Vente de studios bloquée car leur superficie est inférieure à 14m² ?

Normalement on peut vendre n’importe quelle surface ( même inférieure à 9m² ), par contre des règles de surface minimales sont applicables si on veut les proposer à la location.

Bonjour,

Je ne m’attendais pas à autant de réponses aussi rapides, et précises.
C’est formidable, même si votre réponse, Tchouikov, ne m’arrange pas, on s’en doute

Dommage qu’il ne soit pas possible de faire une division officielle aujourd’hui car ça m’avait été proposé lors de mon acquisition.

Cependant, je suis étonné que ce problème paraisse aujourd’hui et n’ait pas été soulevé en 2012 et en 2016.

Je vais également faire des recherches sur cette loi ELAN.

Regardez aussi les placards. Des placards n’ont pas été rajoutés depuis 2012 ou 2016 ?

Si oui, démontez-les pour repasser au-dessus des 14m2 et vous les remettrez après le mesurage.

Boum

Tchouikov a écrit :

Il est interdit de procéder à la division d’un lot en copropriété qui conduirait à créer une ou plusieurs unités d’habitation d’une superficie inférieure à 14m2 (cf. art. L*111-6-1 du code de la construction et de l’habitation). Votre notaire a donc raison sur un point : vous êtes dans l’illégalité si vous louez un logement ainsi divisé.

Tout à fait d’accord, le problème vient de la division d’un lot, et non de la vente à proprement parler d’un lot de moins de 14m².
Vous pouvez très bien vendre 10m², si cela ne résulte pas d’une division.

Darkman a écrit :

A la demande de mon notaire j’ai fait mesurer les studios par un diagnostiqueur immobilier.
Les surfaces des studios sont inférieures à 14M² (env. 13,5).

Le précédent mesurage date de 2012. Epoque à laquelle le précédent propriétaire a fait l’acquisition des biens. Il y avait entre 14 et 14,5 m² par logement.

Des travaux ont été effectués entre 2012 et mon acquisition, mais apparemment rien ne justifiant cette perte de quelques cm² pénalisante.

Avez vous vu un diagnostiqueur à l’oeuvre ? Ils ont un planning à la journée avec un nombre imposé de biens à diagnostiquer. Donc certains ne vont passer qu’une heure sur place, et enchainer les contrôles à la vitesse grand V.

Les diagnostics immobiliers sont ils fiables ?
Les différences entre diagnostiqueurs pour une même maison

Si je lis vos propos, en 2012 une société de diagnostics mesure 14 et 14.5m² et aujourd’hui une nouvelle mesure 13.5m².
Pourquoi ne pas solliciter de nouveau la première ?

Pour l’achat de mes box, un diagnostic est également obligatoire (pour 3 murs de parpaings…), je contacte une dizaine de diagnostiqueurs et demande leur meilleur prix. De 125€ j’ai négocié à 50€.
Son temps sur place se compte en quelques minutes. ( Non, il n’y a pas d’amiante, merci, au revoir).

L’article L 111-6-1 est effectivement abrogé mais reste en vigueur jusqu’au 1er juillet 2021. Ses dispositions sont reprises par les articles suivants du même code :

Code de la construction et de l’habitation    art. L. 111-6-1, alinéas 1 à 3    L. 126-17
Code de la construction et de l’habitation    art. L. 111-6-1, alinéa 4            L. 126-21
Code de la construction et de l’habitation    art. L. 111-6-1, alinéas 5 à 9    L. 183-15

qui entreront en vigueur le 1er juillet 2021.

L’article pertinent est l’article 126-17, qui inclut, comme l’article 111-6-1  une double condition :

"Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3"

Si vous dépassez les 33 m2 (13,75 * 2,4 = 33…), il me semble que vous sortez du champ d’application de cet article.

D’autre part, vous êtes en face d’une division non officielle. Est-il possible d’invoquer une prescription ?  Une réponse ministérielle suggère une prescription triennale en matière de construction. Il convient alors de prouver que la division est suffisamment ancienne (un des moyens est la description figurant dans les différents actes de vente). Bien entendu, dans ce cas la division ne pourra pas devenir officielle.

De plus, quid de la situation fiscale ? Les studios disposent t’ils chacun d’une fiche H2 ? Dans la négative, votre taxe foncière est minorée du fait du mode de calcul de la valeur locative qui sert de base au calcul de la taxe foncière.

Le recours à un conseil indépendant de votre notaire (qui n’engagera pas sa responsabilité inconsidérément) me semble indispensable.

Sources :
Tables de concordance du code de la construction et de l’habitation
Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l’habitation

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/11/2020 20h53)

Bonjour,

J’ai rencontré un avocat.

Celui-ci m’a donné quelques éléments.
En premier point, on peut considérer que la division est interdite. Mais c’est à la personne ayant fait la division de porter cette responsabilité. Selon l’avocat, je peux prendre le risque de louer.
Deuxième point, il conseille de faire une ouverture entre les 2 studios, sans faire plus de travaux. Je conserve les 2 WC, et les 2 douches. Et de rechercher des locataires pour de la colocation, par exemple.

Ces 2 points me laissent un peu dubitatif, voire perplexe.
Dans le premier cas, il est compliqué de faire admettre ça
D’autant plus que l’un des 2 studios est actuellement loué.

Sinon il m’a conseillé d’adresser un courrier recommandé au notaire s’étant occupé de la vente en 2016 en lui exposant le problème et lui demander pour quelle(s) raisons de nouveaux métrés n’ont pas été réalisés à cette époque.

J’ai également eu des nouvelles de mon notaire. Celle-ci a cherché des articles de loi traitant de la colocation. Dans certains cas, des "dérogations" existent, mais dans le mien, vouloir loueir le lot en colocation alors que les logements sont distincts pourraient être une évidence à vouloir contourner la loi.
Enfin, même si la division n’est pas de mon fait, il ne semble pas y avoir de prescription et je suis en infraction en louant ces 2 studios.

Pour finir, j’ai suivi l’idée d’Amoilyon et ai pris rende-vous pour un mesurage par la société de diagnostic mandatée en 2012. J’espère avoir une bonne nouvelle,  car honnêtement je ne vois pas où ont pu être perdus ces cm².

Mes acquéreurs sont sur le point de se désengager, étant donné les problèmes rencontrés, et je les comprends; il va me falloir reprendre le processus de mise en vente.

Je vous invite à lire ce message : (2/2) Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond)

Au vu de ces éléments, mon analyse :
Déjà, avant tout, comme le suggère amoilyon, essayer de retrouver une surface supérieure à 14 m². Ca a été mesuré une fois à cette surface dans le passé DONC ça doit pouvoir l’être à nouveau, quitte à revenir au diagnostiqueur précédent ou à faire sauter des placos qui auraient trop rogné sur la surface. Souvent, les logements anciens sont rénovés en rajoutant une couche de plus sur les murs et les plafonds (selon le principe de la peau d’oignon) ce qui rogne progressivement la surface et le volume. Il faut parfois faire péter ces couches pour retrouver un peu de place.

Si néanmoins vous restez bloqué sur des surfaces de moins de 14 m², voilà mon analyse :

- pour le studio de moins de 14 m² qui est un lot de copropriété distinct : retrouver à quelle date et par quelle document la copropriété a accepté sa création. Oui, dit autrement, regarder de quand date le document de copropriété qui acte l’existence de ce lot (règlement, avenant ou EDD). Si c’est avant 2000, il n’y a pas d’infraction car la division date d’avant la loi SRU qui a dit qu’il était interdit etc. Garder précieusement ces documents.

- pour les deux studios de moins de 14 m² qui ne font qu’un seul lot à eux deux : retrouver à quelle date et par qui cette "division" a eu lieu. Même analyse : "Si c’est avant 2000, il n’y a pas d’infraction car la division date d’avant la loi SRU qui a dit qu’il était interdit etc. " Sauf que, s’agissant d’une division de facto mais non autorisée par la copropriété, je ne suis pas sûr que l’argumentation soit aussi solide.
Pour ces deux studios, je suis assez d’accord avec l’analyse de l’avocat : dès lors que les deux "studios" auraient à l’avenir une partie "commune entre eux" (partie, qui reste néanmoins une partie privative de votre lot et non pas une partie commune au sens de la copropriété), ça devient une colocation. Vous louriez en fait deux chambres situées dans un seul appartement. Dans ce cas, il faudrait passer les prochaines locations sur un bail de type colocation avec baux individuels, ce qui régularisera, et vous pourrez vendre alors.
Une autre solution serait : se débarrasser des locataires pour vendre vide. De préférence, pratiquer une ouverture communiquant entre les deux studios. Du point de vue des diagnostiqueurs, de l’annonce de vente, et du point de vue du notaire, vous vendriez alors un seul logement de 27 m² environ, même si, en pratique, c’est configuré en deux studios.

Bonjour à Tous et mes voeux les plus sincères pour cette nouvelle année,

Merci pour vos messages, les informations et les conseils.

Je ne vais pas répondre dans le détail à vos messages, mais de manière générale faire un retour sur la situation et mes choix/décisions.

Mes acquéreurs se sont désengagés, je les comprends; pour un premier investissement locatif, ce n’est pas une situation idéale.

Chercher des cm² en enlevant des "pelures d’oignon" aurait pu être une solution que je n’ai pas retenue. Trop long, coûteux (il faut refaire propre, après), et je n’ai plus d’énergie à mettre dans ces logements. J’aurais pu également faire un aménagement de combles, mais pour gagner 6m², grand max, pas sûr que le rapport prix/surface soit intéressant.

Donc le lot n°1 ne pose plus de problème, comme on l’a vu il n’est pas concerné par la division.

Le lot n° 2 est lui, constitué de 2 studios, qui tombe sous le coup de la loi pour les raisons de superficie énoncées plus haut. Division effectuée en 2012, etc.

Ce que je peux (et vais) faire:
Faire en sorte que les 2 studios communiquent à moindre frais (déplacer le compteur d’eau, une porte, etc), faire sauter la cuisine, et un peu de rafraîchissement des sols.

Proposer à nouveau aux personnes qui m’avaient fait une offre écrite les biens. Si personne ne se montre intéressé -> Annonce.

Je vais en parallèle envoyer un courrier, qui en 2016 n’a pas fait de mesurage lors de mon acquisition et s’est seulement basé sur les déclarations du vendeur. Je ne sais pas encore ce que ça va m’apporter, je verrais.

Enfin, un problème reste entier : actuellement l’un de ces 2 studios en division est loué. Je n’ai en fait pas le droit de le louer. Mais je n’ai pas le droit de faire partir ce locataire. Et si ce locataire a accès à un logement plus grand, même s’il n’est pas optimisé, je ne vois pas comment il voudrait partir.


Je me demande également si je ne devrais pas juste vendre le petit lot seul, faire les travaux dans le "grand" pour revendre après. Mais j’ai peur que ce choix ne soit pas le meilleur (financièrement)

Bref, ce dossier avance, plutôt dans le bon sens; merci de m’avoir lu, tout avis/constatation, etc, est bienvenu.

Darkman