartement en cours de construction devrait (enfin) être livré.
J’ai abondamment épluché les files du forum concernant la gestion locative et je suis… perdu.
Il s’agit de mon premier appartement, je suis donc complètement novice et la pression commence à monter.
C’est un T3 qui attirera vraisemblablement un couple avec jeunes enfants, proche d’un métro, dans une zone où la "tension locative" est forte avec encadrement des loyers.
Ce sera de la location nue avec plafond de ressources concernant le locataire (Pinel).
J’ai listé les gros postes de dépenses afin d’être certain de provisionner suffisamment :
- GLI avec protection juridique : 2.9% loyer TTC (environ 385 euros)
- Frais d’agence pour gestion locative : 7% loyer TTC (environ 930 euros)
- Assurance PNO : environ 100 euros
- Taxe foncière : environ 1000 euros (après les 2 ans d’exonération partielle si cela est confirmée)
Avec ces 4 postes de dépenses, je suis à environ 20% de frais / loyer TTC.
En rajoutant les impôts fonciers, une fois le déficit reportable purgé, ce sera j’espère au maximum 30% loyers TTC.
Pour fixer le loyer, je pense faire simple : mettre quasiment le plafond fixé par l’Etat en zone A1bis.
En revanche, concernant les charges, j’ignore comment procéder car l’immeuble sera neuf (chauffage collectif au gaz, ascenseur, copropriété de 50 lots, peu d’espaces verts à entretenir) et je ne trouve pas d’éléments permettant d’approcher le montant à faire provisionner par le locataire, comment faire ?
Je vois dans des annonces immobilières du même type d’appartement un montant mensuel de 100 euros, je ne sais dire si c’est élevé ou bas.
Concernant la gestion locative, j’ai lu tout et son contraire entre les partisans de la gestion directe et ceux de la délégation.
Pour le neuf, il est conseillé la gestion directe, en particulier pour la 1ère année pour avoir un retour direct du locataire concernant les éventuels vices/désordres apparus après la construction.
Mais je ne me vois pas gérer l’appartement en direct ; une certaine appréhension à être pris au sérieux, je préfère qu’il y ait un intermédiaire pour faire tampon.
Idéalement, je souhaiterais sélectionner moi-même le locataire puis une fois trouvé, faire gérer l’appartement par une agence, peut-être d’un grand réseau type Nexity, Foncia…Mais la qualité des agences locales est extrêmement variable et il est difficile de se fier aux seuls avis internet mais dans ce cas comment estimer leur sérieux ?
Si certain(e)s ont des réponses à apporter, n’hésitez pas à m’éclairer !
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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[+1] #13 16/10/2022 18h59
- Canyonneur75
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Votre message m’inspire les commentaires suivants :
- Concernant les charges déductibles, il manque les intérêts d’emprunt et la partie des charges de copropriété qui n’est pas récupérable auprès du locataire. La partie "enlèvement des ordures ménagères" de la taxe foncière n’est pas déductible car récupérable auprès du locataire.
- Pour la provision pour charges et pour la taxe des ordures ménagères, il ne s’agit pas d’un forfait mais d’une provision comme son nom l’indique : il y aura une régularisation une fois le relevé des charges de copropriété émis : on comparera le montant des charges locatives (qui doit figurer sur le relevé) aux provisions et le solde sera soit facturé / soit remboursé au locataire. Si vous ne visez pas juste la première année (et cela risque d’être particulièrement le cas avec le prix du gaz qui est actuellement imprévisible…), vous pourrez régulariser.
D’autre part, dès que vous serez propriétaire, vous allez payer des provisions pour charges et vous pourrez interroger le syndic qui sera choisi par le promoteur (voir votre acte notarié) sur le budget prévisionnel de la copropriété.
Si vous déléguez la gestion locative, l’agence se chargera de cela.
- A mon sens, le choix du locataire est beaucoup plus sensible que la gestion locative qui se résume à un travail administratif et à répondre aux demandes du locataire qui doivent être limitées pour un bien neuf.
D’autre part, vérifiez bien que vous pourrez bénéficier de la GLI si vous faites la sélection vous même et que l’agence accepte de gérer le bien… en effet, les agences se rémunèrent surtout sur les honoraires de mise en location.
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (16/10/2022 19h03)
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#14 16/10/2022 19h20
- RadioInvest
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Je vous remercie pour votre éclairage.
Concernant la provision pour charges, je suis bien embêté car si je mets dans l’annonce 100 € / mois de manière arbitraire, je trouverai des locataires plus facilement que si je mets 180 € / mois. Et si dans un an, les charges sont proches de 180 € et pas de 100 €, je n’aimerais pas être accusé d’avoir volontairement minoré le montant des charges…
Et si j’attends la provision émise par le syndic, je risque (ou l’agence) d’être pris par le temps ensuite dans la recherche du locataire.
Comme vous le précisez, un syndic a effectivement été choisi par le promoteur (de manière provisoire mais je suppose que le vote entérinera ce choix comme une formalité une fois l’immeuble construit), je compte me rapprocher d’eux afin de connaître le budget prévisionnel.
D’ailleurs, il semble que ce syndic s’occupe également de gestion locative d’après leur site internet : pensez-vous qu’il s’agisse d’une bonne idée de confier la gestion locative de mon appartement à la même entité qui occupera le poste de syndic ?
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#15 16/10/2022 19h54
- Bernard2K
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Quelques précisions en complément du message précédent :
- les charges de copropriété non récupérables devraient être nulles pendant au moins 2 ans. En effet, seules les charges de travaux (au-delà de l’entretien courant) sont non récupérables sur le locataire, or ces éventuels travaux devraient être couverts par les différentes garanties du promoteur pendant les 2 premières années.
- pour estimer vos charges de copropriété, demandez au syndic. Ils devraient avoir une estimation, non ? En plus, en cas de forte différence, vous pourrez vous retrancher derrière "c’est l’estimation du syndic". Sinon, il vous faudra bien faire une estimation pour établir la provision sur charges. Tout locataire doué de raison devrait comprendre qu’il y a une part d’incertitude sur le montant des charges d’un immeuble neuf, et que c’est une contrainte à accepter pour profiter d’un appartement neuf à loyer modéré.
- sur le choix d’une agence et d’avec ou sans agence, je crois que les différents intervenants, dont je fais partie, ont déjà dit tout ce qu’ils avaient à dire ici : Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?
Il faut que tout change pour que rien ne change
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[+2] #16 16/10/2022 20h43
- Canyonneur75
- Membre (2018)
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Bernard2K a écrit :
les charges de copropriété non récupérables devraient être nulles pendant au moins 2 ans.
A mon sens les charges de copropriété relatives aux honoraires du syndic (hors frais d’affranchissement), à l’ assurance de la copropriété, à la dératisation, à la part non récupérable sur le locataire du salaire (et des frais accessoires) des concierges sont des charges non récupérables et donc déductibles selon le mécanisme spécifique (détaillée dans la notice de la déclaration des revenus fonciers) prévu pour les immeubles en copropriété (déduction des provisions pour charges dans la déclaration de l’année N, reprise des charges non déductibles dans la déclaration de l’année N+1 avec le solde des charges).
RadioInvest a écrit :
D’ailleurs, il semble que ce syndic s’occupe également de gestion locative d’après leur site internet : pensez-vous qu’il s’agisse d’une bonne idée de confier la gestion locative de mon appartement à la même entité qui occupera le poste de syndic ?
Pour moi, il convient d’éviter de confier la gestion locative au syndic de la copropriété car des problèmes de conflit d’intérêt peuvent apparaître. En particulier vous serez heureux d’avoir l’appui de votre gestionnaire en cas de sinistre provenant des parties communes et pour lequel la copropriété et le syndic font la sourde oreille (cas vécu…).
RadioInvest a écrit :
Comme vous le précisez, un syndic a effectivement été choisi par le promoteur (de manière provisoire mais je suppose que le vote entérinera ce choix comme une formalité une fois l’immeuble construit)
Le syndic nommé par le promoteur sera syndic jusqu’à la première assemblée générale de la copropriété - voir l’article 17 de la loi de 1965.
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (16/10/2022 21h02)
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#17 16/10/2022 20h44
- RadioInvest
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Merc.i Bernard2K pour vos éclaircissements.
Le fil de discussion que vous avez mis en lien, je l’ai effectivement déjà lu dans son entièreté !
Et on se rend compte rapidement que les avis sont très partagés entre les partisans de la gestion en directe et ceux qui optent pour la gestion déléguée.
Mais sur le forum, je n’ai pas vu d’avis concernant cette interrogation : est-ce une bonne idée de confier la gestion locative de mon appartement à l’agence qui aura également le rôle de syndic de l’immeuble ?
Je me dis, intuitivement (peut-être naïvement), qu’avec les deux casquettes (gestion locative + syndic), ils devraient pouvoir faire preuve d’une réactivité plus marquée et d’une meilleure connaissance de l’immeuble…
Edit : merci Canyonneur pour votre réponse à ma question. Nos messages initiaux ont été rédigés en même temps.
Dernière modification par RadioInvest (16/10/2022 22h03)
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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[+3] #18 17/10/2022 21h52
- Plutarque
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RadioInvest, le 16/10/2022 a écrit :
Comme vous le précisez, un syndic a effectivement été choisi par le promoteur (de manière provisoire mais je suppose que le vote entérinera ce choix comme une formalité une fois l’immeuble construit), je compte me rapprocher d’eux afin de connaître le budget prévisionnel.
Il ne faut surtout pas que ce syndic provisoire soit choisi lors de la première AG, car il y a un conflit d’intérêt avec le promoteur. Ce syndic n’agira pas dans l’intérêt des copropriétaires, et sera complaisant lors de la livraison des parties communes.
Sauf que la marge est très étroite pour évincer le syndic provisoire, car tout est fait pour qu’il soit choisi :
(1) le promoteur ne vous informera pas de la possibilité de mettre des résolutions à l’ordre du jour, notamment proposer un autre syndic
(2) la convocation à l’AG sera envoyée à peine plus de 21 jours (le délai minimum légal) avant l’AG, vous laissant que très peu de temps pour vous organiser
(3) le syndic provisoire peut tenter d’organiser l’AG en visio, ce qui laisse moins de marge de manœuvre pour le renverser
(4) si certains lots n’ont pas encore été vendus par le promoteur au moment de l’AG, c’est le promoteur qui dispose des droits de vote de ces lots. Ca peut faire une grosse réserve de voix
(5) le promoteur va tout faire pour éviter que les copropriétaires puissent se rencontrer avant l’AG, ainsi il vous sera difficile de coordonner une action, et anticiper le vote
(6) le syndic provisoire va essayer d’en mettre plein la vue : organisation de l’AG dans une très belle salle, ils vont venir à 3 pour montrer qu’ils sont sérieux et empêcher tout renversement, etc
Vous l’avez compris, vous partez avec un gros désavantage. Déjà, il faut absolument proposer le vote pour un autre syndic à l’autre du jour, ce qui impose d’avoir fait des comparatifs, passé des coups de fil, etc, et réussir à le faire dans le court laps de temps possible.
Mais surtout, il y a une arme secrète très peu utilisée : la présidence de séance. Très souvent anecdotique lors d’une première AG, souvent quelqu’un se désigne par défaut, elle peut se révéler une arme absolue si elle est bien utilisée. Car la présidence de séance offre des pouvoirs très étendus.
Déjà, une fois élu président de séance, vous vous levez et allez vous assoir à la table du syndic, face à l’assemblée. Il faut bien présider !
Ensuite, vous laissez parler le syndic provisoire, puis laissez parler le syndic concurrent. Et juste avant le vote, vous ordonnez aux deux syndics d’évacuer la salle, pour que les copropriétaires puissent échanger avant le vote. Et là, il est très facile de convaincre l’assemblée de l’intérêt des copropriétaires. Encore mieux, vous préparez à l’avance un comparatif des tarifs des deux syndics, qui sera normalement à l’avantage du syndic concurrent que vous aurez bien choisi. Déjà, vous rallierez ceux qui veulent payer moins. L’argument du conflit d’intérêt convaincra les autres.
Encore un biais : le syndic provisoire aura accès à la proposition de prix du syndic concurrent avant l’envoi des convocations, il peut donc baisser son prix et s’aligner. Alors que le syndic concurrent est obligé de donner un prix à l’aveugle.
En outre, il n’est pas facile de convaincre un syndic de venir concurrencer un syndic provisoire, car il va souvent estimer que les jeux sont déjà faits. A vous de le convaincre en lui expliquant comment vous allez renverser la table, avec le coup d’état de la présidence de séance.
Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)
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#19 17/10/2022 23h20
- RadioInvest
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Je suis KO debout Plutarque ! J’en viens à me demander où j’ai mis les pieds.
Plus sérieusement, votre exposé est très clair, je vous en remercie.
Dans votre cas personnel, aviez-vous réussi ce tour de force concernant le syndic provisoire ?
Cela s’apparente tout de même à un combat assez asymétrique.
D’un point de vue pratique (et désolé si cela paraît naïf mais je n’ai jamais été confronté à cela), comment faire pour entrer en contact avec les copropriétaires avant même la 1ère AG ?
Déjà que dans un immeuble où il y a une majorité de propriétaires occupants, il y a souvent des absents aux AG alors dans un immeuble avec des investisseurs en sus, ce sera compliqué.
Si je me fie aux informations disponibles sur internet, 1 seul lot seulement est encore en vente.
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#20 17/10/2022 23h38
- Plutarque
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J’ai en effet appliqué cette méthode pour renverser le syndic provisoire d’un immeuble dans lequel j’avais acheté un appartement en VEFA. Le syndic provisoire en question était Foncia, qui a utilisé toutes les techniques décrites plus haut.
Le combat est certes asymétrique, mais je disposais d’un avantage de taille : l’effet de surprise. Ils n’ont même pas vu venir le coup de poignard qu’ils étaient déjà morts. Ce fut très jouissif. L’assemblée a voté contre l’élection de Foncia à l’unanimité, et le petit syndic de proximité est passé.
Ils ont été mauvais joueurs et ont quitté l’assemblée (alors qu’ils avaient réservé la salle, et qu’ils étaient secrétaire de séance). Sur le PV d’AG, dans la case "secrétaire de séance", j’ai failli écrit : "a lâchement quitté la séance à 20h17" !
Plus sérieusement, il est très compliqué de trouver d’autres copropriétaires avant l’AG car le promoteur fait tout pour l’empêcher. Il y a cependant quelques techniques :
- aller voir les avis Google de votre promoteur, vous y verrez peut-être quelques mauvais avis sur votre programme, il suffira alors de rechercher les personnes si elles ont mis leur vrai nom
- bien analyser les mails du promoteur, parfois il peut faire une bourde et mettre les mails en copie
- bien profiter des rares visites (TMA dans les locaux du promoteur, visite cloison, etc) pour prendre les coordonnées de toutes les personnes rencontrées, en arrivant une heure avant et en partant une heure après
Il suffit d’avoir trouvé 3-4 copropriétaires et de monter le coup d’état à plusieurs pour le faciliter grandement. Car une fois que vous aurez lancé les premiers arguments, vos complices rebondiront et il ne sera pas évident pour les autres que tout cela a été concerté à l’avance.
Dernière modification par Plutarque (17/10/2022 23h40)
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[+1] #21 18/10/2022 08h14
- Bernard2K
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Pour élargir un peu la perspective :
- une copropriété est un groupe de personnes réuni par un objet commun et dont le fonctionnement est défini par un contrat. C’est donc très similaire à une société ou une association. Est-ce que l’idée viendrait à quelqu’un de prendre une part d’une société ou d’adhérer à une association sans lire les statuts, sans s’inquiéter de son bon fonctionnement et de l’ambiance qui y règne ? Malheureusement oui, la plupart des gens pensent que ce n’est pas leurs oignons. Il y a des dirigeants qui dirigent, donc le simple actionnaire / adhérent / copropriétaire peut s’en désintéresser complètement, pensent-ils.
- le fonctionnement de votre appartement dépend étroitement du fonctionnement de l’immeuble. Son accès, ses réseaux (eau, électricité, chauffage), même ses murs et son toit appartiennent à la copropriété et pas à vous. D’une manière plus générale, la réputation de l’immeuble et sa fréquentation dépendent des autres copropriétaires. Par rapport à cela, on peut s’en désintéresser totalement (c’est ce que font la plupart des copropriétaires) ou bien on peut s’y impliquer.
S’ y impliquer nécessite 1) compétence 2) temps 3) audace et pugnacité.
Pour le 1), les infos sont disponibles, il suffit de se former. Je recommande notamment la lecture de https://arc-copro.fr/sites/default/file … nevole.pdf Dans un immeuble de ce type et de cette taille, il ne s’agit bien sûr pas d’être syndic bénévole ; il s’agit de comprendre le fonctionnement d’une copro et le rôle d’un syndic, de façon à bien encadrer et contrôler le futur syndic professionnel.
Le 2) vous fait défaut, j’ai cru comprendre.
Le 3… Votre futur locataire vous fait déjà peur. Alors, la gestion de la copropriété… Vous le dites vous-même : vous êtes KO debout. Vous n’aviez pas imaginé qu’il puisse y avoir besoin de s’occuper de la copropriété. Il vous reste donc à être un copropriétaire passif qui subit tout. Rassurez-vous, vous faites partie de la majorité. Si la majorité supporte d’être un copropriétaire passif, c’est que c’est supportable, c’est qu’on se porte très bien quand on est copropriétaire passif. On s’évite bien des ennuis. On en subit d’autres, qui vont avec la passivité. C’est un choix à faire.
Dernière modification par Bernard2K (18/10/2022 08h15)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#22 18/10/2022 21h18
- RadioInvest
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Bernard2K a écrit :
- une copropriété est un groupe de personnes réuni par un objet commun et dont le fonctionnement est défini par un contrat. C’est donc très similaire à une société ou une association. Est-ce que l’idée viendrait à quelqu’un de prendre une part d’une société ou d’adhérer à une association sans lire les statuts, sans s’inquiéter de son bon fonctionnement et de l’ambiance qui y règne ?
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous.
Dans une copropriété, à la différence justement d’une société, il n’y a pas d’affectio societatis et cela change absolument tout : on ne choisit pas ses copropriétaires, on les subit !
Bernard2K a écrit :
Pour le 1), les infos sont disponibles, il suffit de se former. Je recommande notamment la lecture de https://arc-copro.fr/sites/default/file … nevole.pdf
Merci pour la référence.
Bernard2K a écrit :
Le 3… Votre futur locataire vous fait déjà peur. Alors, la gestion de la copropriété… Vous le dites vous-même : vous êtes KO debout. Vous n’aviez pas imaginé qu’il puisse y avoir besoin de s’occuper de la copropriété. Il vous reste donc à être un copropriétaire passif qui subit tout. Rassurez-vous, vous faites partie de la majorité. Si la majorité supporte d’être un copropriétaire passif, c’est que c’est supportable, c’est qu’on se porte très bien quand on est copropriétaire passif. On s’évite bien des ennuis. On en subit d’autres, qui vont avec la passivité. C’est un choix à faire.
Quand je dis "KO debout", c’est une boutade et je fais évidemment référence à la description précise et très intéressante des dessous d’une AG visant à renverser un syndic provisoire : ce que j’ignorais totalement. Commencer comme cela avant même d’avoir installé le premier locataire, c’est une entrée en matière assez sportive. Et je dois donc m’attendre à d’autres surprises de ce type.
Le fait d’être un investisseur actif au sein d’une copropriété n’est pas pour autant gage de réussite. Pour s’en convaincre, il suffit de regarder le nombre d’investisseurs immobiliers qui finissent pas acheter leur propre immeuble pour être seul maître à bord : étaient-ils incompétents ? Non ils ont surtout fini par se lasser de payer pour un service de piètre qualité et d’avoir investi beaucoup de leur temps libre sans que le retour soit à la hauteur de l’investissement physique.
Donc on en revient à la gestion de son temps/énergie en tant qu’investisseur en estimant la probabilité de réussite de telle ou telle action.
"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.
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#23 18/10/2022 21h48
- Plutarque
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RadioInvest a écrit :
Le fait d’être un investisseur actif au sein d’une copropriété n’est pas pour autant gage de réussite. Pour s’en convaincre, il suffit de regarder le nombre d’investisseurs immobiliers qui finissent pas acheter leur propre immeuble pour être seul maître à bord : étaient-ils incompétents ? Non ils ont surtout fini par se lasser de payer pour un service de piètre qualité et d’avoir investi beaucoup de leur temps libre sans que le retour soit à la hauteur de l’investissement physique.
D’où l’importance de très bien choisir son syndic !
Soit au début de la vie de la copro avec la méthode que j’ai détaillée, soit en dégageant le syndic en charge de l’immeuble (plus facile, mais nécessite de convaincre une majorité de votants).
Et de toujours garder un œil sur la vie de la copro. S’en désintéresser complètement, c’est aller au devant de potentiels graves problèmes.
Dans le cas de mon VEFA, après avoir fait le "coup d’état" et dégagé Foncia pour le syndic de proximité, c’est naturellement que je me suis proposé président du CS. C’est chronophage mais ça permet de lancer la copro sur de bons rails en étant très attentif à tous les contrats signés car beaucoup de choses se jouent au début, et après un an de mandat je laisse la main.
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#24 19/10/2022 00h02
- Bernard2K
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Quelques remarques :
Pas d’affectio societatis mais vous adhérez au contrat commun, par un geste positif : acheter un appartement dans cet immeuble (et pas dans un autre). A partir de là, il vous appartient de veiller à choisir un immeuble bien géré. Ou bien, quand, comme vous, on est présent au début, il vous appartient de veiller à ce que les débuts soient placés sous les auspices de la bonne gestion.
Sur le syndic : tous ne sont pas horribles. Franchement, mes expériences en copropriété étaient plutôt bonnes, avec des syndic compétents et motivés. Il faut dire que j’ai contribué à les motiver, en maniant la carotte et le bâton.
D’où la pertinence de la remarque de Plutarque : installer d’emblée un syndic compétent et motivé. Comment on repère un tel syndic ? Soit on le connaît pour l’avoir déjà pratiqué, soit par le bouche à oreille. Cela dit, quel que soit le syndic, il sera forcément meilleur s’il est motivé, en sentant des copropriétaires impliqués et exigeants, et forcément plus laxiste s’il sent qu’il peut faire ce qu’il veut. D’où l’intérêt de s’impliquer. Je pense que, d’une manière très générale, aucun employé n’est complètement nul ni complètement génial. L’employeur fait beaucoup pour la motivation et la compétence des employés. Et vous êtes l’employeur du syndic.
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#25 21/01/2024 19h39
- Plutarque
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Bonjour RadioInvest.
Pouvez-vous nous faire un retour sur votre investissement, notamment la livraison de votre VEFA, et la première AG de la résidence ?
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